임차건물에 화재가 난 경우 임대인과 임차인 중 누가 책임을 져야
할까요?
상가 등에 화재가 발생한 경우 당연이 그 원인을 제공한 자가 책임을 져야 겠지만 그
책임을 정확히 밝히기 어려운 경우도 있습니다. 특히 화재원인이 불분명한 경우 임대인과 임차인이 서로에게 책임을 전가하려고 하는 경우가 비일비재
합니다.
임차건물에 화재가 난 경우 법원은 책임소재를 어떻게 판단하고 있는지 정리해
보겠습니다.
1. 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한
손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그
화재의 발생원인이 불명한 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야
한다.(대법원 99다36273)고 판시하여 원칙적으로 임차인에게 입증책임을
부과하고 화재의 원인이 불분명한 경우 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 책임을 면한다고 보고
있습니다.
2. 화재의 원인이 불명이라 하더라도 최소한 임차건물 내에서 발생한 것으로 추정함이
상당하다면 비록 임차인이 영업을 마치고 평상시와 같이 화재 발생 우려가 있는 전기 조명스위치 등을 점검한 후 출입문을 잠그고 모두 귀가한 사실이
인정된다 하더라도, 그러한 사정만으로는 임차인이 경양식 음식적 경영자로서의 지위에서 나오는 임차건물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를
다하였다고 보기 어렵다(대법원 94다38182)고 판시하였습니다.
3. 임차건물이 전기배성의 이상으로 인한 화재로 일부 소훼되어 임차인의
임차목적물반환채무가 일부이행불능이 되었으나 발화부위인 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있어 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알수
있었다고 보기 어렵고, 따라서 그 하자를 수리 유지할 책임은 임대인에게 있으므로 임차목적물반환채무의 이행불능은 임대인으로서의 의무를 다하지 못한
결과이고 임차인의 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니라는 이유로 임차인의 손해배상책임을
부정하였습니다.(대법원 99다64384) 즉 발화부위의 전기배선이 건물구조의 일부를 이루고 있는 경우에는 임대인의 책임을 인정한
것입니다.
4. 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의
임차목적물반환채무가 이행 불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이
전기배선의 이상을 미리 알았거나 알수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은
전기배선의 화재로 인한 화재는 특별한 사정이 없는한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한
것으로 보아야 한다.(대법원 2005다51013,51020) 즉 건물구조의 일부를 이루고 있는 배선이라도 임차인이 직접 전기배선을 하였다면
임차인에게 책임이 있다는 것입니다.
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