남양주 이축권 공공이축권 매수 매도 합니다

[세양부동산]

남양주 이축권 공공이축권 매수 매도 합니다.

세양부동산은 서울시 및 인천광역시 경기도 전지역 그린벨트 개발제한구역 이축권 공공이축권을 전문으로 알선 중개하는 공인중개사 사무소 입니다. 이축권의 매수 매도 뿐만이 아니고 이축권의 발성 성립. 이축권으로 건축가능한 건물의 용도. 건축 가능한 건물의 면적. 토지의 형질변경 면적. 인 허가 득하기 위한 토지의 입지기준 상권분석 등을 포함한 카페 음식점 사업장 개설을 위한 이축권 컨살팅 용역 업무도 진행하고 있습니다.

이축권의 정의 : 이축권은 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축(이축)할수 있는 권리를 말합니다. 이축권은 건축 허가를 취득할수 있는 권리이며, 부동산을 취득할수 있는 분양권 입주권과는 다른 무형의 권리 입니다.

개발제한구역에서 주택등 건축 개발행위가 가능한 경우는 법률로 엄격하게 제한하고 있는데요,개발제한구역에서 건축이 가능한 경우는 아래의 경우을 제외하면 일체 개발행위를 할수 없습니다.

단독 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.

가) 개발제한구역지정 당시부터 지목이 대인 토지 (이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다) 와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택 [ 제24 조에 따른 개발제한구역건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다. 이하 . ) 나 및 다) 에서 같다] 이 있는 토지에만 주택을 신축할 수있다. (기존주택의 신축)

나) 가) 에도 불구하고 「농어업 농어촌 · 및 식품산업 기본법」 제3조제 2호가목에 따른 농업인에 해당하는자로서 개발제한구역에 기존주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있다 이. 경우 생산에 직접 이용되는토지의 면적이 1만제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는지역에만 주택을 신축할 수 있으며 건축 , 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다.(농업인주택)

다) 가) 에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다.

① 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함한다)이 공익사업의 시행으로 인하여 철거 (시장 ㆍ군수ㆍ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다)되는경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다)가 자기 소유의 토지[「건축물관리법」 제30조제1항에 따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한날(해체예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위하여 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 신축하는 경우 (공공이축권)

② 기존 주택이 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말한다)에 신축하는 경우(재해이축권)

③ 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 법 제12조제1항제2호에 따른 취락지구에 신축하는 경우 (일반이축권)

라 근린생활시설을

증축 및 신축할 수 있는 시설은 다음과 같다.

가) 주택을 용도변경한 근린생활시설 또는 1999 년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설만 증축할 수 있다.

나) 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지 (이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당한다) 와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택 (제 24조에 따른 개발제한구역건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다.) 이 있는 토지에만 근린생활시설을 신축할 수 있다 다만 수도 .「법 제3 조제 2호에 」따른 상수원의 상류 하천 하천 (「법 에」 따른 국가하천 및 지방하천을 말한다 의) 양쪽기슭 중 그 하천의 경계로부터 직선거리 1킬로미터 이내의 지역(「하수도 법 제2조 제15호에」따른 하수처리구역은 제외한.) 에서는 「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제 5조에」

따라 설치할 수 없는 시설을 신축할 수 없다. (근린생활시설 신축)

다) 나) 의 본문에도 불구하고 기존 근린생활시설 (공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존근린생활시설을 포함한다) 공익사업의 시행으로 인하여 철거 되는 (시장ㆍ군수ㆍ구청장이 공익사업의 시행을위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다)경우에는 그 기존 근린생활시설의 소유자 (해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 근린생활시설을소유하였는지 여부와 관계없이 같은 법에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말한다 )는 국토교통부령으로 정하는 입지기준에 적합한 자기 소유의 토지 [「건축물관리법 제 30조제 1항에 」따라 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날 해체예정일 ( 3일 전까지건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말한다 당시 ) 소유권을 확보한 토지를 말하되공익사업의 , 시행을 위하여 기존 근린생활시설을 존치하는 경우에는 기존 근린생활시설의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말한다]에 근린생활시설을 신축할 수 있다. (근린생활시설 공공이축권)

1) 슈퍼마켓 및 일용품소매점

2) 휴게음식점 제과점 및 일반음식점

가 휴게음식점 제과점 ) · 또는 일반음식점을 건축할 수 있는 자는 5년 이상 거주자 또는 지정당시거주자이어야 한다.나 부대시설로서 ) 인접한 토지를 이용하여 300제곱미터이하의 주차장 건축물식 ( 주차장은 제외한다 을) 설치할 수 있다 이. 경우 해당 휴게음식점 제과점 · 또는 일반음식점의 소유자만 설치할 수 있다.다 휴게음식점 ) 또는 일반음식점을 다른 용도로 변경하는 경우에는 주차장 부지를 원래의 지목으로 환원하여야 한다.

이축권중 공익 이축권은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률( 약칭: 토지보상법 )에 의하여 발생하며,각종 공익사업이란 아래의 법령에서 규정하고 있는 사업중의 하나에 해당하는 경우를 말합니다.

제4조(공익사업)이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다.

1. 국방ㆍ군사에 관한 사업

2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업

3. 국가나 지방자치단체가 설치하는 청사ㆍ공장ㆍ연구소ㆍ시험소ㆍ보건시설ㆍ문화시설ㆍ공원ㆍ수목원ㆍ광장ㆍ운동장ㆍ시장ㆍ묘지ㆍ화장장ㆍ도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업

4. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교ㆍ도서관ㆍ박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

5. 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관, 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택 건설 또는 택지 및 산업단지 조성에 관한 사업

6. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 통로, 교량, 전선로, 재료 적치장 또는 그 밖의 부속시설에 관한 사업

7. 제1호부터 제5호까지의 사업을 시행하기 위하여 필요한 주택, 공장 등의 이주단지 조성에 관한 사업

8. 그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업

각종 공익사업으로 편입 수용되는 경우 공공이축권이 발생하지만,성립시기는 사업인정고시일 또는 사업인정고시 의제일로 보는것이 타당할것으로 봅니다.사업인정 고시의 법령 내용을 살펴보면 공익사업의 인정은 고시한 날부터 그 효력이 발생하기 때문 입니다.

사업인정 고시란? 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률( 약칭: 토지보상법 )

제20조(사업인정)① 사업시행자는 제19조에 따라 토지등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다. 공익사업을 하기 위하여 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 것을 국토교통부장과이 결정하는 것을 말한다. 국토교통부장관이 사업인정을 하면 지체 없이 그 뜻을 사업시행자, 토지소유자 및관계인, 관계 시 · 도지사에게 통지하고 사업시행자의 성명이나 명칭, 사업의 종류, 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목을 관보에 고시한다. 또 사업인정 사실을 통지받은 시 · 도지사는 관계 시장 · 군수 및 구청장에게 이를 통지한다. 사업인정은 고시한 날부터 그 효력이 발생하며, 1년 이내에 재결신청이 없으면 고시된 날부터 1년이 되는 날 다음날에 그 효력이 상실된다. 그리고 사업인정이 실효되어 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상해야 한다.

사업인정은 헌법 제23조제3항에서 규정한 공공필요에 해당하는지 여부를 결정하는행정처분으로, 수용 가능여부를 판단하기 때문에토지보상에서 의의가 크다. 관련 법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이다.

공익사업 사업인정고시 의제란?

공공주택 특별법

제13조(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 적용 특례)국토교통부장관이 주택지구를 지정, 변경 또는 해제하여 고시한 때에는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조,제22조및제22조의2에 따라 도시ㆍ군기본계획의 수립ㆍ변경이 확정되거나 도지사의 승인(공공주택사업자가 제출한 주택지구 외의 지역에 대한 도시ㆍ군기본계획 변경안에 대하여 국토교통부장관이 관계 중앙행정기관의 장 및 시ㆍ도지사와 협의한 후「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회의 심의를 거친 경우만 해당하며, 이 경우제8조 제5항에 따라 국무회의의 심의를 거친 경우는 제외한다)을 받은 것으로 본다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률( 약칭: 토지보상법 )

제21조(협의 및 의견청취 등)①국토교통부장관은 사업인정을 하려면 관계 중앙행정기관의 장 및 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 및제49조에 따른 중앙토지수용위원회와 협의하여야 하며,대통령령으로 정하는 바에 따라 미리 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다.

②별표에 규정된 법률에 따라 사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인권자 등은 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등을 하려는 경우 제1항에 따라제49조에 따른 중앙토지수용위원회와 협의하여야 하며,대통령령으로 정하는 바에 따라 사업인정에 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다.

사업인정고시일 사업인정고시의제일 이후 바로 신축(이축)이 가능한것은 아니며,공익사업에 의한 토지 및 지장물 손실 보상은 통상 사업인정고시 또는 사업인정고시 의제일 이후 수개월 이내에 이루어 지지만, 사업시행자가 건물에 대하여 손실보상를 실시하면 건물에 대하여 보상금을 수령한자가 토지등 수용사실확익서를 교부받아 건축허가를 착수하면 되는되요,여기서 중요한 사항은 공익사업 수용대상 건축물 용도가 무엇이었느냐에 관계없이 이축권을 매도하려는 경우 건물에 대하여 손실보상금을 수령하면 안되며,보상금을 수령한 경우 자기 명의의 토지에만 건축이 가능하기 때문입니다.또한 주택 건물에 대하여 보상금을 수령하고 이주대책에 따른 이주자택지 공급 대상자인 경우 이축할수 없습니다.

이축권으로 신축(이축)하는 경우에도 우량농지 및 임야에는 건축이 불가하며 신축이 가능한 토지의 입지기준은 아래와 같습니다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙( 약칭: 개발제한구역법 시행규칙 )

 이축시 토지의 입지기준

 제6조(개발제한구역에 주택 또는 근린생활시설을 신축할 수 있는 토지의 입지기준)영 별표 1제5호다목다) 및 라목다)에 따라 개발제한구역에 주택 또는 근린생활시설(이하 이 조에서 “주택등”이라 한다)을 신축할 수 있는 토지의 입지기준은 다음 각 호와 같다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 토지일 것

가. 기존의 주택등이 있는 시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 지역

나. 기존의 주택등이 있는 시ㆍ군ㆍ구와 인접한 시ㆍ군ㆍ구(인접한 읍ㆍ면ㆍ동으로 한정한다)의 지역으로서 해당 인접 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 주택등을 신축하기로 협의한 지역

 2. 우량농지(경지정리ㆍ수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것

 3.「하천법」 제7조에 따른 국가하천의 경계로부터 5백미터 이상 떨어져 있을 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우에는 그러하지 아니하다.

가.「하수도법」 제2조 제15호에 따른 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치ㆍ운영 중인 지역

나.「하수도법」 제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역

 4. 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것. 다만,영 별표 2제3호가목2)에 따른 면적에 포함되어 진입로가 설치되는 경우에는 그러하지 아니하다.

5. 전기ㆍ수도ㆍ가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것

공공이축권으로 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 대지를 조성하는 경우에는 기존면적을 포함하여 330제곱미터 이하. 다만, 별표 1 제5호다목다)① 또는같은 호 라목다)에 따라 공익사업의 시행으로 인하여 철거(시장ᆞ군수ᆞ구청장이 공익사업의 시행을 위하여 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)된 건축물을 신축하는 경우 해당 대지의 조성면적은 철거 당시의 대지면적까지로 할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다,그러나 일례로 토지 건물의 보상금 수령당시 소유자가 동일이이고 토지 면적이 900제곱미터 건물 바닥면적이 500제곱미터인 경우 이축시 토지 건물 바다 면적을 동일하게 건축 이축이 가능하지만,보상금 수령당시 토지 건물의 소유자가 다른경우 이축시 대지 조성은 330제곱미터 건물은 건페율60% 미만 연면적 500제곱미터까지로 이축할수 있는 것입니다.

예전에 소득세법 시행령이 개정되기 전에는 이축권 권리금에 대하여 대법원 판례에 의하여 기타소득세로 납부하면되었지만,개정된 소득세법 시행령에서는 토지 건물과 함께 양도되는 이축권은 양도소득세로 신고하여야 하는 것이 원칙입니다.다만 이축권 가액에 대해서 감정평가업자가 구분 평가한 가액이 있고 구분 신고한 경우에는 그러하지 아니하다.소득세법 시행령 [시행 2022. 5. 31.] 제158조의2(양도소득에서 제외되는 이축권의 범위)법 제94조 제1항 제4호 마목단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 별도로 평가하여 신고하는 경우”란「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 구분하여 신고하는 경우를 말한다.라고 규정하고 있습니다.

서울시 및 경기도 전지역의 이축권에 대한 문의는 세양부동산 031-554-4984로 문의하세요.

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