안산시 이축권 공공이축권 매수 매도 합니다.
세양부동산은 서울시 및 경기도 전지역 그린벨트 개발제한구역 이축권 공공이축권을 전문으로 알선 중개 및 컨설팅 용역업무를 진행하는 공인중개사 사무소 입니다. 이축권에 대한 모든 궁금한 사항은 이축권 전문 공인중개사 세양부동산 031-0554-4984 / 010-3062-4984로 문의하세요.
이축권은 개발제한구역내 기존 주택이 재해로 멸실된 경우 6개월내에 개발제한구역내 토지에 이축이 가능한 재해이축권과 개발제한구역 지정당시 부터 주택이 존재하고 있으나 처음부터 토지 건물의 소유자가 다르고 토지주의 부동의로 개축 및 증축등이 불가능한 경우 취락지구에 이축이 가능한 일반이축권 및 주택 근린생활시설 종교시설 공장등이 긱종 공익사업으로 수용 철거되는 경우에 이축이 가능한 공공이축권등이 있습니다.
안산시는 동쪽은 군포시와 의왕시, 서쪽은 서해, 남쪽은 화성시, 북쪽은 시흥시에 접해 있으며. 서울의 인구 및 산업 분산시책의 일환으로 도시 전체가 완전히 계획적이고 인공적으로 개발된 전원주택도시로 전체 토지 면적 149,06㎢ 중 개발제한구역이 37,83㎢로 전체 면적 대비 25,3%를 차지하고 있으며 행정구역은 상록구 단원구등 2개구 25개동에 인구는 2022년 7월 통계청 지표에 의하면 648,164명 입니다.
안산시는 지난정부에서 수도권 주택 공급 정책의 일환으로 3기 신도시 조성 계획 발표때 장상지구 2,210,000 ㎡ 면적의 토지에 주택 1,3만호를 신길2지구 758,300㎡ 면적 토지에 주택 5,600호를 공급할 계획으로 공공주택지구 조성사업이 한참 진행중인 상태에서 의왕 군포 안산지구 토지 5,860,000㎡면적에 주택 41,000호 공급을 위한 공공주택지구 지정 계획을 발표하였는데요. 이에 따라 의왕 군포 안산지구는 올해 년말 경이면 공공주택지구 지정고시가 이루어 지지 않을까 예상해 봅니다.
개발제한구역내 기존 건물이 존재하는 지목 대지가 아닌 토지에 신축 이축이 가능한 경우는 일정 면적이상의 농업인이 아닌경우 이축권이 아니고서는 이축이 불가능하며 대부분의 이축권은 각종 공익사업으로 발생하는 것이 대부분을 차지합니다. 이축권 거래가 어렵고 힘든것은 공공이축권이라 하더라도 특히 공공주택지구이고 토지거래계약에 관한 허가구역인 경우 이축을 위하여는 사업시행 주체로부터 건물에 대한 손실보상금을 미수령한 상태에서 건물을 매수하여 소유권이전이 경료되어야 하고 원칙적으로 건물도 토지거래계약에관한 허가를 득해야 하지만 토지거래하가에 관한 법률에서 요구하는 조건 및 의무사용기한을 충족할수 없어 허가를 득할수 없다는 난제에 봉착하게 됩니다.
이에 수도권 신도시 공공주택지구 조성사업이 진행중인 일부 지방차치단체에서는 주민의 편의를 위해 토지거래계약에관한 허가를 의제하여 주고 있으나 일부 시 군에서는 토지거래계약에 관한 허가 의제를 어떻게 할것인지 방향 설정이 안되있고 이에 현장에서는 어려움이 발생하고 있지요. 궁극적으로 해당 지방자치단체에서 토지거래계약에 관한 허가를 의제하여 주지 않는다면 토지거래허가구역 공공주택지내구내 이축권이 발생하는 건물 매매을 할수 없게 되는 것입니다.
또한 공공이축권의 매매계약 시점은 사업인정고시일 이후 언제라도 체결할수 있으나 건물에 대한 소유권 이전 시점은 사업시행자로부터 매도자가 건물에 대한 지장물 손실보상액 명세서를 수령한후 소유권 이전등기하는 것이 적기라고 보여집니다.그 이유는 매수자는 바로 소유권 이전등기 경료후 사업시행자로부터 건물에 대한 손실보상금 수령하고 건축허가에 착수할수 있기 때문입니다.
이축권을 매도하려는 경우 협의 보상 기한내 소유권이 이전 등기가 경료되어야하고,수용재결일이후 지장물에 대하여 사업주체가 공탁한 경우에는 소유권이 사업시행자에게 이전되므로 이축권 매매를 할수 없습니다.이 경우 건물이 근린생활시설 종교시설 공장인 경우에는 자기 토지에 이축이 가능하고 토지가 없는 경우 건물 철거전까지 소유권을 확보한 토지에 이축이 가능하지만 수용대상 건물이 주택이고 이주자대책에 따른 이주자택지 공급 대상자라면 아예 자기 토지에도 이축할수 없게 되는 것입니다.
이주대책대상자가 아닌 주택 건물이 수용되고 건물 지장물 보상금을 수령한 상태에서 건물 철거전까지 자기 토지를 확보하지 못한 경우 개발제한구역내 이축이 가능한 공공이축권의 권리는 소멸되고 취락지구 자기 명의의 토지에만 건축이 가능한 일반이축권으로 전환됩니다 이렇게 되면 이축권권자는 많은 손해가 발생하게 되겠지요.이에 건물 철거전 자기 명의로 건축이 가능한 시점을 이용하여 이축권 매수자가 매도자 명의로 토지를 이전등기하고 건축허가를 득한후 또는 허가득하여 건축후 명의를 다시 되돌려오는 거래들을 하시는 분들이 종종 있는데요.
이 같은 거래는 삼가하시는 것이 좋습니다,명의를 매도자 명의로 인 허가후 다시 자기 명의로 되돌려 오는등 두번의 취등록세가 발생하고,명의 되돌려오는 과정까지 불안하고 이후 이축권 금액에 대한 지급한 금원은 건물 인 허가를 득한 상태에서는 기타소득세로 신고 납부 할수 없고 건물을 취득할수 있는 권리로 양도소득세를 납부하여야 하는데 단기 차익으로 매도자에게 양도소득세가 중과되며 부동산 실명등기에 관한 법률위반으로 과태료 및 벌과금등이 발생할수 있는 것입니다.
토지 또는 건물과 함께 이축권을 양도한 경우에는 이축권에 대해 양도소득세를 신고·납부하여야 합니다.
이축권이란? 이축권은 건축관계법규나 도시계획법규상으로 개발제한구역 내에서의 건축행위의 일반적 금지를 해제하여 건축허가를 받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 말합니다. 건물을 건축할 수 있는 권리이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 아닙니다.
다음에 해당하는 이축권을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세대상에 해당하므로 양도차익에 대한 양도소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.
(양도소득세 대상 이축권) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 이축을 할 수 있는 권리로서 토지 또는 건물과 함께 양도하는 경우에는 양도소득세 신고대상입니다.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 따른 이축권
개발제한구역의 건축물로서 지정된 취락지구로의 이축
공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축
(감정평가한 경우 제외) 하지만, 이축권에 대해 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우로서 그 가액(감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)이 구분되는 경우에는 양도소득세 신고대상에서 제외합니다.
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