지상권의 종류와 차지권 의 다른점 해설

[선영부동산]

地上権とは？地上権の種類と借地権や地役権との違いをわかりやすく解説

「地上権って何？」 지상권이란
「地上権を設定するとどんなメリットがあるの？」
不動産の売買を検討しているとき、地上権という言葉を目にして上記のように思う人もいるのではないでしょうか。
지상권을 설정하면 어떤 장점이 있나요?
부동산 매매를 검토하고 있을 때, 지상권이라는 말을 보고 위와 같이 생각하는 사람도 있지 않을까요.
本記事では地上権の意味や、よく似た言葉である借地権・地役権との違いについて説明します。最後まで読めば、不動産に地上権を設定するメリットやデメリットがわかります。ぜひ参考にして、住宅売買するときの予備知識として活用してください。

目次 

• 地上権とは
• 地上権と賃借権の違い
• 地上権と地役権の違い
• 地上権が設定されるケース
• 地上権を設定するメリット
• 地上権を設定するデメリット
• まとめ：地上権が設定されるのは法定地上権がほとんど

地上権とは

地上権とは

地上権とは、民法第265条で定められた、土地についての権利です。意味としては、建物や工作物（道路・鉄道・トンネルなど）、竹木を所有するために、他人の土地を使用できるというもの（※）です。地上権を持っている人は、所有者の許可を得なくても第三者に土地を貸せるほか、建物を売ったり担保にしたりできます。

지상권이란 민법 제 265조에 정해진 토지에 대한 권리입니다.의미는 건물이나 공작물(도로·철도·터널 등), 대나무를 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있다는 것(※)입니다.지상권을 가지고 있는 사람은 소유자의 허가를 받지 않아도 제3자에게 토지를 빌려줄 수 있고, 건물을 팔거나 담보로 할 수 있습니다.

地上権は居住する以外にも、他人の土地を借りて畑として作物を育てている場合や、家の下を地下鉄が通っている場合の地下部分のみに設定されています。地上権を得ていることで、土地の所有者にその都度許可を求めることなく、新しく作物を植え付けたりトンネルを補修したりできる点がメリットです。
지상권은 거주하는 것 외에도 타인의 토지를 빌려 밭으로 작물을 기르고 있는 경우나 집 아래를 지하철이 다니고 있는 경우의 지하 부분에만 설정되어 있습니다.지상권을 얻음으로써 토지 소유자에게 그때마다 허가를 요청하지 않고 새롭게 작물을 심거나 터널을 보수할 수 있다는 점이 장점입니다.

※参照：民法第265条

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権の違い

地上権とよく似たものに「賃借権」という言葉がありますが、地上権と賃借権の2つをまとめて呼ぶ言葉が「借地権」です。つまり、地上権は借地権の一種であり「他人が所有している土地を使える権利」という意味では、地上権も賃借権も同じといえます。

지상권과 임차권의 차이

지상권과 많이 비슷한 것으로 '임차권'이라는 말이 있는데, 지상권과 임차권 두 가지를 묶어서 부르는 말이 '차지권'입니다.즉 지상권은 대지임차권의 일종으로 '타인이 소유한 토지를 사용할 수 있는 권리'라는 의미에서는 지상권도 임차권도 마찬가지라고 할 수 있습니다.

使い分けとしては、住宅においては地上権ではなく、賃借権が適用されるのが一般的です。そのため、賃借権のことを借地権と呼ぶ場合も多くあります。ここでは、「賃借権＝借地権」として地上権との違いを解説します。地上権と借地権の違いは以下のとおりです。

구분 사용으로는 주택에 있어서는 지상권이 아니라 임차권이 적용되는 것이 일반적입니다.그렇기 때문에 임차권을 차지권이라고 부르는 경우도 많이 있습니다.여기에서는, 「임차권=차지권」으로서 지상권과의 차이를 해설합니다.지상권과 차지권의 차이는 다음과 같습니다.

	地上権	借地権（賃借権）
存続期間 존속 기간	最短30年 최단30년 （所有者との合意があれば自由に設定できる） (소유자와의 합의가 있으면 자유롭게 설정할 수 있음)	【普通借地権】 보통차지권 30年以上       30년이상 【定期借地権】 정기차지권 50年以上／10年以上50年未満／ 30年以上
地代の有無 지대의유무	なし 없음	あり있음
地主の承諾 땅주인승낙	不要 불요	必要 필요
登記の有無 등기의유무	あり 있음	なし 없음

※参照：民法（第265条、第601条）

上記の表における「存続期間」とは、その土地を使う権利をどれだけの間持っていられるかを表します。地上権の存続期間は、土地の所有者との合意があり、かつ30年以上であれば自由に設定可能です。

상기의 표에서의 '존속기간'이란 그 토지를 사용할 권리를 얼마 동안 가지고 있는지를 말합니다.지상권의 존속 기간은 토지 소유자와 합의가 있고 30년 이상이면 자유롭게 설정할 수 있습니다.

借地権の場合、普通借地権と定期借地権にわかれており、普通借地権の存続期間は30年以上と決められています。定期借地権は、さらに以下のように3種類にわかれ、それぞれ存続期間が異なります。

차지권의 경우 보통 대지임차권과 정기차지권으로 나누어져 있으며, 보통차지권의 존속 기간은 30년 이상으로 정해져 있습니다.정기차지권은 다음과 같이 3종류로 나뉘며 각각 존속기간이 다릅니다.

一般定期借地権 일반 정기 차지권	50年以上 50년이상
事業用定期借地権 사업용 정기 차지권	10年以上50年未満 10년~50년미만
建物譲渡特約付借地権 건물양도특약부차지권	30年以上 30년이ㅏㅇ

※参照：国土交通省

土地の所有者との間で賃貸借契約を結ぶ借地権では、毎月地代を支払う必要があります。地上権では法律上地代を支払う決まりはありませんが、土地の所有者との間で取り決めがあった場合は支払わなければなりません。

토지 소유자와의 사이에 임대차 계약을 맺는 차지권에서는 매월 지대를 지불해야 합니다.지상권에서는 법률상 지대를 지불하는 규정은 없지만, 토지 소유자와의 사이에 약정이 있는 경우는 지불하지 않으면 안됩니다.

そのほか、土地を第三者に又貸しや譲渡をする際に地主の承諾が必要かどうかや、登記手続きが必要かどうかもそれぞれ違います。自分に当てはまる項目をチェックしておきましょう。

그 외에 토지를 제3자에게 전대나 양도를 할 때 토지주의 승낙이 필요한지 여부나 등기 절차가 필요한지 여부도 각각 다릅니다.자신에게 해당되는 항목을 체크해 둡시다.

なお、定期借地権付きマンションのメリットやデメリットについては、以下の記事で解説しています。さらに詳しく知りたい人は、一度目を通してみてください。

定期借地権マンションとは？メリットとデメリットを詳しく解説

地上権と地役権の違い

地上権と地役権の違い  지상권과 지역권의 차이

地上権と地役権は、どちらも他人の土地を使えるようにするために設定される権利です。地上権と地役権の大きな違いは、その目的だといえるでしょう。それぞれの目的は以下のとおりです。

지상권과 지역권은 모두 타인의 토지를 사용할 수 있도록 하기 위해 설정되는 권리입니다.지상권과 지역권 의 큰 차이는 그 목적이라고 할 수 있습니다.각각의 목적은 다음과 같습니다.

地上権 지상권	他人の土地において、建物・工作物・竹木などを所有するために設定 타인의 토지에서 건물, 공작물, 대나무 등을 소유하기 위해 설정
地役権 지역권	自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用できるように設定 자신의 토지의 편리성을 높이기 위해 타인의 토지를 이용할 수 있도록 설정

たとえば、自分が所有する土地に面している道路が狭く、交通の便がよいメインストリートに出るためには他人の土地を通ったほうが早かったとします。その際、他人の土地の一部を自由に通行できる権利を得るために設定されるのが地役権です。

예를 들어, 자신이 소유한 토지에 접해 있는 도로가 좁고 교통이 편리한 메인 스트리트로 나가기 위해서는 다른 사람의 토지를 통과하는 편이 빨랐다고 합시다.그 때, 타인의 토지의 일부를 자유롭게 통행할 수 있는 권리를 얻기 위해 설정되는 것이 지역권입니다.

地役権は民法第280条（※）で定められている権利で、他人の土地に設定することで効力を発揮します。他人の土地を通行などで利用するだけなら地役権、建物などを建てて所有するなら地上権と覚えておきましょう。

지역권은 민법 제280조(※)에 규정되어 있는 권리로 타인의 토지에 설정함으로써 효력을 발휘합니다.타인의 토지를 통행 등으로 이용할 뿐이라면 지역권, 건물 등을 지어 소유한다면 지상권으로 기억합시다.

※参照：民法

地上権が設定されるケース  지상권이 설정되는 케이스

地上権が設定されるケース    지상권이 설정되는 케이스

地上権が設定されるケースには、「区分地上権」と「法定地上権」の2パターンがあります。それぞれの内容を詳しく解説するので、参考にしてください。

지상권이 설정되는 케이스에는, 「구분 지상권」과 「법정 지상권」의 2 패턴이 있습니다.각각의 내용을 자세히 해설할 테니 참고해 주세요.

区分地上権  구분 지상권

区分地上権とは、範囲を「ここからここまで」と限定して設定する地上権です。

구분 지상권이란, 범위를 「여기부터 여기까지」라고 한정해 설정하는 지상권입니다.

地上権つきの不動産は、通常であれば敷地内の地上・地下・上空などのすべてを自由に使えます。しかし区分地上権は、地下や上空の一部のみに「〇mから〇mまで」などと設定され、一定の範囲に限って使用を許されるものです。

지상권이 포함된 부동산은, 통상적이라면 부지내의 지상·지하·상공등의 모든 것을 자유롭게 사용할 수 있습니다.그러나 구분지상권은 지하나 상공의 일부에만 'Om에서 Om까지' 등으로 설정되어 일정한 범위에 한해 사용이 허용됩니다.

区分地上権が設定されるシーンは、他人が所有する土地の地下にトンネルなどを掘ったり、上空に高架道路を造ったりする場合が代表的です。

구분지상권이 설정되는 장면은 타인이 소유한 땅 지하에 터널 등을 뚫거나 상공에 고가도로를 만드는 경우가 대표적입니다.

その場合は工事の事業者が、土地の所有者と借地人（土地を借りている人）の両者と、区分地上権に関する契約を結ばなければなりません。

그 경우는 공사의 사업자가, 토지의 소유자와 차지인(토지를 빌리고 있는 사람)의 양자와, 구분 지상권에 관한 계약을 맺어야 합니다

区分地上権を設定することで、工事の事業者は土地の所有者や借地人の許可を得ることなく、トンネルや高架道路の補修工事などが行えます。ただし、地下の一部に区分地上権が設定されると、その地上の土地には以下の4つの制限がかかる点を把握しておきましょう（※）。

구분 지상권을 설정함으로써 공사 사업자는 토지 소유자나 차지인의 허가를 받지 않고 터널이나 고가도로의 보수공사 등을 할 수 있습니다.다만, 지하의 일부에 구분 지상권이 설정되면, 그 지상의 토지에는 이하의 4개의 제한이 걸리는 점을 파악해 둡시다(※).

・掘削などをして土地の形状を変更する場合は制限がかかる

·굴착 등을 하여 토지의 형상을 변경하는 경우는 제한이 걸린다

・掘削したり土地の形状を変えたりする場合、道路管理者に届けなければならない

·굴착하거나 토지의 형상을 바꿀 경우 도로관리자에게 신고해야 한다

・地上に建物などを新築する場合、決められた数値より土地を重くしてはいけない

·지상에 건물 등을 신축할 경우 정해진 수치보다 땅을 무겁게 해서는 안 된다

・地上の土砂を掘削するなどして、決められた数値より土地を軽くしてはいけない

·지상의 토사를 굴착하는 등으로 정해진 수치보다 땅을 가볍게 해서는 안 된다

土地の形状を変更する例としては、基礎杭を売ったり井戸を掘ったりすることが挙げられます。また荷重制限が設けられるため、建物を新築するときには階数などに制限がある点には注意が必要です。地下や地上の安全性を維持するためにも、区分地上権が設定された範囲での決まりは守りましょう。

토지의 형상을 변경하는 예로는 기초 말뚝을 팔거나 우물을 파거나 하는 것을 들 수 있습니다.또한 하중 제한이 마련되기 때문에 건물을 신축할 때는 층수 등에 제한이 있다는 점에는 주의가 필요합니다.지하나 지상의 안전성을 유지하기 위해서도 구분 지상권이 설정된 범위에서의 규정은 지킵시다.

※参照：国土交通省

法定地上権  법정 지상권

法定地上権とは、元々は1人の人が所有していた土地と建物において、抵当権の行使により持ち主がわかれた場合に発生する地上権です。つまり、最初に物件を購入した人が借り入れたローンを返済できなくなったときに、金融機関により競売にかけられた建物を購入した人が法定地上権を得ることになります。

법정지상권이란 원래는 한 사람이 소유하고 있던 토지와 건물에서 저당권의 행사에 의해 주인이 갈라진 경우에 발생하는 지상권입니다.즉, 최초로 물건을 구입한 사람이 차입한 대출금을 상환할 수 없게 되었을 때, 금융기관에 의해 경매에 나온 건물을 구입한 사람이 법정 지상권을 얻게 됩니다.

法定地上権を設定した建物は、地代をきちんと支払い、かつ住環境を整えていればほぼ永久に使用可能です。しかし法定地上権が成立する条件として、国税徴収法第127条では以下のような内容が定められています（※）。

법정 지상권을 설정한 건물은 지대를 제대로 지불하고 주거 환경을 갖추고 있으면 거의 영구적으로 사용 가능합니다.그러나 법정 지상권이 성립하는 조건으로서 국세징수법 제127조에서는 다음과 같은 내용이 정해져 있습니다(※).

・抵当権を設定したときに、土地の上に建物が建っていたこと

·저당권을 설정했을 때 토지 위에 건물이 세워져 있었을 것

・抵当権を設定したときに、土地と建物の所有者が同じ人だったこと

·저당권을 설정할 때에 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이었을 것

・土地か建物のどちらか一方、または2つともに抵当権が設定されていること

·토지나 건물 둘 중 하나 또는 둘 다 저당권이 설정되어 있을 것

・土地・建物のいずれかが競売にかけられ、双方の所有者が別人になったこと

·토지·건물 중 하나가 경매에 부쳐져 쌍방의 소유자가 다른 사람이 된 것

法定地上権が一度設定されると、最短で30年、それ以降もほぼ永久的に権利を更新し続けられます。しかし元々の土地の所有者は、建物の所有権を二度と取り戻せないわけではありません。以下の4つの条件のうちいずれかひとつが当てはまった場合、法定地上権を解除するよう現在の所有者に請求できることも覚えておきましょう。

법정 지상권이 한 번 설정되면 최단 30년, 그 이후에도 거의 영구적으로 권리를 계속 갱신할 수 있습니다.그러나 원래의 토지 소유자는 건물의 소유권을 다시는 되찾을 수 없는 것은 아닙니다.이하의 4가지 조건 중 어느 하나가 해당되는 경우, 법정 지상권을 해제하도록 현재의 소유자에게 청구할 수 있다는 점도 기억합시다.

・現所有者が法定地上権を解除することに合意している

·현 소유주가 법정 지상권을 해제하기로 합의한 경우

・現所有者が取り決めた地代を長期間支払っていない

·현 소유자가 정한 지대를 장기간 지불하지 않은 경우

・建物が老朽化したり災害によってなくなったりしたことで住めなくなった

·건물이 노후화되거나 재해로 인해 없어져서 살 수 없게 된 경우

・期間が満了した際、現所有者が更新しなかった

·기간이 만료되었을 때 현 소유자가 갱신하지 않은 경우

※参照：国税庁

鑑定士コメント

地上権の登記は誰が行うのでしょうか？土地の所有者と建物の所有者の双方です。実際には司法書士に任せるのが一般的ですが、土地の所有者と建物の所有者が合意したうえで登記手続きが行われます。地上権の設定は、必ず登記しなければならないものではありません。しかし登記しなければ、その建物に対して地上権を有していることを、第三者に主張できないデメリットがあります。登記情報に地上権の記載がないと、ほかの人が先に地上権を設定してしまいかねません。トラブルを避けるためにも、地上権を設定したときは司法書士に頼んで登記することをおすすめします。

지상권 등기는 누가 할까요?토지 소유자와 건물 소유자 쌍방입니다.실제로는 법무사에게 맡기는 것이 일반적이지만, 토지 소유자와 건물 소유자가 합의한 후 등기 절차가 이루어집니다.지상권 설정은 반드시 등기해야 하는 것은 아닙니다.그러나 등기하지 않으면, 그 건물에 대해 지상권을 가지고 있는 것을, 제삼자에게 주장할 수 없는 단점이 있습니다.등기 정보에 지상권의 기재가 없으면 다른 사람이 먼저 지상권을 설정해 버릴 수 있습니다.문제를 피하기 위해서라도 지상권을 설정했을 때는 법무사에게 부탁하여 등기하는 것을 추천합니다.

地上権を設定するメリット

地上権を設定するメリット  지상권을 설정시 장점

地上権を設定するメリットは以下のとおりです。なお、地上権を設定することでメリットを得られるのは、借地人です。

지상권을 설정하는 장점은 다음과 같습니다.또한 지상권을 설정함으로써 메리트를 얻을 수 있는 것은 차지인 입니다

・土地の持ち主の許可を得なくても自由に建物・工作物・竹木を使える

·토지주의 허가 없이 자유롭게 건물, 공작물, 죽목을 사용할 수 있음

・更新料や承諾料を支払わなくてよい場合が多い

·갱신료나 승낙료를 지불하지 않아도 되는 경우가 많다

・住宅ローンを組む際に抵当権を設定できる

·주택 담보 대출을 받을 때 저당권을 설정할 수 있다

・不動産投資においてコストを抑えられる

·부동산 투자에 있어서 비용을 억제할 수 있다

上記のように、地上権を設定した不動産は、土地の所有者の許可なしで譲渡・転貸（又貸し）・建て替え・リフォームなどができる点がメリットです。借地権（賃借権）では必要な更新料や承諾料（土地の所有者に許可を得るために支払うもの）は、地上権では必要ありません。担保として抵当権も設定できるので、住宅ローンが組みやすくなります。

위와 같이 지상권을 설정한 부동산은 토지 소유자의 허가 없이 양도·전대·재건축·리폼 등을 할 수 있다는 점이 장점입니다.차지권(임차권)에서는 필요한 갱신료나 승낙료(토지의 소유자에게 허가를 얻기 위해서 지불하는 것)는, 지상권에서는 필요하지 않습니다.담보로 저당권도 설정할 수 있기 때문에 주택 담보 대출을 받기 쉬워집니다.

また、地上権が設定されている物件は通常より安く購入できる傾向があるので、不動産投資においてもメリットが大きいでしょう。不動産取得税・固定資産税・都市計画税などの税金を支払う必要もないため、通常の物件を購入して資産運用をするときより、ランニングコストを抑えられます。

또한 지상권이 설정되어 있는 물건은 평소보다 저렴하게 구입할 수 있는 경향이 있기 때문에 부동산 투자에 있어서도 메리트가 있습니다. .부동산 취득세·고정자산세·도시계획세 등의 세금을 낼 필요도 없기 때문에 통상적인 물건을 구입해 자산운용을 할 때보다 운영 비용을 줄일 수 있습니다.

地上権を設定するデメリット

地上権を設定するデメリット  지상권 설정시 단점

地上権を設定するデメリットは以下の3点です。なお、デメリットが発生するのは、おもに土地の所有者側となります。

지상권을 설정하는 디메리트 지상권을 설정하는 단점은 이하의 3점입니다.또한 단점이 발생하는 것은 주로 토지 소유자 측입니다.

・自分の土地なのに自由に使えなくなる

·자기 땅인데 마음대로 못쓰게 되다

・知らないうちに借地人が別の人に又貸しする可能性がある

·모르는 사이에 대지임차인이 다른 사람에게 전전세할 가능성이 있다

・承諾料を得られない場合が多い

·승낙료를 받지 못하는 경우가 많다

地上権が設定されると、自分が所有している土地であっても好きに使えなくなる点は大きなデメリットです。借地人が自由に使える権利を持ってしまうため、場合によっては土地の所有者にとって不本意な用途で使用されることもあるでしょう。

지상권이 설정되면 자신이 소유하고 있는 토지라도 마음대로 사용할 수 없게 된다는 점은 큰 단점입니다.차지인이 자유롭게 사용할 수 있는 권리를 갖기 때문에 경우에 따라서는 토지 소유자에게 있어 본의 아닌 용도로 사용되기도 할 것입니다.

また、地上権が設定された不動産は譲渡や又貸しも借地人の独断で行えるため、土地の所有者が意図しない状態になる可能性もあります。そればかりか、契約の更新料やリフォームなどをする際の承諾料も入らない場合がほとんどです。

또, 지상권이 설정된 부동산은 양도나 또 임대도 차지인의 독단으로 실시할 수 있기 때문에, 토지의 소유자가 의도하지 않은 상태가 될 가능성도 있습니다.뿐만 아니라 계약 갱신료나 리모델링 등을 할 때의 승낙료도 들어가지 않는 경우가 대부분입니다.

以上のように、土地の所有者にとって地上権の設定は好ましくない場合が多いでしょう。特に法定地上権は、住宅ローンを返済できなければ問答無用で設定されてしまうため、マイホームの購入の際は自分に無理のない内容かよく考えることが大切です。

이상과 같이 토지 소유자에게 지상권 설정은 나쁜 경우가 많습니다.특히 법정 지상권은 주택담보대출을 갚지 못하면 문답 무용으로 설정되어 버리기 때문에 내 집 구입시에는 자신에게 무리가 없는 내용인지 잘 생각하는 것이 중요합니다.

鑑定士コメント

地上権の在続期間が長いのはなぜでしょうか？地上権が設定されるシーンに理由があります。トンネルや地下鉄などの公共設備を造る場合に設定される区分地上権の場合、それらの設備は多くの人がずっと使い続けるものなので、存続期間は長くなければいけません。また法定地上権の場合、存続期間が短いと借地人の生活に支障をきたしてしまうでしょう。以上のことから、地上権の存続期間は長く設定されています。

지상권의  존속기간이 긴 이유는 무엇일까요?지상권이 설정되는 씬에 이유가 있습니다.터널이나 지하철 등의 공공 설비를 만들 경우에 설정되는 구분 지상권의 경우, 그러한 설비는 많은 사람이 계속 사용하는 것이므로 존속 기간은 길어야 합니다.또 법정 지상권의 경우, 존속 기간이 짧으면 차지인의 생활에 지장을 초래해 버릴 것입니다.이런 이유로, 지상권의 존속 기간은 길게 설정되어 있습니다.

まとめ：地上権が設定されるのは法定地上権がほとんど

まとめ：地上権が設定されるのは法定地上権がほとんど

정리 : 지상권이 설정되는 것은 법정지상권이 대부분

地上権は、建物などを所有するために他人の土地を使用できる権利です。地上権が設定されるシーンには、区分地上権と法定地上権の2つがあります。区分地上権は、地下鉄や高架道路などの工事をする際に設定される場合が多い権利です。

지상권은 건물 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.지상권이 설정되는 장면에는 구분 지상권과 법정 지상권의 두 가지가 있습니다.구분 지상권은 지하철이나 고가 도로 등의 공사를 할 때 설정되는 경우가 많은 권리입니다.

法定地上権は、住宅ローンを借り入れた人が債務不履行を起こした場合に、金融機関が対象の不動産を競売にかけることで発生します。そのため身近に設定されやすいのは、区分地上権より法定地上権だといえるでしょう。

법정 지상권은 주택담보대출을 받은 사람이 채무불이행을 일으킨 경우에 금융기관이 대상 부동산을 경매에 부치는 것으로 발생합니다.따라서 가깝게 설정되기 쉬운 것은 구분 지상권보다 법정 지상권이라고 할 수 있습니다.

地上権は、借地人にとってはメリットが大きいものですが、土地の所有者にとってはデメリットのほうが多くなります。マイホームを購入するときは、地上権が設定されているかどうかを確認しましょう。

지상권은 대지임차인에게도 메리트가 크지만, 토지 소유자에게도 메리트가 더 많습니다.내 집을 구입할 때는 지상권이 설정되어 있는지 여부를 확인합시다.

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