"재건축시장 환수제가 좌우"

[사랑방]

①환수제가 최대 변수

안장원 기자  2005/01/10 15:42 입력	친구에게 보내기	스크랩	프린트

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올해 아파트 재건축 시장은 ‘수렁’은 지났지만 ‘흐림’으로 예상된다. 개발이익환수제를 비롯한 재건축 규제의 완화에 대한 기대감이 돌고 시세도 지난해와 같은 급락 사태는 없을 것으로 보이지만 주택시장이 전체적으로 가라앉은 상황에서 각종 규제에 갇힌 재건축 시장이 밝아지기는 어려울 전망이다.

다만 규제와 시세에서 ‘최악’은 지났기 때문에 올해가 재건축 단지 매입 적기라고 보는 전문가도 있다.

임대아파트가 함께 들어서는 데 따른 집 가치 하락이 예상되기 때문에 환수제는 재건축 사업성을 악화시키는 요인이다. 정부도 이 제도 도입에 따른 가격 하락분을 대지 지분에 따라 가구당 800만∼2000만원 정도로 추산한다.

그런데 재건축으로 늘어나는 용적률의 10∼25%를 임대아파트로 공급하는 방식으로 개발이익을 환수하겠다는 정부의 계획이 발목을 잡혔다. 지난해 말 국회에서 이 제도 도입과 관련, 논란이 벌어지면서 관련법 처리가 다음달 임시국회로 넘어갔다. 환수제 도입에는 여야간 이견이 없었으나 환수방법 등을 두고 의견 차가 컸다.

건교위는 이달 말 공청회를 열 예정인데, 업계는 임대아파트를 통한 개발이익 환수는 시행되더라도 그 내용은 완화될 것으로 기대한다. 적용지역이 줄고 임대아파트 의무비율이 지역에 따라 다를 수 있지 않겠느냐는 것 등이다.

대상지역과 관련, 도시 및 주거환경정비법 개정안은 수도권 과밀억제권역으로 정하고 있다. 부동산 규제 지역 기준의 하나인 투기과열지구의 경우 신규 지정과 해제가 빈번한 데 비해 과밀억제권역은 해당 지역이 변동 또는 추가되지 않아 제도를 안정적으로 유지할 수 있다는 것이다.

이에 대해 일부 국회의원들의 반대도 있지만 규제개혁위원회도 “과밀억제권역 내 획일적인 적용보다 지역별 여건ㆍ집값 상승 추이 특성 및 임대주택수급계획 등을 종합적으로 감안해 대상지역을 선정ㆍ적용하라”는 개선권고안을 냈다.

임대아파트 의무비율과 관련해서도 일부에서 강남권 등 지역에 따라 차등화를 요구하고 있다. 정부가 추진 중인 도시 및 주거환경정비법 개정안에서도 시행령으로 비율 조정 여지를 두고 있는 실정이다.

이와 함께 대상이 무려 8만4000여가구에 이르는 서울 고밀도지구 기본계획이 올해 대부분 확정된다. 지난해 결정된 서초ㆍ반포지구에 이어 지난해 12월 공람공고한 여의도지구 등 7개곳의 계획은 오는 3월 확정될 예정이다.

서초ㆍ반포지구처럼 여의도 등의 용적률도 최고 230%로 제한될 게 확실해 고밀도지구 재건축 사업이 쉽지 않을 것 같다.

용적률 제한을 두고 볼 때 고밀도지구 재건축이 쉽지 않은 상황이지만 고밀도지구는 정부의 재건축 규제 완화에 일말의 기대를 걸고 있다.

정부는 용적률 상승폭이 적은 경우 환수제 대상에서 제외할 방침인데, 고밀도지구의 경우 기존 용적률과 230% 제한 용적률과 차이가 별로 나지 않는다. 늘어나는 용적률이 30% 정도여서 임대아파트로 내놓을 수 있는 가구 수가 많지 않아 환수제 제외를 기대할 만하다.

개발이익 환수제가 시행될 경우 재건축 규제 완화의 하나로 중소형 평형 의무비율의 완화도 고밀도지구 재건축의 호재로 작용할 수 있다. 고밀도지구는 대부분 중대형 평형이어서 중소형 평형 의무비율의 영향이 크다. 환수제가 어떻게 될지에 따라 규제 완화 정도가 결정될 것으로 보인다.

수도권과 달리 지방 재건축 시장 규제는 다소 풀린다. 투기과열지구 내 재건축단지는 투기과열지구 지정 이후 사업승인을 신청하면 공정률 80% 이상 때 분양토록 한 후분양제 대상에서 지방 투기과열지구는 제외됐다.

그렇다고 이 같은 규제 완화가 지방 재건축 시장에 활기를 넣기엔 역부족이다. 후분양제에 따른 자금부담이 덜해진 것 외에 사업성에서 특별히 나아질 것은 없기 때문이다.

다만 지난해 말 분양권 전매 제한이 완화된 지방에 올해 투기과열지구 해제 조치까지 나오면 조합원 명의변경이 가능해져 지방 시장 사정은 다소 나아질 것으로 보인다. 투기과열지구에서는 2004년 이후 조합원 자격을 취득한 경우 명의변경이 되지 않는다.

분양시장의 침체가 계속될 경우 분양권 전매 제한 완화에 이어 투기과열지구 지정이 해제될지 모른다는 기대감이 지방 투기과열지구에서 나오고 있다.

올해 재건축 시장 변수와 체크포인트
정책 변수	예상 파급 효과	수요자 체크포인트
개발이익환수제	-내달 임시국회 통과되면 5∼6월 시행 예정 -정부안보다 완화되더라도 악재여서 시세에 부정적（이미 반영돼 급락은 없을 듯）	-하락세보다 보합세 예상돼 대기 수요 매입 검토 -실수요자，입주 멀지 않은 사업인가이후단지 사둘만 -투자자는 조합원명의변경금지 등으로 입주 후까지 중장기 투자자세 가져야 -중기투자，입지여건이 뛰어난 사업속도 빠른 단지 -장기투자는 용적률 낮고 일반분양분 많은 사업초기 단지 좋아 -용적률 180％ 넘는 고밀도지구단지는 재건축 쉽지 않아
고밀도지구기본계획 확정	-용적률 최고 230％ 확정 가능성 커 -기존 용적률 높아 재건축 사업성 불투명 -지난해 시세에 영향 미쳐 추가하락 없을 듯
지방 재건축단지 후분양제 제외	-자금부담 감소로 지방재건축 사업여건 개선 （시세에는 별 영향 없어） -투기과열지구서 제외될 경우 조합원 명의변경 자유로워 시장 활기 예상
규제 완화	-후분양제·조합원명의변경금지·중소형의무평형비율 등 완화 가능성 -일부 완화에 그쳐 시세에 제한적 영향

재건축개발이익환수제 내용과 쟁점
＾정부안
-대상지역：수도권과밀억제권역（서울·인천·의정부·구리·남양주·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥） -환수방법：늘어나는 용적률의 10∼25％를 임대아파트로 공급（사업시행인가 이전：25％，이후∼분양승인 이전 10％） -기대효과：기대이익 감소로 투기수요 차단돼 집값 안정，무분별한 재건축추진방지，도심에 임대아파트 공급 확대（연 4000가구）
＾쟁점
반대	구분	정부 입장
지가상승분 일부 환수，개발부담금 부과，일반분양분 채권입찰제 등 대안	환수방법	지가상승률 적어 환수 효과 미미，일반분양가에 부담금 전가 가능성，채권입찰제는 집행가능성에 문제
국가 또는 자치단체의 고유업무인 임대주택 공급을 민간사업인 재건축사업에 의무화	사유재산권 침해	공공의 필요에 의한 제한，용적률 인센티브 등으로 재산권 침해 최소화
사업시행인가 받은 단지까지 적용하는 것은 소급입법	적용대상	사업시행인가 단지 제외하면 적용대상 22만여가구서 8만5000여가구로 줄어 효과 적어
보상 미흡	임대아파트 보상	용적률 추가로 주고 표준건축비에 실비 반영
임대료·주거비 비싸 서민주거 안정에 도움 안돼	임대아파트 실효성	중산층 무주택자용 임대아파트가 되더라도 주거안정에 도움
자료：건설교통부，업계 종합

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