수익성 부동산(상가)투자 실패담

[맘마미아]

얼마전 조선일보에서 주최한 2014 부동산 트렌드쇼(학여울역 세텍)를 관람하였는데, 상가, 아파트, 호텔, 전원주택 등 분양광고가 주류고 몇분의 강의가 있었습니다.

주변에서 노후 대책은 수익성 있는 부동산 확보라고 하기에 그간 상가투자에 실패한 경험이 있어 거들떠도 안보다가 정년도 얼마 안 남았고 하여 월세받는 부동산으로 시선을 돌려야 되겠다는 생각에 방문하게 되었습니다.

동탄2에 분양권이 있어 상가 분양에 관심을 가지던 중 반도건설에서 반도4.0 주상복합을 분양하면서 440여 상가를 같이 분양하기에 기차역하고 멀어서 외부인을 끌어들이기가 쉽지 않을 듯 하면서도 워낙 상가수가 많아서 여기에만 오면 없는 것이 없다는 인식이 동탄 주민들에게 각인이 되면 괜찮겠다는 생각도 들어서 상담도 하였습니다.

결론은 아직 도로등 상권이 어찌 흐를지 짐작이 안되어 고민을 해야 되겠다는 생각이었는데 선착순 분양이라 하여 일단 접었습니다.

중간에 박원갑 전문가와 개그맨 출신 팽현숙씨의 강의를 들었는데 팽씨의 장사와 투자 경험이 재미있었습니다. 이분들의 결론 역시 앞으로는 임대 수익이 있는 부동산이 최고라는 것이었습니다.

제 경험담입니다. 1998년 IMF 당시 평택에 초. 중. 고가 모두 인접한 워크아웃중인 1200여 세대 아파트 단지내 상가를 싸게 구입하였고 곧 아파트 입주와 함께 월세 계약을 하였습니다.

그런데 월세 계약한 사람은 제 가게는 비워놓고 6개월 정도 옆 가게에서 부동산업을 하다가 비디오 가게에 세를 놓고 나갔습니다.

훗날 느낀 것이지만 이 사람은 다른 부동산 못들어 오게 제 가게를 선점하였고 아파트 입주가 마무리 될 시점에 다른 임차인(비디오가게)을 구해주고 철수 하였습니다.

6개월이 비워 있는 사이에 아파트 단지 상가 필수 업종인 슈퍼, 세탁소, 미용실, 부동산2개, 치맥집, 문구점 등 주요 업종이 모두 입점하면서 이들끼리 연합하여 동종의 업종은 개업하지 못한다는 상가규약을 만들었습니다.

당시 별 생각없이 도장을 찍어주었고 이후 6년동안 월세를 잘 받았으나 비디오 장사가 안 되는지 힘들다고 권리금도 포기하고 폐업하면서 2년 가까이 비워두면서 관리비만 납부하다가 다른 가게의 절반 정도로 월세를 대폭 내렸더니 건강식품점이 입점하였고 지금은 권리금이 붙었는지 세입자가 중간에 바뀔망정 가게가 비는 일은 없어졌습니다.

같이 분양한 아파트는 당시로서는 상상도 못한 삼성전자가 들어오고 KTX도 정차(평택 들판 위로 KTX가 지나가기에 미군부대가 있어 정차역이 생기지 않을까 하는 상상을 하였는데 현실화 되었음)한다고 하여 지금은 분양가의 3배가 넘게 올랐는데 상가는 사겠다는 사람이 있을런가 모르겠습니다.

공부한 것은 아파트 상가는 주요 업종을 선점하면 권리금을 형성하기에 자진 폐업하는 일은 거의 없다고 보기에 꾸준한 월세 확보가 가능하다는 것입니다.

그나마 공실로 버틸 수 있었던 것은 저렴한 분양가에 융자가 없었기에 가능하였다고 봅니다.

아파트는 누군가는 살기에 오른다는 확신이 있으면 투자가능하지만 오피스텔이나 상가는 내가 거주하거나 장사하면서 빚을 내는 것는 모르지만 그렇치 않은 경우는 공실 발생을 염두에 두어야 합니다.

[윤정웅]

1. 좋은 경험담 잘 봤습니다.
2. 상가나 오피스텔은 임차인이 담보되지 아니한 곳은 실패하게 돼있습니다.
3. 설사 수익성이 약하더라도 임대차가 담보된 곳을 차지해야 합니다.
4. 이 글을 쓰신 맘마미아님께 감사의 말씀 드리며 다른 회원님들께서도 좋은 글 올려 주시기 바랍니다.
5. 부동산 어쩌구 하면서 사람 모이게 하는 곳은 가실 필요 없습니다. 참고야 되겠지만, 분위기에 취해 자칫 엉뚱한 물건 계약할 수 있습니다. 필자에게도 그런 세미나, 쇼, 방송에 나와 달라는 부탁이 많지만 모두들 파는 곳이고, 차후 피해를 입을 수도 있는 일이므로 거부해 버립니다.

[맘마미아]

조언 고맙습니다. 교수님의 글 열심히 읽고 많이 배우고 실천할려고 노력하고 있습니다. 고맙습니다.

[아이리스]

맘마미아님의 귀한 글 감사히 읽었습니다

[Landing]

맘마미아님의 소중한 경험을 나눠 주셔서 정말 감사드리고 교수님의 주석에 오늘도 많이 배우고 갑니다.
1.하루하루 깨닫는 기쁨을 가져라. 2.알아야 실패하지 않는다. 이 두가지가 제 삶의 기준 입니다.

[황산]

맘마미아님 실전경험 올려주셔서 잘 보고갑니다.
많이 가르쳐주세요~~

[산동부]

좋은 글 잘 읽고 갑니다
저도 상가 투자 3 번에
한번은 실패 하고, 몇년째 공실이고
한 번은 소송으로 이자를 5000 만원 받고 끝내고,
하나는 그럭저럭입니다.
해보니 상가 투자는 어려운거 같아요
아파트는 전부 수익을 남겼는데...

[이상록]

상가투자는 고수들만 하는거라고 선배가 하두 겁을 줘서 이때껏 거들떠도 안봤는데 님경험담보니 역시 쉽지 않은 분야네요