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[[재테크담론]] 2015년 부동산 투자 전략|실전재테크

정중동(靜中動)|등급변경▼|조회 5006|추천 5|2014.12.24. 19:21http://cafe.daum.net/10in10/sA3/52720 

2015년 부동산 투자 전략

다가오는 2015년도의 가장 큰 특징은 <불확실성>이라고 할 수 있을 것이다. 

경제 상황부터 국제 정세까지 누구도 경험해보지 못한 현상들이 나오고 있고, 한국 상황은 보다 복잡한,

총체적 난국의 상황이 대기하고 있다.

오늘 뉴스에서 나온 것과 같이 정치권은 부동산 법 등을 개정해서 부동산 시장을 계속 붙들려고 하고 있지만, 

 변화의 추세를 막기는 힘들것임으로 예전과 같이 대형 건설사에 의존하는 일방적 / 공급자형의 시장은 그 종말을 고할 것이다.

즉, 아파트 분양시장이나 재개발 단지 등등의 예전에 소위 돈이 되는 물건들은 이제 재미가 없을 수 밖에 없는데, 

아파트는 제 발목을 자른 건설사의 횡포로 인해, 가격의 거품이 엄청나게 끼였고, 

재개발 단지 등은 세대수 쪼개기 등을 통해 N이 너무 커져있는데다가 이해관계가 너무 얽히고 설켜서 

땅값이 평당 2000만원은 넘어가는 서울 강남 일부의 재개발 단지를 빼고나면 실행할 수 있는 여력이 있는 곳이 전무하게 될 것이다.

1.     재개발 단지의 몰락

재개발이라는 것은 예전처럼 낮은 층수를 허물고 높은 초고층 개발이 가능한, 그리고 땅값이 받여주고, 아파트 인기가 좋고, 

시장상황이 항상 오르기만 하는 상황에서는 황금알을 낳는 물건으로 통했던 것이 사실이다. 

하지만, 요즘에는 정반대 상황이 될 수 밖에 없는데, 우선 지금 재개발을 논하는 단지의 층수들이 대부분 10-15층 정도되는

 중고층 아파트가 대부분이기 때문에 용적률과 건폐율을 계산해보면 수익성이 없을 수 밖에 없다. 

그리고 자신들의 부담금을 줄이기 위해서 일반 분양의 금액을 높일 수 밖에 없는데, 그러다 보니, 

시장상황과는 맞지 않는 가격이 나오고, 사업자체 메리트가 없어진다.

오래된 주택이 많은 주거개선지역개발이나 도시재개발은 더욱 혼란이 큰데, 예를 들면, 나는 오래된 집이지만, 

월세를 잘 받고 잘 살고 있는데, 이 집을 내놓고, 새로 잘지은 아파트를 준다고 한들, 관리비를 내어야 하고, 

월세가 사라지는데 왜 내 집을 허물려고 하느냐 하는 집주인부터, 권리금을 주고 들어와서 장사를 하고 있는데,

그냥 나가라고 하니 말이 되냐는 임차인까지 모든 사람의 입장이 다르기 때문에 더욱 진행이 어렵게 된다는 것이다.

따라서 2015년에는 더욱 더 재개발 단지 지역지정 취소 및 포기가 속출할 수 밖에 없을 것임으로 

이런 물건에 대한 투자는 주의를 요한다.

2.     아파트 시대의 종말

예전에 아파트를 선호한 이유는 왠지 편한 라이프 스타일과 따듯하고 살기 좋은 환경,

거기다가 사람들의 선호를 받는 등등의 것이었다. 

그리고 가장 정확하고 빨리 공개되는 아파트 가격의 특성상 사람들이 믿고 거래를 할 수 있다는 점이 장점이었다.

나같이 아주머니를 상대로 잘 흥정을 못하는 사람이 재래시장을 가기 부담스럽고 손해를 보니,

대형마트를 선호하는 것과 비슷한 원리로, 내가 사고자 할때나 팔고자 할 때 기준이 정확한 아파트 시세와는 달리 주택이나

 상가는 그 가격이 정확하지 못해 시장 자체가 커지지 못하는 점도 있었다는 것인데, 시간이 지날수록 왜 아파트에 집착하는지에

 대한 의문이 생겨날 시간이 도래한 것이다.

물론 서울과 같은 대도시의 경우, 한정된 토지를 가장 효율적으로 사용하기 위해 아파트를 지을 수 밖에 없다라고 할 수 있겠으나, 

오래된 부동산 시장의 침체의 여파로 이제 사기만 하면 오르는 시기가 지나다 보니, 실주거의 목적이 아니라면 아파트로 

돈을 넣는 투기성 자금은 상당히 줄어들 여지가 있기 때문에 대세 상승의 가능성이 낮고, 

그러다 보니 또 거래가 되지 않는 악순환이 계속 이어질 가능성이 크다는 것이다.

더군다나, 아파트가격이 이미 많이 오른 상황에서 평당 얼마로 매겨지는 아파트의 시세 특성상 대형평수의 경우,

사회생활을 하면서 일반적으로 모을 수 있는 금액을 벗어난 시세가 형성되어 있는 경우에, 자신의 사회생활 사이클에 의거,

매각을 해야 하는데, 그 매각이 쉽지 않아진다는데 문제가 발생한다.

즉, 은퇴를 앞둔, 베이비부머 세대가 아파트를 처분하고, 자산을 현금화 해서 지방으로 내려가서 다른 수익형 부동산을 구매하거나 

하는 식으로 변형이 일어나야 하는데, 급격히 줄어드는 인구구인구구 볼 때, 뒷 세대가 이를 받쳐주지 못하면, 

자산의 현금화가 어렵고, 거래가 없어지다보면, 부동산 시장 자체의 수급기반이 무너져서 악순환이 일어날 수 있다는 것이다.

따라서, 2015년 이후에는 내가 거주를 하기 위한 아파트 구매가 아닌, 수익형으로서의 아파트 구매는 신중하게 판단해야 할 것이다.

3.     수익형 부동산의 부각

계속적인 초저금리 기조가 유지가 되는 한 시중의 통화량은 증가된 상태로 지속될 것이고, 자산가격은 상대적으로 많이 상승하게 

될 것이다. 

사람들은 계속 돈을 들고 있으면, 통화량이 계속 늘어남에 따라 인플레이션의 기능에 의해 현금자산의 가치가 줄어듦으로 

실물자산 투자를 늘리려고 할 것이고, 따라서 부동산 시세 자체는 안정되어 있지만, 조금씩 상승하는 수준으로 2015년에는

 형성될 것인데, 그 중에서도 수익형 부동산의 전망이 가장 좋다고 할 수 있다.

부동산 시장이 폭등하는 시기, 그리고 경기가 좋으면서 경제가 잘 돌아가는 시기에는 상대적으로 작은 금액의 월세나 임차료를 받는 

자산보다는 샀다팔았다를 반복하면서 높은 수익을 올릴 수 있는 절대 자산증가형 부동산이 각광을 받는다. 

하지만, 시간이 갈수록, 월세와 같이 안정적인 수익을 낼 수 있는 자산에 대한 선호도가 커지고, 이런 자산을 기반으로 안정적인

 현금흐름을 만들어내는 투자가가 진정한 성공을 할 수 있는 기반이 만들어진다.

금리가 싼 시기에는 은행에서 대출을 조달하기 빠르고, 상대적으로 부담이 적기 때문에 낮은 수익성을 가지고 있어도 거래가 되고,

나중에 금리가 오르면, 그만큼 월세를 또 올리면 되기 때문에 안정적인 흐름을 유지할 수 있게 되는 것이다.

따라서 2015년에는 이런 흐름이 더욱 강하게 나타나면서 월세를 받는 건물 등에 대한 선호도가 폭발적으로 늘어날 것이다.

4.     지방 부동산 가격의 상승

예전에 비해, 교통, 통신이 발전함에 따라 상대적으로 먼 곳에 있는 부동산에 대한 접근성이 상당히 좋아진 것이 사실이다.

예전에 수도권에 거주하는 투자가가 지방에 있는 건물을 구매하기는, 내가 그쪽 출신이거나, 지인, 가족이 거주하고 있지 않은 

경우에는 힘들었으나, 차츰 지역색이 없어져 가고 있고, 각종 혁신도시의 대거 지방 이전 및 세종시를 대표로 하는 지방 개발 

정책에 힘입어, 서울, 수도권에 비해 형편없는 시세를 기록하고 있던 지방 대도시의 자산가격이 이미 많이 증가하였다. 

지난 3년간 대구/광주/대전 등의 자산이 많은 증가를 기록하였는데, 2015년에는 이들 도시이외에도 지방의 중소도시 부동산

 가격이 증가하게 될 것이다.

이유는 간단하다.

퇴직하는 많은 수의 베이비부머 세대들이 아직 퇴직준비가 전혀되어 있지 않음으로 지방으로 이주를 해서라도 수익을 창출하려는 

수요를 만들어 낼 것이요, 계속되는 그들의 창업열기는 상가, 특히 중소형 상가의 수익률을 높여줌으로 투자가들의 구미를 

당기게 될 것이다.

서울의 2층-3층의 상가 1개를 살 돈이면, 중소도시의 대로변에 있는 건물 전체를 구매할 수 있는 돈이기 때문에, 

상대적으로 저렴해 보이는 지방에 대한 투자를 수도권에 있는 투자가들이 늘릴것이며, 따라서 지방의 부동산 가격은 지속적인

 상승이 일어날 것이다. 

다만, 모든 자산이 아니라, 단독주택과 같이 선호도가 낮은 물건들은 더욱 더 소외가 일어나고, 

지방의 인구가 줄어드는 곳이 많이 때문에, 가격이 더욱 낮아질것이며, 지방에서 그나마 사람이 몰리고, 

활동이 왕성한 상가지역에 대한 투자가 늘면서 상가건물과 수익형 건물들의 가격이 폭등할 것이다.

5.     신축 부동산

일부 투자가들 사이에서, 택지나 헌집이 있는 토지를 구매해서 직접 신축을 하여 분양, 혹은 임대를 통해 수익을 올리려는 

시도가 있는데, 이는 상당히 위험하다고 할 수 있다. 

기본적으로, 이들 토지는 토지절대금액이 낮은 지역에서 이런 시도들이 일어나는데, 토지가격이 낮은 곳은 상대적으로 

건물비용이 높아서 공사시 자금조달이 쉽지 않고, 시간이 지나면서 건물의 감가상각비용만큼 토지 절대 금액이 높아져야

 시간이 지나도 지지 않는 투자가 되는데, 쉽지 않다.

새 건물의 비용이 상대적으로 높기 때문에 임차금이 높아지면 아무래도 주위의 조금 낡은 건물에 비해 경쟁력이 떨어지고, 

지방의 경우에는 신축상가 선호도가 그리 높지 않기 때문에 잘못하면, 내가 투입한 건축비를 계산해보면 처음 의도한 것과 같이

 수익률이 나지 않을 수 있는 가능성이 높기 때문에 신중한 접근이 필요할 것이다.

특히나, 택지지역의 경우에는 그 수요가 한정되어 있고, 신축을 하더라도 세대수 제한이나, 규제가 있기 때문에 수익성이 

한정될 수 밖에 없기 때문에 너무 처음부터 욕심을 내어서 신축을 해보겠다고 하는 것은 지양해야 할 것이다.

6.     대응전략

그럼 우리는 2015년 부동산 투자전략을 어떻게 가져가야 할 것인가? 

미국에서 시작될 금리인상 기조는 아직 확정되지는 않았지만, 2015년안에는 시작될 것이라는 것이 대세적인 시각이다. 

하지만, 앞서 밝힌 것과 같이 급격한 상승은 없을 것이라는 것이 나의 의견인데, 다만 금리인상을 의식해서 너무 과감한 

레버리지 투자기법은 지양해야 할 것이며, 내가 준비할 수 있는 금액 한도내에서 보수적으로 지방에 있는 수익형 부동산에 

대한 투자를 늘리는 것이 방법이 될 것이다.

모든 사람들은 기본적으로 어떠한 위험도 회피하고 싶어하고, 확정되거나, 증명이 된 사실에 있어서는 

더욱 큰 점수를 주는 경향이 있다. 이를 수익형 부동산 투자 시장에 넣어서 생각을 해보면,

공실이 나있는 상가는 사람들이 확신을 하지 못하고, 평가절하를 하며, 얼마가 나올지 모르기 때문에 겁이나서 구매를 망설이게 되고,

임차인이 있어서, 월세가 활정된 상가는 사람들이 확신을 하고, 더 평가를 절상하며, 얼마가 나오는것이 확정적이다 라고 생각해서

 쉽게 구매결정을 한다는 것이다.

그럼 성공하는 투자가는 어떻게 해야 하겠는가?

반대로 하면 된다. 

경매나 공매, 급매가 나온 공실의 상가나 투자 목적물을 내가 스스로 판단하여 구매하고 이후에 적당한 임차인을 구하면, 

그 상가는 내가 살때는 상가만 산 것이지만, 팔려고 할때는 상가 + 임차인이 되기 때문에, 단지 상가가 아닌, 

한달에 얼마의 월세가 나오는 투자 목적물이 되기 때문에 가격이 대폭 상승하게 된다.

일반적으로 월세가 나오는 상가는 가격을 확인하기가 쉽지 않기 때문에 월세를 근거로 가격을 산출하기 때문에 높은 임차료를 

줄 수 있는 임차인을 구하면, 월세를 받아서 좋고, 상가 금액이 높아져서 좋은 이중 수익이 될 수 있고, 

이를 적절히 활용해서, 나만의 포트폴리오를 만드는 전략이 주효하게 될 것이다

[리엔]

감사합니다

[파이어 강성욱]

좋은 정보 감사합니다.^^

[황사 人-박준호]

초빙 대상 제1호는...
글을 자주 올려주시는...
리엔님~!
***
글 올려주시는...
몇 분들만 특별 초대하렵니다~!

[부동산맥]

최근 몇년 상가의 상승은 두가지 이유, 저금리와 시세차익형 부동산의 하락 때문입니다. 현 4프로대 후반의 상가 수익률은 금리 상승시 가장 위험한 요소가 됩니다. 지금은 상가 매입시기가 아니라 정리를 준비할 시기입니다. 지방 부동산도 마찬가지로 아직 하락세로 돌아서지는 않겠지만 올해를 기점으로 수도권과 바통터치를 할 가능성이 더 높습니다.

[여찬 - 김경희]

감사합니다~~

[김용근]

감사합니다..

[손승희]

좋은 정보 감사합니다..