해운대 힐스테이트 위브 사건 어떻게 될 것인가 ?|(펌글)

[행운부동산(김미숙)]

 해운대 힐스테이트 위브 아파트의 경우 입주 시점인데도 불구하고 유치권을 주장하는 시공사와 조합이 소송에 휘말리는 사건이

발생하여 입주민들을 불안 해 하고 있다.

 시공사는 수차례 안내문을 분양자에게 발송하는 등 계속해서 누구의 말이 맞는지 모르겠다.

조합과 시공사의 갈등으로 일반분양자가 선의의 피해자가 되었다.

왜 갈등이 발생하였는지 여러가지 가능성을 두고 해석 해 보자

당초 힐스테이트 위브는 해운대 aid 재건축이라 당연히 시행사인 조합이 주인이다.

시공사는 현대와 두산이 컨소시엄으로 형성하였다.

* 도급제는 건설사가 단순 시공만 하고 공사비를 받아가는 방식이다.

* 지굽제는 시공사가 조합에게 새로 짓는 아파트의 일정 면적 등을 무상으로 제공하고 사업을 통해 발샌한 이익을 가져가는

방식이다.

 개발방식은 확정지분제로 조합원들에게는 종전자산에 개발이익을 보태주었다.

예) 13평의 경우 종전자산은 약 165,000,000정도, 개발이익은 약 7천만원 정도 권리가격은 약 235,000,000원 정도이다.

문제는 개발이익으로 13평의 경우 7천만원이 문제의 씨앗이 될 줄이야.

 분양당시 중대형 평형이 인기가 많았다. 분양가는 위치와 조망권 등을 감안해도 다소 높았다.

당시 분양시장이 활황시장이였고, 중대형 평형이 인기가 높았다.

그로인해 시공사도 분양에 자신감이 있었을 것이다.

 분양가가 높은 이유는 조합원들에게 개발이익을 많이 주었기 때문에 그로인한 분양가는 높게 책정되는 것이 당연하다.

재개발사업은 도급제로, 재건축은 확정지분제로 조합과 시공사가 계약을 체결하는 것이 대부분이 였다.

때로는 확정지분제라 할지라도 물가상승률 등은 감안한다는 특약을 넣어서 확정지분제로 계약할 수도 있을 있다.

재개발이나 재건축 사업의 특성상 " 많이 받으면 그만큼 추가분담금도 많다 " 는 원리입니다.

 13평의 경우 개발이익을 7천만원 주었다면, 조합원의 분양가도 당연히 높게 분양받게 되어있다.

그 당시 조합원 입장에서는 많이 받는 다는 단순한 생각으로 현금청산자가 없었다.

일반분양분 현재 300여세대가 미분양 물량이 남아 있다고 한다.

 시공사는 유치권을 주장하면서도 공사는 계속하고 있다. 유치권이란 공사비를 받을 것이 있다는 주장이다.

조합원들은 확정지분제인데 추가분담금은 없다고 하고, 시공사는 확정지분제 이지만 추가분담금이 있다고 주장한다.

결국은 법정분쟁으로 갈 수 밖에 없다.

 이 경우 일반분양자는 불안해 하고 있다. 거래가 되지 않을 뿐만 아니라 불확실이 존재하는 관계로 가격은 하락하고 있다.

조합원, 시공사, 일반분양자 모두가 손해를 보게 되었다.

 시공사는 공사지연으로 인한 지체보상금 문제가 발생하지 않토록 계속해서 공사를 진행시킨다.

외형적으로 보면 좋은 위치에 아무런 문제가 없이 당초 입주기일에 입주가 가능한 아파트로 보인다.

우리가 모르는 여러가지 갈등에 대하여 해답을 예측해 보자

누구든지 아무런 근거 없는 주장은 할 수 가 없다. 해석의 방법이 다르기 때문에 갈등과 분쟁이 발생한다.

조합측에서는 확정지분제라 더 이상 추가 공사비는 줄 수가 없고, 현금이 없으니 대물로 아파트를 팔아서 공사비로

받아가라는 책임분양제를 주장할 것이다. 미분양 물량을 할인분양을 하면 부족분에 대하여 조합이 부담해 줄 수 없다고 할 것이다.

조합에서는 집값이 떨어진다는 이유로 할인분양 마져도 반대 할 수 있다.

 시공사측은 확정지분제라 할지라도 물가 상승률 등은 감안되어야 한다는 특약사항이 있는 지라 당연히 추가분담금이

지급되어야 한다고 주장할 것이다. 또한 미분양분은 대형평형이라 할인분양을 해야 한다고 주장한다. 부족한 공사비는 당연히 조합에서 부담해야 한다고 주장할 것이다.

 시공사 측에서 주장하는 추가분담금이란 무엇일까 ?

확정지분제라 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니라, 물가상승률과 인건비 상승률 등 공사비가 상승할 경우 시행사가

추가부담을 할 수 있다는 계약서상 특약이 있을 수 있겠다.

 결국은 서로의 주장이 다르기 때문에 평행선으로 갈 수 밖에 없겠다. 누구의 주장이 맞다 틀렸다 할 수가 없다.

입주시점에 입주지연이 발생할 것이다. 가장 현명한 방법은 협상 테이블을 앉아서 결정하는 것이 가장 빠른 방법인데도

불구하고 공사비 규모로 볼때 장기간의 법정공방으로 갈 가능성이 높아졌다.

이경우 조합원들은 주민들이라 어쩔수 없는 입장이라하지만, 일반분양자들은 재산권행사와 손해를 볼 수 밖에 없다.

 부동산 시장 변화에 트렌드가 소형아파트 등 환경변화가 오늘날 조합과 시공사간 갈등을 가져왔다.

부산공인중개사 협동조합 http://cafe.daum.net/new4989   에서 펌