우교수님의 2005년 법원경매 시장 전망

올해는 법원경매의 혁신이 일어난 해였다. 2004년은 민사집행법에서 규정하고 있던 중요한 몇 가지 사항이 실행되어 제도적 혁신이 있었던 한해로 법원경매 시장이 일반투자자들에게 문호가 더욱 넓어진 해였고, 제도적인 측면에서 보면 이를 바탕으로 2005년에는 더욱 법원 경매투자가 활발해질 것으로 보인다. 민사소송법에 비해 낙찰자와 채권자를 더 보호하는 쪽으로 법이 개정 강화된 민사집행법 시행으로 진행의 신속함, 절차의 간편함, 제도의 투명성 확보, 기초 자료의 인터넷을 통한 공고, 채무자등의 무분별한 항고ㆍ재항고 남발 방지 등은 일반 투자자들에게 법원경매의 문턱을 낮추고 있다. 입찰측면을 보면 입찰보증보험제도, 1기일 2회 입찰제, 기간입찰제의 실시 등이 성과이고, 조건이 정비되는 대로 인터넷을 통한 전자입찰을 실시하겠다는 것이 법원의 방침이다. 따라서 2005년 하반기부터는 현재 한국자산관리공사가 시행하고 있는 공매물건 전자입찰(Onbid) 방식과 비슷한 입찰방식이 도입되면 법원 매각 부동산에 투자하기가 더욱 편리해질 것이다. 2005 부동산시장 전망 부동산의 주요 가격변수로 정부 정책을 들 수 있고, 국ㆍ내외 경제상황 역시 중요 변수라 할 수 있는데 2005년 경제상황은 불확실성이 더욱 높아질 가능성이 있고, 이들의 움직임에 따라 부동산가격은 상당한 영향을 받을 것이다. 중국의 금리인상에 따른 수출부진, 환율변동, 국제유가의 고공 행진 여부, 건설경기의 행보, 행정수도이전의 무산에 따른 정부의 정책 결정이 어떤 방향으로 움직이느냐 하는 등 많은 변수들로 인해 정확한 예측은 쉽지 않다. 이런 위험을 무릅쓰고 2005년도 부동산시장을 대강 전망해 볼 때 2004년처럼 전반적으로는 하향 수축 국면기가 횡보를 할 것으로 판단된다. 그림으로 표현한다면 L자형 모양에서 아래쪽이 길어지는 모양이 될 것이다. 따라서 2004년보다 더욱 입찰경쟁률은 낮아지고 수익률은 올라갈 것으로 기대된다. 부동산 경기 불황기에 나타나는 일반적인 거래 패턴을 보면 현금을 가지고 사려는 매수자는 좀더 떨어지기를 기다리며 구입 시기를 늦추려 할 것이고, 매물을 가지고 처분하려는 매도자는 더 떨어지기 전에 처분하려고 값을 더 낮추어 내놓아도 거래가 성사되지 않는 특징이 나타나는데, 2005년에도 비슷한 양상이 계속 될 것으로 보인다. 이것은 일반적인 상황이 이러하고 부분적으로는 기업도시ㆍ혁신도시 예상지역과 신설예정인 고속도로ㆍ철도역 역세권과 그 인근의 전답, 임야 등은 전체 시장 상황과는 상관없이 활발히 거래되면서 가격이 상승할 여지는 충분하다. 부동산시장과 법원 경매시장과의 상관관계 부동산시장과 법원경매시장과의 상관관계는 결론부터 말씀드리면 역상관관계이다. 부동산시장이 호황이거나 회복국면일 때의 법원경매시장에는 신규로 공급되는 물건은 줄어들고, 응찰자는 늘고, 낙찰가격은 상승하여 투자 수익률은 낮아진다. 즉 법원 경매시장에 불황이 도래한다. 반대로 부동산시장이 전반적으로 불황이거나 후퇴국면일 것으로 예측될 때는 법원경매 시장에는 물건은 급격히 늘어나고 낙찰자는 줄어들고, 낙찰가격은 하락하여 투자 수익률은 낮아진다. 즉 법원경매시장은 호황국면을 맞게 된다. 2005년의 일반 시장과 경매시장을 보면, 내수 시장의 부진과 경기침체가 계속될 것이고, 부동산 규제정책 역시 부분적이고 국지적으로는 완화될 수도 있겠지만 큰 틀은 바뀌지 않을 것으로 판단되는 상황에서 법원경매시장은 전체적으로 물건의 증가속도가 점차 빨라지고 있으며 낙찰자, 낙찰가율은 계속 낮아지고 있다. 부동산시장 특성과 반대로 움직여라 부동산시장이 크게 4개국면(후퇴⇒불황⇒회복⇒호황⇒후퇴 국면의 순)의 사이클로 순환하는 모습을 보이는데, 후퇴ㆍ불황국면을 수축국면이라 하고, 회복ㆍ호황국면을 확장국면이라 하는데, 이 두 국면에서의 시장참여자들은 각기 상이한 행동을 하는 것으로 알려져 있다. 부동산시장이 불황ㆍ후퇴 국면일 때는 현금을 가진 매수자시장이 형성되어 이들이 부동산 가격 결정권을 가지게 된다. 경매시장에서도 모든 조건들이 낙찰자에게 유리하게 전개된다. 바로 이때가 낙찰 받을(부동산을 구입할) 절호의 기회가 된다는 점이다. 부동산 경기가 불황일 때 전세가격 수준에서 낙찰 받아 전세나 임대 등으로 투자금액을 회수하고 버티기 작전에 들어간 다음, 순환 사이클상 다음 상승국면인 회복ㆍ호황국면에서 일반매매로 매도하는 전략이다. 그러면 일반투자자들이 부동산시장이 불황(사야할)국면인지 호황(팔아야할)국면인지를 어떻게 판단할 수 있을까 인데,의외로 간단하다. 서울에서 분양하는 아파트 동시청약 경쟁률이 수십 대일이라는 뉴스를 보거나 법원 경매법정에 동네 아주머니가 아기 업고 와서 응찰하는 모습이 보이면 그때는 호황국면이라고 판단하면 되고, 동시청약에 미달이 생기고 법원 경매물건이 늘고 낙찰자가 줄고 낙찰률이 낮아지고 있다는 기사가 실리면 불황국면이라고 판단하면 정확하다. 유행은 돌고 돈다 법원경매로 성공하기 위한 중요한 것 하나가 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든, 연립ㆍ빌라ㆍ다가구주택, 상가 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있어야 부동산시장의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다. 무슨 말인가 2∼3년 전에는 서울지역의 재개발ㆍ재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니, 최근에는 지방의 임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다. 3∼4년 전의 지방 땅은 감정가격의 절반 정도에 응찰하면 단독이나 혹은 2∼3대 1정도의 낮은 경쟁률로 너끈히 소유권을 취득하던 사실상 애물단지던 것이, 2004년에 들어와서부터는 그 동안 홀대받았던 서러움을 한꺼번에 날려버리고 있다. 물론 투자수익률은 계속해서 낮아지고 있다. 이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 시장 또한 돌고 돈다. 2004년 서울ㆍ수도권의 통계표를 분석해보면 전국적으로 경매물건의 신규공급은 급속히 늘고 있으며, 평균낙찰가율은 아파트가 79.46%, 주택은 68.28%, 토지는 86.94%로 토지의 평균낙찰가율이 다른 종목에 비해 높은 것을 알 수 있다. 아파트의 경우 년초대비 192.13%, 주택은 165.58%, 토지는 96.21%로 토지만 공급량이 줄었으며, 아파트와 주택의 신규공급의 증가량이 급속한 것을 알수 있는데, 2005년에도 토지를 제외한 다른 부분의 물건 신규증가는 속도는 더욱 빨라 질 것이고, 낙찰율이나 낙찰가율은 좀더 낮아질 것으로 전망된다. 2005년 법원경매 시장 전망 2005년 전망을 보면 서울과 수도권의 아파트, 연립ㆍ빌라ㆍ다세대주택의 낙찰가율은 좀더 내려갈 가능성이 높지만, 앞에서 본 것과 같은 개발호재를 지니고 있는 수도권과 지방의 토지 등은 2004년보다 더 높은 과열 낙찰사례가 속출할 것으로 전망된다. 행정수도이전이 무산되어 여러 정책들이 그 대안으로 검토되면서, 전국의 땅값은 또 한번 요동칠 가능성이 있지만, 전국적인 현상이기는 어렵고 또한 한꺼번에 급등하기 보다는, 소재가 있는 지역을 중심으로 철저히 국지적, 지역적으로 차등 상승할 것으로 보이는데 법원 물건 중 해당지역의 토지 등은 그 영향으로부터 자유로울 수 없을 것으로 보인다. 2005년의 경매시장 전반은 전문가들만의 잔치판이 열리는 한해가 될 것이다. 불황국면인 2005년에 연립이나 빌라중 깡통매물의 경우는 내 돈 하나 안들이고 소유권 취득이 가능하고 그것을 전세나 월세 등으로 임대하고 있다가 다음 호황국면에서 낙찰가격의 최소 두 배 이상으로 매도할 수 있는 해가 바로 2005년이라는 것은 앞에서 잠시 언급하였다. 2001년부터 2003년까지 경매시장에서 과열응찰과 고가낙찰의 주범이던 경매초보자가 2004년 여름부터 경매법정에서 완전히 떠난 상태이고, 적어도 2005년 말까지는 다시 돌아오지 않을 것으로 판단되고 있기 때문이다. 2005년 법원경매 물건 투자전략 1)아파트 아파트는 서울과 수도권에서는 1차 유찰후 감정가격 대비 79.46%선이 평균 낙찰가율로 나타나고 있고, 2005년에도 비슷한 상황이라고 판단되어 실수요자라면 명도 등의 위험부담을 안고 낙찰받기 보다는 차라리 급매로 취득하는 것이 유리하다고 판단되지만, 일부 물건은 2번 유찰로 64%까지 떨어진 다음에 이전비용 포함하여 70%-75%선에서 소유권 취득이 가능한데 이 경우에는 권장할 만 하다. 강남의 아파트는 매매가격에 비해 낙찰가격 하락률이 높은 편으로 나타나고 있다. 즉 매매를 보면 2004년 전체로 약 3-5% 가량 낮아진 것으로 발표되고 있는데, 경매물건의 경우 한번 유찰로 20%씩 가격이 낮아진다는 점을 유의하자. 지방 아파트의 경우는 2번 유찰이 기본인 지역이 많고, 심지어는 3번 유찰로 반토막난 것들도 쉽게 볼 수 있는데, 싸다고만 생각하지 말고 투자가치 등을 충분히 따져 본 다음 응찰할 것을 권한다. 지방은 법원에 따라 1회 유찰될 때 마다 20∼30%씩 가격이 떨어진다. 2) 연립ㆍ빌라ㆍ다세대 2005년 투자유망종목으로는 서울의 경우 강북뉴타운 지정지역 또는 예정지역과 그 인근의 불량주택지구의 소형 빌라나 연립 등의 지분을 목적으로 투자한다면 평균이상의 투자수익율을 달성할 수 있다. 즉 대지지분이 크고 재건축ㆍ재개발지구내의 연립, 빌라, 다세대주택 경매물건이 유망 투자대상으로 주목받고 있다. 20가구 미만의 연립, 빌라, 다세대주택도 재건축이 가능하게 되었기 때문이다. 최근 강북을 필두로 서울이 개발열풍에 휩싸이면서 부동산 가격이 급등, 우수한 투자처로 각광을 받고 있다. 법원경매를 통한 부동산 구입은 투기억제구역, 토지거래허가구역등의 부동산투기억제정책에 영향을 거의 받지 않기 때문에 인기가 더욱 높다. 서울 뉴타운 지정지역이나 예정지역에 대지지분이 넓은 재개발 재건축대상 지역의 오래된 연립주택 등을 낙찰 받아 임대를 놓다가 수용 등이 결정되면 시세차익을 기대할 수도 있고 입주권을 받게 되면 더 높은 수익을 달성할 수 있다. 다만 대지만 별도로 등기가 된 연립주택 등을 낙찰 받으면 권리를 행사하는데 제약이 따르기 때문에 주의해야 한다. 2005년은 물론이고 2006년까지도 이런 종류의 부동산은 지속적으로 구입할 때가 아닌가 하며, 최소한 처분할 때는 아니라는 판단이다. 3) 단독ㆍ다가구 ① 단독주택=단독주택은 대지 등의 가치를 따져 볼 때 아직도 경매시장에서 홀대를 받고 있다. 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인이 전입하여 있는 주택(아파트, 연립, 빌라 등은 물론 무허가건물, 미등기건물)을 낙찰 받으려 하는 경우 임대차관계를 확인하는 것이 중요하다. 세입자의 세대별 전입일자를 해당 동사무소를 통해 확인하고, 등기부등본과 비교해서 말소기준이 되는 최선순위 저당권등 채권자보다 우선순위 세입자가 있는지 반드시 확인해야 한다. 우선순위 세입자가 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 하기 때문이다. ② 다가구주택=부동산 법원경매로 나온 다가구 주택에 관심을 가져볼 필요가 있다. 응찰 경험이 많지 않은 상태에서 도전하기에는 다소 무리가 따르나, 경매시장에서 아파트 다음으로 인기가 높은 부동산이다. 언뜻 보면 세입자나 권리관계 등이 복잡해서 초보자들이 꺼리는 다가구주택은 제대로만 고르면 그야말로 ‘대박’이다. 다가구주택은 세입자가 많아 명도처리가 어렵다는 점 등 때문에 다른 물건에 비해서 1∼2차례 더 유찰은 보통이고, 경쟁률도 비교적 낮아 낙찰가격이 전세가격을 밑도는 깡통 물건도 볼 수 있다. 4) 근린상가ㆍ원룸 주택 법원 경매시장의 기린아 중소형 근린ㆍ상가주택은 아파트 이상으로 인기다. 경쟁이 치열하고 대기자가 두터운 물건으로 은행이자율이 사실상 마이너스 상태로 이전까지와는 전혀 다른 노후 전략을 세워야 하는 시대에서는 불가피한 선택으로 금리나 연금만으로는 노후생활을 꾸려갈 수 없는 많은 분들이 대기 하고 있는 물건이다. 컨설팅업체에 의뢰하는 희망자들의 경우 약 7∼8% 정도의 수익이 기대되는 물건이면 응찰하겠다고 한다. 지방의 토지와 함께 낙찰가격, 응찰자수, 낙찰률이 모두 떨어지지 않을 것으로 보이는데, 이 물건의 특징은 언제든지 누구에게 환영받는다는 점이다. 5) 토지 앞의 통계자료를 통해 보기도 했지만, 2005년을 통해 부동산 투자의 화두는 당연 토지가 될 것이다. 시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 졸지에 황태자 대접을 받고 있다. 그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 당초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다. 부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 경매를 통해 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다. ① 새로 날 길을 따라 상승한다=새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철ㆍ도로 개통은 생활 반경을 확대시킨다. 접근성이 좋아져 유동 인구가 많아지면서 투자가 활성화되게 마련으로 향후 개설될 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지ㆍ임야는 확실한 투자처이고, 따라서 땅값은 오를 수밖에 없다 ② 개발 예상ㆍ예정지의 인근이 유망하다=토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지ㆍ임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그 동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다. 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다. ③ 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하자=토지투자에서 무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 최대한 보수적으로 투자하는 자세가 필요하다. 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 계속 문제가 되고 있는 소위 기획부동산의 전화부대에 의한 강원도, 충청권 지역의 구입권유는 2005년에는 더욱 극성을 부릴 것으로 예상되는데, 이런 식의 부동산 구입은 절대금물이다. ④ 여유자금으로 투자하자=단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 더욱 안 된다. 수익은커녕 원금마저 잠식당하는 경우가 발생할 수 있다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 해주지 않는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다. ⑤ 뜬소문과 사람을 믿지 말자=남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않는다면 차라리 투자하지 않는 것이 현명하다. ⑥ 기다릴 줄 알아야 한다=토지나 임야의 경우, 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 이 방면에는 투자하지 말 것을 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지ㆍ임야이다. ⑦ 공부와 현황이 일치하는지 살펴보자=임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다. 농지취득자격증명원 확보 여부도 사전에 확인하라. 보전임지등은 자체개발이나 형질변경이 어렵다는 점도 고려하자. ⑧ 도시계획도 확인하자=각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 도시기본계획등이 그것이다. 해당지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하자. ⑨ 분쟁에 휘말릴 수도 있다=시골 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중ㆍ, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지ㆍ임야 관련으로는 민형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다. 특히 시골 물건을 낙찰 받을 때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다. ⑩ 권리 관계도 제대로 따져보자=토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권등 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 되며, 공부상에 표시되지 않은 시설물이 있는지도 확인해야 한다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다. 문중*종중 임야 등은 명의신탁이 허용되기 때문에 잔금 지급 후에도 소유권을 빼앗길 염려가 있다. 또한 법원 분위기나 유행에 휩쓸려 하는 고가 응찰도 주의하자. ⑪ 과거의 잣대로 투자하면 안 된다=토지투자에서 자신의 투자 실력을 과신하지 말고, 과거의 경험이나 사례를 신봉하지 말아야 한다. 정책이 바뀌면 모든 투자조건이 바뀌어 버리는 우리 부동산투자의 특성상 과거의 사례나 경험만 믿고 투자하기는 위험이 너무 크다. 행정수도 이전의 토지 보상비를 겨냥해서 해당지역이었던 공주ㆍ장기를 중심으로 반경 30∼50km의 도너츠형 지역에 2차 개발 수요를 노리고 투자했던 사람들의 실패사례는 타산지석으로 삼아야 한다. ⑫ 타이밍도 계산하자=대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되면 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다. 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나오는 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 마찰을 빚는 경우가 허다하다. 6) 공장 공장매물의 경우 다른 어떤 물건보다 경기의 영향을 많이 받는다고 할 수 있다. 공장물건은 등기부외 권리관계가 복잡하고, 산업 폐기물 무단 매립, 근로자들의 임금채권에 의한 공장점유, 낙찰후 가동이나 처분 등에 관한 명확한 계획이 서지 않는 상태에서는 입찰하지 말 것을 권한다. 공장물건은 감정가격과 실 가격과의 차이를 잘 파악하지 않으면 비싸게 낙찰 받을 가능성이 높은데 이것의 파악이 쉽지 않다는 어려움이 있고, 또한 공장물건에서 특이 사항은 동산인 기계가 부동산 경매로 함께 낙찰된다는 점이다. 10.29 부동산안정화대책 이후 서울지역의 동시청약에도 미달사태가 속출하고 있으며, 지방의 분양 아파트도 지역에 따라서는 미분양이 속출하고 있는 2004년 말 현재, 법원경매의 공장물건은 3∼4차까지 유찰되는 경우도 나타나고 있다. 전용공단에 위치한 공장을 선택하는 것이 유리한 데, 기계나 장비가 토지ㆍ건물과 일괄경매 되어 낙찰로 소유권 취득범위에 포함되는지 알아봐야 하며, 건물을 다른 사람이 임대하여 가동하고 있는 경우에는 명도 문제가 복잡해진다. 법률전문가의 자문을 거친 후 응찰하는 것이 바람직하다. 또 하나는 공장부도나 폐업 등으로 임금이나 퇴직금을 받지 못한 다수의 노동자들이 회사나 공장을 점거하고 있는 경우에도 명도 문제가 만만치 않다는 점도 고려해야 하고, 경매 부동산 내 오염물이나 산업폐기물을 부지 내에 무단으로 폐기했거나 매립한 경우 낙찰자가 처리할 수밖에 없다.