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이것이 부동산테크]주말·전원주택 다양한 조세 혜택
주말·전원주택, 수도권 벗어나면 매력 상승
8·31 부동산 대책으로 잔뜩 움츠러들었던 토지시장에 한 가닥 숨통이 트일 전망이다. 정부가 토지시장에 대한 강도 높은 규제에도 불구하고 주말·전원주택 실수요자들에 대해서는 일정 규모 이하 농지·임야·농어촌 주택 구입의 문호를 계속 터놓기로 했기 때문이다. 재경부는 올해 말로 종료될 예정이던 ‘대지 200평, 연건평 45평, 기준시가 7000만원 이하 농어촌 주택 구입자에 대한 양도세 비과세 혜택’을 2008년 말까지 3년간 연장하는 조세특례제한법 개정안을 올 정기국회에 상정하기로 했다. 농림부도 농지보전부담금(옛 대체농지조성비) 산정 방식을 바꿔 주말·전원주택을 지으려는 도시민의 부담금 부담을 크게 줄여주는 내용의 농지법 시행령 개정안을 마련, 내년 1월부터 시행에 들어가기로 했다. 그러나 공시지가가 높은 수도권 지역은 공시지가를 부과 기준으로 하는 새로운 농지보전부담금 제도가 시행되면 지금보다 부담이 훨씬 더 늘게 된다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “수도권에서 벗어난 강원·충청지역이나 상대적으로 공시지가가 낮은 수도권 외곽 지역 등이 전원주택지로 각광을 받게 될 것”이라고 말했다.
◆수도권은 농지보전부담금 크게 늘어
주말·전원주택을 꿈꾸는 도시민들은 한동안 수도권 지역을 피해야 할 것 같다. 농림부는 지난달 24일 입법예고한 농지법 시행령 개정안에서 농지를 대지로 전환하는 데 따르는 농지보전부담금 산정 방식을 바꾸기로 했다. 현재는 지역에 관계없이 평당 3만4050원이던 것을 지역별 공시지가의 30%로 변경하기로 한 것이다.
이에 따라 공시지가가 평당 1만원 전후인 강원도 횡성·영월 등은 농지보전부담금이 평당 3000원으로 10배 가까이 줄어드는 반면, 평당 30만~100만원에 이르는 경기 용인·양평 지역 등은 평당 9만~30만원으로 지금의 3~10배 수준이 된다. 공시지가가 평당 50만원인 용인 지역 농지 150평을 대지로 바꿔 전원주택을 지으려면 농지보전부담금만 2250만원을 내야 한다.
반면, 비수도권인 강원·충청 지역에 소규모 주말 주택을 지을 경우에는 혜택이 대폭 늘어난다. 공시지가가 낮은 지역인 만큼 농지보전부담금 자체가 크게 줄어든다. 또 대지 150㎡(45평), 건평 33㎡(10평) 이하의 소형 주택을 지을 경우에는 농지보전부담금의 50%를 감면해주는 혜택도 주어진다. 이를테면 공시지가가 평당 1만원인 강원도 홍천 지역에 대지 40평, 건평 10평짜리 주말주택을 짓는다면 농지보전부담금은 6만원에 불과하게 된다.
그러나 수도권이나 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 등에서는 이 같은 혜택이 주어지지 않는다. 또 투기지역은 나중에 땅을 팔 때 양도세가 실거래가로 과세된다.
◆기준시가 7000만원 이하면 1가구 2주택 제외
도시민이 대지 660㎡(200평), 연건평 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 농어촌 주택을 구입하거나 전원주택을 지을 때 주어지는 양도세 비과세 혜택도 2008년 말까지 3년간 유지된다. 이 경우 1가구2주택에 해당되지 않기 때문에 도시에 이미 보유하고 있는 주택을 팔더라도 ‘3년 보유, 2년 거주’(서울, 과천, 5개 신도시 지역 거주자) 요건만 채우면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
다만, 지나치게 호화로운 전원주택을 짓게 되면 기준시가 7000만원 이하 요건을 벗어날 수 있다는 점을 유념할 필요가 있다. 김경래 OK시골 사장은 “기준시가는 해당지역 지자체가 산정하는 만큼 미리 문의를 한 뒤 짓는 것이 좋다”고 말했다.
◆토지거래허가구역은 구입요건 까다로워져
당장 집을 짓지 않더라도 노후의 전원생활을 위해 농지·임야를 구입해두려는 이들에게도 길은 있다. 300평 미만의 주말농장용 농지는 부재지주에 대해 부과되는 양도세 중과세(60%) 대상에서 제외되기 때문이다. 또 지난 10월부터는 농업기반공사 위탁(5년)을 전제로 도시민이 300평 이상의 농지를 보유할 수 있는 제도도 시행되고 있다.
다만 토지거래허가구역 내 농지는 세대원 전원이 구입 1년 전부터 현지에 거주해야 하는 등 구입 요건이 까다로워지는 만큼 땅을 사기 전에 토지거래허가구역인지부터 확인해야 한다. 임야도 투기지역이나 토지거래허가구역이 아니라면 구입 면적에 제한은 없다.
[전원주택의 종류]
1. 단지형 전원주택
단지형 전원주택이란 개발업자가 토지매입에서부터 농지전용, 대지조성, 기반시설, 진입로 개설 등까지 끝내놓고 개인에게 분양하는 집단 전원주택지를 말한다.
시간적, 정신적으로 비용이 절감되고 전용, 형질변경 등 복잡한 인.허가 과정을 직접 거치지 않아도 된다는 점에서 유리하며 단지 전체적으로 이용할 수 있는 시설, 공동방범 및 공동관리 등이 가능하다는 점이 장점으로 꼽힌다.
반면 건축시기나 형식에 개인사정이 고려되지 않고, 지역.면적.위치 등 선택의 폭이 좁다는 점은 단점이라고 할 수 있다. 또한 주거밀집도가 비교적 높은 편이라는 점도 불리하다고 볼 수 있겠다.
2. 동호인형 전원주택
우리나라의 동호인 주택은 90년대 이후 주택 개발 방식의 하나로, 주로 직업이나 취향 중심으로 구성원을 모집하여 결성된 조합을 바탕으로 한 공동구매 및 사업으로 구성원의 취향에 맞는 집을 짓는 것이다.
여럿이 모여 짓기 때문에 전체적으로 비용 절감이 가능하고 이웃 간의 상호 유대감이 강하다는 점, 사업 추진 시 토지매입, 설계, 건축 등의 문제를 공동으로 대처할 수 있다는 점, 선 계획 후 건설하는 방식으로 취향에 맞는 주택 건축이 가능하다는 점을 장점으로 꼽을 수 있다.
반면 단점으로는 높은 비용이 단기간에 투입되어야 한다는 점과 기획, 업무대행, 설계, 시공 등 전문화된 공급자가 부족하다는 점 등을 꼽을 수 있다.
3. 개별형 전원주택
개별형 전원주택이란 소규모 준농림지를 매입해 개인이 직접 개발하여 짓는 전원주택을 말한다.
위치선정부터 개발방법, 자금조달에 이르기 까지 전 과정을 건축주가 주관적으로 결정할 수 있다는 점이 가장 큰 장점인데 반해 방범문제, 인근 현지주민과의 문화적 마찰에 대한 대처가 어렵다는 점 등이 단점이라고 할 수 있다.
4. 농가주택
농가주택은 말 그대로 시골에 소재하는 집을 사서 전원생활을 시작하거나 허름한 농가주택을 사서 리모델링하는 방식이다.
물건 선정부터 소유권 이전까지 절찬 간단하고, 건축비에 대한 부담이 없다는 점, 이미 용도가 대지이기 때문에 별도로 형질 변경을 할 필요가 없어 관련 인허가 비용이 절약된다는 점을 장점으로 꼽을 수 있다. 이에 반해 새로 건축하지 않는 만큼, 건축물 자체로 볼 때 여러 가지 하자가 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 단점이라 볼 수 있겠다.
[전원주택의 유형]
1. 스틸하우스
전원주택에서 말하는 스틸하우스는 미국의 전통적인 목조주택에서 유래한 것으로 건물의 뼈대인 주요 구조용 부재를 두께 1mm 내외의 아연도금 강판으로 지은 건축물이며 ‘steel framed house’라는 의미를 갖고 있다.
※ 장점 - 건축비용이 절감 - 철골소재라 재활용이 가능 - 벽체는 얇으면서도 단열성 우수
※ 단점 - 결로현상(찬공기와 따뜻한 공기가 만나서 생기는 물기)의 문제
2. 목조건축
주요 구조재(골조)를 목재로 지은 건축물을 말하며, 목재의 크기와 시공방법에 따라 경량 목구조주택, 기둥, 보 구조방식의 목조주택, 통나무주택 등으로 나눌 수 있다. 일반적으로 사용되는 형태는 경량목구조 주택이다.
※ 장점 안전성 우수 내구성이 뛰어남 에너지 효율성 높음 쾌적한 실내를 유지 보수 용이
※ 단점 습기에 약함
3. 조립식 건축
미리 가공된 건축부품을 건설현장에서 조립하여 만드는 건축방식으로 규격건축, 양산건축 등의 이름으로 불리기도 한다.‘미리 가공된 부품을 현장에서 조립하여 만드는 건축 또는 미리 공장에서 조립되어 현장에 운반하여 만들어지는 건축’ 등으로 정의할 수 있다.
※ 장점 주거공간 편리 냉.난방비 절약 유지보수가 용이 시공비 절약
※ 단점 내화성능 낮음
전용허가를 받으려면......... 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다. 또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다. 만약 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있다. 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다. 농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다. (1)농지전용 이란? 건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다. 원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을수 없다. 지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다. 단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다. (2)토지사용승락서를 받아 전용신청하는 방법 소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다. 땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬 가지의 효력을 갖게 된다. 토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다. 이때 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다. 토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 토지사용승락용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주 의 인감도장을 찍어야 한다. 이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 (등기부등본,지적도,토지대장,토지이용계획확인원,피해방지계획서)등의 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다. 이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회 위원들중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다. 이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다. (3)전용허가는 언제 받을것인가? 구입과 동시에 건축을 하려면 등기이전 전에 토지사용승락서를 인감을 첨부하여 전용허가를 먼저 받아야 한다. 이유는 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 두번은 연기할 수 있어 결론적으로 전용 후 2년간 건축을 하지 않고 연기할 수 있다. 그러나 그 기간이 지나면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보게 된다. 그러므로 전용허가 시기는 자금사정 등을 검토한 후 주택건축 예정기간을 계산해 정해야 한다. (4)농지전용신청 때 주의할 점 전용 가능면적을 확인: 농지전용을 신청하기 전에는 전용가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 지자체혹은 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많으며 또 많은 지자체에서 자체적 인 기준에서 건폐율을 정하고 있다. 건폐율은 건물의 바닥면적을 대지의 면적으로 나눈값에 100을 곱한 값이다. 즉 건평이 30평이고 대지가 150평이라면 건폐율은 20%다. 건폐율이 20%한도에서 전용이 가능하다면 전용가능면적은 건물 바닥면적의 5배에 해당된다. 또한 대부분의 시군에서는 최대전용면적을 일반주택 200평, 농가주택 300평으로 정하고 있다. 전용하고 남은 농지의 면적이 303평 이상인지 확인: 농지 500평을 구입하였는데 최대 전용면적이 200평이라면 전용 하고 남은 면적이 300평이다. 여기서 주의해야할 점은 전용하고 남은 300평은 소유권이전을 할 수 없다는 점이다. 그 이유는 농사를 짓지 않던 도시인이 농지를 소유하고자 할 때 최소 303평 이상은 되어야 소유권 이전을 할 수 있기 때문이다. 농지는 원칙적으로 농민만이 소유할 수 있다. 농사를 짓지 않던 도시인이 농민이 되기위해서는 최소한 303평 이상은 농사를 지어야 한다는 것이 그 근거다. 단.농지원부가 있는 사람의 경우 지역에 관계없이 303평 이하라도 소유권을 이전 할 수 있다. 그러나 각 지역의 지방조례에 따라 약간씩 달리 적용하고 있다. 건축면적과 비교해 전용면적을 정하라: 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 전용허가가 나면 그 면적에 맞게 건축을 해야 하기 때문에 너무 넓게 전용받았다가는 불필요한 건축비를 들이게 된다. 보통 건축면적의 3~4배가 대지화 된다고 보면 된다. 즉 건평 40평의 주택을 짓는다면 120평~160평 정도가 대지화 된다. (5)대체농지조성비와 농지전용부담금 전용허가가 나오면 대체농지조성비와 농지전용부담금을 납부해야 한다. 대체농지조성비는 ㎡당 전답은 4,500원, 임야는 889원 이다. 부과액은 전용농지의 공시지가 총액의 20%로 정해져 있다. 농촌기반공사로부터 납부통지서를 받아 이들 비용을 납부하면 된다. 60일 범위 내에서 1회에 한해 연장이 가능하다. 납부를 하지 않으면 전용허가가 취소된다. 단.부지면적 200평 이내에서 농가주택을 건립하기 위해 농지 전용을 하는 경우에는 비용전액이 면제된다. 시장 군수가 전용허가 사항을 농업기반공사에 통보를 하면 공사 측은 전용신청자에게 30일 이내에 납부기간을 정해 농협에 납부토록 고지한다. 전용허가 후 납입고지서가 신청자에게 도착하는데 걸리는 시간은 10일 이상이다. (6)농지전용에 드는 비용및 전용 가능 면적 전답을 대지로 전용하려면 전용부담금을 공시지가 20% ,대체조성비 ㎡당 4,500원, 설계사무소 전용허가대행비 200만원 정도의 비용이 필요하다. 전용가능 면적은 일반주택의 경우 200평, 농가주택은 300평까지 가능하고 지역별로 건축면적과 전용비율이 3배~5배 정도이다. 단.준농림지는 규제가 심해지고 있으며 지역에 따라 무주택자만 전용허가를 내주고 있고 그런 지역들이 늘어나고 있는 추세다. (7)농지전용절차는? ① 허가신청서 접수 ② 농지관리위원회 심사확인서 송부 ③ 검토, 실사 후 허가 또는 불허가 통보, 농지전용허가때 농촌기반공사에 농지조성비 전용부담금 부과, 고지의뢰 ④ 농지조성비, 전용부담금 고지서 발급 ⑤ 농지조성금, 전용부담금 납부 ⑥ 영수증 발급, 납입통지서 송부 ⑦ 영수증 제시 ⑧ 허가증 교부(농지조성비, 전용부담금 납부사실 확인 후) (8)농지전용 구비서류 ① 농지전용허가 신청서 ② 전용목적 등을 기입한 사업계획서 1부 ③ 전용할 농지 소유증명서 또는 사용 승낙서 ④ 지적도, 지형도 ⑤ 인접농지 피해 방지 계획서 ⑥ 대체조성비, 전용부담금 납부증명서(영수증) ⑦ 변경내용을 증명할 수 있는 변경사유 및 허가증 (변경허가신청에 한함) (9)전용허가 완료후 전용허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그후 1년이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소되고 농지처분명령을 받게 된다. 농지처분명령을 받는 후 1년이내에 처분하지 못하면 다시 강제명령이 나오고 그래도 일정을 넘기게 되면 이행강제금을 물어야 한다. 또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용 완료일로부터 8년 까지는 용도변경이 까다로워 어렵다 고 보면 된다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시장 군수의 하가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 용도변경이 어렵다. 이를 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경를 하게 되면 전용허가가 취소되고 5년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해진다. (10)농지전용을 받기 어려운 농지는? -폭 2m이하의 도로와 접해 있는 맹지는 전용허가가 불가능하다. 그러므로 전용받을 토지는 4m이상의 진입로가 있는지 지적도상에서 반드시 확인해야 한다. 황도로가 없더라도 이웃 토지의 사용승락서만 있으면 된다. -집의 크기보다 너무 넓은 평수는 일부분만 전용 받게 되고 너무 작으면 대지면적 최소의 규정에 걸려 집을 지을 수 없으므로 주의해야 한다. 150~200평 정도가 가장 적당하다. -마을에서 외진 곳에 동떨어져 있는 농지는 전용받기 어렵다. -최근 쌀 생산량의 감소로 경리 정리될 지역은 전용받기가 어렵고 전(밭)은 전용이 쉽다.
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전용허가 받기 경험담
전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은 직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다. 담당 공무원들의 이야기로는 거의 99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다. 그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다. 그러나 이 글을 끝까지 읽으신다면 100만원은 거뜬히 벌 수 있습니다.
물론 약 6평(20㎡) 이하의 작은 건축물(농막)은 농사를 위한 것이며, 거주를 목적으로 하지 않는다면 농지에 설치할 수 도 있으나, 극히 예외라 할 수 있겠습니다.
농지(논밭)를 대지로 바꾸는 것을 농지 전용, 임야(산)를 대지로 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다.
농지 전용의 제한
이대로만 따라 한다고 해서 모든 땅을 대지로 바꿀 수 있지는 않습니다. 필자도 이 분야의 전문가가 아니어서 실제 경험 위주로 말씀 드리고자 하며, 전용허가를 받는데 필요한 몇 가지 전재 조건을 붙여 보겠습니다.
우선 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 4m 이상 붙어있는가 입니다. 이 말은 역으로 맹지는 전용허가 대상에서 제외되므로, 타인의 도로나 토지를 사용해서 길을 만들겠다는 구체적인 대책서가 필요합니다. 이런 경우에는 전문가의 도움이 필요하다는 말로 대신 하고 싶습니다.
하여간 땅을 구입하시면서 그곳에 붙어있는 도로가 있는지 꼭 살펴보셔야 합니다. 포장여부에 상관없이 1톤 트럭이 그럭저럭 다닐 수 있다면 현황도로라고 우길 수 있습니다. 현황도로가 없다면, 혹시 지적도 상에 도로가 표시되어 있는 경우가 있습니다. 지방의 지적도인 경우 대부분 일제시대에 만들어진 것이라, 도면상으로만 도로가 있는 경우가 있다고 합니다. 이런 경우에도 전용 허가가 가능하다고 합니다만, 직접 확인된 부분이 아니라
두 번째로 구입하려는 땅의 토지이용계획확인원 이라는 서류를 해당 군청에서 발급해 보면 그 땅의 국가 에서 계획한 현재 및 미래의 이용 현황을 알 수 있습니다. 예를 들어서 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며, 일반적으로 준농림지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다. 그 외에도 군사지역, 상수도보호구역 등등 여러 가지 이유로 인해서 전용허가가 어려운 경우가 많다고 합니다.
세 번째로 민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다. 드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면, 당연히 토사 유출 및 오수 배출로 인한 민원이 생길 수 있습니다. 이는 전용 허가시 제출하는 사업계획서에 포함되는 내용으로 허가 여부에 많은 영향을 주게 됩니다. 허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로, 민원 발생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다.
<전용허가를 받은 후 해야 할 일>
만일 성공적으로 전용 허가를 받았다면, 당연히 집을 짓는 것이겠죠. 그러나 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다. 우선 측량을 하여 전용 면적 만큼 분할하여 합니다. 바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환되는 것입니다.
이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.
전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니라는 것을 꼭 알아 두시고, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실도 꼭 잊지 마십시오.
<제출할 서류 만들기>
이제 실전으로 들어가서 관공서에 제출할 서류를 만들어 보겠습니다.
필요한 서류들은 다음과 같습니다.
1. 농지 전용 허가 신청서 2. 사업계획서 3. 등기부 등본 (전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는 서류) 4. 지적도 등본 또는 지형도 (전용하고자 하는 농지에 대하여 전용 예정구역을 표시) 5. 피해 방지 계획서
등기부 등본의 경우 소재지의 등기소에서 신청하시면 즉석에서 발급이 됩니다. 지적도 등본은 군청에서 발급을 하며, 이 서류를 바로 제출하는 것이 아니고, 해당 지번의 지역을 확대 복사하여, 전용할 구역을 표시하여야 합니다. 저의 경우는 자와 연필을 이용해서 직접 그렸으며, 실제 도로와 집의 위치 및 크기를 기입하였습니다. 후에 건물이 완성되어 준공검사와 등기를 하여야 대지로 지목이 변경이 됩니다. 준공검사를 할 때, 전용 허가 신청할 때 제출한 서류와 실제 건물의 위치가 일치하여야 하는 것이 원칙입니다. 그리고 중요한 것은 토지의 소재지가 읍 단위라면, 읍 사무소와 군청에 모두 제출하여야 하므로 모든 서류는 반드시 2부씩 준비하여야 합니다.
이들 문서들은 모두 군청 담당 직원의 도움으로 완성할 수 있었으며, 경우에 따라 내용이 다를 수 있으므로 서류 제출 이전에 농지 담당 직원과 꼭 한번 상담해야 합니다.
<농지전용 허가신청서>
이 신청서는 해당 군청에 구비되어 있으며, 또한 군청 홈페이지에서 양식을 다운로드 받아서 이용할 수 있습니다. 신청서의 빈칸을 채우는 방법에 대해 설명해 보겠습니다.
신청서는 양면으로 되어 있습니다.
(1)성명, (2)주민등록번호(법인등기부등본번호), (3)주소란은 신청인의 신상에 대한 정보를 기록합니다. 등기상의 토지 소유자 이름으로 하는 것이 무난 합니다. 2001년 8월부터는 토지를 구입한 후 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있습니다. 그 이전에는 땅을 구입한 후 1년 후에 전용신청을 해야 시군청에서 전용을 해주었던 것이 일반적이었고 이런 이유로 토지사용승락서를 이용하여 전용 완료 후에 등기 이전을 하는 편법을 사용하였으나, 규제 개혁 과정에서 토지 구입 직후에도 전용 허가를 신청할 수 있도록 개선 되었습니다. (4)(9)전용하고자 하는 농지 소재지란에는 토지의 주소를 적습니다. (5)(13)전용하고자 하는 토지의 면적을 적는데 단위는 반드시 평방미터(㎡)입니다. 평을 평방미터로 정확한 환산하는 방법은 0.3025로 나누어 주면 됩니다. 그리고 일반적인 건폐율은 20~40% 입니다. 여기서 건폐율이란 건물의 평면적이 대지에 차지하는 비율이며, 평면적이므로 2층 구조의 60평짜리 집을 짓는 경우에도 평면적은 30평 정도이므로, 최대 전용 가능한 면적은 150평입니다. 그런데 전용허가 200평을 신청한 경우 건축법을 준수하기 위해서 창고나 데크를 이용해서 건폐율을 채우는 방법을 쓴다고 합니다.
하여간 100평을 전용하면, 평면적이 20~40평 정도의 주택을 지을 수 있다는 것 만 아시면 됩니다. 3층 이상으로 짓는 경우는 용적율도 고려해 보아야 할 것 입니다.
전용면적에 대한 상한은 300평 또한 200평으로 지역마다 다르지만, 하한의 제한은 없고 건폐율에 의한 제한이 있다고 이해하시면 됩니다.
건축법령에 의한 전용면적의 제한을 알아보았는데, 이번에는 전용하는데 필요한 비용을 알아보겠습니다.
- 경지정리가 시행된 논 : 13,900원 - 용수개발이 시행된 논 : 18,300원 - 경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논 : 21,900원 - 경지정리가 시행된 밭 : 12,500원 - 기타 농지(1,2,3,4를 제외한 농지) : 10,300원
참고로 '경지정리가 시행된 논'이라 함은 구획정리, 농로 및 용·배수로를 체계적으로 정비하여 이루어진 논(경지정리 사업시행이후 논 이외, 타 지목으로 변경된 농지를 포함한다) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
다만 민간간척 등 민간이 사업비의 전부를 투자하여 경지정리를 시행한 것을 제외합니다. '용수개발이 시행된 논'이라 함은 농업기반공사 또는 수리계가 관리하는 수리시설로부터 관개혜택을 받는 논(농업용수 개발사업 시행이후 논 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다. '경지정리가 시행된 밭'이라 함은 구획정리 또는 밭 용수개발이 되었거나 농로 및 용·배수로의 체계적인 정비가 이루어진 밭(밭 경지정리 사업시행이후 밭 이외 타 지목으로 변경된 농지를 포함) 및 그 농지의 개량시설의 부지를 말합니다.
일반적으로 전원주택 부지로 사용되는 토지는 마지막 항목인 기타 농지이므로 경우 평당 약 34,000원 정도로 100평을 전용하였을 경우 340만원 정도가 소요됩니다. 그리고 수입증지, 면허세를 합친 30,000~40,000원이 추가로 소요됩니다. 저의 경우는 주말주택 용도로 20평 정도의 건물을 고려하여, 500평 중 60평(200㎡) 정도만 전용허가를 받았습니다.
(6)(7)사업 기간 다시 한번 말씀하지만, 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소됩니다. 일반적으로 이 항목은 그 기간이 1년 6개월 정도가 되도록 기입합니다.
(8)전용 목적 ‘주택 신축’이라고 기입하시면 무난합니다.
(10) 지목 밭 또는 논으로 해당 사항을 기입하십시오.
(11) 면적 전용 면적이 아닌 해당 지번의 총 면적을 적으셔야 합니다.
(12) 진흥지역 용도구분 토지 이용 계획원을 보고 같은 내용으로 적어야 합니다. 일반적으로 ‘준농림’인 경우에 전용 허가가 쉬운 것으로 알고 있습니다.
(14) 주재배 작물명 현재 실재 재배중인 작물을 적으시면 됩니다.
저의 경우는 ‘옥수수,고구마’라고 기입하였습니다.
사업 계획서 작성
전용 허가 관련 서류 중 ‘사업 계획서’ 및 ‘피해 방지 계획서’가 가장 어렵다고 생각됩니다. 비록 두 페이지의 분량이지만 저의 경우 처음에는 이 서류를 부실하게 만들어서 1차 도전(?)에서 실패했습니다. 최소한 각 항목별 내용을 꼭 이해하시고, 개인의 상황에 맞추어 수정하시길 바랍니다. 반드시 포함되어야 할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도 및 소요자금 조달 방안을 구체적으로 서술해야 합니다.
그 중에 어려운 서류는 시설물의 배치도인데, 저의 경우에는 농어촌주택표준설계도의 배치도를 인터넷에서 출력한 후 사업계획서에 첨부하였습니다. 표준주택도면은 여러 종류의 면적에 따라 다양하게 준비되어 있으므로 활용할 가치가 매우 높습니다. 실제 건축물의 배치에도 도움을 주는 자료이기도 합니다. 농어촌표준설계도는 농업기반공사 홈페이지(http://www.karico.co.kr/sds/)에 접속하면, 출력이 가능합니다.
피해 방지 계획서 작성
처음에 생각하기를 시골에 집 하나 짓는데 무슨 피해가 있길래 이런 계획서까지 제출하는지 의아해 했습니다. 그러나 인허가를 담당하는 관공서의 입장에서 보면, 민원 발생의 소지를 최소화 하는 것이 필요한 것 같았습니다.
농지전용에 들어간 비용
제출할 서류들은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
- 농지 전용 허가 신청서 - 사업계획서 - 피해 방지 계획서 - 시설물 배치도 - 등기부등본 - 전용 예정구역이 표시된 지적도 또는 지형도 - 피해 방지 계획서
다소 분량이 많아 보이지만 하나하나 준비한다면 그리 어려운 일만은 아닙니다. 그리고 전용허가를 받은 다음 해당 군청에서 연락이 오면, 수수료를 지불하게 되면 드디어 전용 허가증을 손에 쥐게 됩니다.
실제 납입한 수수료 내역은 다음과 같습니다.
- 수입 증지 : 20,000원(3,500㎡ 이하) - 면 허 세 : 3,000~30,000원(면적에 따라 다르며, 필자의 경우 6,000 원) - 농지조성비 : 2,060,000원(평당 약 34,000원)
참고로 지역개발공채는 납부하지 않았습니다.
본인은 기업체의 전자 제품 개발 연구원으로 부동산 분야와는 상당한 거리가 있는 사람입니다. 그러한 사람도 농지 전용 허가와 관련된 정보를 모으기 시작한지 3개월만에 드디어 허가를 받았습니다. 농지전용은 국민의 권리라는 생각을 갖고, 용기를 내서 군청의 문을 두드려 보십시오. 길이 있다고 믿으십시오.
농어촌민박 지정제도 주요내용
● 농어촌민박사업자 지정․지정취소제도 도입 농어촌민박을 경영하고자 하는 자는 농어촌민박 요건을 갖추어 사전에 시장ㆍ군수로부터 농어촌민박사업자 지정을 받도록 하였습니다. 시장․군수가 농어촌민박사업자를 지정을 한 때에는 지정증서를 교부하고 농어촌민박사업자로 하여금 동 증서를 해당 민박의 보기 쉬운 곳에 게시하도록 했습니다. 농어촌민박사업자가 특별한 사유 없이 1년 이상 영업을 하지 않거나, 농어촌정비법 또는 동법에 의한 명령을 위반한 경우에는 사업정지 및 지정취소 등의 행정처분을 받게 됩니다.
○ 지정증서는 아래 요건을 모두 구비한 경우에 발급 1. 해당 주택이 농어촌지역에 위치하여야 하며 농어촌의 범위는 농어촌정비법 제2조제1호 및 제1의2호에 해당하는 지역으로 ▲군의 지역 ▲지방자치법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 시의 지역 중 읍면 지역 ▲지방자치법 제2조제1항제2호의 규정에 의한 시의 동 지역 중 도시계획법 제17조제1항의 규정에 따라 지정된 주거 상업 공업지역을 제외한 지역 ▲준농어촌지역(광역시 관할구역안의 자치단체인 구의 구역 중 농업진흥지역과 개발제한구역) 2. 농어촌민박사업자가 당해 주택에 주민등록이 되어 있고 실제 거주해야 함 3. 농어촌민박용 주택의 연면적이 150㎡(45평) 미만의 단독 또는 다가구주택이어야 함 4. 수동식소화기 및 단독경보형감지기를 각 1조 이상씩 구비하여야 함
○ 지정신청 및 지정증서 교부절차 1. 농어촌민박을 운영하려는 자는 농어촌민박사업자 지정신청서(별지 제53호 서식)을 작성하여 해당 시군에 제출 2. 시군에서는 농어촌민박사업자로서의 요건 및 시설기준 등을 검토․확인하여 농어촌민박사업자로 적합한 경우 농어촌민박사업자 지정 증서(별지 제56호 서식) 발급
○ 농어촌민박사업자 변경신청서 접수시에도 지정시와 동일한 절차에 따라 농어촌민박사업자 변경지정
● 농어촌민박사업자에 대한 지도 감독 강화
국가 및 지방자치단체는 농어촌민박사업자에 대하여 지도감독을 하고 필요하다고 인정한 때에는 농어촌민박사업자에게 그 시설 및 운영의 개선을 명하도록 했습니다.
● 기존 농어촌민박사업자에 대한 경과조치
법 시행 당시 객실 7실 이하의 농어촌민박사업을 운영 중인 자는 개정 규정에도 불구하고 농어촌민박사업자로 지정된 것으로 하고 6개월 이내에 제66조제3항의 규정에 의하여 농림부령 또는 해양수산부령이 정하는 시설기준(수동식소화기 및 단독경보형감지기)을 갖춘 후 시장·군수로부터 농어촌민박사업자 지정증서를 교부받도록 했습니다.
○ 기존 농어촌민박사업자에 대한 지정증서 발급 방법 1. 법 시행일을 기준으로 종전 법(농어촌정비법, 공중위생관리법)에 의한 농어촌민박사업자에 해당하는지 여부를 시장 군수가 관련법령 및 사실조사 등에 근거하여 판단 2. 종전 규정에 의한 농어촌민박 해당여부를 판단하게 되는데 ▲해당 주택이 농어촌지역에 위치하여야 하며 ▲사업자가 해당 주택에 거주하여야 하고 ▲객실 7실 이하이어야 함 3. 지정증서 발급 신청은 2006년 5월 4일 이내에 하여야 함
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