[경매] 주택 임대차보증금반환채권과 당해세의 배당순위 변동

[땅꾼복부인]

최근 부동산 임대차계약기간이 종료되었지만 임대인으로부터 임대차보증금반환채권을 돌려받지 못하는 사례가 왕왕 있다.

이희창 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

전세 사기, 부동산 경기, 제대 임차인을 구하지 못하는 경우 등 그 이유는 다양하겠지만, 아마도 임차인에게 가장 중요한 건 보증금을 돌려받는 문제일 것이다.

어떤 임차인은 주도적으로 집행권원을 확보하여 강제경매를 진행할 수도 있을 것이고, 또 어떤 임차인은 법원으로부터 경매개시결정 통보를 받기도 할 것이다. 공통적으로 임차인은 경매를 통해 '얼마'를 배당받을 수 있는지 알아야 할 것이다.

이와 관련하여 주택 임대차보증금반환채권과 당해세의 배당순위에 관하여 알아보고, 추가로 임차인의 임대인에 대한 지방세 체납내역을 확인하는 방법도 살펴보겠다. 단, 주택 임대차보증금반환채권은 대항력을 갖추었을 뿐만 아니라 그 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠른 경우를 전제하겠다.

임대차보증금반환채권과 당해세 사이 배당순위
이른바 당해세는 경매에서 사용하는 용어로 매각대금의 배당순위와 관련이 있다. 당해세는 해당 재산(경매 목적물)에 대하여 부과된 세금이며, 국세와 지방세가 있다. 당해세의 배당순위는 과거 확정일자 불문 임대차보증금반환채권보다 우선하였다.

그러나 전세 사기의 영향으로 국세기본법과 지방세기본법 등이 일부 개정되었으며, 이에 따라 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세에 부가되는 지방교육세의 경우 그 법정기일이 확정일자보다 늦은 경우 주택 임대차보증금반환채권이 우선하게 되었다.

당해세 체납으로 인한 (가)압류 내역은 부동산등기부등본 갑구의 내역에서 확인할 수 있으나 그 채납액수는 확인이 어려우며, 경매가 개시되어야 확인이 가능하다.

미납지방세의 열람
주택임대차보호법 제2조에 따른 주거용 건물 또는 상가건물 임대차보호법 제2조에 따른 상가건물을 임차하여 사용하려는 자는 건물에 대한 임대차계약을 하기 전 또는 임대차계약을 체결하고 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 임대인이 납부하지 아니한 지방세의 열람을 지방자치단체의 장에게 신청할 수 있으며, 이 경우 지방자치단체의 장은 열람신청에 응하여야 한다.

이 때 열람할 수 있는 정보는 ▲ 임대인의 체납액, ▲ 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납기가 되지 아니한 지방세, ▲ 지방세관계법에 따라 신고기한까지 신고한 지방세 중 납부하지 아니한 지방세이다.

한편 임차인이 체결한 임대차계약에 따른 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우라면 임차인은 임대인의 동의가 없더라도 임대차 계약기간이 시작되는 날까지 지방자치단체의 장에게 위 정보의 공개를 신청할 수 있다. 이 경우, 임차인은 ▲ 임대차계약서, ▲ 임차인의 신분증을 제출하면 된다.

마치며
임차인의 보증금 회수를 돕는 방향으로 최근 개정된 국세기본법, 지방세기본법, 지방세징수법의 내용을 충분히 숙지하고 활용하여 소중한 전세보증금을 지키는 데 도움이 되길 바란다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사)

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[김혜림]

감사합니다