# 계약명의신탁에서 명의신탁자의 부동산에 대한 占有가 自主 점유인지 與否~

[김형학]

# 계약명의신탁에서

명의신탁자의 부동산에 대한 占有가

自主 점유인지 與否~

- 이글은

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# 이글은

사람은 사주명리학 理論 上 48,500여 가지의 性品과

서양 心理學 상 16가지의 性格에 따라

그 느낌과 의미가 다름이 있을 수 있습니다.~

<오늘 김형학의 한마디~>

-자~

지금 만나는 사람이 나의 運命을

만든답니다.~-

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自利利他요, 그 知人에게 도움이 될 수도

있습니다~.

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<옮긴이 법무사 김형학>

-2025다210042 소유권말소등기 (바)  

상고기각-

-계약명의신탁에서~

명의신탁자의 부동산에 대한 占有가

自主 점유인지 문제된 사건-

자~

계약명의 信託에서

｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣

施行 前에~

名義신탁 約定을 하였으나

그 시행 後에

명의신탁약정에 따른 登記를 마친 경우,

명의신탁자가

부동산실명법 시행 後에~

부동산에 대한 占有를 개시하였다면~

그 점유가 自主점유인지 與否.

(원칙적 消極)

｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣

(以下 ‘부동산실명법’이라 한다.)

附則(1995. 3. 30.) 제2조 제1항은

“제3조 및 제13조의 규정은

이 법 시행 後 登記하는 分부터~

적용한다.”라고 규정하고 있고,

같은 조 제2항은

“제4조의 규정은 이 법 시행 前에

명의신탁약정을 하고~

이 법 시행 後에

이에 의한 登記를 한 경우에도

이를 適用한다.”라고 規定한다.

또한

부동산실명법 제2조 제4호에 따르면,

‘실명등기’란~

부동산실명법 시행 前에

명의신탁약정에 따라~

명의수탁자의 명의로 登記된

부동산에 관한 物權을~

부동산실명법 시행일 以後

명의신탁자의 명의로 登記하는 것을

말한답니다.
 

위 부칙 제2조의 규정 내용과

부동산실명법 제2조 제4호에서 정한

‘實名登記’의 의미 등을 종합하여 보면,

부동산실명법 제11조 및 제12조는

부동산실명법 시행 前에

명의신탁 約定에 따라~

명의수탁자 명의로

登記가 마쳐진 경우를

規律 대상으로 하여,

기존 명의신탁자로 하여금

원칙적으로 부동산실명법 시행일부터

1년의 猶豫期間 以內에

실명등기 또는 매각 처분 등을 하도록~

하고,

그 猶豫期間이 경과하도록~

실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니한

때에는

같은 법 제4조에 따라

명의신탁약정과 그로 인한 부동산의

물권변동을 無效로 하는 한편

과징금 및 이행강제금 등의 制裁를

加하는~

규정으로 理解함이 妥當하답니다.

그러므로

부동산실명법 시행 前에 명의신탁약정은

하였으나

그 시행 後에

명의신탁 약정에 따른 등기를

마친 경우에는~

부동산실명법 제11조 및 제12조가

適用될 餘地가 없고,

오히려 위 부칙 제2조에 따라

곧바로~

부동산실명법 제3조 및 제4조의 규정이

적용된답니다,

(대법원

1999. 10. 9. 자 99마21 결정 參照).
 

자~

계약명의 신탁에서

부동산실명법 시행 前에

명의신탁 약정을 하고

그 시행 後에

명의신탁약정에 따른 등기를 마친 경우,

위 附則 제2조 제2항에 따라

부동산실명법 제4조가 적용되는 관계로,

명의신탁자는

부동산의 소유자 겸 매도인이

명의신탁약정을 알았는지 與否에

관계없이~

부동산의 소유권을 갖지 못할 뿐만

아니라~

매매계약의 당사자도 아니어서

소유자를 상대로~

소유권이전등기 請求를 할 수 없고요.

적어도 부동산실명법 시행일부터는

명의신탁자도

이러한 點을 잘 알고 있다고~

보아야 한답니다.

이 경우 명의신탁자가

부동산실명법 시행 前에

명의신탁 약정에 따라

부동산에 대한 占有를 開始하였다면,

그 점유는

명의신탁자가 새로운 권원에 의하여

다시 소유의 意思로 占有하는 등의

특별한 사정이 없는 限

부동산실명법 시행일 以後부터는

他主 점유로 전환된답니다.

(대법원

1996. 10. 11. 선고 96다19857 판결 등

參照).

자~

위와 같은 경우에 만일

명의신탁자가 부동산실명법 시행 後에

부동산에 대한 점유를 開始하였다면,

명의신탁자에게 占有할 다른 권원이

認定되는 등의

특별한 事情이 없는 限

명의신탁자는

소유권 취득의 원인이 되는

법률요건이 없이~

그와 같은 사실을 잘 알면서

他人의 부동산을 占有한 것이어서

타인의 소유권을 배척하고

점유할 의사를 가지지 않았다고~

보아야 하므로,

所有의 意思로 占有한다는 추정은

깨어진답니다,

(대법원

2022. 5. 12. 선고 2019다249428

판결 등 參照).

자~  피고 1은

1993. 6. A 회사와 이 사건 아파트에 관한

분양계약을 체결하였는데,

원고는

1993. 12. 남동생인 B 名義를 빌려~

피고 1로부터

이 사건 아파트에 관한 분양권을 매수하고,

A 회사 승인을 받아

수분양자 지위를 承繼하였는데,

1995. 7. 1. 부동산실명법이 시행되었고,

원고는

1996. 6. 이 사건 아파트에 대한 점유를

開始하였으며,

B는 1996. 10.

이 사건 아파트에 관하여

매매를 원인으로한 소유권이전등기를

마쳤답니다.

그 후 B는 2022년에 死亡하였고,

피고 2가

이 사건 아파트를 단독相續하자~

원고가

피고 2에게 점유취득 時效完成을

理由로~

소유권이전등기 청구를 한 事案

이랍니다.

자~ 原審은,

원고와 B 사이의

契約명의 신탁 約定은

부동산실명법 시행 前에 체결되었으나,

분양자인 A회사가

부동산실명법 시행 後에

위와 같은

명의신탁약정을 알지 못한채

이 사건 아파트에 관하여

명의수탁자인 B 명의로~

소유권이전등기를 마쳐준 以上,

위 명의신탁약정은

부동산실명법 제11조에서 정한 유예기간을

기다리지 않고

부동산실명법이 시행됨으로써

곧바로 無效로 되고,

B 명의의 登記로 이루어진

이 사건 아파트에 관한 物權變動은

有效하므로,

명의신탁자인 원고가

부동산실명법 施行 後

이 사건 아파트에 대한 占有를

開始한 것은

소유권 취득의 原因이 되는

法律要件이 없이~

그와 같은 사실을 잘 알면서

B 소유의 부동산을 占有한 것이어서,

원고가

이 사건 아파트를 所有의 意思로

占有하였다는 推定은 깨어졌다고~

판단하였답니다.

자~  大法院은

위와 같은 法理를 說示 하면서,

原審을 수긍하여 上告를 기각하였답니다.

-See You Again-

<옮긴이  법무사  김형학>