기준 넘는 아파트 소음 숨긴 매도인 ‘계약 해제’

[황호연(18회)]

[한영화의 아파트 법률상담]

한영화 변호사

부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의해도 인정될 수 있습니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다200615 판결 등 참조).

실제로 공동주택관리법 및 소음･진동관리법에 정한 기준치를 초과하는 소음이 발생하는 아파트의 매도인인 피고는 매수인인 원고에게 위 소음에 관한 사항을 고지할 의무를 이 사건 매매계약상의 의무 또는 신의칙상 의무로 부담하고 있음에도 이를 위반했습니다.

특히 아파트에 기준치를 초과하는 소음이 발생하는지 여부는 매매계약을 체결하는 데 있어 핵심적인 요소가 된다는 점에서 피고의 이와 같은 의무는 매매계약 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 그 목적이 달성되지 않아 매수인이 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무라고 봄이 상당합니다.

따라서 원고는 위와 같은 피고의 계약상, 신의칙상 의무 위반을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 봄이 타당하므로, 매매계약은 원고가 피고의 채무불이행을 이유로 한 해제의 의사표시가 담긴 소장부본이 피고에게 송달된 날 적법하게 해제됐다 할 것이어서, 피고는 원고에게 계약해제에 따른 원상회복으로 아파트 매매대금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 한 사례가 있습니다(전주지방법원 2026. 6. 2. 선고 2025가단12529 판결 참조).

아울러 피고는 아파트에 거주하면서 소음이 발생하고 있다는 사실을 알았거나 이를 알 수밖에 없었음에도 불구하고 피고는 매매계약 체결 과정에서 원고에게 이를 고지하지 않은 점, 원고는 소음의 존재를 알았더라면 매매계약을 체결하지 않았을 것인 점, 원고가 그동안 아파트에 거주하면서 소음으로 인해 정신적 고통을 받았을 것으로 보이는 점, 매매계약이 해제되더라도 원고가 주거지를 변동하는 과정에서 정신적 고통을 받을 것으로 보이는 점 등 제반사정을 참작해 보면 원고에게는 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 피고가 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 해당한다고 봐 매수인인 원고에게 위자료도 인정했습니다.

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