경매에 있어 많은 이들이 주저하는 것이 이넘이다... <BR>과연, 집을 어떻게 넘겨 받을 거냐 입니다??? <BR><BR>민사집행법에는 낙찰자에게 대항할 수 있는 권한을 가진 것으로 인정되는 자를 제외하고는 인도명령의 대상이 됩니다.. <BR>경락자가 인도명령을 신청하면 법원은 원칙적으로 점유자를 불러 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지를 심문하여야 한다...허나, 경락자에게 대항할 수 있는 권원에 의하지 않음이 명백한 경우에는 (낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인, 소유자등...) 심문하지 아니합니다. <BR><BR>따라서, 임차인도 소유자도 아닌 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지 불분명한 자를 상대로 인도명령을 신청하면 법원은 점유자가 어떤 권원에 의해 점유하고 있는지를 점유자를 불러 물어봐야 합니다... <BR><BR>따라서, 낙찰자는 유치권자임이 분명한 자와 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인을 제외한 모든 점유자를 상대로 인도명령을 신청하면 됩니다... <BR><BR>경락잔금을 지급함과 동시에 인도명령을 신청하세요......(돈, 별로 안든다...합의?? 합의는 인도명령신청하고 해도 됩니다....).... <BR><BR>집행관으로 하여금 강제로 짐을 들어내게 하려면 인도명령을 신청해서 명령이 떨어져야 하고, 임차인에게 송달이 되어야 합니다....(즉, 임차인이 법원에서 온 우편물을 받아봐야 하는겁니다....) <BR>합의해보고 안되면 인도명령신청하지요..그때가면, 임차인이 법원에서 오는 서류를 안 받을 수 있다......그렇게되면 골치 아파집니다... <BR>경락잔금지급과 동시에 인도명령신청하면......임차인은 배당받으러 오라는 통지인줄 알고, 서류 송달받습니다...^^ <BR>꼭, 경락잔금을 지급함과 동시에 인도명령신청하세요.....(내용증명을 미리 보내야 하는거 아니냐? 필요없읍니다..) <BR><BR>인도명령신청해서 송달이 되면.....그때가서, 협상하세요....안나가면 집행관으로 하여금 강제로 짐을 들어내게 하면됩니다.<BR>간혹보면....임차인들이 사는 집보다 주인이 사는 집이 명도하기 쉽다고 생각하는 사람들을 봅니다.... <BR>아니다....임차인들이 사는 집이 명도하기 쉽습니다....(조금이라도 배당받는 임차인들...) 주인은 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 정도면, 거지된겁니다...한마디로 , 뺏길게 없으니 무조건 배째라합니다.. 하지만, 조금이라도 배당받는 임차인들은 배당금을 뺏을 수 있읍니다... <BR>낙찰자가 명도확인서와 인감증명서를 주지 않으면 배당금 수령도 못합니다.. <BR>배당받을 것이 있는 임차인에게는 이사비(?)협상을 할 필요도 없다는 것이 필자의 생각입니다.. <BR><BR>임차인이 순순히 비워주지 않을 듯 하면.... <BR>낙찰잔금 낸 날부터 3-4개월 뒤의 어느 시점을 잡아 낙찰잔금 낸 날부터 그때까정의 임대료와 강제집행비용, 각종공과금을 예상하여 배당금을 가압류한다... <BR>아마도, 가압류 통지 날라가면 거의 임차인이 순순해 지리라 생각합니다. <BR>그 후 그 시점에 가서 강제집행할 수 있도록 준비해서 그 시점에 강제집행하고, 지급명령이나 소액재판으로 집행권원받아 가압류 한 배당금에서 찾아오면 됩니다.. <BR><BR>지급명령이나 소액재판시 소장이나 지급명령신청서 작성해서 동사무소가면 임차인이 이사간 주소를 확인할 수 있다.....주소확인결과 아직 다른 곳으로 주민등록 옮기지 않았다면, 경락받은 집을 관할하는 통장의 불거주확인서와 해당 동사무소에서 통장재직증명서(통장이 불거주확인서발급을 해주지 않으면 인근주민의 인우보증서)를 발급받아 공시송달신청하면 된다...(지급명령은 공시송달안됨)...참고로, 소액재판의 경우 90%이상이 변호사 선임없이 본인들이 직접하세요... <BR><BR>이렇게 하는데 필요한 서류들은 모두 부동산자료실에 있읍니다... <BR><BR>아파트의 경우 애매한 것이 그 넘의 관리비다....보통, 경매 넘어오는 집보면 몇 달씩 밀려있기 일쑤다......여러분들이 너무 잘 알고 계신 판결이 하나 있읍니다... <BR>바로, 아파트의 경우 낙찰자는 그동안 밀린 관리비 중 공용부분에 관한 관리비만 납부하면 되고, 전유부분의 관리비는 낼 필요가 없다는 내용입니다.. <BR><BR>낙찰받았으면 관리소가서 관리비 내역을 좀 뽑아달라고 하라... <BR>그리고, 판결문을 드밀면서 관리비 협상을 해 보라....관리소에 말하라...나는 법적으로 공용부분관리비만 내야 하는 것이니...전유부분에 해당하는 관리비는 세입자나 소유자에게 받아라....세입자에게 받고 싶으면 세입자가 배당받을 금액있으니, 배당금에 가압류하여 찾으라고 조언해주는 것도 좋을 것입니다.....허나, 협상도 안되고...턱없이 많이 내라고 하면.. <BR><BR>받은 관리비 내역 중 공용부분에 해당하는 금액만 낙찰잔금 내는 날 가까운 법원가서 공탁하세요.... <BR><BR>관리비 내역을 못 받았다.....??? 해당아파트 똑같은 평수의 입주자를 아무나 찾아가서 관리비 영수증 좀 보여달라고 해라....(음료수 한 박스...^^) 그리고, 그동안의 공용부분 관리비를 합산하면 될 것이다.. <BR><BR>관리소 찾아가서 내가 낼 관리비 공탁했으니...찾아가던지 말던지 알아서 하라고 하세요. <BR>가스, 전기, 수도등을 끊겠다고 협박하걸랑........경찰서에 고소하겠다고 하겠다고하세요.. <BR>또, 채무부존재확인소송을 하겠다고 하세요..... <BR><BR>실제로 , 끊걸랑.......소송은 차후로 미루고, 경찰서에 고소하라....생활에 꼭 필요한 전기,수도, 가스등은 맘대로 못 끊도록 되어있읍니다... <BR><BR>아파트가 아니라서, 전기세, 수도세등이 따로 나오는 다가구나 다세대라면.....소유권이전등기된 등기부등본을 들고, 한전등을 찾아가서 경매로 받은 거라고 말하고, 전소유자가 밀린 사용료는 낼 수 없다고 말하라....관공서는 웬만하면 말 통합니다... <BR><BR>문제는....배당금을 하나도 못 받는 임차인과 집주인입니다.. <BR><BR>이 사람들과는 이사비 협상을해야 한다......그래서, 하루빨리 내보내는게 좋습니다... <BR><BR>이사비는 강제집행비용+2-3개월의 임대료이내에서 협상하는 것이 좋습니다.. <BR>안되면 걍 강제집행하세요.... <BR>절대로, 이사비먼저 주지 마라......이삿짐을 차에 실은 거 보고 줘라....그게 안될 거 같으면 차라리 강제집행하라... <BR>명도하려고 하다보면 창문,보일러등을 부수겠다고 협박하는 사람들이 있읍니다... <BR><BR>부수면.......재물손괴지로 고소하겟다고 하라....실제로 부수면 고소하라.....합의하는 과정에서 수리비는 건질 수 있읍니다... <BR><BR>명도구하는 것은 최소 3-4개월을 잡고 하는 것이좋다.....낙찰받았다고 급하게 지금 살고 있는 집 내놓다보면.......공중에 붕떠야 하는 상황이 올수도 있읍니다.. <BR><BR>제136조 (부동산의 인도명령 등) ①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. <BR><BR>②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다. <BR><BR>③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다. <BR><BR>④법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다. <BR><BR>⑤제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. <BR><BR>⑥채무자·소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다. <BR>
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