빌라 시세에 대한 다른 해석

[하나공인]

빌라 시세에 대한 다른 해석

빌라가격이 무섭게 치고 올라간다.

어디까지 오를까?

요즘 빌라가격은 대지지분으로 거래된다.

재개발 때문이다.

개발예정지가 아닌 곳도 마찬가지이다.

빌라가격을 결정하는 것이 대지지분일까?

다른 면에서 생각을 해본다.

빌라가격을 결정하는 대지 지분은 재개발 감정평가에서 나온다

단독주택을 평가하는 방식이 개발평가이고

이는 토지 따로 건물 따로 평가하는 방식이고 빌라는 거래사례비교법을 적용하지만

빌라라는 것이 거래사례비교법으로 평가하기는 각각의 상황이 워낙 다르기 때문에 한계가 있다.

그래서 단독과 유사하게 실무에서 적용을 한다.

그러다보니 빌라에서도 대지 지분이 가장 중요한 기준이 된다.

그러나 공동주택이면서 빌라와 유사한 아파트의 가격 형성과 비교해 보면 재미있는 점이 발견된다.

우선 아파트의 가격은 흔히 평당가격으로 결정된다.

신규 분양되는 아파트는 평당 얼마냐가 가장 관심사이다.

이 평당가를 우선 살펴보보자

흔히 국민주택규모인 33평의 전용면적은 25.7평이다.

대지지분은 따지지 않는다.

33평의 평당가가 1000만원이면 전용면적 기준으로는 1280만원 정도 즉 28%가 올라간다.

분양면적은 전용부분과 공용부분으로 나누어지며 전용이 25.7평이면 공용이 7.3평이다.

공용면적은 계단, 엘리베이터, 지하주차장 등이 해당된다.

빌라에 이것을 적용시켜보자.

빌라는 등기부등본을 보면 전용면적만 표기된다.

빌라는 흔히 2가지로 나누어볼 필요가 있다.

반지하가 있는 빌라와 1층이 피로티로 되어있는 새 빌라이다.

여기서 새 빌라는 주차장법이 강화되어 세대당 주차장이 0.7대 내지 1대로 강화된 후의 빌라들이다.

빌라의 경우도 전용과 공용을 나누어 볼 필요가 있다.

헌 빌라의 경우 반 지하에 지상3층의 경우 공용은 계단실뿐이다.

이런 빌라의 예를 하나 보자.

대지 6평에 전용 11평 가장 일반적인 빌라들중의 하나이다.

계단은 건축법상 2.4m × 4.8m 즉 11.52평방미터 이상으로 건축해야 한다.

평으로 환산하면 약 3.5평이다. 1층에 2세대이면 세대당 1.75평

아파트식으로 치면 빌라의 분양면적은 전용 11평 공용1.75평 즉 12.75평이다.

위의 빌라가 시세 6000만원이면 대지지분 6평 빌라가 6000만원이라고 설명하지만

재개발이 요원한 지역의 경우에 빌라시세를 아파트시세식으로 표기하면 어떻게 될까?

우선 분양면적으로 환산해보자.

6000만원 ÷ 12.75평(전용+공용) = 470만원이다.

새 빌라의 경우를 다시 보자.

2002년도식 빌라들 즉 요즘 거래되는 새 빌라들의 건축년도가 주로 2002년이다.

이 경우 1층을 피로티로 만들어 주차장으로 사용한다.

예를 들면 대지 50평에 건폐율60%로 지은 빌라의 경우 1층은 주차장 2,3,4,5층은 주택이며 8세대이다.

대지권은 50÷ 8 = 6.25평

주택은 층당 30평 계단실3.5평을 제외, 26.5평을 두세대로 나누면 각각 13.25평의 전용부분이 된다.

공용부분은

1층 주차장 30평을 8세개로 나누면 3.75평

층별 계단실 3.5평을 2세대로 나누면 1.75평

합치면 5.5평이다.

전용부분은

층별 면적 30평에서 계단실3.5평을 제외하고 2세대가 들어갈 경우 2로 나누면 13.25평이다.

분양면적은 13.25평 + 5.5평은 18.75평이다.

이런 빌라의 시세가 대지지분당 1300만원이면 8,125만원 정도에 거래되고 있다.

8,125만원 ÷ 18.75평(전용+공용) = 433만원이다.

종전에는 푸대접을 받던 빌라가 가격이 무섭게 상승하여 꼭지까지 올라갔다고 하지만

아파트의 가격평가기준을 적용하면 평당 400-500만원대에 머물러 있음을 알 수 있다.

아파트와 빌라의 건축비나 선호도, 입지요건, 장래가치를 생각할 경우 일정보분의 감가요인이 틀림없이 있다.

이는 개별적으로 파악해야 하지만 약식으로 아파트가격의 70%수준으로 적용해 보자.

어느 지역에서 아파트의 평당가가 700만원인 경우 빌라는 500만원 전후가 된다.

요즈음의 인천에서 빌라가격이 무섭게 올랐지만 아파트와 가격 형성구조를 동일하게 놓고 볼 경우 70%수준인 것이다.

물론 종전에는 30-40%수준에서 머무르던 것이 상대적으로 많이 오른 것이다.

예를 들어 아파트가격이 800만원대로 올라가고 빌라가격이 70%대를 유지하면 560만원대

그러면 헌 빌라는 평당 1,100만원대, 새 빌라는 1,450만원대 라는 이야기가 성립된다.

물론 재개발이라는 거센 폭풍이 이를 밀어주었지만...

또 하나의 요인은 수급문제일 것이다.

2002년도를 넘어가면서 건축법 강화로 빌라 건축이 수익성이 없어지면서 빌라의 공급의 거의 끊어졌다.

아파트나, 단독수요 외에 빌라의 수요도 일정부분 존재한다.

그러나 공급이 끊어지면 가격은 오른다.

불이 언제 붙는가가 문제인 것이다.

재개발이 불을 붙였다.

빌라가격에 대하여 아파트가격 형성구조식으로 다른 해석을 해보니

헌빌라, 새 빌라에 대하여 심리적으로 느끼던 저항감이 일정부분 완화되는 느낌이다.

재개발과 매몰비용 , 조합해산 등의 문제점을 안고있는 2013년도의 빌라는 어떻게 될것인가 ?