Re:평창리비에르 부도 어떻게 되나요

1. 최악의 경우 경매로 넘어간다면 1) 임차인은 매각기일까지 법원에 우선매수 신고를 한다. “매각기일까지”가 언제까지 인지 명확하지는 않지만, 집행관이 최고가매수신고인을 호명하기 전까지라고 하는 법원의 판시가 있었다. 1-1) 집행관이 해당 물건에 응찰한 사람을 호명한 후 투찰금액을 쭉 불러 준다. 1-2) 투찰금액을 다 불러 준 후, 최고가 매수신고인을 호명하는데 그전에 우선매수신고를 해야 한다. 1-3) 이런 절차는 사전에 해당법원 경매계를 찾아가서 반드시 확인한다. 1-4) 왜, 이런 절박한 시간을 이용해야 하는가? 1-5) 최고가 투찰금액이 상당히 높을 경우 임차인이 그 가격으로 매수를 할 수는 없지 않겠는가? 1-6) 그래서 자신이 얼마 이하의 금액일 때 우선매수권을 행사할 것이라는 것을 사전에 결정한다. 1-7) 그리고 투찰자의 금액을 확인함과 동시에 우선매수권을 행사할 것인지 즉시 결정한다. 2) 채권설정금액(5천만원) + 보증금(6천만원) 보다 투찰금액(1억2천만원)이 높을 경우(소요경비 제외) 2-1) 우선매수권을 행사하지 않아도 보증금은 전액 배당 받을 수 있다. 2-2) 그래도 P라는 개념이 있기 때문에 투찰금액이 좀 높더라도 우선매수권을 행사할 필요가 있다. 2-3) 그래서 투찰금액이 얼마 이하일 때 우선매수권을 행사할지를 미리 마음속으로 결정한다. 3) 채권설정금액(5천만원) + 보증금(6천만원) 보다 투찰금액(9천만원)이 낮을 경우(소요경비 제외) 3-1) 1순위 채권자를 배당하고 남은 금액(9천-5천) 4천만원을 배당받게 되므로 손실이 발생한다. 3-2) 이럴 때 우선매수 청구권을 행사하면 결국 채권액+보증금의 금액으로 매수를 하게 된다. 3-3) 우선매수(9천만원)+보증금(6천만원) = 1억5천만원(임차인이 투입한 비용) 3-4) 낙찰금액(9천만원)-채권액(6천만원) = 4천만원(임차인이 배당받게 되는 금액) 3-5) 결국 임차인이 투입한 비용 = 총 투입비(1억5천만원) - 4천만원(배당액) = 1억1천만원 3-6) 낮은 금액으로 투찰되더라도 우선매수권을 행사하면 채권액+보증금의 합계금액으로 낙찰 받게 됨 3-7) 위의 예는 평창3차의 예를 들어 본 것임(채권액 대략 400백억원 / 800세대 = 5천만원) 3-8) 1억1천만원 이상으로 낙찰될 것은 확실하기 때문에 보증금에 손실이 갈 이유가 없음 3-9) 임대아파트의 임차인에게 우선매수권이 있기 때문에 투찰을 자제하는 경향이 있음 3-10) 따라서 임차인이 기회를 잘 만 이용하면 오히려 이득이 생길 수도 있슴 2. 경매로 넘어가지 않는다면   회사가 부도가 나면 워커아웃, 법정관리, 화이 등으로 향방이 갈리게 된다. 소생할 가능성이 없는 기업은 워커아웃이 되고 회생할 가능성이 있는 기업이라면 화이 선청을 하고 채권단이 받아들인다면 경영자는 경영권을 유지하면서 기업 활동을 지속할 수 가 있다. 그래서 화이가 받아들여지면 경영자는 경영권도 지키면서 채무관계를 일단 유보 시킬 수가 있기 때문에 꿩도 먹고 알도 먹는 좋은 결과가 될 수 있다. 화이가 거부되면 법원이 주도하여 새로운 경영자를 선임하는 법정관리 상태가 된다. 각종의 채무관계로 기업 활동에 애로가 있을 때 화이가 받아들여진다는 보장이 100% 있다면 오히려 부도를 내 버리는 것이 좋을 수도 있다. 그래서 사전에 모종의 밀약이 있을 수도 있다. 만약, 화이신청을 하고, 화이가 받아들여진다면 모종의 밀약이 있었을 수도 있지 않겠냐고 의심을 할 수도 있을 것이다. 일단 어떻게 흘러가는지는 지켜보면 알 수 있을 것이다.   1) 화이가 받아들여진다면 1-1) 채무관계를 유보 시킬 수가 있어 기업은 일단 꿩을 먹게 된다. 1-2) 임차인과 분양전환 계약을 실시할 때 기업은 심리적으로 임차인에 비해 유리한 고지를 선점한다. 1-3) 임차인은 부도나기 전 보다 좀 더 높은 가격으로 분양전환을 수락할 심리적 압박을 받게 된다. 1-4) 부도나기 전 보다 2천만원 정도 높은 가격으로 분양전환 금액이 결정된다면 1-5) 임차인은 경매등의 압박등으로 인해 불안한 마음에 수용할 가능성이 높다. 1-6) 3천여세대의 2천만원이면 700억원에 육박한다. 1-7) 채무관계 유보로 인한 득실 까지 고려하면 1천억원 가량의 이득이 발생할 가능성도 있다. 1-8) 중견기업에게 1천억원의 득실이 생긴다면 부도라는 것도 모험해 볼만한 경우의 수이다. 2) 임차인이 심리적 압박으로부터 벗어난다면 2-1) 채무액 보다 분양금액이 더 높다.(언론에서 보도한 채무액을 고려하면..) 2-2) 울산 언론인들은 어지간하면 공부를 좀 해 주면 고맙겠다. 2-3) 어제, 오늘 보도한 내용 중에 법규에 위배되는 보도가 좀 있다보니 채무액도 틀린지 모르겠다. 2-4) 일단 언론 보도 채무액을 신뢰하고 생각해 보면 분양금액이 더 높다. 2-5) 따라서 채권단은 손실을 받을 일이 없다. 그래서 경매를 신청할 이유가 없다. 2-6) 설사, 채무액 보다 분양금액이 낮다고 하더라도 이제는 여유가 좀 생겼다. 2-7) 임대주택 특별법이 제정되었다. 입법기관에서 통과 시켰다. 2-8) 물론 시행령, 시행규칙도 만들려면 시간이 좀 필요할 수는 있겠지만 법 제정은 확정되었다. 2-9) 골자는 주택은행등이 부도임대아파트를 매수하여 보증금을 돌려주거나 분양전환을 한다. 2-10) 따라서 이제는 평창이 워커아웃 된다고 해도 임대아파트 임차인은 손실을 크게 받지 않는다. 2-11) 손실이라고 하면, 지금 당장 법령, 법칙이 마련되지 않아서 시간의 손실이 발생한다. 2-12) 그래도 심리적 압박을 벗어 던진다면 시간 손실에 대한 보상을 받을 수도 있다. 2-13) 화이가 받아들여져서 분양전환 계약을 할 때 역으로 기업에게 심리적 압박을 가한다. 2-14) 분양금액을 낮추고 빨리 분양을 한 후 채무관계를 정리하라고 압박을 가한다. 3) 정말 임대아파트 특별법의 보호를 받아야 되는 상황이 발생한다면 3-1) 과연 새로운 분양자로 나설 주택공사등이 임대아파트 부도 처리 관계로 이득을 챙길수가 있겠는가 3-2) 채무액 보다 분양금액이 높을 가능성이 많다. 고로 득실이 생긴다. 3-3) 다른 경우라면 몰라도 부도난 임대아파트를 처리하면서 이득을 챙긴다면 사회분위기는 어찌될까? 3-4) 이런 분위기를 적절히 활용한다면, 오히려 분양금액을 낮출 수 있지는 않을까? 3-5) 따라서, 채무액과 분양금액을 예상하여 금액을 대비해 보는 것이 절실히 필요한 시점은 아닐까? 3-6) 모두가 재산에 손실이 간다고 믿을지라도 오히려 그러한 기회를 호기로 활용할 수도 있으리라.