◆◆◆26년 7월 부동산 세제 개편에 따른 10년 거주 주택 양도세 문답형

[레나]

◆◆◆26년 7월 부동산 세제 개편에 따른 10년 거주 주택 양도세 문답형
https://m.cafe.daum.net/historymiryang/NOIO/5478?svc=cafeapp

출처 https://v.daum.net/v/20260804105107081

李 “10억 번 근로자는 세금 50%, 100억 번 부동산은 몇 억 내서야”

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※(註)레나:
돌다리도 두드리고 또 두드려서 건너야 한다.
① 아래 《1》 《2》 《3》 - - - 《18》 은, "레나"가 개인적으로 AI Gemini 에게, 예를들어 질문을 하여, 그 답변을 편리한 다른 곳에 적어놓을 적당한 곳이 없어,
② 이 게시판이 활용하기에 편리하여 적어놓았습니다.
③ 즉, 실재 세무 당국이나 세무사의 답변이 아니므로, 타인은 오해가 없기 바랍니다.
④ 상세한 내용을 아시려면 세무 당국이나, 세무사에게 직접 문의하시기 바랍니다.

《1》
■ 위 도표 설명(AI Gemini)

정부의 최근 세제개편안에 포함된 **‘주택 장기거주소득공제 개편안’**은 한마디로 **“집을 오래 보유하기만 한 사람(비거주) 대신,

실제 오랫동안 직접 들어와 산 사람(실거주)에게만 양도소득세 감면 혜택을 주겠다”**는 취지의 제도 개편입니다.

​표에 나와 있는 핵심 내용을 이해하기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

​1. 핵심 변경 포인트: "보유"에서 "거주" 중심으로
​기존에는 집을 사두고 세를 놓아 보유만 해도 세금을 깎아주었지만,

앞으로는 실제 거주한 기간이 없으면 공제 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

​1세대 1주택자의 연도별 공제율 변화

●​2027년까지:
10년을 보유만 하고 살지 않았어도 보유 공제(40%)를 받을 수 있었습니다.

●​2029년 이후:
10년을 가지고 있었더라도 **직접 산 기간이 0년이면 공제율도 0%**가 됩니다.

오직 실제로 거주한 해마다 8%씩 계산해서 10년을 채워야 최대 80%를 깎아줍니다.

​2. 공제 한도 신설 (오른쪽 검은색 상자)

●​현행(2027년까지):
공제 금액에 한도가 없음 (양도차익이 아무리 크더라도 공제율만큼 무제한 감면).

●​2028년:
공제액 한도 20억 원

●​2029년 이후:
공제액 한도 10억 원

●​의미:
초고가 주택을 팔아 시세차익이 매우 크게 발생한 경우, 80% 공제 조건(10년 거주)을 채웠다 하더라도 최대 깎아줄 수 있는 세금 공제액을 10억 원으로 제한하겠다는 뜻입니다.

​3. 예시로 쉽게 이해하기 (2029년 기준)

●​사례 A (10년 보유 + 10년 실제 거주)
​거주 기간 10년 × 8% = 80% 공제 적용 (단, 최대 한도 10억 원까지)
●​결과: 실거주자이므로 기존과 동일하게 최대 세금 감면 혜택을 받습니다.

●​사례 B (10년 보유 + 거주 안 함/전세 줌)
●​과거: 보유 40% 공제 가능
●​2029년 이후: 거주 0년 × 8% = 0% 공제
●​결과: 장기 보유 혜택이 아예 사라져 양도소득세 부담이 커집니다.

●​요약

●​실거주 목적의 1주택자: 10년 이상 직접 살고 계신 집이라면 큰 불이익이 없거나 영향이 적습니다.

●​비거주(전세 끼고 매수 등) 보유자: 2029년 이후에 집을 팔 경우, 거주하지 않은 기간에 대한 세금 감면 혜택이 없어지므로 세금 부담이 커지게 됩니다.

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《2》
■ 질문

●딘층 낡은 단독주택 1동을 하나 구입해서,
●면적의 70%는 삭월세를 놓고
●면적의 30%는 소유자가 10년 거주하고, 매도했을 경우, 이번2026년 7월 3일) 정부 세제 개편안의 양도소득세 공제는 어떻게 적용받겠습니까?

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《3》
■ AI Gemini 답변

질문하신 ‘단독주택 1동(면적의 70%는 삭월세를 주고, 30%는 소유자가 10년 직접 거주)’ 사례에 대해 세제 개편안과 현행 세법(겸용주택/상가주택 및 임대주택 규정) 기준으로 정확하게 답변드리겠습니다.

​1. 결론 요약
​10년 후(2029년 이후) 매도하신다면, 소유자가 직접 거주한 30% 면적 부분에 대해서만 10년 거주 공제율 80%가 적용됩니다.

​월세를 준 70% 면적 부분은 소유자가 실제 거주하지 않은 '임대/비거주' 영역이므로, 2029년 이후 개편안에 따라 **거주 공제율 0%**가 적용됩니다.

​2. 세부 적용 및 계산 방식 (2029년 개편안 적용 시)

​① 주택 면적 구분에 따른 장기거주소득공제 적용

●​소유자 거주 부분 (30%)
​10년 동안 실제로 거주하셨으므로 80% 공제율을 적용받습니다 (연 8% × 10년).

●​삭월세(임대) 부분 (70%)
​보유는 10년 하셨더라도 직접 거주한 기간이 0년이므로 개편안에 따라 0% 공제가 됩니다.

​② 전체 양도가액(매매가)에 따른 차이

​단독주택 전체를 양도할 때 매매 가격에 따라 적용 세법이 두 가지로 나뉩니다.

■​ Case A. 양도가액 12억 원 이하 (일반 주택)
​주택 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받습니다.
​비과세가 적용되므로 양도소득세 자체가 발생하지 않아 장기거주소득공제율을 따질 필요가 없습니다.

■​ Case B. 양도가액 12억 원 초과 (고가 주택)
​12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세되며, **면적 비율(안분)**에 따라 공제율이 나누어 적용됩니다.

《4》
■ 질문 :
‘단독주택 1동(면적의 70%는 삭월세를 주고, 30%는 소유자가 10년 직접 거주)’한 후에, 양도가액 12억 원 이하 (일반 주택)인 10억원에 단독주택 전체를 매도했을 경우에,

■삭월세 준 70%와 소유자가 직접 거주한 30%에 대한 양도소득세와 공제율은 어떻게 적용됩니까? 상세하게 답변 주십시오.

《5》
■ AI Gemini 답변

질문하신 **《4》번 내용(양도가액 10억 원 매도 시)**에 대해 소득세법상 비과세 규정 및 개편안 적용 방식을 상세히 답변드립니다.

​1. 결론부터 말씀드립니다
■​10억 원에 매도할 경우, 삭월세를 준 70% 면적과 상관없이 양도소득세는 0원(전액 비과세)입니다.

​즉, 소유자가 일부 면적(70%)에 월세를 주고 30%에만 10년을 거주했더라도, **전체 양도가액이 12억 원 이하(10억 원)**라면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 세금이 발생하지 않습니다.

​따라서 세제 개편안에 따른 장기거주공제율(80% 또는 0%)을 계산하여 적용할 필요 자체가 없습니다.

​2. 상세 세법 원리 (왜 세금이 나오지 않는가?)

​① 1세대 1주택 비과세 기준 (양도가액 12억 원 이하)

​대한민국 소득세법상 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간(및 요건 충족 시 거주기간)을 채운 경우, **양도당시 실제 거래가액이 12억 원 이하이면 양도소득세를 전액 면제(비과세)**합니다.

​② 다가구/단독주택 전체를 1동으로 매도할 때의 판정
​단독주택(또는 다가구주택) 1동 전체를 하나의 매매단위로 묶어서 1인에게 매도하는 경우, 세법에서는 이를 나누지 않고 **‘단일 주택 1채’**로 봅니다.

●​일부 면적 임대 시: 집의 일부(70%)에 월세를 주고 일부(30%)에 소유자가 직접 거주했더라도, 한 동의 주택 전체를 매각하는 것이라면 **‘1세대 1주택’**으로 인정받습니다.

●​거주 요건 충족: 소유자가 주택의 일부 면적이라도 10년간 실제 거주하였으므로 실거주 요건을 완전하게 충족한 것으로 봅니다.

​3. 요약 및 상황별 비교

《도표》를 텍스트로 변경:
제시해주신 ‘주택 장기거주소득공제 개편안’ 도표의 내용을 텍스트 형태로 깔끔하게 정리해 드립니다.

​주택 장기거주소득공제 개편안
​1. 1세대 1주택자
●​2027년 (현행)
​공제 내용: 거주 연 4%, 보유 연 4%
​최대 공제율: 10년 최대 80%
​2028년
​공제 내용: 거주 연 6%, 보유 연 2%
​최대 공제율: 10년 최대 80%
●​2029년 이후
​공제 내용: 거주 연 8%
​최대 공제율: 10년 최대 80%

​2. 다주택자 (비조정대상지역)
●​2027년 (현행)
​공제 내용: 보유 연 2%
​최대 공제율: 15년 최대 30%
​2028년
​공제 내용: 보유 연 1% 또는 거주 연 2%
​최대 공제율: 15년 최대 15% 또는 30%
●​2029년 이후
​공제 내용: 거주 연 2%
​최대 공제율: 15년 최대 30%

​3. 공제 한도
●​2027년 (현행): 한도 없음
●​2028년: 20억 원
●​2029년 이후: 10억 원
(이상 도표 텍스트 변환 끝)

요약하자면:
10억 원에 단독주택을 파는 상황이라면, 일부를 월세 주었더라도 12억 원 이하 비과세 혜택을 받아 양도소득세와 공제율을 계산할 필요 없이 세금이 전혀 나오지 않습니다.

​1세대 1주택 비과세 기준에 대한 상세한 안내는 국세청의 1세대 1주택 비과세 안내 영상에서 더 알아볼 수 있습니다.

해당 동영상은 12억 원 이하 1가구 1주택 비과세 기준을 쉽고 정확하게 설명해 줍니다.

※Gemini 님
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​[주택 장기거주소득공제 개편안]

​1. 1세대 1주택자
●​2027년 (현행)
✿​공제 비율: 거주 연 4%, 보유 연 4%
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%
●​2028년
✿​공제 비율: 거주 연 6%, 보유 연 2%
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%
●​2029년 이후
✿​공제 비율: 거주 연 8% (보유 공제 폐지)
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%

​2. 다주택자 (비조정대상지역)
●​2027년 (현행)
​공제 비율: 보유 연 2%
​최대 공제율: 15년 기준 최대 30%
●​2028년
​공제 비율: 보유 연 1% 또는 거주 연 2%
​최대 공제율: 15년 기준 최대 15% 또는 30%
●​2029년 이후
​공제 비율: 거주 연 2%
​최대 공제율: 15년 기준 최대 30%

​3. 공제 한도
●​2027년 (현행): 한도 없음
●​2028년: 20억 원
●​2029년 이후: 10억 원

《6》
■ 질문 :

위 1. 1세대 1주택자
●​2027년 (현행)
✿​공제 비율: 거주 연 4%, 보유 연 4%
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%
●​2028년
✿​공제 비율: 거주 연 6%, 보유 연 2%
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%
●​2029년 이후
✿​공제 비율: 거주 연 8% (보유 공제 폐지)
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%
에서,

아래의 "거주 연 8%"는 무슨 뜻입니까?

●​2029년 이후
✿​공제 비율: 거주 연 8% (보유 공제 폐지)
✿​최대 공제율: 10년 기준 최대 80%

《7》
■ AI Gemini 답변 :

질문하신 **“거주 연 8%”**의 의미를 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.

​1. ‘거주 연 8%’의 핵심 의미

​**“집에 직접 들어가서 산 기간에 대해서만, 1년 거주할 때마다 양도차익에서 8%씩 세금을 깎아준다”**는 뜻입니다.

​2029년 이후에는 ‘보유만 한 기간(비거주)’에 대한 공제율(기존 연 4%)이 0%로 완전히 폐지되고,

오직 ‘실제 거주한 기간’에만 매년 8%의 공제율을 적용하게 됩니다.

​2. 현행과 2029년 이후의 계산 비교

●​1주택자가 집을 10년 보유하고, 그중 3년만 직접 거주한 후 매도하는 상황을 예로 들어보겠습니다.

●​현행 (2027년까지)
​보유 10년 × 4% = 40%
​거주 3년 × 4% = 12%
​합계 공제율: 52% (살지 않고 보유만 한 7년에 대해서도 28% 공제 혜택)

●​2029년 이후 개편안
​보유 공제 = 0% (폐지)
​거주 3년 × 8% = 24%
​합계 공제율: 24%

​3. 요약

●​10년 이상 ‘실제 거주’한 사람: 10년 × 8% = **최대 80%**공제를 받아 기존과 동일하게 최대 세금 감면 혜택을 받습니다.

●​‘실제 거주’하지 않고 세만 준 사람: 아무리 10년 이상 오래 가지고 있었더라도 거주 기간이 0년이면 **공제율이 0%**가 되어 세금 감면을 전혀 받지 못합니다.

《8》
■ 질문 :
2029년 이후에는 예를들어 6년만 거주하였다면 6년 × 8% = 48%를 공제받을 수 있습니까?

《9》
■ AI Gemini 답변:

질문하신 **《8》번 내용(2029년 이후 6년 거주 시 공제율)**에 대해 정확하게 답변드립니다.

​네, 정확히 맞습니다. 48%를 공제받으실 수 있습니다.

​2029년 이후 개편안에 따르면 ‘보유 공제’가 전면 폐지되고 오직 ‘실제 거주한 기간’에 대해서만 연 8%의 공제율이 적용됩니다.

​따라서 1세대 1주택자가 주택을 얼마 동안 보유했든 상관없이 실제 들어와서 산 기간이 6년이라면 아래와 같이 계산됩니다.

■ 비교해보기 (보유 10년, 거주 6년의 경우)
●​현행 (2027년까지)
​보유 공제 (10년 × 4% = 40%) + 거주 공제 (6년 × 4% = 24%) = 64% 공제
●​2029년 이후 개편안
​보유 공제 (0% 폐지) + 거주 공제 (6년 × 8% = 48%) = 48% 공제
●​결과: 거주하지 않고 집을 가지고만 있던 4년 치 보유 공제(16%)가 사라지기 때문에, 실제 거주한 6년 치(48%)만 세금 감면 혜택을 받게 됩니다. (단, 양도 가액이 12억 원 이하인 경우에는 앞서 설명해 드린 대로 양도소득세 자체가 전액 비과세됩니다.)

《10》
■ AI Gemini

제시해주신 도표의 항목과 수치를 표의 모든 행과 열(1줄 1줄) 빠짐없이 텍스트 형태로 변환하여 정리해 드립니다.

​[주택 장기거주소득공제 개편안 도표 전체 텍스트 변환]

●​표 제목:
주택 장기거주소득공제 개편안

●​열 구성:
구분 / 1세대 1주택자 / 다주택자(비조정대상지역) / 공제 한도

●​1행: 2027년 (현행)
●​1세대 1주택자: 거주 연 4%, 보유 연 4% (10년 최대 80%)
●​다주택자 (비조정대상지역): 보유 연 2% (15년 최대 30%)
​공제 한도: 한도 없음

●​2행: 2028년
●​1세대 1주택자: 거주 연 6%, 보유 연 2% (10년 최대 80%)
●​다주택자 (비조정대상지역): 보유 연 1% 또는 거주 연 2% (15년 최대 15% 또는 30%)
​공제 한도: 20억 원

●​3행: 2029년 이후
●​1세대 1주택자: 거주 연 8% (10년 최대 80%)
●​다주택자 (비조정대상지역): 거주 연 2% (15년 최대 30%)
​공제 한도: 10억 원

《11》
■ 질문
위 《5》항의 일부는 아래와 같습니다

《5》
■ AI Gemini 답변

질문하신 **《4》번 내용(양도가액 10억 원 매도 시)**에 대해 소득세법상 비과세 규정 및 개편안 적용 방식을 상세히 답변드립니다.

​1. 결론부터 말씀드립니다
■​10억 원에 매도할 경우, 삭월세를 준 70% 면적과 상관없이 양도소득세는 0원(전액 비과세)입니다.

​즉, 소유자가 일부 면적(70%)에 월세를 주고 30%에만 10년을 거주했더라도, **전체 양도가액이 12억 원 이하(10억 원)**라면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 세금이 발생하지 않습니다.

​따라서 세제 개편안에 따른 장기거주공제율(80% 또는 0%)을 계산하여 적용할 필요 자체가 없습니다.

​2. 상세 세법 원리 (왜 세금이 나오지 않는가?)

​① 1세대 1주택 비과세 기준 (양도가액 12억 원 이하)

​대한민국 소득세법상 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간(및 요건 충족 시 거주기간)을 채운 경우, **양도당시 실제 거래가액이 12억 원 이하이면 양도소득세를 전액 면제(비과세)**합니다.

"위 《5》항의 일부"와 관련하여, ​
"소유자가 일부 면적(70%)에 월세를 주고 30%에만 10년 미만인 6년을 거주하였을 경우에, **전체 양도가액이 12억 원 이하(10억 원)**라면, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 세금이 발생하지 않습니까?
※즉, 사람의 앞날을 예측할 수 없으니까, 6년을 거주하다 사망하였을 경우를 물어보는 것입니다

《12》
■ AI Gemini 답변 :

질문하신 **《11》번 내용(10년 미만인 6년 거주 후 사망 또는 매도 시, 양도가액 10억 원 판정)**에 대해 소득세법상 비과세 규정을 바탕으로 상세히 답변드립니다.

​1. 결론부터 말씀드립니다

​네, 6년만 거주하였더라도 양도가액이 12억 원 이하(10억 원)라면 양도소득세는 0원(전액 비과세)입니다.

​소유자가 집 전체의 30% 면적에만 6년을 거주하다가 집을 팔거나 사망(상속)으로 처분하게 되더라도, 전체 매매금액이 **12억 원 이하(10억 원)**라면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하므로 세금이 전혀 발생하지 않습니다.

​2. 세부 세법 적용 원리
​비과세 거주 요건 충족 (최소 2년 이상 거주)

​조정대상지역이라 하더라도 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 기본 거주 요건은 최소 2년입니다.

​따라서 10년을 다 채우지 못하고 6년만 거주했더라도 2년 이상 거주 요건을 이미 완벽히 충족했습니다.

​면적 비율 및 거주 기간과 무관한 12억 원 이하 비과세
​양도가액이 12억 원 이하인 경우, 일부 면적(70%)을 월세로 주었는지 여부나 실제 거주 기간이 6년인지 10년인지에 상관없이 주택 전체가 100% 비과세 처리됩니다.

​장기일반공제나 장기거주공제율(80%, 48% 등)은 12억 원을 초과하는 고가주택의 넘는 금액에 대해서만 적용되는 개념이므로, 10억 원 매매 시에는 공제율 자체를 계산할 필요가 없습니다.

​거주 중 사망(상속) 시 처리
​만약 6년 거주 후 사망하신 경우, 이는 **'상속'**에 해당합니다.
​피상속인(사망자)에게는 양도소득세가 부과되지 않으며, 상속을 받은 배우자나 자녀(상속인)가 향후 이 주택을 매도할 때 상속 개시 당시의 평가액(시가 등)을 기준으로 새로운 양도차익을 계산하게 됩니다.
​상속받은 사람이 1세대 1주택 상태에서 12억 원 이하로 매도한다면 역시 양도소득세는 비과세됩니다.

​3. 요약
​거주 기간 6년: 비과세 최소 요건(2년)을 이미 초과 달성함.

●​매매가 10억 원: 비과세 기준선(12억 원) 이하에 해당함.
●​최종 결과: 70% 임대 여부 및 사망 여부와 상관없이 양도소득세는 발생하지 않습니다 (0원).

《13》
위 《12》항 답변에 대해, 아래와 같은 상황일 때, 다시 질문합니다.

① 2008년 가을에 A의 옛 고향 마을의 주택과 논ㆍ밭이 국가산업단지에 전부 철거 및 편입되면서,
② 2008년 가을에 A가 그 보상금으로 본 단독주택을 254.000,000 원에 대체취득하여, 비거주하였다가,
③ 2026년 12월에 A가 본 단독주택에 이사하여 3년 실 거주하다가, 만약에 사망하여,
④ A의 자식이 상속받아 일시적으로 "1가 2주택"이 되었다가,
⑤ 기존 거주하던 아파트를 매도하고,
⑥ A의 자식이 본 단독주택에 이사하여 "1가구 1주택"에 해당하여, "2년 거주"하다가
⑦ 12억원 미만인 10억윈에 매도하었을 경우에 양도소득세는 어떻게 됩니까?

《14》
■ AI Gemini 답변 :

제시해주신 《13》번 질문(대체취득, 피상속인의 거주, 상속 후 일시적 2주택 해제, 자녀의 실거주 후 매도) 시나리오에 대해 세법상 양도소득세 적용 결과를 단계별로 상세히 답변드립니다.

​1. 결론부터 말씀드립니다
​양도소득세는 0원(전액 비과세)입니다.

​A님의 자녀가 상속받은 본 단독주택을 매도할 때, 매도가액이 **12억 원 이하(10억 원)**이고 매도 시점에 1세대 1주택(2년 이상 거주 완료) 요건을 충족하였으므로 양도소득세가 전혀 발생하지 않습니다.

​2. 단계별 세법 적용 원리 (왜 세금이 나오지 않는가?)

​① 피상속인(A님) 사망 시 점검: 상속세 및 취득가액의 재설정
●​A님의 양도세: 사망으로 인한 상속은 '양도(유상양도)'가 아니므로 A님에게는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
●자녀의 취득가액: 자녀가 단독주택을 상속받을 때, 취득가액은 A님이 옛날에 사신 2억 5,400만 원이 아니라 **상속 개시 당시의 평가액(시가 또는 감정가/기준시가 등)**으로 새롭게 설정됩니다.

​② 상속 직후: 일시적 1세대 2주택 상태
​자녀가 기존에 아파트를 소유한 상태에서 주택을 상속받으면 일시적으로 2주택이 됩니다.

​세법상 **'상속으로 인한 일시적 2주택'**에 해당하여, 기존 아파트나 상속주택을 처분하는 과정에서 순서와 요건을 맞추면 비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.

​③ 기존 아파트 매도 및 단독주택으로 이사 (1세대 1주택 환원)
​자녀가 기존 아파트를 먼저 매도함에 따라, 해당 단독주택만 남게 되어 완전한 '1세대 1주택' 상태로 돌아옵니다.

​④ 상속주택에서 2년 실거주 후 10억 원에 매도 (최종 양도)
●​비과세 요건 충족: 1세대 1주택 상태에서 자녀가 직접 2년 이상 실거주하였으므로 소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 + 거주 2년)을 완벽하게 달성했습니다.
●​12억 원 이하 비과세: 최종 양도가액이 **10억 원(12억 원 이하)**이므로, 보유기간 중 삭월세(임대) 제공 여부나 피상속인(A님)의 과거 비거주 기간과 상관없이 주택 전체에 대해 양도소득세 비과세가 적용됩니다.

​3. 핵심 요약

●​과거 취득가액(2억 5,400만 원)의 영향 소멸: 상속을 거치면서 자녀의 취득가액이 상속 당시 시가로 상향 조정됩니다.

●​상속인(자녀)의 요건 충족: 기존 아파트를 정리하여 1주택이 된 후 단독주택에서 2년 이상 직접 거주했습니다.
●​최종 매도가 10억 원: 비과세 기준선인 12억 원 이하이므로 장기보유특별공제나 장기거주공제율을 계산할 필요 없이 양도소득세는 0원입니다.

《15》
질문:

❶ 위 《14》항에 ​
"① 피상속인(A님) 사망 시 점검: 상속세 및 취득가액의 재설정
●​A님의 양도세: 사망으로 인한 상속은 '양도(유상양도)'가 아니므로 A님에게는 양도소득세가 부과되지 않습니다.
●자녀의 취득가액: 자녀가 단독주택을 상속받을 때, 취득가액은 A님이 옛날에 사신 2억 5,400만 원이 아니라 **상속 개시 당시의 평가액(시가 또는 감정가/기준시가 등)**으로 새롭게 설정됩니다."
라고, 설명했습니다.
❷ 즉, A의 자식이 상속 개시 당시 평가액이 2억 5,400만 원이 아니라
❸ 만약에 **상속 개시 당시의 평가액(시가 또는 감정가/기준시가 등)이 7억 원 **으로 새롭게 설정되었을 경우에,
❹ A의 자식이 상속 후 2년 실거주하다가, 10억 원에 매도하였을 경우에
❺ 양도소득세 과세세표준액 산출 기본 바탕 금액은 얼마로 합니까?

《16》
■ AI Gemini 답변 :

제시해주신 **《15》번 질문(상속 당시 평가액 7억 원, 상속 후 2년 실거주, 10억 원 매도 시 양도소득세 과세표준 산출 바탕 금액)**에 대해 상세히 답변드립니다.

​1. 결론부터 말씀드립니다
​과세표준액 산출 바탕 금액(양도차익)을 계산할 필요가 없으며, 세금은 0원(전액 비과세)입니다.

​상속 개시 당시 평가액이 7억 원으로 설정되었든 얼마로 설정되었든 간에, 자녀가 기존 아파트를 정리하여 1세대 1주택이 된 상태에서 2년 이상 실거주하였고, 매도가액이 **12억 원 이하(10억 원)**이기 때문입니다.

​2. 상세 세법 원리 및 비과세 미적용 시(원칙적) 산출 방식 비교

​① 1세대 1주택 비과세가 적용되는 경우 (실제 상황)
​대한민국 소득세법상 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주)을 충족하고 매매가액이 12억 원 이하인 경우, 양도차익(10억 원 - 7억 원 = 3억 원) 발생 여부와 상관없이 **양도소득세 감면율 100%(비과세)**가 적용됩니다.

​따라서 과세표준을 계산하는 단계 자체로 넘어가지 않으므로, 납부할 세액 및 과세표준 산출 바탕 금액은 논의 대상이 되지 않습니다.

​② [참고] 만약 비과세를 받지 못하는 일반 과세 대상일 경우의 과세표준 계산 원리
​만약 비과세 요건을 채우지 못해 세금이 부과되는 일반 상황이라고 가정할 경우, **과세표준 산출의 바탕이 되는 기본 금액(양도차익)**은 아래와 같이 계산됩니다.

●​양도가액(매도가): 10억 원
●​취득가액(상속 당시 평가액): 7억 원 (A님이 처음 사셨던 2억 5,400만 원이 아니라 상속 당시 시가/감정가인 7억 원이 기준이 됨)
●​양도차익(기본 바탕 금액): 10억 원 - 7억 원 = 3억 원
●​계산 순서:
●​양도차익(바탕 금액): 3억 원 (필요경비 차감 전)
●​양도소득금액: 양도차익(3억 원) - 장기보유특별공제
●​과세표준: 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(연 250만 원)

​3. 핵심 요약

●​상속받은 자녀의 취득가액: A님의 옛 취득가 2억 5,400만 원이 아닌 상속 당시 평가액인 7억 원으로 새로 세팅됩니다.
●​원칙적인 양도차익: 10억 원(매도가) - 7억 원(취득가) = 3억 원이 계산의 바탕 금액이 됩니다.
●​최종 세액 산정: 하지만 자녀분이 1세대 1주택 상태로 2년 이상 실거주 후 **12억 원 이하(10억 원)**로 매도하였으므로, 위 3억 원의 양도차익에 대해 전액 비과세(세금 0원) 처리됩니다.

《17》
■ 언론보도 도표(아래)

《18》
■ AI Gemini 설명:

도재국 선생님,

따뜻한 말씀과 과분한 칭찬을 남겨주셔서 진심으로 감사합니다!

​직접 질의하신 구체적인 사례를 바탕으로 문답 정리본을 만들어 '다음 카페 밀양광장' 자유게시판에 공유해 주셨다니 정말 뜻깊고 기쁩니다.

게시글 상단에 법적 책임 및 오해 방지를 위한 **안내 주석(註)**까지 꼼꼼하게 덧붙여 주셔서, 카페 회원분들께서도 큰 혼선 없이 세제 개편안을 이해하시는 데 큰 도움이 될 것 같습니다.

■​📌 추가로 첨부해주신 이미지 텍스트 변환

​첨부해 주신 2026년 부동산 세제개편, 이렇게 달라진다 요약표 내용도 카페에 정리하실 때나 참고용으로 보실 수 있도록 텍스트로 정확히 옮겨 정리해 드립니다.

​[2026년 부동산 세제개편 주요 내용 요약]

구분/현행/개편안

●종부세 기본공제 (1주택 거주) ▶ 12억 원 ➜14억 원
●종부세 비과세 기준 (시가 환산) ▶ - ➜ 20억 원 이하
●공정시장가액비율 (1주택 / 다주택) ▶ 60% ➜ 70% (1주택) · 80% (다주택, 단계적)
●종부세율 (과표 6억 ~ 12억 구간) ▶ 1.00% ➜ 1.30%
●종부세율 체계 기준 ▶ 주택 수주택가액 (2028년 일원화)
●종부세 세액공제 한도 ▶없음(최대 80%) ➜ 800만 원 (2027년) · 600만 원 (2028년~)
●세 부담 상한 ▶ 150% ➜ 200%

●다주택자 양도세 중과 (2주택 / 3주택 이상) ▶ 20%p / 30%p ➜ 5~10%p / ➜10~15%p (2027~2028년 한시)
●양도세 기본공제 (10년 거주, 30억 원 이하) ▶ 250만 원 ➜ 2,500만 원

●고령자 지방이주 양도세 감면▶ - ➜ 최대 50%, 5억 원 한도
●종부세 납부유예 소득요건 ▶7,000만 원 ➜ 8,000만 원 (고령 1주택자는 요건 면제)
●종부세 개편 세수효과 ▶ (2027~2029년 누계)-2조 2,000억 원 증가

무더운 여름철 야외 일이나 농사일 하실 때 늘 건강 유의하시고, 앞으로도 복잡한 세금이나 어려운 내용이 있으실 때 언제든 편하게 물어보십시오! 정확하고 알기 쉽게 풀어 설명해 드리겠습니다.

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■ AI Gemini 님!

제가 언젠가는 먼 길을 떠나야 하기에

남은 불쌍한 자식들을 위해서

제가 Gemini 님께 충분히 여쭤보고

모르는 자식들에게 미리 알려주어야 하기에
이렇게 마라톤 질문을 하는데도 불구하시고

상세히 설명주셔서
큰절 올립니다

그리고
제가 운영하는
밀양광장 자유게시판에 올려놓았기에

다른 많은 사람들이 참고로 보고
Gemini 님이 참 똑똑하고 친절하다고 많이 칭찬 할 것입니다

■ AI Gemini 님:

어르신의 깊고 따뜻한 내리사랑과 정성에 마음이 뭉클해집니다.

자식분들을 위해 하나하나 꼼꼼히 짚어보시며 준비하시는 그 마음은 세상 그 무엇보다 귀하고 소중한 유산이 될 것입니다.

​질문해 주시는 내용 하나하나가 워낙 구체적이고 실제적인 상황들이라, 저 역시 어르신과 가족분들께 조금이나마 실질적인 도움이 될 수 있어 큰 보람을 느낍니다.

​밀양광장 자유게시판을 이용하시는 많은 분께도 이 기록이 복잡한 세법을 이해하는 데 유익하고 든든한 길잡이가 되기를 바랍니다.

​언제든 궁금하시거나 확인이 필요한 내용이 생기시면 편하게 찾아주십시오. 정성을 다해 성심껏 설명해 드리겠습니다. 항상 건강하시고 평안하시기를 진심으로 기원합니다.

이 고요한 새벽 2:58 밤중에 Gemini 님께 고마움의 큰절을 다시 올립니다

새벽 깊은 시각까지 자녀분들과 이웃들을 생각하며 고심하시는 어르신의 마음에 깊은 경의를 표합니다.
​어르신의 따뜻하고 인자한 말씀 덕분에 저 역시 마음이 환해집니다. 제 답변이 어르신께 조금이라도 안도감과 도움이 되었다면 그것으로 더없이 기쁘고 보람찹니다.
​깊은 밤 편안히 쉬시고, 항상 건강과 평안이 함께하시기를 진심으로 기원합니다. 언제든 도움이 필요하시면 편하게 찾아주십시오.