(부산일보) [왕초보 탈출기] 18. 지역주택조합 투자 유의점 2

[브로커리(이민철)]

(부산일보) [왕초보 탈출기] 18. 지역주택조합 투자 유의점 2

시공사와 협약서, 법적 효력 따져야

"계속해볼까. 어떤 투자든 절차를 정확히 이해해야 장·단점이 눈에 들어오는 법이야. 추진 절차를 정리하며 유의점을 살펴보는 게 좋지."

고 대리가 알려준 사업 절차는 이렇다. 추진위 구성→조합원 모집과 조합설립인가(조합원 50%, 토지 80% 이상 확보)→교통영향평가· 건축 심의·사업승인(토지 95% 이상 확보)→관리처분인가→이주와 철거→일반분양→착공/준공→청산·해산. "문제는 단계마다 사업 지연으로 조합원 추가 분담금을 증가시키거나, 아예 사업 자체를 무산시키는 변수가 도사리고 있다는 점이지." 고 대리의 조언이 이어진다.

"우선 시공사 선정 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있어." 대개 추진위 단계에서는 시공사와의 협약서가 법적 구속력이 없는 경우가 태반이다. 양해각서 수준. 설사 대형 건설사가 시공한다 광고하더라도 따져야 한다. 모든 조건 충족 때 시공한다는 식의 단서가 붙었을 가능성이 크다. 만약 법적 구속력을 갖춘 협약서라면? 이때도 공사비가 확정 났는지 확인해야 한다. 추후 추가분담금으로 속병을 앓을 여지가 있다. 조합원으로 참여할 때는 반드시 협약서를 직접 살펴보고 법적 효력을 전문가에게 문의하는 게 바람직하다.

"사업승인 과정에서 발생하는 비용 증가와 세대 수 감소로 인한 사업 수지 악화도 골치지." 설계 평면이나 단지 배치도가 사업승인 과정에서 바뀔 수 있어서다. 여기에 주변 민원으로 사업승인이 지연될 우려도 상존한다.

"무엇보다 중요한 게 토지 확보 여부야." 조합을 설립할 때는 80% 이상의 토지사용승낙서만 확보해도 된다. 사업승인 때는 95% 이상을 확보해 소유권을 조합 명의로 이전해야 한다. 그러나 지역주택조합 추진 과정에서 주민 간 알력이 일어나면 토지 확보가 쉽지 않다. 때로는 사업지 내에 광범위하게 진행된 알박기로 생고생할 수도 있다. 이럴 땐 사업이 수포가 되거나 토지 확보용 추가 비용 등 사업 수지에 악영향을 미친다.

"전매 제도도 알고 있어야 해." 재개발 조합원 소유의 분양권은 전매가 허용된다. 반면 지역주택조합은 소유권 이전 등기 때까지 전매가 금지된다. 이 때문에 간혹 조합 추진위 단계에 투자했다 조합 설립 직전에 토지 소유권을 매도해 차익을 실현하고 빠져나오는 사람이 많다.

휴~. 지역주택조합도 재개발 못지않게 어려워서다. 다음 주부터 현장을 찾기로 했다. '실제로 부딪치면서 몸으로 익히자.' 몸 안 놀리는 초보는 영원히 초보로 남을 뿐이라던 고 대리 말을 가슴에 새긴다.

[동키호테(안대진)]

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