양도소득세 필요경비 (재산세,이자비용(종합소득세 비용처리-초과인출금주의),저당권말소비용 필요경비 제외)

[주황규]

소득세법 제97조 양도소득의 필요경비계산.hwp

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소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]

소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]

소득세법시행규칙 제79조 [ 양도자산의 필요경비 계산등 ]

소득세법시행령 제89조 [자산의 취득가액등]

소득세법시행령 제67조 [ 즉시상각의 의제 ] ② 자본적 지출

소득세법시행령 제208조의 2 [ 경비 등의 지출증명 수취 및 보관(2010.02.18 제목개정)

소득세법 제97조의 2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례(2014.01.01 신설) ] - 5년이내 증여자산 양도 이월과세

소득세법시행령 제163조의2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례(2014.02.21 신설) ]

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근저당권 말소비용, 양도세 필요경비 아니다

심판원, 소유권 확보와 무관한 사례금 성격의 비용
조세심판원은 근저당권을 말소하는 대가로 지출한비용은 부동산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․화해비용 등이 아니라, 소유권 확보와 관계없는 사례금 성격의 비용으로 양도차익 산정시의 필요경비 공제대상에 해당하지 않는다고 심판결정 했다.

처분개요를 보면 청구인은 어머니와 1/2씩 공유하고 있던 서울 소재 부동산을 1백36억5천만원에 양도하고 그 부동산에 설정되어 있던 근저당권에 대한 말소비용 4억원(청구인 부담 2억원)을 필요경비에 산입하는 등으로 양도차익을 산정, 양도소득세를 예정신고․납부했다.

하지만 처분청은 쟁점비용은 양도한 자산에 대해 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등이 아니라 하여 필요경비 불공제후 청구인에게 양도소득세를 경정 ․ 고지했다.

심판원은 이에 대해 청구인은 쟁점비용이 이 건 부동산을 처분함에 있어 필수적으로 소요된 비용으로, 이를 지급받은 자에게 소득세를 과세하면서 필요경비로 인정하지 않는 것은 공평과세나 실질과세원칙에도 위배되어 부당하다고 주장하나, 동 비용은 이 건 부동산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등이 아니라, 소유권 확보와 관계없는 사례금 성격의 비용이므로 그 금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단, 처분청의 손을 들어 줬다. (조심2010중2609, 2010.10.13)

출처 : 日刊 NTN(일간NTN) (http://www.intn.co.kr)

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【판결요지】

양도차익을 산정할 때 필요경비로 산입할 수 있는 것은 법령에 열거되어 규정하고 있으므로 이에 해당되지 않는 비용은 제외하고 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 적법함

본문전체

【관련법령】

구 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경배 계산)

【주문】

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

피고가 2018. 4. 2. 원고에게 한 소득세 2,205,550원의 부과처분을 취소한다.

【이유】

1. 처분의 경위
가. 원고는 2017. 1. 13. 00리 산0 임야 ㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 대금 108,890,000원에 경락받아 이를 취득하였다가, 2017. 10. 31.주식회사 BBB부동산에게 이 사건 토지를 대금 147,800,000원에 매도하였다.
나. 원고는 이 사건 토지에 관한 양도차익에서 30,440,800원을 필요경비로 공제한 후, 양도소득세 2,984,600원을 신고ㆍ납부하였다.
다. 피고는 원고가 필요경비로 공제한 비용 중 대출이자비용 등 3,947,660원은 공제대상 필요경비에 해당하지 않는다고 보아, 26,493,140원만을 필요경비로 공제한 후, 2018. 4. 2. 원고에게 양도소득세 2,205,550원을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고한다)하였다.
라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 국세청장은2018. 7. 16. 원고의 심사청구를 기각하였다.
「인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관련 법령
별지 관련 법령 기재와 같다.
3. 원고 주장의 요지
이 사건 토지의 취득을 위한 차입금에 대한 대출이자 2,407,722원, 중도상환수수료878,700원, 근저당권말소비용 50,000원, 재산세 287,680원 합계 3,624,102원은 필요경비로 공제되어야 한다.

4. 처분의 적법성

구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조제1항 각 호는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비를 ‘취득가액’, ‘자본적 지출액등으로서 대통령령으로 정하는 것’, ‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’으로 한정하고 있고, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의것) 제163조는 ‘취득가액’으로서 취득에 든 실지거래가액, ‘자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’,

‘양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것’에 해당하는 것을 각 열거하고 있는데,

원고가 주장하는 바와 같은 이 사건 토지의 취득을 위한 차입금에 대한 대출이자, 중도상환수수료, 근저당권말소비용, 재산세는 위 법령에서 열거된 필요경비 중 어느 하나에도 해당하지 않는 점,

대출금으로 양도 자산을 취득한 사람에게 그 대출이자와 중도상환수수료, 근저당권말소비용을 필요경비로 공제하여 준다면, 대출금이 아닌 금원으로 양도 자산을 취득한 사람과 사이의 형평성에도 문제가 있는 것으로 보이는 점,

재산세는 원고가 이 사건 토지를 보유하기 위하여 지출한 비용이지 이 사건 토지를 취득하기 위하여 지출한 비용은 아닌 점 등

을 종합하여 보면, 원고가 주장하는 바와 같은 각 비용을 필요경비에 산입하지 않고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.
5. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이
판결한다.

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소득세법기본통칙 97-0…3 [양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위]

① 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다.

다만,「지방세법」등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. (2011.03.21 개정)

② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된

모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등

자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. (2011.03.21 개정)

③ 양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. (2011.03.21 개정)

소득세법기본통칙 97-0…4 [매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입]

주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고

매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.(1997.04.08. 개정)

소득세법기본통칙 97-0…4 97-0…5 [자산취득시 징수된 부가가치세 등의 필요경비 산입여부]

취득등기시 납부한 취득세에 대한 교육세와 아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익계산시 필요경비로 계산한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세사업자로서 사업용으로 분양받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없다. (2011.03.21 개정)

소득세법기본통칙 97-0…6 [위약금의 필요경비 산입여부]

부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다.(1997.04.08. 개정)

소득세법기본통칙 97-0…7 [토지에 도로를 신설한 경우에 필요경비 산입요건]

① 토지의 이용편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여하여

양도하는 경우에는 그 도로의 취득가액을 필요경비에 산입한다. (2011.03.21 개정)

② 제1항의 규정에서 "도로"라 함은 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다. (1997.04.08 개정)

1. 도로 신설의 뚜렷한 표시가 될 것(도로부분과 일반토지가 구분될 것)

2. 도로신설이 토지이용의 편익에 공헌할 것

3. 국가 또는 지방자치단체에 대하여 도로 신설의 대가를 받지 아니할 것. 이 경우 도로에 충당된 토지를 국가·

지방자치단체에 기부하였는지 혹은 그 토지의 지적공부상의 지목을 변경하였는지의 여부는 불문한다.

소득세법기본통칙 97-0…8 [건물 철거 비용의 필요경비 산입]

토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된

건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의

필요경비로 산입한다.

다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조제6항제1호 및 제2호의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다. (2011.03.21 개정)

소득세법기본통칙 97-0…9 [묘지이장비 등의 필요경비산입]

토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입한다.(1997.04.08. 개정)

소득세법기본통칙 99-164…1 [양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액]

양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순서에 따른다. (2011.03.21 개정)

1. 재산세과세대장상에 등재된 토지등급

2. 해당 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)·군수가 결정한 가액

(2011.03.21 개정)

3. 해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위·정황이 유사한 토지의 등급 (2011.03.21 개정)

4. 품위·정황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급 (2011.03.21 개정)

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양도, 심사-양도-2017-0002 , 2017.02.17귀속연도 2016전심번호  ▶ 심사-양도-2017-0002[심사]

[ 전심번호 ]

[ 제 목 ] 개발허가비용은 양도소득세 필요경비에 산입됨

[ 요 지 ] 청구인이 개발허가비용을 지출한 사실이 확인되므로 개발허가비용을 필요경비에 산입함이 타당함

[ 결정내용 ] 결정 내용은 붙임과 같습니다.

세법 양도소득세 필요경비 2021-01-08 주황규.hwp
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소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]
소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]
소득세법시행규칙 제79조 [ 양도자산의 필요경비 계산등 ]


소득세법시행령 제89조 [자산의 취득가액등]
소득세법시행령 제67조 [ 즉시상각의 의제 ] ② 자본적 지출
소득세법시행령 제208조의 2 [ 경비 등의 지출증명 수취 및 보관(2010.02.18 제목개정)


소득세법 제97조의 2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례(2014.01.01 신설) ] - 5년이내 증여자산 양도 이월과세
소득세법시행령 제163조의2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례(2014.02.21 신설) ]

질문1)
 
실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됩니다.


자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없는 것입니다.


자본적 지출에 해당되는지 여부는 구체적인 공사내용, 공사계약서, 지급증빙 등을 검토하여 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 여부가 중요한 것으로서, 제반사실을 종합하여 관할세무서에서 판단할 사항이므로 저희 상담관이 O, X로 답변드릴 수 있는 사항이 아니며, 아래 자본적지출과 수익적지출의 예시항목을 참고하시기 바라며, 단정지어 말씀 드릴 수 없음을 양해부탁드립니다.
 
 
● 필요경비로 공제되는 자본적 지출 : 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
 
(예시) 
아파트베란다샷시비,
홈오토설치비,
건물의 난방시설을 교체한 공사비,
방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용,
자바라 및 방범창 설치비용,
사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금, 자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등
 
 
● 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출 : 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
 
① 벽지, 장판 교체비용


② 싱크대, 주방기구 교체비용
 
③ 외벽 도색작업
 
④ 문짝이나 조명 교체비용
 
⑤ 보일러 수리비용
 
⑥ 옥상 방수공사비
 
⑦ 하수도관 교체비
 
⑧ 오수정화조설비 교체비
 
⑨ 타일 및 변기공사비
 
⑩ 파손된 유리 또는 기와의 대체
 
⑪ 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
 
⑫ 화장실공사비, 마루공사비

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Q. 붙박이장 및 화장실 전체 공사 필요경비 인정여부


이번에 구축 아파트를 매도하여 수리를 하고자 합니다.
기존에 설치되 있던 붙박이장과 화장실이 너무 노후하여
붙박이장 전체교체 및 화장실 올수리 공사를 하고자 하는데
양도소득세 필요경비로 인정이 되는지 궁급합니다.
다른 항목들은 이전 사례검색으로 필요경비 해당여부를 확인하였는데
위 두가지는 사례 검색을 해도 의견이 달라 일반 시민에게 혼동의 여지가 있는 것 같습니다
사례를 검색해 보면 관할 세무서나 구청에서 직접 판단할 사항이라는 답변이 많은데
일반 국민들에게 혼동의 여지가 많은 만큼 국세청에서 확실한 기준을 확립하여 답변을 해 주셨으면 줗겠습니다.


A. 답변:붙박이장 및 화장실 전체 공사 필요경비 인정여부
귀 사례의 경우 일반적으로는 자본적 지출에 해당되지 아니하지만, 부동산가격에 영향을 줄만큼 대규모의 지출이 이루어진 경우라면 자본적지출에 해당할 수 있으며,



자본적 지출에 해당되는지 여부는 증빙서류(현금영수증, 신용카드매출전표, 세금계산서)와 구체적인 공사내용, 공사계약서, 지급증빙 등을 검토하여 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 여부를 관할세무서에서 종합적으로 사실판단하는 것이므로 국세상담센터 상담원이 단정적으로 답변드리지 못함을 양해해주시기 바랍니다.


▣ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-4149 , 2006.12.22




[ 제 목 ]


양도소득의 필요경비 해당 여부


[ 요 지 ]


실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됨


[ 회 신 ]


실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.




▣ 심사양도2010-0127 , 2010.07.05.
[ 제 목 ]


붙박이장 설치비용이 필요경비로 인정되는 자본적 지출인지 여부


[ 요 지 ]


붙박이장 설치비용은 필요경비로 인정되는 자본적 지출로 볼 수 없으므로 이를 필요경비로 인정할 수 없음.




* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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【2018.12.31 법률 제16104호, 2019.02.12 대통령령 제29523호】






가. 개정취지


○ 지적재조사 사업으로 지급받는 조정금은 양도소득세를 비과세하고, 납부한 조정금은 필요경비 불산입


나. 개정내용






다. 적용시기 및 적용례
○ (비과세 대상자산 추가) 2012.3.17. 이후 발생한 분부터 적용
○ (취득가액 제외대상 추가) 2019.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

■ 주택의 샤시, 방 확장 등 내부시설공사비

1) 공제되는 경우

① 샤시·방 확장 등

주택의 이용 편의를 위한 베란다 샤시, 방 확장 등의 내부시설의 개량을 위한 내부시설공사비는 "자본적 지출액"에 해당하는 필요경비에 해당된다(국심 2001서1140, 2001.10.18).

② 배관 교체공사 및 창호공사

쟁점 자본적 지출금액 중 지출한 것이 확인되고 시설개체비용으로서 자본적 지출로 인정되는 보일러 및 배관 개체 비용과 자본적 지출로 인정되는 쟁점 창호공사금액 및 쟁점 양도비용을 쟁점 주택의 필요경비로 산입하여 쟁점 주택의 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다(심사 양도 2005-201, 2006.1.23).

③ 보일러 교체 및 베란다 확장공사

비록 금융증빙은 제시하지 못하나 소액으로서 현금을 지급하고 세금계산서를 교부받은 것으로 보이는 점, 처분청 또한 청구인이 주식회사 ○○○로부터 인테리어 자재를 구입하고, 주식회사 ○○○가 청구인에게 교부한 세금계산서에 대하여 부가가치세 매출신고를 하였다고 확인한 점, ○○○가 쟁점주택의 보일러 시공 및 교체, 베란다 확장 공사 등 인테리어 공사를 하였다고 진술한 점 등을 미루어 인테리어 공사비에 대해 필요경비 인정함이 타당하다(조심 2010중0038, 2010.6.29).

④ 전기공사비 및 도시가스공사대금

건물 설계비, 도로 점용료, 전주(電柱) 이설비, 전기공사료, 도시가스시설 분담금, 급수공사 분담금, 도시가스공사대금, 옥탑창호공사대금은 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하는 것이 타당하다(국심 2007서3697, 2008.5.6).

⑤ 거실 확장공사와 함께 방마루공사

개별적으로 이루어진 방마루공사에 대해서는 처분청의 주장과 같이 수익적 지출로 보는 것이 타당할 것으로 보이나, 이 건 쟁점공사는 분양받은 아파트의 이용편의를 위한 거실(居室) 확장 등과 함께 이루어진 것이므로 거실 확장의 부수공사로 보아 자본적 지출에 해당하는 것으로 보는 것이 타당하다 하겠다(심사 양도 2009-117, 2009.6.29).

⑥ 리모델링 수준의 미장공사비와 목공사비

노후화된 쟁점주택을 리모델링 수준으로 개수(改修)하기 위하여 쟁점주택의 수리를 일괄 발주한 사실이 확인되고, 쟁점공사비 상당액을 주택 수리업자인 임△△의 계좌에 입금한 것으로 나타나며, 처분청이 바닥기포공사비 등 일부를 자본적 지출액으로 인정한 점 등에 비추어, 쟁점 필요경비 중 미장공사비와 목공사비는 자산의 가치를 현실적으로 증가시키고 그 내용연수를 연장하기 위하여 지출한 자본적 지출액으로 보인다(조심 2009서1473, 2009.11.2).

⑦ 주방 교체 등 리모델링 공사비

리모델링 공사 사실이 확인("현관" 및 "거실" 바닥을 대리석으로 교체, 주방 교체, 붙박이장 교체 등)되고, 청구인 예금계좌에서 쟁점금액 상당이 인출되어 수표로 발행된 것으로 나타나는 점, 공사업자 또한 문답서 등을 통하여 리모델링 공사를 실시하고 쟁점금액 상당을 공사대금으로 지급받았다고 진술하고 있는 점 등을 종합할 때, 쟁점금액 상당이 양도주택의 리모델링 공사대금으로 실제 지출된 것으로 보이므로 이를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다(조심 2012서4420, 2013.1.14).

⑧ 건물 증축시 붙박이장 및 타일 등 공사비

처분청은 청구인이 쟁점주택을 증축하면서 지급한 공사비 중 욕실장, 싱크대 및 붙박이장, 양변기 및 세면기, 샤워부스, 조명기구, 도시가스·타일 등의 공사비는 자본적 지출이 아닌 수선비 성격의 공사비로서 필요경비 부인하는 것이 정당하다고 주장하나, 위 공사비는 당초 1층이었던 단독주택을 지하층 면적과 1층 면적을 넓히고 2층을 올려 다가구주택으로 증축하는 과정에서 지출된 여러 공사비 가운데 하나로서, 이는 「소득세법 시행령」에서 규정하고 있는 "양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용"이라고 할 것인바, 이를 수익적 지출로 보아 필요경비 부인한 처분청의 과세처분은 부당하다고 판단된다(심사 양도 2008-0097, 2008.6.30；기재부 재산-696, 2010.7.16).

⑨ 옵션계약에 따라 내장비품 등 시공

사전답변신청의 사실관계와 같이, 아파트 분양권을 취득한 자가 해당 아파트 공사 중 아파트 공급자와 체결한 옵션계약에 따라 아파트 구조와 일체가 된 내장비품 등을 시공받고 해당 공급자에게 지불한 비용은 「소득세법」에서 규정하는 필요경비에 "해당"하는 것이다(재산 2013-198, 2013.5.31).

2) 공제 안되는 경우

① 벽지·장판 또는 싱크대 교체비용, 옥상 방수공사비 등

정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적 지출에 해당되므로 "필요경비"에 산입되지 아니한다(심사 양도 2011-76, 2011.7.4.).

※방수공사, 누전차단기의 교체공사, 타일공사, 환풍시설의 교체공사 등은 건물의 본래 기능을 유지
하기 위한 통상적인 유지·보수비용에 불과하므로 "자본적 지출액"에 해당하지 않음. 또한 임차인을 위해 원상복구 및 인테리어공사 일환으로 칸막이 벽체 철거, 천정 및 벽체 구조 변경, 배관설비, 전기 마감 등의 공사를 하였더라도, 이는 원고의 임대사업을 영위하기 위한 "수익적 지출"에 불과함[국승](서울행법 2017구합62259, 2019.2.1；대법원2019두46633, 2019.10.31).

② 화장실·마루공사 또는 도장공사비 등

자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 "공제"할 수 있는 것이나, 화장실공사비·도배공사비·마루공사비·주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출로 보기가 곤란하고 수선비 성격의 수익적 지출에 해당된다고 판단된다(국심 2006서0062, 2006.5.9).

③ 도장공사·타일공사 등

ⅰ) 현관 등 이미지 구현 공사와 도장 및 화장실 공사 등은 쟁점아파트의 원상회복, 거주환경 또는 그 외관을 보기 좋게 하기 위한 공사라 할 것이며, 그러한 공사가 베란다 개조공사 등과 관련이 있거나 부수되는 공사라 하더라도 그 성질이 베란다 개조공사 등과 동일하다고 볼 수는 없다(조심 2013중3662, 2013.11.11).

ⅱ) 해당 공사는 화장실 타일교체공사 등으로 쟁점건물의 본래 용도에 맞게 사용할 수 있도록 원상을 회복시키거나 능률 유지 등 현상 유지를 위한 일상적인 수선으로 보여, 이는 수익적 지출액에 해당하는 것으로 판단된다(조심 2018소3809, 2018.12.27).

④ 거래처가 불분명한 경우

건물에 대한 배관공사·장판공사 등에 소요된 지출에 대해 거래처가 확인되지 아니하고 지출증빙으로 제출한 간이영수증은 객관적인 증빙이 될 수 "없어" 필요경비 공제에 해당되지 않는다(조심 2010중0727, 2010.4.21).

⑤ 견적서만 있는 경우

청구인이 인테리어 시공자라 주장하는 이는 미등록사업자로 사업내역이 확인되지 않고, 실제 공사사실을 입증할 계좌이체 내역 등 객관적인 금융증빙도 없으므로 필요경비를 부인한 처분은 정당하다(조심 2012중0085, 2012.3.8).

⑥ 도장공사와 옥상 방수공사

제출한 견적서상의 공사내용이 계단의 도장공사와 옥상 방수공사로 쟁점부동산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 등의 현상유지를 위한 수선으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다(조심 2015광1108, 2015.7.20).

■ 공사비

1) 공제되는 경우

① 경계벽 설치 등의 공사비

5개의 방으로 구분하는 공사를 하는 경우 경계벽 공사는 물론 이에 따른 출입문 제작, 전기공사 및 수도공사 등이 필요하다고 인정되며, 공사규모에 비해 청구인이 주장하는 공사대금 27백만원(쟁점금액)이 과다하다고 볼 수 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산의 양도에 대해 청구인이 주장하는 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다(국심 2007서1546, 2007.7.24).

② 성토작업 및 옹벽 설치공사비

성토작업 및 철근콘크리트조 옹벽 설치공사를 한 경우는 개량비(改良費)로서 필요경비 해당한다(대법원 84누590, 1985.7.23).

③ 토지조성비에 대한 부가가치세

지급 증빙이 확인된 토지조성비에 대한 부가가치세, 취득세, 부지조성설계비, 산림복구설계비는 자본적 지출로 보아 취득원가에 포함하는 것이 타당하다(국심 2006중3843, 2007.3.29).

④ 토목공사비

양도토지의 토목공사비 관련 계약서 및 세금계산서 등의 증빙으로 볼 때, 그 부담주체가 양도자가 부담한 것으로 확인되므로 동 토목공사비를 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 본다(조심 2010중2809, 2011.6.30).

⑤ 골프장 개량공사비

골프장을 운영하는 법인이 기존에 설치된 골프장시설의 노후 등으로 인하여 보수·개량공사를 실시함에 있어서 Bunker, Green 등의 위치 및 근본적인 구조변경 등으로 골프장의 가치를 현실적으로 증가시키는 데 소요된 비용은 골프장 토지에 대한 자본적 지출에 해당하는 것이나, 동 시설의 단순한 높낮이 조정을 통한 난이도 조정, 배수불량에 대한 배수공사비 또는 보수공사를 위한 수목이식 비용 및 원상회복 차원의 잔디이식 비용 등 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 데 소요되는 비용은 수익적 지출에 해당하는 것으로, 귀 질의의 각 사례별 적용에 있어서는 그 실제 공사내용에 따라 사실판단하는 것이다(서이 46012-11565, 2002.8.22).

⑥ 타인 토지에 건물신축을 위한 부지조성 공사비

타인 소유의 토지에 대한 사용승낙을 받아 건물부지로 조성한 다음 그 지상에 건물을 신축한 경우 건물부지조성공사가 당해 건물을 신축하는 데 필요불가결한 준비행위라면 거기에 소요된 비용은 건물을 취득하는 데 필요한 부대비용으로서 당해 건물의 필요경비로 공제할 수 있다[국패](대법원 2007두15384, 2010.2.11).

⑦ 증빙 없어 감정한 추가공사비

필요경비의 발생이 명백한 경우에 있어서는 납세의무자의 입증이 없거나 불충실하다 하여 필요경비를 영(0)으로 보는 것은 경험칙에 반하므로, 필요경비의 존재가 분명한 경우 실지조사 또는 추계조사의 방법으로 산정이 가능한 범위 내에서는 과세관청이 과세처분취소소송의 사실심 변론종결시까지 그 금액을 입증하여야 하고, 다만 납세의무자가 이보다 많은 필요경비를 주장하는 경우에만 납세의무자에게 그 입증의 필요가 돌아가는 것이다[국패](대법원 2007두15384, 2010.2.11).

⑧ 기존건물에 부착되어 원형이 변하지 않게 설치된 시설물

기존건물에 부착되어 원형이 변하지 않게 분리될 수 없는 정도로 설치된 시설물로 건축물 자체의 경제적 효용가치를 증대시켜 부동산과 분리할 수 없는 것으로 자본적 지출에 해당하는 이러한 시설물의 설치비용은 건물의 일부로 보는 것이 타당하다(조심 2011전2067, 2011.8.19).

⑨ 유흥주점으로 용도변경

청구인이 쟁점부동산을 유흥주점으로 용도변경한 내부수리 공사를 시공하여 양도하였음이 인정되므로 처분청은 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하면서 쟁점부동산의 용도를 유흥주점으로 변경하기 위하여 지출한 비용을 재조사하여 필요경비로 공제함이 타당하다(국심 2000광0034, 2000.7.10).

⑩ 여관을 원룸으로 용도변경

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이다(부동산-628, 2011.7.20).

⑪ 대수선 공사비

건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우에는 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입된다(양도집행 97-163-33).

⑫ 장부기재가액

청구인은 여관을 운영하면서 작성한 장부 및 그 사본을 제시하였는바, 그 기재내용에 진정성이 있는 것으로 보이므로, 청구인이 보수공사비용으로 지급한 것으로 나타난 15백만원을 필요경비에 산입함이 타당하다(조심 2012중1205, 2012.5.22).

2) 공제 안되는 경우

① 대금계좌 입출금 내역만 있는 경우

제출된 개발비용 내역 통보서 및 예금계좌 입출금 내역만으로는 쟁점공사비를 실지로 지출되었다고 인정하기 부족하고, 실지로 필요경비를 지출하였다는 공사계약서, 세금계산서 등의 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하므로 필요경비 인정하기 어렵다(조심 2009중3361, 2010.3.19).

② 임의작성된 확인서

성토공사와 관련한 공사계약서나 세금계산서 등을 제시하지 못하고 있고, 사인간 임의작성이 가능한 확인서 및 영수증 외에 입증자료를 제시하지 못한 것에 대해 필요경비 제외한 처분은 정당하다(조심 2011전1830, 2011.6.23).

③ 주유소의 오염토지복원공사비

주유소를 운영하는 사업자가 주유소 토지의 기름 오염 정도를 조사하기 위한 오염검사비와 오염된 토지를 복원하기 위한 토지복원공사비를 지출한 경우 주유소를 경영하기 위한 사업비용이므로 "자본적 지출"에 해당되지 않는다(재산-2601, 2008.9.2；부동산-906, 2014.11.27).

④ 식당을 경영하기 위한 내장시설비

필요경비로서 지출하였다는 비용이 건물의 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 그에 필요한 내장공사를 하는 데 소요된 비용으로서 건물이 매도됨에 있어 그 매수인에게는 그 내장시설물이 아무런 쓸모가 없어 매수인이 이를 모두 철거하였다면 위 비용은 건물 자체의 객관적 가치 증가를 위하여 지출된 비용이라기보다는 건물 지하실에서 경양식 식당을 경영하기 위하여 출연한 비용이라 할 것이므로, 이는 당해 자산 자체의 필요경비인 "설비비와 개량비"에 해당하지 않는다[국승](대법원 91누4294, 1992.1.21).

⑤ 음식점의 인테리어 비용

쟁점공사비용은 자본적 지출이라기보다는 음식점업을 영위하기 위한 인테리어 및 비품설치 비용 등으로 쟁점공사비용을 필요경비에 산입하지 아니한 처분은 정당하다(심사 양도 2014- 0063, 2014.6.10).

⑥ 공사가 완료된 후에 세금계산서 등을 받은 경우

주택에 추가 보수공사를 실시하고 수차례에 나누어 공사대금을 현금 또는 자기앞수표로 지급받은 후 위 세금계산서와 거래명세표를 발급해 주었다고 기재되어 있으나, 위와 같이 공사가 완료된 후 7개윌 이상이 경과한 뒤에서야 비로소 세금계산서를 발행하는 것은 상당히 이례적인 점 등으로 보아 필요경비로 볼 수 없다[국승](대법원 2014두4788, 2014.6.26).

⑦ 개발비용 산정기관이 산출한 공사비

쟁점공사비는 실제 지출한 개발비용이 아니라 개발부담금 산정을 위해 외부기관이 "사후"에 추정한 금액으로 보이는바, 처분청이 쟁점공사비를 쟁점토지의 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 "과세"한 처분은 잘못이 없다(조심 2014부0847, 2014.4.23).

⑧ 토목공사비

토목공사 등이 실제 이루어졌다고 볼 수 없으며, "현장확인"이므로 세무조사에 해당 안되어 중복세무조사에 해당되지 않는 것이다[국승](대법원 2017두43203, 2017.7.27).

■ 필요경비 해당되는 경우

1) 매각차손시 부담부증여(負擔附贈與)

쟁점채권 매각차손을 동일자에 증권회사 등의 금융기관에 매각시의 매각차손 ×××원 중 부담부증여비율에 의하여 계산한 금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 타당하다(심사 양도 2006-0220, 2007.3.30).

2) 경매집행비용

법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 "양도비"에 해당하는 것이다(부동산-1489, 2010.12.17.).

◈ 민사집행법 제53조【집행비용의 부담】
① 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다.
② (생략)

3) 주식 양도의 컨설팅 비용

비상장주식 양도를 위해 매수자 발굴, 거래조건 협상 및 계약서 작성 등의 자문을 받고 지급한 비용은 주식 양도에 따른 필요경비로 인정된다(감심 2003-0119, 2003.9.23).

4) 신문광고비 등

① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 광고료는 양도비에 해당된다(소득 22601-3698, 1986.12.16).

② 광고비용이 이에 해당하는지는 매수인의 확정 이전에 불특정다수인을 매수자로 유인하기 위하여 그 지출이 불가피한 것으로서 사회통념상 상당하다고 인정되는 범위 내의 비용인지를 확인하여 사실판단할 사항이다(부동산-767, 2010.6.3).

5) 분양대행업체에 지급한 분양수수료

① 부동산매매업자에 대한 종합소득세액을 계산함에 있어서, 그 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 분양대행업체에 지급한 분양수수료도 그 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이므로 양도비에 해당하는 것이나, 상시 고용원에게 지급하는 급여는 포함되지 아니하는 것이다(재일 46014-1680, 1995.7.5).

② 토지 분양대행계약서가 작성되어 있고 분양회사가 분양대금 중 계약서상 기재된 가액으로 계산된 금액만을 원고에게 지급한 점 등에 비추어 토지분양계약이 체결된 사실이나 분양대행수수료를 지출한 사실을 부정하기는 어려우므로 분양대행수수료를 필요경비로 인정하지 아니한 처분은 위법하다[국패](대법원 2012두942, 2013.2.15).

6) 양도인이 이전등기비용 지급한 경우

약정에 따라 소유권이전등기비용(所有權移轉登記費用)을 양도인이 부담한 사실이 사법서사(법무사) 영수증에 의해 확인되므로 "양도비"로 인정, 필요경비 공제함이 타당하다(국심 82서2259, 1983.5.16).

7) 중개수수료

① 과다지급한 중개수수료

소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 인정하는 것이다[국패](대법원 2010두4933, 2010.6.10；심사 양도 2014-174, 2015.1.20).

② 무등록 중개업자에게 지급한 중개수수료

부동산을 양도하면서 무등록(無登錄) 중개업자에게 중개수수료를 지급한 사실이 확인되므로 중개업자의 사업소득으로 과세함은 별론으로 하더라도, 양도소득 계산시 필요경비에 산입함이 타당하다(심사 양도 2006-0217, 2007.3.30).

※ 위약금(違約金) → 필요경비 아님(재일 46014-1092, 1995.5.2).

※ 1회성 중개수수료 → 기타소득에 해당됨(국심 2004중703, 2004.9.2).

③ 지급증빙으로 제시한 쟁점수표가 중개인에게 지급된 경우

쟁점토지의 매매계약서에 중개인(仲介人)으로 기재되어 있으며, 청구인이 쟁점토지의 거래와 관련하여 「부동산등기 특별조치법」 위반으로 ○○지방법원 ○○지원에 제출한 참고자료에도 수수료 50백만원의 중개수수료를 지급한 것으로 기재되어 있는 것으로 보아 필요경비에 산입함이 타당하다(심사 소득 2008-0030, 2008.4.7).

8) 불법건축되어 있던 무허가건물 철거비용：[10-02-01.] [11] 참조.

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■ 필요경비 해당 안되는 경우

1) 낙찰자가 전(前)소유자의 관리비를 부담한 경우

경매(競賣) 등으로 낙찰받은 자가 전소유자(前所有者)가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것이다(재산-2966, 2008.9.29).

2) 임차인에게 지급한 이사비용

청구인이 쟁점부동산의 매매계약을 체결한 후 임차인에게 지급한 쟁점 이사비용은 「소득세법」이 정한 자산의 양도비용에 해당하지 않아 자산의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니한다 할 것이다(심사 양도 2011-0069, 2011.6.7；조심 2012서2257, 2012.6.28；소득-232, 2015.3.5).

3) 텔레마케터의 영업활동수당

부동산매매업자로부터 텔레마케터가 토지판매실적에 따라 지급받는 영업활동수당은 필요경비(양도비；소개비)에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-21, 2011.1.11；기재부 재산-464, 2017.7.24).

4) 컨설팅 비용

① 상권(商圈) 조사 등

양도자가 부동산 매도를 위해 상권 조사, 지가상승요소 분석, 매도가격 타당성 분석, 매매 진행 컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 "양도비" 등에 포함되지 아니하는 것이다(재산 2013-217, 2013.7.23).

② 건축행위

부동산 컨설팅 용역계약서에 의하면, 부동산 컨설팅 용역의 범위에 쟁점토지의 매각뿐만 아니라 건축행위 및 기타 행위에 대한 용역도 포함된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 양도소득세 계산시 쟁점비용을 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2016구2899, 2016.10.24).

③ 중개사무소를 등록하지 아니한 법인

청구인이 쟁점금액을 지급한 ○○○은 「공인중개사법」에 의하여 중개사무소를 등록하지 아니한 법인으로 확인되므로 중개업을 영위할 수 없는 점, 청구인이 ○○○ 부동산컨설팅용역계약서를 작성하였고 ○○○ 쟁점금액을 지급받고 적요란에 컨설팅 수수료라고 기재하여 청구인에게 세금계산서를 발급한 점, 그 밖에 쟁점금액을 중개에 따른 수수료라고 볼 수 있는 구체적·객관적 증빙이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2016서2699, 2016.11.21).

④ 고액 컨설팅비용

쟁점토지는 한국토지주택공사에서 분양한 토지를 청구인이 원분양자로부터 취득한 것으로 이러한 토지에 대해 고액의 컨설팅이 필요하다고 보기 어렵고, 조사 당시 소개료 명목으로 지급한 ○○○만원에 대해서는 관련 증빙을 제출받아 경비 인정을 받았으나 쟁점컨설팅비용에 대해서는 주장하지 아니하였는바, 쟁점컨설팅비용을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다(조심 2017전1344, 2017.6.15).

⑤ 증빙이 불분명한 경우

확인서·영수증 등이 존재하나 금융증빙이 없고, 부가가치세 신고도 되어 있지 아니한 부동산 컨설팅비용은 양도소득의 필요경비로 인정받을 수 없다[국승](대법원 2017두47199, 2017.9.7).

5) 토지의 하자를 이유로 지급한 비용

토지의 양도일 이후 당해 토지의 하자(瑕疵)를 이유로 매도자가 매수자에게 지급한 금액은 양도비에 해당하지 아니하는 것이다(서면4팀-3288, 2007.11.14).

6) 주식 투자일임업자에게 수수료를 지급한 경우

거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 해당 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용으로서 증권거래세, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등 「소득세법 시행령」에서 정하는 비용을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 주식 투자일임계약을 체결한 투자자가 투자일임업자에게 지급한 일임수수료(관리보수 및 성과보수)는 이에 해당하지 아니하는 것이다(부동산-419, 2010.3.18).

7) 주주가 공모주식의 매출 등에 대한 대가로 수수료를 지급한 경우

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 및 직접 지출한 양도비 등은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 비상장법인이 코스닥 상장하는 과정에서 비상장법인의 주주가 소유하는 주식을 공모주식으로 제공하여 해당 주식이 투자자에게 매출되고 계약에 따라 주주가 공모주식의 매출 등에 대한 대가로 대표 주관사에게 수수료를 지급하는 경우 해당 수수료는 양도비 등에 포함되지 아니하는 것이다(재산-0134, 2018.7.19).

8) 외화차입금 상환시 발생하는 외환차손

주택의 양도 당시 모기지론을 상환하면서 외환차손이 발생하였으나 외환차손은 자본적 지출액이나 양도비용에 해당하지 아니하고, 「소득세법」상 양도가액에서 공제할 필요경비에 열거되어 있지 아니하다(조심 2010서224, 2010.5.6).

9) 가처분말소비용

부동산을 공매로 취득함에 있어 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 가처분말소비용을 지급한 경우 해당 금액은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다(부동산-986, 2010.7.27).

10) 가압류 채권금액

취득가액이란 양도한 자산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출할 대가와 그 부대비용을 말하는데, 지분을 취득하기 위하여 실제로 가압류 채권금액 상당액을 지출하였다거나 관련 비용을 지출하였음을 인정할 증거가 없고 지분 매각을 위하여 직접 지출한 비용으로서 필요경비에 해당한다고 보기 어렵다[국승](대법원 2012두24924, 2013.2.28).

11) 지급사실이 불분명한 중개수수료

객관적인 회수불능 채권이 아니면 양도가액에서 차감할 수 없으며, 실제 지급사실을 객관적으로 확인할 수 없는 중개수수료는 필요경비로 인정할 수 없다[국승](서울고법 2016누48654, 2017. 1.13).

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