공사비 인상조건 관련 의견

[116동 백은희]

안녕하세요. 백은희입니다.
공사비 인상 조건에 관련된 개인적인 의견입니다.

실착공 후 공사비 인상 없는 두산건설이 당연히 유리해 보입니다만..
다시 또 과거로 돌아가 볼까요? 다른 분들은 기억을 하실지 모르겠지만 저는 협상단에 참여도 했고 관련 내용을 카페에 공유하기도 했습니다.

은행주공아파트재건축정비사업조합 | 35층 보상과 기타 추가 내용 공유 - Daum 카페
지에스현산. 정성들여 만들고 그들이 싸인한 가계약서의 공사비인상 조건 무시하고.
150% 인상 4천억 공사비증액을 해야 본계약한다고 종이한장 들고 왔습니다.
그 4천억 증액 중에 35층 책임에 대해서는 세대수 용적율 감소는 없었고 고작 6개월 사업지연에 대한 조합운영비, 정비계획용역비를 5억6500만원 감액해 왔습니다. 그게 법무법인 공증까지 받고 컨소 양사 대표이사 직인이 찍힌 공문의 효과였습니다.

그래서 1년을 넘게 협상하다가 결별했지요. 그런데 그런 방식에 또 속을지도 모릅니다.
두산건설이 지에스현산보다 나을 것이라는 믿음은 어디서 나오는 것인지 저는 납득이 가지 않습니다.

2010년부터 15년간 소비자물가지수와, 건설공사비지수 연간 상승율을 다 찾아 뽑았습니다. (통계청)

건설공사비지수는 매년 1월기준이고, 소비자물가지수는 연간 지수기준입니다.

둘다 22년을 정점으로 찍고 내려왔는데, 특히 건설공사비지수는 24년 12월 현재 전년대비 거의 안 올랐습니다.

두 지수가 얼마나 차이가 나는지는 장기 동향이 어떤지 한번 보시면 좋겠습니다.

2019년 7월 전시공사와 가계약 당시, 착공시까지 공사비를 아래와 같이 조정하기로 했습니다.

그런데 23년 전 시공사 해지 안건이 상정된 무렵 제가 정리했던 자료에 시공사 공사비 횡포에 의하면

공사비 협상 시점에 소비자물가인상율보다 훨씬 높은 2023년 7월 건설공사비지수 동향에 따르면

2021년 7월과 2023년 7월은 133.41 에서 151.30 으로 13.4% 올랐는데 시공사는 445만원을 667만원으로 올려 가져왔습니다.

어느 부분이 물가상승에 의한 금액부분이고, 어느 부분이 중대재해처벌법 등 각종 법규와 사업시행 인가 설계변경으로 인한 공사비의 변동인지 전혀 구분되지 않았습니다.

지에스현산은 증액된 공사비에 대한 성실한 설명은 커녕 받아들이라는 슈퍼갑처럼 일관했던 것을 기억하실 겁니다.

두산건설이 그러란 법은 없지만. 비슷한 행보입니다.

635만원 공사비 제안 시점엔 내역도 없었는데, 나중에 내역을 가져왔고, 제안한 시점에 없던 계약조건까지 변경해와서 시공사 수익을 조합수익으로까지 바꿔줬는데도 공사비가 동결이다? 아주 좋은 조건이라고 믿고 좋아하는 분들이 있습니다.

뼈아픈 과거가 있는 우리 조합이 앞으로 2~3년후 착공후 이주비 사업비가 엄청나게 드는 시기에 만약

2022년처럼 건설공사비지수가 1년에 15% 폭등하는 시기가 오면 우리 조합은 어떻게 될까요?

두산건설은 건설공사비지수가 15%가 올라도 공사하고도 이익이 남을 만큼 공사비를 책정했다는 걸까요?
시공사한테 그런 조건 없으니 공사비는 동결이라고 손해는 시공사가 떠 안으라고 할까요?
시공사는 배째라 공사비 안올려주면 손해보느니 공사 그만두겠다 하면 시공사 해지 총회해서 또 짜를까요?
아니면 지에스현산처럼 한장 짜리 종이 들구와서 근거없이 이만큼 올려달라하연 울며 겨자먹기 하며 올려줄까요?

두산건설 끝까지 635만원을 지키겠다는 현수막 약속을 믿고싶은 거지, 믿어지지 않습니다.
2022년 이전에 전국의 도시정비등 건설사업장에서 공사비는 과거의 물가나 공사비 상승율을 예상해서 잡았겠지만
2022년 이후 시작하는 사업에서도 시공사들이 절대 공사비 인상없다는 제안을 하면 상식적으로 정상입니까?

물론 15프로 폭등하는 시기가 안 오면 좋겠지만. 오면 어떻게 사업을 계속할지 건설사는 당연히 대책을 마련해서. 

정상적인 수주제안을 해야 합니다. 그런 고민도 없이 공사비 인상없음 제안을 하는 영업활동이 정상이겠습니까?

그런 시공사는 리스크관리를 못하거나. 상황을 알면서도 고의로 누락시키는 것 둘 중 하나라고 생각합니다.

포스코이앤씨의 2.5% 이내는 인상없음은 2.5%는 이미 총 공사비에 녹여 논거죠. 그 이상 급격한 상승율은 조합과 합리적으로 분담하자는게 당연히 상식적으로 보여집니다. 본계약 시 2.5% 한도를 올리거나. 소비자물가지수와 둘 중 낮은 값으로 한다는 조건을 넣을 수 있으면 좋겠습니다.

현재로는 매년 건설공사비지수가 4%씩 오를 경우, 포스코이앤씨는 1.5%씩 공사비가 오를 것이란 예측이 가능합니다.

건설공사비지수가 10% 오를 경우, 포스코이앤씨는 7.5% 공사비가 오를 것이란 예측이 가능합니다.

두산건설은 예측이 되나요? 안 오를까요? 안 오르고도 공사해주면 남는게 없어서 완공하기도 전에 두산건설 망할 것 같습니다.

아니면 최악의 시나리오는 건설 하도급 대금을 후려쳐서 부실공사를 하든가요. 

두산건설에서 해주고 싶다고 약속 지키고 싶다고 손해까지 보면서 지킬 수는 없는게 현실입니다.

차라리 포스코보다 조금 좋은 조건의 인상조건을 들고왔으면 현실적이기라도 했겠지만.

비현실적인 착공후 공사비 변동없음은 조합원 눈속임하고 무시한다고 보여지며, 지에스현산과 같은 수준입니다.

저렴한 공사비의 두산건설은 저위험이 절대 아닙니다. 고위험고수익도 아닙니다.

그냥 고위험이고 아무것도 보장할 수 없다고 봅니다.

그래도 두산건설 어디가 좋아서 믿고 지지하시는 분들은 자유의사이지만.

B급 건설사가 어떻게 살아 남아야 하는지, 경제논리의 현실은 직시하시면 좋겠습니다.

...

카톡방 논란이 있는데.

저는 아무 카톡방에도 전혀 참여하지 않습니다. 혹시 제 이름을 도용하는 사례가 있으면 바로 추방해주세요.

카톡방에서 제 글이 공유되는 경우도 있다고 들었는데. 글은 전체공개이니 참고하실 분들에게 공유해주셔도 됩니다.

[123동-윤예솔]

주어진 현실을 있는 그대로 볼 수 있는 조합원이 많길 바래봅니다.
배가 고프다고 당장의 싸고 영양가 없는 정크푸드를 먹으면 배는 채웠을지언정 건강하게 오래 살 수는 없습니다.

B급 건설사의 생존방식이 너무나도 크게 와닿기에 우리 조합에 적용될거라는 생각은 절대 안하고 싶습니다.

[203동 윤 용준]

백은희 님께서 시공사들의 공사비 인상조건(물가상승)에 대해 장문의 글을 올리셨는데, 저는 간단히 이에 대한 이견을 올립니다.

1. 지에스/현산의 계약해지에 대한 사유는 언급하신 것처럼 계약당사자인 조합에게 매우 부적당한 요구조건이었으며, 1년이상의 충분한 협상 끝에 조합집행부와 조합원간의 충분한 소통을 통해 1000명이상의 조합원들의 동의로 계약해지 하였음을 잘 알고 계실 것입니다.

지금은 새로운 시공사의 제안에 집중하는 것이 좋을 것 같습니다.

2. 두산의 공사비와 물가인상조건은 조합에게 매우 매력적인 조건입니다. 언급하신 물가상승 2년간 유예조건은 우리조합이 관리처분 후 착공을 위한 업무를 빠른 시간 내 진행하게 되면, 이주/철거/착공까지 내달릴 수 있는 시간입니다. .

우리조합원들이 어떤 시공사를 선정하여야 할 것인가를 고려함에 있어서, 공사비와 물가상승 조건을 가장 중요하게 고려하여야 합니다

[203동 윤 용준]

두산건설의 대주주, 신용도에 대해 일부 조합원들이 우려를 강조하는 카페와 카톡방 글들을 보는데,
일리가 있어 보입니다만, 그것이 시공사 선정의 주요 결정사항이 되어야 한다는 것에 동의할 수 없습니다.

이유는 두산그룹이 비록 신용평가회사의 평점이 포스코에 비해서 낮은 것은 사실이나 우리나라 전력발전 기자재 생산의 중요한 축을 담당하는 그룹사입니다. 우리나라 주요그룹들은 정부정책이나 거시경제상황 내지 그룹사의 경영환경에 따라 다양한 기법으로 계열사의 지분을 분산관리하는 사례들이 많이 있다고 알고 있습니다.

4. 우리조합은 사업을 책임질 시행사이며, 이번 시공사 선정은 아파트의 시공을 책임질 도급회사를 찾는 것입니다.

시공사가 재건축 사업에서 가장 중요한 위치인 것은 분명합니다만, 마치 시공사가 사업을 모든 것을 결정하는 것으로 이해하는 것도 문제가 있으며, 사업을 전적으로 주도해서도 안 된다는 것을 모든 조합원들은 알고 있습니다.

[203동 윤 용준]

조합집행부가 시행사로서, 선정될 시공사 뿐만 아니라 다양한 전문업체들과 협력하여 성공적인 재건축 사업을 진행하길 조합원으로서 바래봅니다.

[116동 백은희]

착공시까지 유예된 고정공사비 좋습니다.
착공후는 어떻게 될까요.
절대 안 오른다고 경쟁사 대비해서 분담금 시뮬레이션하고 있는게 조합원 희망고문하며 우롱하는 유치한 영업으로 보여지거든요.

윤용준님은 두산건설이 아닌 두산그룹을 어느정도 신뢰하신다는 것 같습니다.
두산그룹 또한 그룹사의 경영상황에 따라 다양한 기법으로 두산건설의 남은 지분까지도 다 팔아버릴 수도 있겠습니다.
계열사의 지분을 분산관리하는데 부실 계열사를 사모펀드에 맡겨서 분산관리하는게 좋은 방향은 아닐겁니다. 그 사모펀드 또한 부실하고요.

비슷한 회사가 경쟁해야 따져볼 여러조건이 있겠지만.
지금은 두산건설의 가장 큰 메리트가 공사비인데 가장 큰 리스크가 금융리스크인 아이러니한 상황이죠.

[122동-김현범]

안녕하세요.
두산건설은 두산그룹이 아니라 자체 상장폐지 후 사모펀드에 매각된 상태입니다.
부채비율 200프로 이상이면 위험 상태인데 300프로가 넘습니다.

재건축같이 긴 시간 동안 큰 금액이 들어가는 사업을 할 때 부채비율 같은 최소한의 재무상태를 고려하지 않는 다는 의견에는 동의하기 어렵습니다.

시공사 해지가 조합집행부와 조합원간의 충분한 소통이라고 하셨는데 지금 그때 조합에서 배포하셨던 홍보물을 보십시오.
조합원들께 도움을 줄려고 한 것인지 시공사를 해지 시키기 위해 만든 홍보물이었는지 직접 판단해 주시길 바랍니다.

[123동 백승호]

다른문제 다 제쳐두고 서라도 내가 사업을 한다면 부채비율 300%넘는 회사하고 계약하시겠습니까???
부채비율 117%인 회사랑 계약 하시겠습니까?

은행주공은 2조짜리 사업이고 대략 6년이 걸리는 사업인데 누구한테 맡기는게 쫌 더 안전할까요?
물론 공사비 더 들죠~ 근데 부채 300%넘는 회사에 내재산을 태웠다가 망하면? 누가 책임지는겁니까?

[122동-김현범]

이런 댓글에는 아무도 말씀이 없으신 것 같습니다.
부실기업의 증액 없는 공사비를 믿자고 하시는 분들과 같이 우리는 같은 조합의 조합원이기 때문에 책임은 공동책임입니다.