농지투자시 주의해야 할 사항
정부의 8.31대책으로 외지인의 농지 취득 환경이 크게 달라졌다.
현지에 살고 있지 않은 외지인들은 올해부터 농지의 투자에 각별히 유의해야 한다.
1. 양도소득세의 중과
올해부터 비사업용토지나 농지.임야의 외지 소유자(부재지주)의 경우 비투기지역에서도 양도세가 실거래가로 과세돼 세 부담이 늘어난다.
종전까지 비투기지역에서는 시가보다 훨씬 싼 양도세를 공시지가로 부과했었다.
2007년부터는 부재지주에 해당하는 경우에는 양도세율이 9-36%에서 60%로 중과되고, 장기보유특별공제(10-30%)도 받을 수 없게 된다.
2. 재촌(在村) 및 자경(自耕)규정을 지키면 양도세 중과 제외
외지인이 농지나 임야를 구입해 양도세 등 부담을 줄이려면 `재촌(在村-실제 거주하기)'과 `자경(自耕-직접 농사짓기)' 규정을 잘 지켜야 한다.
그래야 농사 등을 목적으로 한 사업용 토지로 인정받아 세금이 중과되지 않는다.
농지는 이 두 가지를 모두 충족해야 한다.
즉 재촌(在村)은 양도일(잔금지급일이나 등기신청일 중 빠른날) 현재 농지가 속한 소재지 시.군.구나 연접 시.군.구에 살고 있어야 한다.
이 때 특별시나 광역시가 해당 농지 소재지와 연접해 있는 경우는 광역시 전체가 해단 되는 것이 아니고 연접한 '구(區)'만 기준으로 적용하므로 주의해야 한다.
자경((自耕)은 상시 농업에 종사하거나 농사의 절반 이상을 자신이 직접 지어야 한다.
그러나 양도일 현재 재촌과 자경 요건을 모두 갖췄다고 해서 무조건 사업용 토지로 인정받아 양도세 중과를 피할 수 있는 것은 아니다.
즉, 양도일 현재를 기준으로 다음에 해당되는 경우에만 사업용 토지로 인정 받을 수 있다.
▲ 3년 이상 농지를 보유한 경우 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업(농업)에 사용했거나
▲ 5년 이상 농지를 보유한 경우 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우
▲ 농지의 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용한 경우
다만 300평(1천㎡) 이하의 주말.체험 영농은 재촌 규정을 지키지 않아도 사업용으로 인정받을 수 있다.
그리고 임야는 다음과 같은 재촌 규정만 갖추면 사업용 토지로 인정되어 중과세를 면할 수 있다.
▲ 양도일 현재 3년 이상 임야의 보유기간 중 2년 이상 재촌한 경우
▲ 영도일 현재 5년 이상 임야의 보유기간 중 3년 이상 재촌한 경우
▲ 임야의 보유기간 중 80% 이상 재촌한 경우
이 경우도 임야 소재지 시.군.구와 연접 시.군.구에 거주해야 한다.
이러한 규정으로 농지 또는 임야를 매수한 사람의 세대원 전원이 1년 이상 해당 시.군에 거주하지 않았거나 토지이용계획서대로 이용하지 않았을 경우 등의 "재촌.자경" 규정을 지키기 위한 위장전입 등 불법 행위는 어려워 지게 된다.
3. 농지를 농자은행에 위탁시도 양도세 중과
농지를 취득해 본인이 직접 농사를 지을 수 없을 때는 농지은행에 위탁할 수 있다.
지난해 10월부터 도시민들이 300평(1천㎡) 이상의 농지도 농지취득자격증명을 받아 구입한 뒤 한국농촌공사가 운영하는 농지은행에 맡기면 농사를 짓지 않고도 소유할 수 있다.
하지만 이 경우에는 재촌 및 자경 규정에 부합하지 않아 양도세가 내년부터 60%로 중과되므로 유의해야 한다.
4. 토지거래허가 구역에서의 보유기간 강화
토지거래허가구역내 농지 및 임야 등의 취득 자격도 강화된다
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종전까지 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시.군에서 6개월 이상 거주해야 살 수 있었으나 올해부터는 1년 이상 거주해야 가능하다.
허가구역내 의무이용기간도 늘어 농지의 경우 취득후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 전매할 수 없다.
또 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5-10%에 이르는 이행강제금이 부과되고, 3월부터는 토지거래행위 위반행위를 신고하는 사람에게 신고포상금을 주는 `토(土)파라치' 제도가 운영된다.
만약 토지거래허가구역에서 거래허가요건 및 의무이용을 위반하면 토파라치의 신고 대상이 될 수 있어 유의해야 한다.
이러한 정부의 부동산 정책에 의하여 외지인이 농지에 투자한 경우에는 재촌 규정이나 자경규정이 까다로우므로 비사업용 토지로서의 양도세의 중과를 피히려면 양도세가 중과되기 전인 2007년 이전에 파는 것이 유리할 수 있다.
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공인중개사 리치부동산컨설팅 소장 이기찬
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