단독주택 재건축 잰걸음

[경호실장]

아파트 재건축이 정부의 규제 강화로 침체된 가운데 단독주택지역 사업은 빠르게 확산되고 있다.

낡은 단독주택 밀집지역들이 잇따라 구역지정을 받아 본격적인 사업에 나섰다. 일부 지역은 연내 착공까지 할 수 있을 것으로 보인다.

사업이 활기를 띠면서 투자자들의 관심을 끌며 가격도 오름세다. 하지만 아파트에 비해 새 아파트를 배정받을 권리 관계가 복잡하는 등 유의할 점도 많다.

서울에서만 예정구역 250곳

지난해 5월 단독주택지역 재건축 기준이 만들어지고 지난 3월 서울에서 예정구역 250곳(210만평)이 확정되면서 단독주택들도 재건축에 관심을 갖기 시작했다.

단독주택 재건축은 아파트와 달리 안전진단을 거치지 않는다. 아파트는 구역지정 이후 안전진단을 통과해야 하지만 단독주택은 구역지정을 받으면 곧바로 조합설립·사업승인 등을 추진할 수 있다. 재건축 노후도(주택이 낡은 정도) 요건에 맞아야 예정구역에 포함되기 때문에 예정구역 지정으로 이미 안전진단은 통과한 셈이다.

서울시에 따르면 현재 14곳이 구역지정 이상의 단계다. 지난해 4곳에 이어 올들어 10곳이 구역지정을 받았다. 강남권인 서초구 방배동 427의 1 일대에서 평균 16층(최고 18층)으로 733가구의 아파트를 짓는 구역지정안이 지난달 서울시 도시·건축공동위원회에서 통과됐다. 예정구역으로 지정된 방배동 일대 10곳에서 두번째 구역지정이다.

성북구 3곳, 은평구 2곳, 동작구 동작동, 동대문구 답십리동, 노원구 월계동 등에서도 구역지정을 받은 단독주택들이 많다. 뉴타운 안에서는 강서구 공항동 긴등마을과 강동구 천호동 천호2구역이 구역지정을 받고 조합설립을 추진하고 있다.

서울시 관계자는 “아파트는 정부의 안전진단 강화가 부담스러워 재건축 추진에 어려움을 겪지만 단독주택지역은 주민동의만 받으면 걸릴 게 없어 적극적”이라고 말했다.

방배동 178번지 일대는 지난 4월 사업승인을 받고 관리처분을 서두르고 있다. 임대 100가구 등 24∼63평형 496가구를 지을 계획이다. 조합 관계자는 “이달 중 총회를 개최한 뒤 관리처분계획 인가를 신청하면 9월 시행되는 재건축부담금제를 피할 수 있다”고 말했다.

단독주택 재건축은 아파트 재건축에 비해 덜 알려져 가격 변동이 크지 않지만 사업이 순항하는 지역들을 중심으로 상승세를 타고 있다.

방배동 한빛공인 관계자는 “방배동은 강남권이어서 선호도가 높은 데다 아파트 재건축에 막힌 투자자들의 관심이 늘면서 대지 10∼20평짜리 연립주택 가격이 평당 4000만원까지 호가한다”고 말했다.

강동구 천호2구역에선 매수세는 늘면서 매물이 달리는 편이다. 동대문구 답십리동 희망공인 이지수 사장은 “전농·답십리뉴타운 인근이고 청계천도 가까워 매수문의가 부쩍 늘었다”며 “대지 20평 이상 단독주택 가격이 평당 1000만원 이상으로 올들어 평당 200만원 정도 올랐다”고 말했다.

평가금액 고려해서 매입해야

단독주택 재건축 사업지역이 올해 말 더 늘어난다. 서울시는 지난 3월 예정구역 지정 때 빠진 낡은 다세대·다가구주택지역을 예정구역에 추가하기로 하고 우선 76곳을 대상으로 노후도 요건을 조사 중이다.

단독주택 재건축 사업장이 300여곳으로 많아지기 때문에 투자에 신중해야한다. 단독주택지역 재건축은 기존 용적률이 100% 정도로 낮아 저층 아파트처럼 용적률을 두배 정도까지 높일 수 있다. 그만큼 일반분양분이 많아진다.

지난달 말 구역지정된 은평구 구산동 177의 1 일대는 기존 용적률이 96%이고 재건축 용적률은 220%다.

하지만 평형과 대지지분이 단순한 아파트와 달리 단독주택 재건축 지분은 복잡하다. 주택의 위치·대지면적·건축연도 등이 서로 다르기 때문이다.

J&K 백준 사장은 “아파트 재건축에선 새로 배정되는 주택의 크기가 기존 평형과 비례하지만 단독주택은 위치·건축연도 등을 모두 고려한 감정평가액에 따라 아파트가 배정된다”며 “따라서 도로변 등 평가금액이 많이 나올 주택을 고르는 게 낫다”고 말했다.

규제는 아파트와 똑같다. 조합설립 이후 조합원 명의변경 금지, 전용면적 25.7평 이하를 60% 이상 지어야 하는 중소형평형 의무 비율, 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 짓는 개발이익환수제를 비롯해 12일 시행되는 기반시설부담금과 9월 25일 이후 관리처분인가를 신청하면 적용받는 재건축부담금 등이 모두 적용된다.

예스하우스 전영진 사장은 “아파트보다 단독주택 공시가격의 시세 반영률이 낮아 재건축된 새 아파트에서 추진위 구성 당시의 공시가격을 뺀 금액 차이가 크기 때문에 재건축부담금이 예상보다 많이 나올 수 있다”고 말했다.

재건축 활발한 단독주택 지역은 어디
구역	면적（평）	건립예정 가구수（임대 포함）	사업단계
강동구 천호동 437-5 일대	3031	144	구역지정
강서구 공항동 4-8 일대（긴등마을）	1만328	543	구역지정
관악구 봉천6동 100-2 일대	5923	355	구역지정
노원구 월계동 487-1 일대	4448	262	구역지정
동대문구 답십리동 465 일대	8637	523	구역지정
동작구 동작동 58-1 일대（정금마을）	1만4596	666	구역지정
서초구 방배동 178 일대	1만2128	496	사업승인
서초구 방배동 427-1 일대	1만4160	733	구역지정
성북구 삼선동3가 29 일대	8285	450	구역지정
성북구 석관동 341-16 일대	2만1831	1024	구역지정
성북구 정릉3동 710-81 일대	9453	381	구역지정
양천구 신월4동 432-6 일대	5526	302	구역지정
은평구 구산동 177-1	9777	597	구역지정
은평구 신사동 19-190 일대	5392	338	구역지정
자료：서울시