강남 명품 재건축아파트의 해부[권오현]

[경호실장]

부동산을 아무리 탄압하고 규제해도 투자가들은 부동산의 매력을 버리지 않는다.

그 중 최고의 투자대상은 역시 강남아파트이다. 강남 대체신도시를 아무리 발표하고 조성해도 강남의 매력과 수요는 여전하다.

 

풍선처럼 강남땅을 확장시킬 수만 있다면 얼마나 좋을까? 물리적으로 강남땅을 늘릴 수 없다면 투자가들은 당연히 강남의 재건축 재개발에 관심을 둘 수 밖에 없었다. 강남지역 재건축 재개발아파트야 말로 명품을 예고하는 것이다.

현금과 같아 언제든지 현금화할 수 있고 한 번도 투자가들의 기대를 저버리지 않고 오르기만한 곳이기도 하다.

작년 새해 연초 어느 샐러리맨이 TV에서 말했다. 신년 소망이 “새해엔 돈 많이 벌어 강남에 아파트를 사고 싶습니다.”라고 했다.

이러한 현상은 금년에도 변함이 없다. 강남은 수도권에 사는 사람들의 70% 이상이 선망하는 지역이다. 이것이 강남 아파트 가격이 오르는 첫 번째 이유이다.

한번 강남에 이사온 사람은 특별한 이유가 없는 한 셋방살이를 하더라도 강남을 떠나려하지 않는다. 교육환경, 생활편의 모든 것이 잘되어 있지만 명품지역에서 산다는 권리를 포기하고 싶지 않은 심리에서이다.

 

강남지역 재건축아파트 단지의 사업 추진 현황과 시장 변화를 파악해보면 압구정동, 잠실 5단지, 개포 지구, 대치동 아파트는 강남 재건축 단지의 ‘빅 4’로 꼽힌다. 이들 지역의 아파트가 선도적으로 향후 미래가치를 끌어당겨 강남권 전체의 값을 들먹거리고 있다.

재건축 아파트의 매력을 줄이려는 정부 조치 즉, 임대주택 의무비율 강화, 조합원 지위 전매 제한, 기반 시설금 부과 등의 추가 대책들이 과연 더 좋은 아파트에 살고 싶다는 욕망까지 제어할 수 있을 지는 미지수이다.

이 지역의 아파트들은 경매 및 공매 투자가들의 시선을 피하고 있다. 즉 매물이 나오지 않는다는 것이다. 어쩌다 나와도 잔금 지불하기 전에 빚을 갚는다던지 일반매물로 팔리기 때문에 그나마 얼굴만 보인 경매공매물건도 실재로는 투자가들을 외면하고 있는 실정이다.

그런데 이곳 재건축아파트 단지들은 정부의 10·29대책과 그 이후 계속된 부동산규제정책, 부동산시장 안정대책 영향으로 거래중단과 가격 급락, 사업추진 활기 상실 현상이 공통적으로 나타났다.

앞으로 어느 정권이 들어서든지 세월이 변하여도 제일투자 하고픈 지역은 역시 강남의 재건축단지이다. 이러한 심리는 공급이 위축되면 일정기간이 소요되면 수요가 급증하는 현상이 일어나 다시 오름세로 돌아서기 때문인 것이다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위한 대책으로 정부에서는 강남 주변에 신도시를 계속 개발하고 또 계획하고 있다. 때론 강남과는 거리가 먼 곳 즉, 검단 같은 곳을 강남대체신도시로 지정하기도 했다.

강남 주변의 1선 부도심으로는 분당, 평촌, 산본이 있고 장차 하남도 편승될 기미가 있다. 이곳 1선부도심지역도 강남못지 않게 아파트 값이 올라 있다.

2선 부도심으로 개발될 예정인 판교, 성남공항도 같은 상황이 예고된다.

이렇게 되다보니 강남을 중심으로 서울 전체보다 큰 규모의 강남대체형 신도시가 형성되었고 또 형성되고 있다. 질 좋은 교육, 문화, 편리한 법조, 의료, 쇼핑, 오락, 자영업이 이곳으로 집중되면서 투자가들과 실수요자 가릴 것 없이 관심과 가질 수밖에 없다.

이 중 최고로 투자관심을 두는 지역은 위치와 규모로 보아 제일 관심이 가는 곳은 개포주공단지이다.

◇개포주공

총 110만평 규모로 32개단지 1만2000여 가구에 달하는 국내 최고의 메머드급 단지다.

개포주공단지는 강남의 중심지에 있으면서도 대모산 자락에 위치해 있고 쾌적한 주거환경과 뛰어난 위치를 갖추었다.

개포주공1~4단지를 비롯해 개포, 일원동 일대 재건축 단지들이 대규모 신규 아파트로 조성되면 집값이 더욱 강세를 보일 것으로 전망된다. 또한 개원초, 개포중,고교 등 명문학교가 포진해 있고 삼성의료원, 롯데백화점 등 강남권 편의시설을 이용하기 편리하다.

개포주공3.4 단지는 대모산과 구룡산 자락에 위치한 개포지구는 달터공원, 양재천 주민체육공원 등 주변에 녹지공간이 풍부해 강남 도심에 있지만 주거환경이 쾌적하다. 경기여고와 달터공원, 개포시립도서관이 있어 자녀를 둔 수요자들이 선호하는 조건을 갖춰 단지내에서도 주목받는다.

특히 주공4단지 내에는 개포초등학교가 있어 취학자녀들이 안전하게 통학할 수 있는 이점이 있다.

선릉에서 분당으로 가는 분당선 개포동역이 도보 5~10분 거리 정도 되어 지하철을 쉽게 이용할 수 있다. 이 전철은 공사가 완공되면 왕십리역까지 연결되어 강북과도 직접 연결되는 효과를 갖고 있다. 고속도로는 양재대로를 타고 양재IC를 이용하면 바로경부고속도로로 진입할 수 있고 수서IC에서는 송파구로 손쉽게 들어갈 수 있어 도로교통 이용도 탁월하다.

개포주공은 모든 승인절차가 끝났기 때문에 인기가 있다. 분양가 상한제로 인하여 많이 위축되고 있지만 불리한 제도가 풀린다면 단지규모와 장소적위치에서 오는 매력으로 보아 금세기 최고의 명품아파트로 관심을 불러오기에 충분하다.

◇은마아파트

강남구 대치동 은마아파트는 재건축 추진위원회 설립승인을 받았지만 재건축추진상황은 표류상태이다. 그렇지만 추진위는 여전히 재건축 의지를 드러내고 있다. 안전진단이 반려된데다 서울시가 여전히 은마아파트 재건축에 사실상 불가 방침을 갖고 있어 수년내 재건축할 수 없을 정도의 걸림돌로 작용하고 있다.

서울시가 3종 일반주거지역 내 아파트 용적률을 210%로 제한함에 따라 대치동은마아파트, 논현동 경복아파트 등 중층10~15층 재건축 단지들이 큰 타격을 입는다. 이들 중층 재건축 단지는 기존 용적률이 180∼200%에 달하기 때문에 재건축 때 적용받을 용적률이 210%에 그치면 수익성을 맞출 수 없다.

또한 이들 아파트 대지지분도 15평 내외로 저층 아파트 대지지분보다 7-10평정도 적다. 단순히 늘어난 면적 만큼의 개발부담금 면에서는 유리하나 대지지분이 적어 투자성은 210%로는 맞출수 없다.

다음 정부로 넘어가 용적율 완화만이 살길이다. 가구 수를 별로 늘릴 수 없어 일반분양을 거의 할 수 없는 데다 조합원들이 원하는 대로 평형도늘리기 어렵다.

이는 3종 주거지에 위치한 중층 재건축뿐 아니라 2종 주거지에 위치한 중층 재건축에도 영향을 미칠 수 있다. 3종 주거지의 용적률이 210%라면 2종 주거지는더 낮아야 한다.

이에 따라 해당 재건축 단지 주민들의 반발도 거세질 것으로 예상된다.210%의 용적률로는 수익성을 맞추기 어려워 강남권중층 재건축 단지에서는 사업 추진이 어려울 것이며 이에 따라 해당 단지에서는 가격이 하락세다.

조합 관계자는 “조합원들의 동의를 얻어 추진위원회를 설립했다”며 “재건축 후 입주까지 10년 정도 걸릴 것으로 예상한다” 고 밝혔다. 리모델링으로의 선회에 대해서는 “리모델링은 절대 하지 않는다”고 강조했다.

강남구청 주택과 관계자는 “추진위원회 설립은 재건축의 걸음마 단계에 불과하므로 지금 시점에서 재건축 가능성을 논할 수는 없으며 계획은 현재 잡혀있지 않다”고 잘라 말했다.

지난 79년 입주한 은마는 31~34평형 4424가구로 구성됐으며 34평형의 경우 2000년 3억5000만원의 시세가 2003 8억6000만원까지 치솟았다가 최근엔11억에서 13억선까지 올랐다.

지난해 12월7일 11동1405호 아파트가 5억7000에 2003년도에 감정된 채로 법원경매에 나와서 38명의 응찰자가 응찰해 10억 90만원에 낙찰되는 결과를 가져왔다. 감정 당시에 빚이 9억이 되어서 변제할 명분이 없었는데 3년 사이 2배가 더 되게 올라 채무를 변제하고도 남는 장사가 되어 이 사건은(사건번호 2003타경 15830호)은 채권자의 요구에 의해 매각불허가 되는 결과를 낳았다.

필자도 이 물건에 대하여 많은 질문과 상담을 받았다. 그때마다 현시세 이상으로 응찰해야 경쟁력이 있다는 조언을 하였으나 응찰자 모두가 현시세보다 낮게 응찰하여 결국 매각졀정취소 되었던 것이다.

2007년 대선이 끝난뒤 다음 정부와 구청의회에서 재건축 규제완화에 기대하여 보아야 한다.

현재의 강남의 공급이 최악의 상태로 위축되어 있어 짓눌러도 하락폭이 크지 않다. 정책 변화가 맞물려지는 시기가 와서 재건축허기만 된다면 은마아파트는 최고의 황금투자지역으로 부상할 것임이 틀림없기에 투자가들의 마음을 어제나 오늘이나 흔들고 있는 것이 사실이다.

◇가락시영

총 6600가구로 현세대수로는 서울지역 단일규모로는 최대규모 재건축단지인 송파구 가락시영은 ‘2종 일반주거지역’ 지정에 큰 충격과 실망의 늪에서 아직 헤어나지 못하고 있다.

조합설립 인가가 나면서 재건축 사업진행의 큰 고비를 넘겼지만 서울시가 종세분화에서 가락시영은 용적률 200%를 적용하는 2종 일반주거지역으로 지정하면서 사업 진행이 사실상 중단됐다.

당초 용적률 250%(3종 일반주거지역)를 적용 6600가구를 7500여가구로 재건축할 계획이었지만 현재 용적률 200%를 적용할 경우 1대1 재건축 이외에는 별다른 방법이 없게 됐다. 때문에 가락시영 재건축 조합은 용적률을 상향조정하기 위해 동분서주하고 있다.

재건축 조합 관계자는 “2종에서 3종으로 상향 조정하기 위한 ‘용도구역지정변경신청’을 송파구에 냈지만 반려됐다”며 “용도구역지정에 관한 구체적인 서울시의 조례안이 구로 내려오면 다시 용도구역지정변경신청을 낼 계획”이라고 말했다.

지지부진한 사업진행과 함께 조합설립인가 이후 조합원 지분 전매금지로 인해 가격도 약세를 보이고 있다.

그러나 투자가들의 관심은 언제나 시선을 놓치지 않고 있는 지역이다.

◇둔촌주공

모두 4개 단지, 145동의 대규모로 삼성물산, 대림산업, SK건설, 롯데건설 등 대형 4개사가 공동 추진하는 강동구의 대표적인 재건축 단지이다.

둔춘주공아파트는 주택재건축정비사업조합설립추진위원회가 구청으로부터 승인을 받았다. 그 후 ‘정비구역 지정 후 안전진단 실시’ 결정을 받고 재건축 추진이 탄력을 받고 있다. 기존 6217가구를 9667가구로 재건축한다.

강동구청 관계자는 “안전진단에서 ‘재건축 가능 결정’이 난다면 현재로선 재건축사업 추진에 무리가 없다”고 밝혔다. 그는 “추진위 설립 단계에서 주민동의율이 65% 선에 불과해 이를 끌어올리는 문제가 관건일 것”이라고 말했다

◇고덕지구

강동구 고덕·상일동일대 고덕지구는 고덕주공 1∼7단지 9030가구 규모다. 택지개발지구여서 현재 지구단위계획을 수립중에 있다. 이 지구는 지난해 9월 용적률이 결정될 예정이었으나 서울시가 용적률 결정을 유보했다.

강동구는 지난해 고덕지구(고덕주공 1∼7단지 9030가구, 고덕시영 2500가구)에 대해 용적률 250% 이하를 적용받는 3종 지정을 시에 요청했다. 결정이 유보된 가운데 2종 12층 이하가 유력한 것으로 알려졌다.

강동구청은 지난해 10월31일자로 서울시에 지구단위계획안 사전 자문을 요청했다. 이에 따라 서울시 도시계획위원회의 사전 자문이 있고 이 결과가 강동구로 전해질 예정이다. 강동구는 이를 근거로 전체적인 지구단위계획 수정안을 만들어 주민공람을 거칠 예정이다.

지구단위계획에서는 용적률과 건폐율이 정해지고, 특별계획구역으로 지정해 단지별로 사업이 진행될 전망이다. 준공연도 등 단지여건에 따라 사업속도가 달라지게 된다. 사업 추진이 가장 빠른 고덕동 고덕주공1단지가 지난해 6월 조합설립인가를 받았다.

조합 관계자는 “특별계획구역으로 지정되면 개별 단지별 사업추진이 가능해 1단지는 2006년 중 일반분양(후분양제 적용)이 이뤄질 것”으로 내다봤다.

◇암사. 명일지구

강동구에 위치한 저밀도 아파트지구인 암사·명일지구는 지난해 12월30일 강동시영1차 아파트가 서울시 재건축시기조정위원회 심의를 통과하고 이어 사업승인을 얻어냄으로써 사실상 지구내 모든 조합이 순조롭게 재건축을 추진중이다.

동서울아파트는 일찌감치 사업승인을 얻어 공사가 한창 진행 중이다. 5층,34동 1450가구를 1622가구 규모로 재건축하는 강동 시영2차 아파트 및 한양아파트도 사업승인을 받아 현재 이주가 거의 이루어 졌다. 강일택지지구의 개발이 확정되고 인근 하남시 또한 개발 호재가 많아 강동 일대가 새롭게 조명되는 시점이다. 재건축 이후에도 안정된 시세 형성이 예상된다.