실전경매사례 1.소액임차인의 최우선 변제권

[자일리툴]

사건번호 / 채권자 등	소재지	면적(평)	임대차내역	감정평가액 / 경매결과	등기부내역
2004-24000 아파트 신한은행 정00 정00	경기도 군포시 금정동 주공3단지 율곡 300동 1000호 철근콘크리트 슬래브 산본신시가지 대규모 아파트 지대, 지역난방	대지  30.26/69278.4 (9평) 건물 51.66(15.63평) (23평형) - 방2	임차인A 2,000만 전입 2002.06.20 확정 2002.06.20 배당 2004.03.30 임차인B 2,000만 전입 2003.06.20 확정 2003.06.20 배당 2004.03.30	감 125,000,000 최 100,000,000    (1회유찰) 2004.10.21 유찰 2004.11.23 낙찰 102,500,000 (2명응찰)	저당 2002.04.30 신한은행  \108,000,000 가압 2003.05.23 서원범 \20,000,000 가압 2004.03.31 조두선 \7,470,000 임의 2004.05.03 신한은행

1.권리관계
2004년 말 낙찰이 된 이 사건은 채무자겸 소유자 정00가 신한은행의 대출을 상환하지 못하여 경매가 진행된 사건이다.
말소기준등기는 2002년 4월 30일에 설정된 저당권등기이고 이후에 등기된 가압류, 임의경매개시결정등기는 말소가 된다. 말소기준등기보다 늦게 전입한 두 명의 임차인 A 와 B는 대항력 없는 후순위 임차인이므로 낙찰자의 인수부담사항은 아니다.
즉 깨끗하고 안전한 물건이다.

2.배당관계
경매비용이 없다는 가정하에 배당관계를 보면 임차인의 최우선변제금액 먼저 계산해야 한다.
소액임차인의 최우선변제권은 말소기준등기(위 사건의 경우 저당권) 설정 당시의 주택임대차보호법을 기준으로 판단하게 되므로 2002년4월30일 당시의 주택임대차보호법에 의하여 판단해보면 군포시는 수도권중 과밀 억제권역이므로 보증금 4,000만원이하의 소액임차인일 경우 낙찰금액의 1/2범위내에서 1,600만원의 최우선변제를 받을 수 있으므로 두 임차인에게 1,600만원씩 먼저 배당이 된다.
최우선변제금액을 제하면 배당금 7,050만원이 남게 된다.
그 다음의 배당순위는 근저당권자(10,800만), 가압류권자(2,000만), 가압류권자(747만)순이다. 그러나 근저당권자가 7,050만원 전액을 배당받게 되므로 가압류권자는 배당을 받을 수 없게 된다.

법률사무소 현  홍성택 팀장