Ⅱ.양도소득세
【문1】
양도소득세란 어떤 세금인가?
양도소득이란
개인이 당해 연도에 일정한 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득으로 양도소득세란
재산을
양도했을 경우에 양도가액과 취득가액의 차액에 대하여 부과하는 개인소득세의 일종입니다.
이때의
양도란 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여
그
자산이 사실상 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.
【문2】양도소득세가
과세되는 자산은 어떤 것이 있나?
-
토지와 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)
-
지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권
-
부동산을 취득할 수 있는 권리
-
특정시설물 이용권(골프회원권, 콘도미니엄회원권, 헬스클럽회원권 등)
-
기타자산
【문3】양도소득세가
과세되는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"란 무엇인가요?(소통94-1)
-
건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권등)
-
지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
-
대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
-
부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
【문4】양도소득세는
어떻게 계산하는가?
양도소득세의
계산절차를 요약하면 다음과 같다.
-
양도소득금액 = 양도차익(양도가액-취득가액-기타의 필요경비)-장기보유특별공제
-
과세표준 = 양도소득금액-양도소득기본공제
-
산출세액 = 과세표준 × 양도소득세율
-
납부세액 = 산출세액 - 신고세액 공제
|
구
분 |
세
율 |
|
토지,건물,
부동산권리 |
보유기간
1년 미만 |
50% |
|
보유기간
1년 이상 2년 미만 |
40% |
|
보유기간
2년
이상 |
1천
만원 이하 |
9% |
|
1천만원
초과 4천만원 이하 |
90만원
+ 1천만원 초과금액의 18% |
|
4천만원
초과 8천만원 이하 |
630만원
+ 4천만원 초과금액의 27% |
|
8천만원
초과 |
1천710만원
+ 8천만원 초과금액의 36% |
|
1가구
3주택 이상 주택(부수토지 포함) |
60% |
|
미등기
양도자산 |
70% |
【문5】양도소득세율은?(소득세법
104조)
【문6】미등기양도자산이란?
미등기양도자산이란
토지와 건물 및 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리,
지상권,
전세권과 등기된 부동산임차권)를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지
아니하고
양도하는 것을 말합니다.(소득세법104조, 소득세법시행령168조)
다만
아래의 경우에는 미등기양도자산으로 보지 아니합니다.
①
장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한
등기가
불가능한 자산
②
1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
③
상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에
관한법률
제18조(보존등기가 되어 있지 아니한 토지등에 대한 보상의 특례)의 규정에 의하여
사업시행자에게
양도하는 것
④
법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
⑤
양도할 때까지 8년 이상 자경한 일정요건의 농지 등
또한
아래 토지 등은 미등기양도 제외자산에 해당됩니다.(소득세기본통칙 91-1)
①
토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지
②
건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획환지처분
공고
이전에 양도한 토지
【문7】부동산
양도소득세 과세절차는 ?
(1)
예정신고․납부(법 105조, 법108조)
양도일이
속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고 납부를 하며, 예정신고와 함께
자진납부를
하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 10%를 공제합니다.
(2)
확정신고 납부(법 110조, 법115조 제1항)
-
양도일 다음연도 5.1부터 5.31까지 확정신고 및 납부하며,
확정신고납부로
납세의무가 확정됩니다.
-
예정신고납부를 이행하면 확정신고납부는 생략할 수 있습니다.
-
신고 및 납부 불이행시는 가산세가 부과됩니다.
※
부동산 양도신고제 : 2001년 12월 31일 세법 개정시 폐지됨
【문8】부동산
예정신고란?
양도소득세
과세대상 자산을 양도한 자는 양도소득세과세표준을 예정신고기한내에 신고하는
것을
양도소득세 예정신고라 하며, 양도자산에 대하여 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한
때에도
예정신고를 하여야 합니다.
【문9】부동산
예정신고기한은 ?
자산을
양도한 자는 양도소득세과세표준을 다음 구분에 의한 신고기한내에 납세지 관할세무
서장에게
신고하여야 합니다.
(1)
토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리(부동산 취득권리, 지상권등 )인 경우
:
양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고
(2)
국토의계획및이용에관한법률 거래계약허가구역내 토지를 양도함에 있어서
토지거래계약허가를
받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는
달의
말일부터 2월 이내 예정신고
※
2004.
3. 10자로 토지를 양도한
경우 부동산예정신고 및 세금납부기한은
양도일이
속하는 달의 말일(2004. 3.31)부터 2개월 이내인 2004.
5.31까지입니다.
【문10】부동산
예정신고시 첨부할 서류는 ?
-
양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서
-
토지대장 및 건축물대장 등본
-
토지 및 건물 등기부 등본
-
환지예정지증명원, 잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
-
당해 자산의 매도, 매입에 관한 계약서 사본
-
자본적 지출액, 양도비 등의 명세서
-
감가상각비 명세서 등
【문11】부동산
확정신고란 ?
당해연도에
양도소득이 있는 자는 양도소득세과세표준을 확정신고기한 내(다음년도 5월 31일)
에
신고하는 것을 확정신고라 하며, 부동산 예정신고를 한 경우에는 부동산 확정신고를 아니
할
수 있습니다.
반면,
부동산 예정신고, 납부를 하였어도 확정신고, 납부를 하지 않은 경우에는 예정신고시
미달신고된
소득금액에 대해 '신고 및 납부 불성실 가산세'가 적용됩니다.
【문12】부동산
예정신고를 하였더라도, 부동산 확정신고를 해야 하는 경우는?
당해연도에
등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등으로서 보유기간이 1년 이상인
자산에
대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 다음에 해당하는 경우에는 부동산 확정신고를
하여야
합니다.(법 110조)
(1)
당해연도에 등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등으로서 보유기간이 1년 이상인
자산에
대한 예정신고를 2회 이상한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 나중에 신고한 양도
소득금액을
합산하여 신고하지 아니한 경우
(2)
등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등을 2회 이상 양도한 경우로서 감면소득금액
을
적용할 경우 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우
【문13】부동산
확정신고를 하지 아니한 경우의 제재는 ?
양도소득세
가산세는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세 2가지가 있으며, 이러한 가산세는
부동산
예정신고에는 적용하지 아니하고 부동산 확정신고에만 적용됩니다.
(1)
신고불성실 가산세
-
양도소득이 있는 자가 양도소득세확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 신고불성실
가산세로 합니다.
-
계산식
.
무신고 가산세 : 양도소득세산출세액 x 10%
.
과소신고 가산세 : 양도소득세 산출세액 x ( 과소신고소득금액 / 양도소득금액) x 10%
(2)
납부불성실 가산세
-
양도소득이 있는 자가 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달
하게
납부한 경우에는 납부불성실 가산세를 추가합니다.
-
계산식 : 미달납부세액 x 미납일수 x (3/10,000)
【문14】양도차익
계산시 양도가액과 취득가액의 산정은 어떻게 하나요?(법 96)
-
원칙 : 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도․취득 당시의 기준시가에 의합니다.
-
예외 : 다만, 양도자산이 다음에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 합니다.
(1)
양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 주택
(2)
부동산에 관한 권리중 부동산을 취득할 수 있는 권리
(3)
미등기 양도 자산
(4)
취득후 1년 이내의 부동산(문 7 참조)
(5)
허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하고
일정한
기준에 해당하는 경우(문 8 참조)
(6)
양도자가 양도, 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지
관할세무서장에게
신고하는 경우
(7)
당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산
가격상승률등을
감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있으며
일정요건에
해당하는 부동산
【문15】부동산을
취득할 수 있는 권리에는 어떤 것들이 있는가?
취득시기가
도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 아래와
같습니다.(소득세법기본통칙
94-1)
-
건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권등)
-
부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
-
지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
-
대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
【문16】일시불로
할인받은 경우의 취득가액의 범위는 ?
국가
또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 불하받은 경우에 불하대금을 일시불로 지불하여 일정액을
할인받은
때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 합니다.(소득세법기본통칙 97-4)
【문17】취득후
1년 이내 부동산의 양도차액은 실지거래가액으로 계산하도록 하고 있으나,
반면
취득후 1년 이내 수용되는 경우에는 어떻게 되나요?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률
그밖의 법률에 의한 수용(협의매수 포함) 등
부득이한
사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와
그
이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래하는 것이 아니라고 인정되는 때에는
자문을
거쳐 기준시가에 의할 수 있습니다.
【문18】부정한
방법으로 부동산을 취득 또는 양도하고 일정한 기준에 해당하는 경우의 양도차액은
실지거래가액으로
계산하도록 하고 있는 바,
이때
적용되는 "일정한 기준"은 구체적으로 어떤 경우에 적용하나요
?(소득세법시행령
162조의2)
-
부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
-
중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
-
미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여 제외)하여 양도한 경우
-
1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상
양도
또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
-
거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
【문19】양도차익
계산에 있어서 동일기준결정원칙이란 ?
양도차익을
계산함에 있어 양도가액을 양도가액을 기준시가에 의할 때에는 취득가액도 기준시가로,
실지거래가액에
의할 때에는 취득가액도 실지거래가액으로 계산합니다.
【문20】양도차익
계산시 기타의 필요경비 공제는?
|
실지거래가액신고시 |
해당
재산증식을 위해 지출한 비용영수증 등 증빙서류를
제출하면
기타의 필요경비로 인정 |
|
기준시가
기준 |
토지
및 건물 : 취득당시 개별공시지가의 3%
(미등기전매
0.3%)
전세권․지상권
: 취득시 기준시가의 7%
기타
자산 : 취득시 기준시가의
1% |
【문21】양도차익
계산시 장기보유특별공제는?
장기보유
특별공제는 토지․건물로서 등기로서 보유기간이 3년 이상인 자산에 한하여 적용되며
미등기
양도자산에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용하지 아니합니다.
|
토지․건물
보유기간 |
장기보유
특별공제액 |
|
3년
이상 5년 미만
5년
이상 10년 미만
10년
이상 |
양도차익
x 10%
양도차익
x 15%
양도차익
x 30% |
【문22】양도차익
계산시 양도소득 기본공제는?
양도소득
기본공제는 양도소득이 있는 자에 대하여 양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다.
다만,
미등기양도자산에 대해서는 양도소득 기본공제를 적용하지 아니합니다.
【문23】양도소득세
감면의 종합한도액은 ?
개인이
조세특례제한법 제69조(8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면), 제77조(공익사업용
토지등에
대한 양도소득세 감면) 등에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로
1억원을
초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니합니다.(조세특례제한법 제33조)
【문24】양도소득세
계산시 양도 또는 취득의 시기는 언제로 보는가?(영 162)
|
구
분 |
양도시기 |
|
원칙 |
양도
또는 취득시기 |
잔금
청산일 |
|
예외 |
대금청산일이
불분명한 경우 |
등기접수일 |
|
대금청산전
소유권이전등기한 경우 |
등기접수일 |
|
장기할부조건 |
이전등기접수일,
인도일, 사용일중 빠른 날 |
|
자가건물
건축물 |
사용검사필증
교부일 |
|
사용검사전에
사실상 사용하거나 사용승인
을
얻은 건축물 |
그
사실상의 사용일 또는 사용승인일 |
|
무허가
건축물 |
그
사실상의 사용일 |
|
상속
또는 증여로 취득한 자산 |
상속개시일
또는 증여를 받은 날 |
|
완성
또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한
경우로서
당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적
물이
완성 또는 확정되지 아니한 경우 |
그
목적물이 완성 또는 확정된 날 |
|
환지처분 |
환지
전의 토지취득일 |
【문25】잔금청산일이
매매계약서에 기재된 잔금약정일과 다른 경우의 양도(또는 취득)시기는?
매매계약서
등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로
받은
날이 잔금청산일이 됩니다.(소득세법기본통칙 98-1)
【문26】조건부매매
및 경락인 경우의 양도(또는 취득)시기는 ?
-
조건부로 자산을 매매한 경우 그 조건성취일이 양도(또는 취득)시기입니다.
-
경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이
취득시기가
됩니다.(소득세법기본통칙 98-4, 98-5)
【문27】잔금청산일이
계약서상 잔금지급약정일과 다른 경우 취득시기는?
매매계약서
등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는
실지로
잔금을 받은 날이 잔금청산일이 됩니다.(소득세법기본통칙98-4,98-5)
【문28】분양받은
아파트가 잔금청산일까지 완공되지 않는 경우 취득시기는?
건설중인
아파트의 분양계획에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는
건물이
완성된 날을 취득의 시기로 봅니다. 이경우 "건물이 완성된 날"이라 함은 당해 건물에 대한
사용승인일을
말한다. 다만, 사용 승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는
그
사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는
건축물에
있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(소득세법기본통칙98-1조)
【문29】양도
또는 취득 당시의 토지등급이 없는 경우에 적용하는 토지등급은?(소통 99-1)
양도
또는 취득 당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 아래 순서에 의합니다.
①
재산세 과세대장상에 등재된 토지 등급
②
당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근 토지의 등급가격을 참작하여 시장, 구청장이 결정한 가액
③
당해 토지와 바로 인접한 토지중 품위 정황이 유사한 토지의 등급
④
품위, 정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급
【문30】공익사업용지로
양도하는 경우 양도소득세는?(조세특례법 제77조)
사업인정고시일(사업인정고시일
이전에 양도하는 경우에는 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에
취득한
토지 등을 2006. 12. 31 이전에 양도함으로써 발생하는 소득(토지등의 양도대금으로 채권
으로
지급받은 경우)에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면합니다.
【문31】양도소득세
감면신청은 누가 하나요?
공익사업용지
양도에 따른 보상채권의 양도소득세 감면신청은 조세특례제한법 제77조 제4항에 따라
당해
공익사업의 시행자가 감면신청을 하여야 합다.
사업시행자의
감면신청은 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께
재정경제부령이
정하는 세액감면신청서에 당해 공익사업 또는 사업시행자임을 확인할 수 있는
서류를
첨부하여 양도자의 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
【문32】채권보상분에
대한 양도세가 감면되는 공공사업의 범위는(조특법 제77조)?
-
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을
당해
공공사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
-
도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역 제외)
의
토지등을 동법에 의하여 지정된 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
-
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생하는 소득
【문33】공공사업용지로
토지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는 "채권"이란?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률
제63조에 규정한 보상채권을 말하며
보상채권은
아래의 경우에 지급이 가능합니다.(소득세 시행령 72조)
-
토지소유자 및 관계인이 원할 경우
-
부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용토지로서 보상금이 3,000만원을 초과하는 경우
그
초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우
【문34】
계약금만 낸 택지를 분양전 양도시 양도소득세가 과세되는가?
양도소득세는
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 과세하는 것으로서, 이 경우 양도라 함은
소득세법
제4조 제3항의 규정에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도․교환․법인에
대한
현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하므로 양도소득세가 과세
됩니다.(재산
01254-2087, 1985.7.11)
【문35】주택을
금전거래없이 서로 교환한 경우에도 양도소득세를 내야 하는가?
소득세법상
양도소득세가 과세되는 자산의 양도라함은 등기등록에 관계없이 그 자산을 팔거나
바꾸거나
법인에 현물출자 등을 함으로써 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.
따라서
어떤 이유에 의하든지간에 금전거래가 없이 단순히 교환하는 경우에도 양도소득세는
내야
합니다. 그러나 교환하는 주택이 비과세되는 1세대 1주택의 요건에 해당하는 때에는
그러하지
아니합니다.
【문36】공동상속인이
상속재산인 부동산의 각자의 지분을 교환하는 경우 양도소득세 과세여부는?
공동상속인이
상속재산인 여러 필지의 부동산에 등기되어 있는 각자의 지분을 서로 교환하는 경우
이에
대하여는 소득세법 제4조 제3항에 따라 자산의 교환에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것
입니다.(재산
01254-881, 1988.3.26)
또한,
상속재산인 하나의 주택을 법정상속지분에 따라 각 상속인 명의로 등기하여 정당한 상속이
이루어진
후에 추후 상속받은 각자의 재산을 특정인에게 무상이전하는 경우에는 그 이전되는 재산에
대하여
증여세가 과세되는 것이며, 유상으로 이전하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.
【문37】
법인전환에 따른 현물출자시에도 양도소득세 과세되는가?
현물출자도
자산의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다.
【문38】환매권을
행사하여 환원등기하는 경우의 양도소득세 과세여부는?
소유
부동산을 민법 규정에 의한 환매조건부로 유상양도하고 환매권을 보류한 상태에서 소유권이전
등기를
하는 경우에는 소득세법 규정에 의한 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 환매
계약에
따른 환매기간 내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 환원등기하는 것은 양도로
보지
아니하여 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【문39】교회건물
및 부속토지를 양도할 경우 양도소득세 과세 여부는?
공익을
목적으로 출연된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것과 주무관청에 등록한 재단
또는
기타 단체로서 등기되지 아니한 것은 국세기본법 시행령 제8조에 의거 법인으로 보는 것이나,
재단법인인
종교단체와는 회계 등 모든 운영이 독립된 산하지역 교회는 별도의 허가를 받아 세법
적용상
재단 설립된 경우를 제외하고는 개인으로 보는 것이므로 양도소득세가 과세됩니다.
(재산
01254-4265, 1989.11.23)
【문40】양도소득세
비과세와 감면의 차이점은 무엇인가?
○
신고의무
-
비과세 : 자산을 양도하였더라도 비과세 신청이나 양도차익 신고 또는 계약서 부본의 제출 등
신고의무가
없습니다.
-
감면 : 감면신청을 요건으로 하는 경우와 요건으로 하지 않는 경우가 있습니다.
○
사후추징
-
비과세 : 사후에 세금을 추징할 문제가 생기지 않으나,
-
감면 : 그 감면요건이 감면받은 후에 성취되는 것도 있으므로 요건에 맞지 않을 때에는
다시
세금을 추징할 수 있습니다.
○
가산세
-
비과세 : 가산세는 비과세되지만,
-
감면 : 가산세는 면세되지 아니합니다.
【문41】양도소득세가
비과세되는 경우는 ?
-
소득세는 소득세법상 규정된 모든 소득에 대하여 과세함을 원칙으로 하나 공익상 또는
정책상의
이유로 일정한 소득 또는 일정소득중 일정금액을 소득세 과세에서 제외시키고 있습니다.
비과세소득에
대하여는 소득세의 납세의무가 성립되지 않으므로 납세자의 신고․신청의 절차나
세무서장의
행정처분이 필요없으며 그 요건만 충족되면 당연히 과세되지 아니합니다.
-
미등기 양도자산은 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니합니다.
-
양도소득세가 비과세되는 경우는 아래와 같습니다.(소득세법 제89조, 영 154조)
①
일정요건의 1세대 1주택의 양도
②
일정요건하의 농지의 대토
③
농지의 교환․분합
④
파산선고에 의한 처분으로 인한 소득
【문42】
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란?(영 154조)
○
취지
거주자가
양도소득을 얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨 다니는 것이 아니라
그곳에
상당기간 거주하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 거주이전의 자유를
세법상
보장해주기 위한 것으로 1주택을 소유한 자가 동주택을 양도한 경우 사회정책적 측면에서 그 양도소득을
잠식하지
아니하여 최소한 종전 주택만큼의 가치를 보전하려는 데 있습니다.
○
비과세요건
-
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주택 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께
구성하는
1세대일 것
-
양도일 현재 국내에서 하나의 주택을 소유할 것
-
당해 주택의 보유기간이 3년 이상일 것
(단
서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정고시된 분양,일산,평촌, 산본, 중동신도시
지역의
주택은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)
【문43】
1세대 1주택 비과세의 구체적 요건은?(영 154조)
|
요
건 |
판
정 기 준 |
|
1세대요건
|
1세대란
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 말하며 다음의 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로
봅니다.
-
당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법 규정에 의한 소득이
있는
경우
-
배우자가 사망하거나 이혼한 경우
-
거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우
[소득세법
기본통칙]
▶1세대
1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로
봅니다.(통칙89-6)
▶비과세되는
1세대 1주택에 있어서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을
경우에도
동일한 세대로 봅니다.(통칙 89-2)
※가족의
판정
가족이라
함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다. 따라서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 보며 이 가족의
범위에는 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로
본래의
주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다.
①
혼인신고를 하지 않더라도 사실상 혼인관계에 있는 때에는 1세대를 구성
한
것으로 보나(국심 87서1737, 1987.12.25) 내연관계에 있는 자는 제외
(재1
01254-446, 1992.2.24)
②
부모소유의 주택에 주민등록을 이전하여 세대를 구성하여 거주한 경우
부모와
동일한 아파트에 거주하면서 별도의 생계를 유지한다는 것은
사회통념상
납득하기 어려우므로 1세대로 봄
(재1
01254-2758,1982.11.12) |
|
1
주
택
의
요
건 |
주
택 의
판
정
|
주택이란
개념은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와는 관계없이 주거목적으로 사용하는 건물을 뜻하고
사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것도 아니고 그 대지도 1필의
토지이어야 하는 것은 아닙니다.
[소득세법
기본통칙]
▶
사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는
경우에
당해 합숙소는 주택으로 보지 아니합니다.(통칙 89-11)
▶
관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당하지 아니함.(통칙
89-16) |
|
요
건 |
판
정 기 준 |
|
1
주
택
의
요
건 |
부수토지
의
판정
|
주택의
부수토지란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지로 건물정착면적에 다음의 배율을 곱한
면적이내로 합니다.
-
도시계획구역 안의 토지 5배
-
도시계획구역 밖의 토지 10배
[소득세법
기본통칙]
▶
지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지위에 주택이 있는 경우에도
한
울타리에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에
부수되는
토지로 봅니다.(통칙 89-7) |
|
|
-
3년이상 보유하여야 비과세합니다. 1세대 1주택 비과세 요건에 보유기간
요건을
둔 것은 비과세를 악용하여 아파트 등을 부동산투기대상으 |
|
3
년 이 상
보
유 요 건 등 |
-
3년이상 보유하여야 비과세합니다. 1세대 1주택 비과세 요건에 보유기간
요건을
둔 것은 비과세를 악용하여 아파트 등을 부동산투기대상으
로
삼아
단기
전매하는 것을 억제하는데 있습니다. 보유기간의 계산은 자산의 취득일
로부터
양도일까지로 합니다.
-
단 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정고시된 분양,일산,평촌,
산본,
중동신도시지역의 주택은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간중 거주
기간이
2년 이상어어야 비과세됩니다. |
【문44】1세대가
2주택을 보유하는 경우에도 비과세되는 경우는?
(1)
일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우
(2)
결혼으로 2주택이 된 경우
(3)
노부모를 동거봉양하기 위해 2주택이 된 경우
(4)
상속을 받아 2주택이 된 경우
(5)
농어촌주택을 포함하여 2주택이 된 경우
【문45】주거이전
목적의 1세대 2주택의 비과세 요건은?
국내에
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하
는
경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의
주택을
양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세됩니다.(소득세법 시행령115조)
비과세를
받으려면 다음의 요건을 모두 만족하여야 합니다.
-
종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것
-
다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것
[소득세법
기본통칙 89-15】
1세대
1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로
보유하고
있는 동안에는 종전의 주택이 소득세법 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 보며
위
나대지의 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도
하는
경우에 한하여 1세대 1주택으로 봄
【문46】주거이전
목적의 1세대 2주택의 요건중 1년내 양도의 예외사유는?
주거이전
목적으로 일시 1세대 2주택이 된 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위하여는 다른 주택
을
취득한 날로부터 1년내에 종전 주택을 양도하여야 하나, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 되는
날
현재 다음 각호의 방법에 따라 양도한 경우에는 예외가 인정됩니다.(소득세법시행령 155조)
-
한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
-
법원에 경매를 신청한 경우
-
국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우
【문47】동거봉양목적의
1세대 2주택의 비과세란?
1세대
1주택에 해당하는 주택의 소유자가 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자인 60세(여자인 경우
에는
55세) 이상의 직계존손(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 합친
날로부터
2년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.(소득세법시행령115조)
【문48】결혼으로
인한 1세대 2주택 비과세란?
1세대
1주택에 해당하는 주택의 소유자가 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자와 혼인하는 경우
그
혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 봅니다.
【문49】대체취득중에
상속등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우
종전주택
양도에 따른 양도소득세가 비과세되는지 여부?
국내에
1세대 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시
2개의
주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 혼인 및 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침
으로써
1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년내에
종전의
주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도세를 비과세한다.
【문50】3년
보유요건의 적용을 받지 않는 "근무상 형편"에 동일직장내 전근이 포함되는가?
1년
이상 거주한 1세대 1주택을 3년이상 보유하지 않더라도 비과세사유로 인정하는"근무상
형편"에는
새로운 직장의 취업,동일직장내 전근 모두가 포함됩니다.
(재일
46014-1226,1993.5.10)
【문51】사위의
주택에서 동거하는 장모가 자기주택을 양도한 경우
장모의
주택양도에 따른 비과세적용 여부는?
가족이란
함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하므로 장모와 사위가 함께
살고
있어도 사위는 장모의 직계존비속이나 형제자매가 아니므로 1세대 1주택에 해당되는지를
판단함에
있어 사위는 장모의 가족에 포함되지 않는. 따라서 사위의 주택에서 사위와 동거하고
는
장모가 자기주택을 양도한 경우 사위를 장모의 가족으로 보고 1세대 2주택의 양도로 보아
과세하는
것은 잘못이다.(국세심판원판례 97서2333, 1998.2.13)
【문52】두
채의 집을 갖고 있는 사람이 집 한채를 팔 경우
어느
집을 먼저 팔아야 세금을 적게 내는가?
1세대가
국내에 두채의 집을 갖고 있던 중 그중 먼저 양도한 주택에 대하여는 3년이상 보유
했어도
양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택에 대하여는 통산하여 3년 이상 보유후
양도할
경우에 한하여 양도소득세가 비과세됩니다.
【문53】3년이상
보유기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세되는 경우는?
|
대
상 |
비
과 세 요 건 |
|
건설임대주택 |
임대주택법에
의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설
임대주택의
임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인
경우 |
|
수
용 |
주택
및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을위한토지등의취득및보상에
관한법률에
의한 협의매수, 수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 |
|
국외이주
기타
|
-
해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
-
1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로
세대전원이
출국하는 경우
|
|
부득이한
퇴거 |
1년
이상 거주한 주택을 재경부령이 정하는 취학 또는 근무상의 형편, 질병의
요양
기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 |
|
도시재개발사업 |
도시재개발법에
의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업기간중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 도시재개발법에
의한
관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는
경우 |
【문54】3년보유기간의
제한을 받지 않는 비과세사유의 입증방법은?
보유기간
제한을 받지않고 비과세되는 사유의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 의합니다
|
사
유 |
입
증 서 류 |
|
건설임대주택 |
임대차계약서
사본 |
|
수
용 |
협의매수
또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류 |
|
해
외 이 민 |
외교통상부장관이
교부하는 해외이주신고확인서 |
|
부득이한
경우 |
취학 |
재학증명서 |
|
질병 |
요양증명서 |
|
근무상 |
재직증명서 |
|
도시재개발사업 |
사업시행인가시
조합원임을 증명하는 서류와 관리처분계획인가시
당해
주택의 분양대상자임을 증명하는 서류 |
【문55】1세대
1주택 비과세에 해당되지 않는 고가주택은?
주택
및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을
말하며,
단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 적용합니다.
(소득세법시행령
제156조)
【문56】집을
매수하고 등기이전을 하지 않아 두 채가 됐을 때 양도소득세는?
양도소득세가
비과세 되는 1세대 1주택인 주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 하지
않아서
1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면
양도소득세가
과세되지 않는다.
【문57】
주택 및 부수토지를 분할양도하는 경우의 양도소득세는?
주택에
부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도
하는
부분의 토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할
하여
양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니합니다.
다만,
공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용
되는
경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.
【문58】다가구주택의
양도시 양도소득세의 과세는?
다가구주택을
가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도
하거나
1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택
으로
봅니다. 이는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로
양도하는
경우에는 단독주택의 경우와 같이 1세대 1주택으로 보아 비과세하게 됩니다. (소득세법시행령 155조15항)
【문59】공동소유
주택의 양도소득세 과세는?
1주택을
여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하고 있는 것으로
봅니다.
【문60】세대원이
공동소유한 3년 보유주택 경우 양도소득세는?
3년
이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러 사람이 공동으로 소유하다가 팔 때는 양도소득세가
과세되지
않는다.
【문61】
한 울타리내 2주택이 있는 경우의 양도소득세의 과세여부는?
한
울타리 안에서 2개 주택이 있는 경우에도 1세대가 실제 거주용으로 사용하고 있는 때에는 1세대
1주택으로
봅니다.(재산 01254-1241, 1988. 4.29)
【문62】1세대
2주택으로 보지 아니하는 농어촌주택의 범위는?
다음에
해당하는 주택으로서 수도권 외의 지역중 읍지역(도시계획 구역안의 지역 제외) 또는 면지역
에
소재하는 농어촌주택과 그외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에
1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판정
합니다.
-
상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)
-
이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
-
영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
※
이농주택
이농주택이라
함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 전업으로 인하여 다른 시․구(특별시
및
광역시의 구)․읍․면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이 하는 가족 전부
또는
일부가 거주하지 못한 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말함.
※
귀농주택
귀농주택이라
함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것 포함)
하여
거주하고 있는 주택으로서 다음 요건을 모두 갖춘 것을 말함
-
본적지 또는 연고지에 소재할 것
-
고가주택에 해당하지 아니할 것
-
대지면적이 660㎡ 이내일 것
-
영농 또는 영어의 목적으로 취득한 것으로 990㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가
당해
농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것이거나 어업인이 취득하는 것일 것.
【문63】농사를
짓고 있던 땅을 양도하는 경우 양도소득세는?
양도소득세가
면제되는 8년 이상 자경농지란 농지소재지에 거주하는 거주자(영농법인 포함)이 8년
이상
계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상인 농지를 말합니다.
그러나
① 양도일 현재 특별시,광역시(광역시에 있는 군은 제외)또는 시(도농복합형태의 시의
읍․면
지역 제외)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역 안에
있는
농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지 ② 환지처분이전에 농지외의 토지
로의
환지예정지의 지정이 있는 경우의 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지인 경우는
제외됩니다.(조세특례법
시행령제66조)
【문64】자경농지를
상속받은 경우에 있어서의 양도소득세는?
자경기간의
계산에 있어 상속받은 농지의 경우 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이
이를
경작한 것으로 간주하므로 양도시 양도소득세가 면제됩니다.
【문65】8년
자경 농지 감면대상인 농지소재지 거주자의 범위는?
농지소재지에
거주하는 거주자라 함은 8년이상 다음 각호 지역에서 거주하면서 경작한 자를
말합니다.
-
농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구)안의 면적
-
제1호의 지역과 연접한 시,군,구안의 지역
【문66】
종업원 기숙사 및 합숙소 등을 소득세법상 주택으로 보는가?
종업원
기숙사 및 합숙소가 주택으로 인정받기 위해서는 개인인 사업자가 공장 이외의 장소에 별도의
주택을
취득하여 종업원기숙사로 사용하고 있는 경우에는 주거용 주택으로 보나(재산 01254-1125,
1989.
3.27), 사업을 영위하는 거주자가 사원용 임대주택을 기업체의 자격으로 분양받은 주택이
그
업체의 사업용 자산으로 장부에 계상되고 사용인의 주거에 실제에 사용되는 경우에는 동 사원용
임대주택은
거주자의 소유주택으로 보지 아니합니다.(국일 46014-3253, 1995.12.19)
【문67】2필지
이상의 공유지를 분할소유하는 경우 양도소득세 과세여부는?
토지공유자가
각기 자기지분에 상당하도록 당해 토지를 분할하여 단독소유로 하는 경우 자산의 유상
양도에
해당하지 아니하나, 공유토지 2필지에 대하여 각자 자기의 공유지분을 서로 양도하여 한 필지
씩
단독으로 소유하는 경우에는 자산의 유상양도에 해당합니다.(재산 01254-2905, 1987.10.30)
【문68】실지거래가액에
의한 양도소득세를 양수자 부담조건으로 양도한 경우
당해
양도소득세의 납세의무자는?
양도소득세를
실지거래가액으로 결정함에 있어 양수자가 부담한 양도소득세는 양도자의 양도가액에
포함되는
것이며, 양도소득세를 매수자가 부담하는 조건으로 자산을 양도하는 것은 당사자간의
계약사항일
뿐 양도소득세 납세의무자는 당해 자산을 양도한 자입니다(재일 01254-854, 1990.4.2)
【문69】양도소득세
납세의무자는 실질소유자인가 아니면 등기부상 소유자인가?
소득세법상
양도소득세는 실질소득자에게 과세하는 것이 원칙이나, 그 실질소득자가 불분명한 경우에
는
등기부상(또는 공부상) 명의인에게 과세하는 것으로 형식적인 재판상 화해조서의 경우에는 소관
세무서장이
사실상의 실질소득자를 확인하여 과세하여야 하며, 실질소득자가 불분명한 경우에는
등기부상
명의인에게 과세하는 것입니다.(재산 01254-3430, 1989.11.22)
【문70】타인명의로
부동산을 취득 후 양도하는 경우 양도소득세의 과세여부는?
부동산을
취득하는 과정에서 실질 취득자가 타인의 명의를 빌어 취득, 등기한 후 당해 부동산을
제3자에게
양도한 경우에는 실질소유자에 대하여는 소득세법 제7조의 규정에 의거 양도소득세를
과세하는
것이며, 등기부상 명의인에 대하여는 상속세법 제32조의 2에 의거 별도로 증여세가
과세되는
것입니다.(재산 01254-2497, 1987.9.14)
【문71】소유권이전등기해
준 후 양수자의 부도로 매도액을 영수하지 못한 경우 양도세의 과세여부는?
양도소득세는
자산의 유상양도에 대하여 과세되는 것으로 당사자간의 약정에 따라 매매에 의한 소유
권
이전등기가 이루어진 경우에는 이를 유상양도로 보는 것이므로 양도소득세 과세대상이 되는 것입
니다.
이
경우 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이나, 대금을 청산하기 전에 이미 소유권이전등기를
한
경우에는 등기부에 기재된 소유권이전등기 원인일이 되는 것입니다.
【문72】사도양도시
양도소득세의 과세여부는?
자산의
양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 현행 소득세법상 양도소득세 비과세 감면 규정을
제외하고는
양도소득세가 과세되는 것이므로, 사도의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도
소득세가
과세되는 것이며, 이를 무상으로 이전하는 때에는 증여세를 과세합니다.
(재산
01254-3308, 1987.12.10)
【문73】제3자의
채무담보로 제공된 자산을 경매에 의하여 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 것이
양도에
해당되는가?
자기소유자산을
제3자의 채무에 대한 담보로 제공하였다가 제3자인 채무자가 채무를 변제하지 아니
하여
당해 담보자산이 경매개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 경우에는 자산양도에 해당
하지
아니하는 것입니다.(재산 01254-728, 1988.3.12)
【문74】
복합건물에 대한 양도소득세의 계산은?
|
주택면적
〉
주택외
면적 |
그
전부를 주택으로 보며, 이경우 토지는 전부 주택부수토지로 봅니다. |
|
주
택 면 적
≤주택외
면적 |
주택
외의 부분은 주택으로 보지 아니하며, 이 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여
계산합니다. |
|
소득세
기본통칙 |
▶
소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물
(점포․사무소등)으로
사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로 보지
아니함(통칙
89-3)
▶
1주택을 여러사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을
소유하는
것으로 봄(통칙 89-4)
▶
하층은 상가로 되어 있고 상층은 거주용으로 된 아파트건물을 함께 소유한
경우에는
이를 겸용주택으로 보지 않음(통칙 89-17)
▶
겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용
용도가
명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로
안분하여
계산함(통칙 89-19) |
【문75】점포가
딸린 주택(겸용주택)을 양도하는 경우 세금은?
하나의
건물에 주택과 점포가 함께 있는 경우 건축물관리대장이나 등기부 등에 "주택 및 점포"
등으로
표시되어 있습니다. 이러한 건물을 팔았을 경우 소득세법에서는 그 건물 양도시에 주택
면적이
점포 면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택을 보고, 주택면적이 점포면적보다 작거나
같으면
주택부분만 주택으로 보아 양도소득세의 과세여부를 판정하게 됩니다.
【문76】1세대
1주택에 해당하는 노후주택을 멸실하고 재건축하여 양도할 경우
양도소득세
비과세혜택을 받을 수 있는가?
1세대
1주택의 경우 양도소득세를 비과세하는 입법취지는 1세대 1주택의 경우 양도소득을
얻거나
투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨다니는 것이 아니라, 그 곳에 상당기간 거주
하다가
그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 것은 세법상 이를 보장해 주어야 한다
는
데에 있는 것이므로, 1세대가 일정한 대지위에 1개의 주택을 보유하고서 상당한 기간 거주한 이상 그 사이에
그
주택이 낡아 이를 헐고 그 곳에 신주택을 재건축한 경우에는 거주기간을 계산함에 있어서 신주택의
거주기간만에
의할 것이 아니라 신,구주택의 거주기간을 통산하여야 한다고 대법원
(93누00163,1993.7.27)및
국세심판소(국94서 4961, 94.11.15)의 판단하고 있습니다.
【문77】주택을
철거한 후 대지만을 양도하는 경우에도 양도소득세를 내야하는가?
집
한채를 갖고 있는 사람이 집을 헐어버리고 나대지 상태에서 토지만 양도한 경우에는 1세대
1주택에
해당되지 않아 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 주택에 딸린 토지로 도시계획구역안
일
경우 주택바닥면적의 5배, 도시계획구역 밖일 경우 10배는 1세대 1주택의 범위로 인정되며
양도소득세가
과세되지 않습니다.
따라서
비과세 요건을 갖춘 토지와 건물을 갖고 있다가 주택이 토지구획정리사업 등으로 헐리고
나대지만을
양도한 경우에는 양도소득세는 과세되지 않습니다. 또한 전기누전 등으로 인한 화재
등
불가항력적인 사유로 인하여 주택이 소실된 후 부득이 대지만을 팔게 된 경우에도 1세대
1주택이
딸린 토지로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.
【문78】무허가
주택을 양도하는 경우와 미등기 주택을 양도하는 경우 양도소득세는?
1세대
1주택이라도 부동산 취득등기를 하지 않고 미등기 상태에서 팔게되는 때에는 양도소득세
가
과세됩니다. 미등기 상태에서 파는 자산이라 함은 자산을 취득한 자가 등기할 수 있음에도
불구하고
취득등기를 하지 않고 판 경우를 말합니다.
그러나
건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하며 등기를 할 수 없는 자산인 경우에는 미등기
양도자산에
해당되지 않습니다. 그런므로 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택이나 건물이 건축법상
건축허가를
받지 못한 무허가 건물인 경우에는 건물등기가 되어 있지 않다 하더라도 소득세법상
1세대
1주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【문79】해외이민
또는 해외이주 후 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 내야 하는가?
해외이주법에
의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에는 3년이상 보유하지 못하는 경우
에도
비과세됩니다.
이경우,국내에
1주택만을 소유하던 거주자가 해외이민 등으로 인하여 세대전원이 출국함
으로써
비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도하는 경우에는 비과세됩니다.
【문80】잔금을
어음으로 받은 경우 취득시기는?
잔금을
어음이나 기타 이에 준하는 증서를 받은 경우 어음등 결재일이 그 자산의 잔금청산일이
된다.
【문81】이혼시
위자료를 주택으로 준 경우 양도소득세가 과세되나?
이혼시
재산분할의 지급방법으로 현물을 지급하는 경우 그 재산이 양도소득세의 과세대상 자산
일
때에는 양도세를 물리도록 소득세법 기본통칙에 규정되어 있으며 양도세의 과세대상 자산을
무상이
아닌 유상으로 사실상 이전하는 경우 양도세가 과세되는 것입니다.
여기서
유상이란 거래 상대방으로부터 반드시 어떠한 대가, 반대급부를 받는 경우만을 한정하는
것이
아니라 거래 상대방에 대한 채무의 변제에 갈음해 양도되는 경우도 포함하고 있다. 따라서
양도세의
과세대상 자산을 이혼때 재산분할로 지급할 때에는 양도하는 쪽(보통 남편)에게
양도세가
부과됩니다.
다만
위자료로 지급되는 부동산이 1세대 1주택 요건을 충족해 양도세 비과세 대상에 해당할 때
에는
양도세를 물지 않아도 된다. 또한 이혼당한 사람이 위자료로 받은 주택을 1세대 1주택
요건에
충족한 뒤 팔면 역시 양도세가 부과되지 않습니다.
【문82】한국토지공사로부터
보상금으로 수령한 토지개발채권을 양도소득세로 물납을 할 수
있는가?
소득세법
제112조의 2에 따라 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공
사업용으로
공공사업의 시행자에게 토지 등이 양도됨으로써 발생하는소득에 대한 양도소득세의
납부세액이
1천만원 초과하고 금전으로 납부하기 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로
교부받은
채권으로 납부할 수 있습니다.
【83】양도대금공탁으로
실제수령은 없으나 등기부상 소유권이 이전된 경우 양도시기는?
토지건물
등 자산의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 양도소득세가 과세되기 위하여
는
자산의 양도가 있어야 하는데 그 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되고 대금을 청산
하기
전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부상 소유권이전등기원인일 또는 등기접수일이
양도시기가
되므로 토지보상이 비록 자산의 양도로 인한 양도대금을 수령하지 못하였지만
그
자산의 양도가 이루어진 이상 양도소득세 과세요건을 충족한 것이 됩니다.
(국심
88광257, 1988.5.24)
【84】임대주택사업자의
1세대 1주택에 대한 양도세는?
납세자가
거주 또는 보유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 주택
임대신고서에
의하여 장기 임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로
1세대
1주택 비과세 판정시 아무 영향도 받지 않는다.
