일상이야기 필요비와 유익비의 차이(참고용)

[하림 안병석]

필요비
부동산의이용, 개량을 위하여 지출하는 비용인 유익비에 상대되는 개념이다. 즉 수리비등과 같이 물건을 보존, 관리하기 위하여 필요한 비용을 말한다.

유익비
필요비에 상대되는 개념이다. 부동산의 개량, 이용을 위하여 지출되는 비용을 말한다.
유익비라고 할 수 있기 위해서는 목적물의 객관적 가치를 증가하는 것이어야 하나 목적물 자체의 가치를 증가하여야 하는것은 아니다

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질문)

상가건물 2층을 임차보증금 5천만원에 계약기간을 2년으로 임차하여 바닥에 대리석을 깔고 가스보일러를 새로이 설치하는 한편 2층으로 올라오는 계단을 타일로 깨끗이 수리하는 등 다액의 시설비를 투자하였습니다. 만약 임대차계약기간이 만료되어 임차한 건물을 비워주게 될 때 투자한 시설비의 상환청구가 가능한지요?


답변)

유익비라는 것은 임차물 자체의 보존을 위하여 필수불가결하게 지출된 비용(이를 ‘필요비’라고 함)은 아니라 하더라도 “임차물 자체의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입된 비용”을 의미하는데, 민법 제626조 제2항에서 “임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다”라고 하면서 임대인의 유익비상환의무를 정하고 있습니다.

다만 임차인이 지출한 비용이 유익비에 해당하는지 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단되므로 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용, 즉 임차인이 음식점을 경영하기 위해 간판을 설치한 비용(대법원 1994. 9. 30.선고 94다20389호 판결), 삼계탕집을 경영하면서 들인 비용(대법원 1993. 10. 8. 93다25738호), 일반점포를 임차한 자가 사진영업상 설치한 특수장치에 들인 비용(대법원 1948. 4. 12.선고 4280민상352호) 등은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

대체로 방이나 부엌을 증축하면서 지출한 비용 또는 화장실 또는 담장을 축조한 비용, 건물입구의 진입로나 건물내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우 지출한 비용 등이 유익비로 인정받고 있습니다.

따라서 본 사안의 경우 유익비라고 인정될 수 있으므로 임대인을 상대로 임차목적물을 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기하여 임차목적물의 개량을 위하여 지출한 액수와 당해 임차목적물의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증하여 비용을 상환 받으실 수 있습니다.

또한 계약기간이 종료되어 임대인이 명도청구를 한다고 하여도 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 행사하여 적법하게 건물을 점유할 수도 있습니다(민법 제320조).

그러나 가장 중요한 점은 최초 임대차계약체결시 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정하였거나 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않기로 약정한 경우 등은 임차인이 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 특약이있었다라고 보아 임차인은 유익비 또는 필요비상환청구권을 주장할 수 없으며 따라서 유치권도 주장할 수 없다는 것입니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497호 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12997호 판결).

참고용-옮김

[백공 정광일]

그렇습니다 모르고 당하는 일과 알고 당하는 일이 있는데 알고 당하는 일은 미리 대비할 수 있지만 모르고 당하는 경우는 막대한 손해를 입게됩니다 좋은 정보 고맙습니다