[퍼온글]매도인하자담보책임

매도인하자담보책임에 대한 중개수수료 질 문 ●사실관계 1.아파트 매매계약을 21월11일체결하고 중도금은  2/18일 지급함  소유권이전은 2월24일 당사자 합의하에 하기로하고 매도인이 상환해야될 원금은 2월28일 매수인이 상환기로 계약함(매수인이 의심이 많음) 2. 중도금 지급후 매도인 양해하에 매수인이 일부 이사짐이 빠져나간 매도인의 작은방의 확장부분 누수인지, 결로인지는 모르지만 벽지를 뜯어보니 시커멓게 변색 및 습기를 머금고 있었고 장판은 직경 50센티 정도로 갈색으로 변색된 상태임을 확인하고(계약당시 침대 및 붙박이 장롱이 가리고 있어 매도인이 짐을 빼고 알았다고 하였고 수임중개사도 그러한 상태를 몰랐음) 2월24일 매수인이 매수인측 부동산에 작은방 견적서를 주고 잔금때 이 금액만큼 공제해 줄것을 요청함. 3. 2월25일날 잔금일날 매도인측 부동산에서 매수인이 계약당시 하자부분을 모르고 계약하였으므로 민법제580조에 의한 매도인하자담보책임이 있다는 취지의 설명을하고 수리비조로 반반씩 부담하고 종결하자고 제안 하였으나 매도인측에서 거절함. 4.이후 매수인측 부동산에서 매도인측을 설득하였다고 하면서 하자담보 부담없이 잔금 진행을 하자고 하여(매수인과 합의된 사항은 아님) 매도인이 등기서류를 법무사에게 넘겨 주었는데 매수인은 하자담보금액 명목으로 잔금 5백만원을 공제하고 매수인에게 지급함. 이때 매수인측 부동산에서는 매도인에게 책임지고 받아 주겠다고 함 5. 2월28일날 매수인은 매도인 융자금 전액상환하였음. 매도인이 못받은 금액은 500만원임. 3월초순경 인테리어 공사후 매수인 입주함. 6.매수인측 부동산에서 잔금일 이후 매수인에게 500만원을 지급하라고 독촉하여 3월중순경 매수인이 200만원 하자담보금 명목으로 지급보류하고 300만원만 잔금조로 법원에 공탁케 하였음. 3월초순경 매도인은 법원에 지급명령신청서를 접수한 상태임. 결과적으로 매도인은 5백만원 전부를 잔금이라고 생각하고 매수인은 2백만원은 하자담보금액으로 지급을 보류한 상태라고 생각함. ●질의 내용 1. 이럴 경우 매도인하자담보책임이 발생하는지? 2. 매수인은  하자담보금액에 대한 채권이 있음을 이유로 동시이행항변권이 성립하는지? 3. 매도인,매수인측 수임중개사들의 책임이 있는지?    (잔금 일부를 남겨두고 소유권이전을 진행한 과실) 4.수임중개사의 과실이 있다면 3월 중순경 잔금명목으로 3백만원공탁한 사실을 이유로 수임중개사의 책임이 면책될수 있는지? (나머지 2백만원은 법원의 판결에 따라 잔금이 될수 있고 하자담보금액이 될수 있기 때문에) 5.매도인의 하자담보책임이 있다면 손해배상(수리비)주체인 매도인이 원인 제공을 하였다고 볼수 있는지? 변호사님의 고견을 듣고 업무에 참조코져 합니다.     감사합니다. *이런 연유로 매도인은 중개수수료를 지급하지 않고 있습니다. 답  변 1. 결국 결로 현상이 생긴 것이 하자로 볼 것인가 여부인데, 결로는 단열재 시공을 하지 아니한 옛날 건축물들은 전부 생길 수 있다는 점에서 이를 하자로 볼 수 없습니다. 2. 하자가 명백하다면 그 하자보수 비용에 대하여 공제를 주장할 수 있지만 동시이행으로까지 볼 수는 없습니다. 3. 중개업자는 중개대상물에 대하여 확인 설명의무가 있습니다. 그 확인설명의 내용은 중개업자가 알았거나 알 수 있었을 하자에 대하여 설명하지 아니하여야 합니다. 그런데 이 사례에서는 붙받이 장 등으로 가리고 있어 중개업자도 이를 알 수 없었으므로 중개업자는 책임이 없습니다. 따라서 중개업자는 매수인에게 중개수수료를 받을 수 있습니다. 4. 중개업자의 과실이 인정된다면 그 손해를 배상해 주어야 하나, 매수인의 손해가 300만원으로 전부 전보된다면 다시 중개업자에게 그 손해배상을 청구할 수 없습니다. 즉 면책은 아니나 과도하게 청구할 수 없는 것 입니다.