감정가를 믿지 마세요~!

[러브정/정의덕]

경매에서 감정가란 무엇 일까요?

감정가는 감정평가사가 해당 경매법원 의뢰를 받아

현장 조사후 산정 하는 것 입니다.

그러나 감정가는 시세를 정확하게 반영 하기에는 한계가 있습니다.

그 이유는 통상 감정평가를 하고 짧게는 6개월

길게는 1년후에 경매가 시작 되는데 그동안 시세가 변화하게 마련이고

더구나 막상 경매가 시작 되어도 변경(연기)등으로 시간이 늘어나면

2년이 훨씬 지나 경매 되는 경우도 수두룩 합니다.

따라서 그 기간 만큼 변동된 시세는 감정가와 전혀 다르기 마련 입니다.

실제로 다음주 월요일 서울동부지방법원 에서는

무려 3년전인 2007년사건(2007타경11945)1건과

2008년도 경매사건 7건이 경매 되기도 합니다.

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2008타경56742 경기도 안양시 만안구 석수동 석수엘지빌리지 103동 10층 1003호

24평형 아파트는 2009년5월22일 감정가255,000,000원의 87.83%인 

223,959,770원(2억2천3백9십5만원)에

낙찰 되었는데 언뜻보면 감정가에 비해 낮게 낙찰 받아

성공한 경매 처럼 보이지만 실상은 전혀 그렇지 않다.

의뢰인 조**사장님은 경매 나온 위 엘지아파트에 거의 20년간

직접 거주하여 누구 보다도 엘지아파트 시세에 정통한 분으로

아드님의 집 장만을 위해 컨설팅 의뢰를 하셨다.

입찰전 날을 잡아 임장을 나갔는데 아파트를 방문하여 벨을 눌러 보았더니

왠 여성분이 안에서 응답 하였다.나는 "경매 때문에 방문 하였습니다."

라고 정중히 말씀 드리고 문을 열어 달라고 요청 하였지만

그 여성분은 지금 집에 혼자 있어 문을 열어 줄수 없다는 것 이었다.

아마도 여성 혼자 있는 집에 남자인 내가 찾아온 것이 탐탁치 않으신 듯 하였다.

나는 할수 없이 큰소리로 여쭈어 보았다....

"사모님 아파트 내부에 혹시 물 새는 곳은 없나요?"

-아파트에 뜬금없이 왠 물 새는 곳? 하시겠지만

경매 나온 물건은 10층 짜리 아파트의 맨 꼭대기층 10층 이었다.

물론 드물긴 하지만 아파트 맨 꼭대기 층은 간혹 지붕에서 물이 새기도 한다.-

그러자 그 여성분도 "안 그래도 베란다로 물이 새어

견적을 받아 보니 300만원 정도 견적이 나왔다"는 것이다. 

아파트를 나와 현지 부동산중개업소를 방문하여 시세를 파악해 보니

경매나온 같은 103동의 2층 201호가 215,000,000원(2억1천5백만원)에 매물로 나와 있었다.

주변의 다른 동들의 매물들도 시세가 비슷비슷 하여 이것을 근거로

의뢰인에게 1억9천만원의 예상 낙찰가를 제시 하였다.

얼마후 개찰을 하였는데 총 입찰자는 무려 38명 이었고..

낙찰가격는 무려 223,959,770원(2억2천3백9십5만원)이었다.

(의뢰인은 4등으로 패찰)

의뢰인은 황당해 하셨고 나도 전혀 이해가 되지 않았다.

물건 자체의 호재도 없고 더구나 같은 평형에 같은 동 103동 2층이

215,000,000원(2억1천5백만원)에 매물이 나와 있는데 경매나온

10층 물건을 2억2천3백만원에 낙찰 받으면 명도비도 추가로 들어가고

베란다 수리비에 연체된 관리비 까지 떠안게 되어 시세 보다

무려 3천만원이 높은 2억4천만원이 넘는 금액으로 아파트를 사게 되는것 이다...

차라리 그럴바 에는 같은 103동 2층에 급매로 나온 물건을 사는 것이

훨씬 더 수익성이 높은 투자 인데 낙찰자는 정확한 시세 파악을 하지 않고

단지 감정가를 믿고 배팅을 하였고 결국 실패한 투자가 된 것 이다.

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 *후기:실제로 2009년5월22일 입찰일로 부터 무려 9개월이 지난 오늘에도

현재 이 아파트는 부동산114에 1층이 220,000,000원(2억2천만원)에

로얄층인 6층이 2억3천5백만원에 매물로 나와있다.

2010.03.05 FROM:러브정/정의덕 

[코스모스]

네,....그렇군요....잘 알았습니다....^^

[러브정/정의덕]

코스모스회원님의 댓글에 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.

[촌부]

맞습니다.실제로 시세파악을 해봐야 겠지요.

[러브정/정의덕]

촌부회원님 댓글 감사 합니다.네..그렇습니다.정확한 시세 파악은 경매의 수익성과 직결되는 중요한 문제 입니다.^^러브정/정의덕 올림.

[한보따리]

시세파악 중요한 부분이지요...공부하고 갑니다..^^

[러브정/정의덕]

한보따리회원님 댓글 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.

[자수정]

네 현시세파악을 잘해야할것 같군요 ~

[러브정/정의덕]

네 그렇습니다.시세파악을 잘못하면 낙찰 받아도 수익성이 없게 됩니다.자수정님 댓글 감사 드립니다.^^러브정/정의덕 올림.