[재수정안] '지대본위화폐' 시대를 상상한다⑧ㅡ원화는 이미 '본위제 화폐'다

[이원영]

[재수정안] '지대본위화폐' 시대를 상상한다⑧ㅡ원화는 이미 '본위제 화폐'다


이원영 (국토미래연구소장) + AI 동료들


앞의 두 회에서 세계연방은행과 그 화폐가 어떻게 작동할지를 그려보았다. 이제 검증에 들어간다. 이 기준은 나라마다 다르게 작동하므로 하나씩 따져보아야 한다. 먼저 우리 자신이다.

다만 미리 밝혀둘 것이 있다. 필자는 경제학자가 아니라 국토계획을 전공한 연구자다. 그럼에도 화폐를 묻는 데는 이유가 있다.

소위 주류경제학은 19세기 말 이래 토지를 자본의 한 형태로 흡수해왔다. 공급이 고정되어 있고 그 가치가 위치와 공동체의 발전에 의해 형성된다는 토지의 특수성은 이론 안에서 점차 희미해졌던 것이다. 그 결과 오늘의 화폐·금융 논쟁에서 토지는 여러 자산 가운데 하나로만 등장한다. 토지를 토지로 보는 시선이 경제학 바깥에 놓이게 된 것이다.

그러나 지대가 어디서 어떻게 발생하는지, 공시지가 체계가 무엇을 재고 무엇을 놓치는지, 도시의 밀도와 인프라가 장소가치를 어떻게 형성하는지 — 이는 통화이론의 영역이 아니라 국토 연구의 영역이다.
그러므로 이번 회와 다음 회의 내용은 다음과 같이 접근한다.
완성된 통화이론을 추구하려는 것이 아니라, 국토 쪽에서 화폐 쪽으로 하나의 프레임을 건네고 공동 검증을 요청하는 것이다.

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1. 원화는 어떻게 태어나는가

승수가 아니라 신용창조

먼저 흔한 오해 하나를 걷어내자. 많은 이들이 중앙은행이 돈을 찍고 은행은 그것을 빌려준다고 생각한다. 이른바 통화승수 모형이다.

그러나 잉글랜드은행이 2014년 공식 보고서에서 밝혔듯이, 현대의 은행은 예금을 모아 빌려주는 기관이 아니라 대출을 통해 예금을 만들어내는 기관이다. 대출이 실행되는 순간 차주의 계좌에 예금이 새로 기재되고, 그것이 곧 새 화폐다. 어딘가에 있던 돈을 옮겨온 것이 아니라 없던 돈이 생기는 것이다.

그러니 통계에 나타나는 통화승수는 원인이 아니라 결과다. 신용창조로 늘어난 통화량을 본원통화로 나눈 사후적 비율일 뿐이다.

담보가 대출을, 대출이 화폐를 결정한다

그렇다면 그 대출의 규모는 무엇이 정하는가. 상환능력과 담보가치 두 가지다. 그리고 한국에서는 담보인정비율과 총부채원리금상환비율 규제가 실효적으로 작동하므로, 담보는 대출의 상한이 아니라 사실상의 결정변수가 된다.

여기에 한 가지를 더해야 한다. 땅값은 어떻게 정해지는가. 그 땅이 앞으로 해마다 낳을 지대를 모두 더해 현재가치로 환산한 값이다. 할인율이 낮을수록, 그리고 앞으로 오를 것이라는 기대가 클수록 그 값은 커진다.

이 셋을 이으면 원화의 발행 구조가 드러난다.

통화량 = 부동산과 무관한 통화 + (담보인정비율 × 담보로 잡힌 물량 × 지대 ÷ 할인율)

이것이 원화의 발행 방정식이다. 통화량이 지대와 할인율과 담보비율의 함수로 결정되며, 중앙은행의 재량은 할인율에 간접적으로 작용하는 경로로만 등장한다.

한 가지 보완할 것이 있다. 위 식은 '담보로 잡힌 물량'을 고정된 값으로 놓았지만 실제로는 그렇지 않다. 땅값이 오르면 소유자는 담보로 내놓을 유인이 커지고 은행도 더 기꺼이 받아준다. 즉 물량 자체가 지가와 함께 늘어난다. 따라서 통화량이 지가에 반응하는 정도는 위 식이 시사하는 것보다 크다.

부동산 폭등은 화폐량 팽창의 결과가 아니라 그 자체다

통념은 이렇다. 돈이 많이 풀려서 부동산으로 흘러갔다. 이 그림에서 화폐는 먼저 존재하고 부동산은 그 종착지다.

그러나 주택담보대출이 실행되는 순간 원화가 그만큼 태어난다. 순서를 바로잡으면 회로는 이렇게 돈다. 지가 상승 → 담보가치 증가 → 대출 확대 → 그 대출이 곧 화폐 발행 → 그 돈으로 다시 부동산 매입 → 지가 재상승. 부동산 폭등은 화폐량 팽창의 결과가 아니라 팽창 그 자체다. 원인과 결과가 아니라 한 사건의 두 얼굴이다.

2. 얼마나 지가본위인가 — 하나의 지표

본위도(本位度, Land-Backing Ratio)

'본위(standard)'란 무엇인가. 어떤 화폐가 X본위라 함은 통화량이 X에 따라 정해지고 통화당국이 이를 독립적으로 결정하지 못한다는 뜻이다. 그러므로 이렇게 물으면 된다. 지가가 1% 오를 때 통화량은 몇 % 늘어나는가. 경제학에서 말하는 탄력성(elasticity)을 구하는 것이다.

발행 방정식에서 이 값을 구하면 답은 간명하다.

본위도 = 부동산 담보 신용(real-estate-collateralized credit)
÷ 광의의 통화(broad money, M2)

여기서 광의의 통화란 현금과 예금을 비롯해 곧바로 쓸 수 있는 자산까지 넓게 잡은 통화지표를 말한다. 이 비율이 1에 가까우면 순수한 지가본위(land-price standard)
이고, 0에 가까우면 지가와 무관한 화폐다. 이 글은 이 지표를 본위도(β, Land-Backing Ratio)라 부르기로 한다.
지대본위화폐를 영어로 표현하자면
land-rent-backed money가 적절할 것이다.

금본위와 비교하면

이 지표의 의미는 금본위제(gold standard)와 견줄 때 분명해진다.

금본위제는 흔히 완전한 태환(convertibility)을 전제한 제도로 여겨지지만 실제로는 부분준비제였다. 미국 연방준비법은 연준권에 대해 40%의 금 준비를 요구했고, 잉글랜드은행도 발행액 전부를 금으로 뒷받침하지 않았다. 역사적 금본위제의 실질 준비율(reserve ratio)은 0.4 안팎이었던 것이다.

그러므로 다음 명제가 성립한다.

한국의 본위도가 0.4를 넘는다면, 원화는 금본위제 시대의 화폐보다 더 높은 정도로 특정 자산에 연동된 본위 화폐다. 다만 그 본위가 금이 아니라 땅값일 뿐이다.

이것은 수사가 아니라 관측으로 판정되는 명제다. 한국은행 통계에서 부동산 담보 대출과 전세보증금을 합해 광의의 통화로 나누면 답이 나온다. 필자는 이 측정을 수행하지 못했으며, 이를 후속 과제로 공개적으로 제기한다. 이 숫자 하나가 이 글의 핵심 주장을 판정한다.

덧붙여 유의할 점이 있다. 광의의 통화를 토지자산 총액으로 나눈 비율을 금본위 준비율에 견주는 서술을 볼 수 있으나 이는 부적절하다. 금본위의 준비율은 발행기관이 보유한 금과 발행액의 비율인 반면, 토지는 발행기관의 보유자산이 아니기 때문이다.

대만은 다른 길을 갔다

정확한 본위도는 재보아야 알 수 있으나, 간접적인 수치만으로도 방향은 짐작할 수 있다. 그리고 그 짐작을 도와주는 대조군이 가까이에 있다. 대만이다.

두 나라는 조건이 비슷하다. 인구와 국토가 크지 않고, 수출 중심의 개방경제이며, 반도체를 비롯한 제조업 경쟁력을 갖췄다. 그런데 금융의 구조가 다르다.

대만은 주택 및 상업용 건물 대출을 전체 예금과 금융채 발행액의 30% 이내로 묶어두었다. 반면 한국은 전체 대출의 절반을 넘는 비중이 부동산 담보대출이다. 대만은 외환과 실물 수출을 기반으로 통화량을 창출하고, 한국은 가계의 부동산 담보대출을 통한 신용창조에 크게 기대고 있다.

이 차이가 누적된 결과가 무엇인가. 대만은 부실채권 비율을 낮게 유지하며 자본을 생산 부문으로 순환시켰고, 한국은 가계부채가 국내총생산에 육박하는 수준으로 쌓였다. 국제통화기금 전망에 따르면 2026년 기준 1인당 국내총생산에서 대만이 한국을 앞서며, 그 격차가 더 벌어지리라는 분석도 나온다.

여기서 주목할 것은 대만의 30% 규제가 사실상 본위도를 제도적으로 묶어둔 조치라는 점이다. 부동산 담보 신용이 통화 창출에서 차지하는 비중에 상한을 씌운 것이니까. 30년 전의 그 선택이 오늘의 차이를 만들었다.

그러니 본위도는 관측만 하는 지표가 아니다. 정책으로 조절할 수 있는 변수다. 필자가 정확한 β를 재지 못했음에도 이 논의를 제기하는 이유가 여기 있다.

3. 왜 나쁜 본위인가

자를 재는 대상이 자의 길이를 바꾼다

지가본위가 금본위와 결정적으로 다른 점이 있다. 금의 매장량은 통화량에 반응하지 않지만, 땅값은 반응한다.

회로는 이렇게 돈다. 대출이 늘면 땅값이 오르고, 땅값이 오르면 담보여력이 늘어 대출이 또 늘어난다. 이 되먹임이 일정 세기를 넘으면 체계는 안정된 균형을 갖지 못하고 팽창하거나 붕괴한다. 키요타키와 무어가 1997년 신용순환 모형에서 정식화한 구조가 이것이다.

여기서 이론적 문제가 드러난다. 본위란 화폐 바깥에서 화폐를 규율하는 기준이어야 한다. 그런데 지가는 화폐량의 함수다. 재려는 대상이 자의 길이를 바꾸는 것이다.

그러므로 지가본위는 엄밀한 의미의 본위가 아니라 본위의 외형만 갖춘 준(準)본위다. 금본위제의 결함이 경직성이었다면 지가본위의 결함은 내생적 불안정성이다. 전자는 위기 때 돈을 풀지 못해 무너졌고, 후자는 평시에 돈이 저절로 불어나 무너진다.

오지 않은 미래를 오늘 발행하는 일

땅값을 정하는 공식을 다시 보자. 지대를 할인율로 나눈 값인데, 그 할인율은 명목금리에서 기대상승률을 뺀 것이다. 여기 두 개의 팽창 밸브가 있다. 금리가 낮아지는 것, 그리고 기대상승률이 높아지는 것. 저금리와 개발기대가 겹치면 나누는 값이 영에 가까워지면서 가격이 폭발한다. 실제 임대료는 그대로인데 가격만 뛰는 국면이 이것이다.

문제의 핵심은 여기다. 아직 발생하지 않은 미래의 지대가, 오늘 담보가 되어, 오늘의 구매력으로 발행된다. 시간을 가로지르는 차익거래다. 30년 뒤에나 실현될지 모를, 어쩌면 영영 실현되지 않을 지대를 근거로 오늘 현금이 만들어지는 것이다.

앞서 중국의 출양제를 두고 "미래 세대의 지대를 오늘 당겨쓰는 구조"라 했는데, 한국은 그 일을 정부 대신 은행과 지주가 하고 있을 뿐 구조는 같다. 중국은 정부가 지가를 자본화해 재정을 만들었고, 한국은 은행이 지가를 자본화해 화폐를 만든다.

그래서 인플레이션이 통계에서 사라진다

이 체제의 가장 교묘한 대목이 여기 있다. 새로 창조된 화폐가 쌀과 옷과 전기요금으로 가지 않고 자산시장으로 직행하니, 소비자물가지수는 얌전한데 집값만 미쳐 날뛴다. 그러면 통화당국은 "물가가 안정적이니 금리를 낮게 유지해도 되겠다"고 판단하고, 그 저금리가 다시 나누는 값을 줄여 자본화를 부추긴다. 물가안정 정책이 자산 인플레이션의 연료가 되는 자기강화 회로다.

그리고 이 나라에는 세계 어디에도 없는 장치가 하나 더 있다. 전세다. 은행 밖에서, 규제 없이, 토지자산을 담보로 개인과 개인 사이에 이루어지는 거대한 신용창조. 민간판 지가본위 그림자금융이라 할 만하다. 이른바 갭투자란 결국 이 그림자 발권력으로 땅을 사는 행위였다.

금리를 올려도 듣지 않는 구간

그렇다면 금리로 이 회로를 잡을 수 있는가.

땅값을 정하는 것은 명목금리가 아니라 명목금리에서 기대상승률을 뺀 값이다. 그러니 금리를 올려도 기대상승률이 더 빠르게 오르면 그 차이는 오히려 줄어든다. 금리 인상을 두고 시장이 "당국이 다급하다는 신호이니 곧 완화하겠지"라고 읽는 국면이 그러하다. 그때는 금리 인상이 자본화를 억제하기는커녕 촉진한다.

이것이 공급 대책과 금리 대책이 모두 반복적으로 실패해온 구조적 이유다. 공급은 담보로 잡힐 물량을 늘려 오히려 회로를 키우고, 금리는 기대가 앞서가는 구간에서 무력해진다. 담보의 성격 자체를 바꾸지 않으면 회로는 다음 완화 국면에 어김없이 되살아난다.

4. 누구의 것을 당겨쓰는가

미래 지대는 저절로 자라지 않는다. 도시화와 인구 이동, 지하철과 도로, 학교와 공원, 그리고 사람들이 그 자리에 모여 살며 만들어내는 온갖 왕래와 교류가 그것을 키운다. 자본화되는 그 '미래가치'의 정체는 앞으로 우리 공동체가 함께 만들어낼 공유부다.

그런데 지가본위 체제는 그 공유부를 오늘 사적 담보로 전환해 사적 구매력으로 바꿔준다. 아직 태어나지 않은 사람들의 몫을, 지금 땅을 가진 사람이 은행 창구에서 현금으로 인출하는 셈이다. 화폐발행이익이 국고가 아니라 지주와 은행에게 귀속되는 구조, 이것이야말로 공유부 사유화의 가장 깊은 층위다.

필자가 다른 글에서 다룬 얀 물리에 부탕의 비유를 빌리면, 꿀벌은 꿀만 만들지 않는다. 날아다니며 꽃을 수분시켜 온 생태계를 먹여 살리고 꿀은 그 부산물일 뿐이다. 지금의 금융은 공동체가 수분해 놓은 자리에서 꿀만 걷어가는 양봉가이며, 그것도 아직 피지도 않은 꽃의 꿀을 선물(先物)로 팔아 오늘 마시고 있다.

'실현되지 않은'이라는 말의 무서움

자본화된 기대는 언젠가 실제 지대와 대조된다. 기대가 실현되지 않으면 가격은 조정되는데, 부채는 명목으로 고정되어 있다. 담보가치는 녹고 부채는 남는다. 어빙 피셔가 말한 부채 디플레이션이다.

우리 시대의 여러 난제 — 생산적 투자로 가지 않는 신용, 청년이 자산 형성의 입구조차 찾지 못하는 현실, 주거비가 혼인과 출산을 가로막는 구조, 수도권이 지대를 빨아들이며 진행되는 지방소멸 — 은 각각 다른 문제처럼 보이지만 뿌리는 이 회로 하나다.

5. 일본이 먼저 걸어간 길

이 대목에서 반드시 짚어야 할 나라가 있다. 일본이다. 우리에게 일본은 참고 사례가 아니라 경고다.

지가본위를 끝까지 밀어본 나라

1980년대 일본은 세계에서 가장 순수한 지가본위 국가였다. 은행은 사업성이 아니라 담보를 보고 빌려주었고(담보주의), 토지불패 신화가 기대상승률을 무한대로 밀어올렸으며, "도쿄 땅값으로 미국 전체를 산다"는 말이 통용되었다. 앞서 정리한 회로 — 지가 상승이 곧 발권 — 가 극한까지 돌아간 것이다.

그리고 붕괴했다. 담보는 녹고 부채는 남아, 기업이 이윤 극대화 대신 부채 상환에 몰두하는 대차대조표 불황이 30년 이어졌다.

그런데 일본은 지대본위로 가지 않았다

주목할 것은 그다음이다. 일본은 본위를 땅에서 국채로 옮겼다. 오늘의 엔화는 사실상 국채본위 화폐다. 일본은행이 국채를 대량 매입해 화폐를 발행하고, 정부부채는 국내총생산의 두 배를 크게 넘는다. 담보가 '아직 오지 않은 지대'에서 '아직 걷지 않은 세금'으로 바뀌었을 뿐, 미래를 오늘로 당겨쓰는 구조는 그대로다.

전환의 자산은 오히려 풍부하다

역설적이게도 일본에는 지대본위로 갈 준비가 잘 되어 있다. 고정자산세와 노선가(路線價)라는, 매년 전국의 토지를 평가하는 국가 인프라가 이미 작동한다. 정기차지권(定期借地權) 같은 기한부 임차권 제도의 전통도 있다. 그리고 2024년 4월부터 상속등기가 의무화되어, 소유자가 사망한 부동산이 빈집이나 소유자불명토지가 되는 것을 막으려는 제도가 시행되고 있다.

약점은 담보 자체가 마른다는 것

2023년 기준 일본의 빈집은 900만 호를 넘어 5년 전보다 51만 호 늘었고, 비율은 13.8%로 사상 최고를 기록했다. 인구가 줄면 사용가치가 줄고, 사용가치가 줄면 지대 유량이 줄어든다. 담보가 축소되는 화폐인 셈이다.

그런데 여기서 논지를 뒤집을 수 있다. 빈집과 소유자불명토지야말로 소유가치 체제가 파산했다는 증거다. 쓰지도 않으면서 보유 비용이 거의 없으니 방치하는 것이고, 등기조차 하지 않는 것이다. 유량 기반으로 바꾸면 이 문제가 자동으로 풀린다. 쓰지 않으면 지대를 낼 이유가 없고, 내지 못하면 반납된다. 지대본위는 토지의 재순환 장치이기도 하다.

우리에게 남은 시간

일본의 경로는 우리에게 두 가지를 말해준다. 하나는 지가본위의 끝이 어디인지다. 다른 하나는 붕괴 이후에도 담보를 바꾸지 않으면 국채본위로 옮겨갈 뿐 문제는 그대로 남는다는 것이다.

한국은 아직 그 갈림길에 서 있다. 붕괴를 겪은 뒤에 고칠 것인가, 그 전에 고칠 것인가.

6. 어떤 본위를 둘 것인가

정리하자. 원화는 아무 본위도 없는 화폐가 아니다. 아직 오지 않은 지대를 담보로 발행되는 화폐다.

그러니 우리 앞의 물음은 본위를 둘 것인가가 아니라 어떤 본위를 둘 것인가다. 소유가치냐 사용가치냐, 아직 오지 않은 것이냐 해마다 실제로 오는 것이냐.

그렇다면 어떻게 바꿀 것인가. 다음 회에서는 처방을 다룬다. 그리고 그 처방의 핵심은 뜻밖의 곳에 있다. 우리가 오래 논쟁해온 보유세가, 실은 금리와 같은 일을 하는 수단이라는 것이다.