체납관리비 소멸시효

[처음처럼]

체납관리비의 소멸시효 및 법규와 판례

경매/공매 2013/01/02 21:20

http://blog.naver.com/titanic17/10155819003

전용뷰어 보기

아파트나 오피스텔, 상가 등 집합건물을 낙찰받고나면 체납된 관리비의 문제로 관리사무소와 마찰을 빗기도 합니다

과연 체납관리비가 누구의 몫이고 낙찰자는 어떻게 효과적으로 대처해야 하는지 법규와 판례를 통해 알아보겠습니다

■ 체납관리비는 과연 누구의 몫인가?

낙찰을 받고 관리사무소에 방문하면 체납관리비에 대한 언급을 합니다

하지만 체납관리비 전부가 낙찰자의 부담은 아니며 낙찰자는 단지 공용부분에 대한 체납관리비를 납부하면 됩니다

[판결] (대법원 2001.9.20 선고2001다8677 전원합의체판결)

집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지 · 관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지 · 관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다 고 봄이 타당하다 (대법원 2001.9.20 선고2001다8677 전원합의체판결)

공용부분과 전용부분의 분류

▼ 공용부분 : 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비(인건비, 제사무비, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용)

▼ 전유부분 : 전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방료, 급탕료, TV수신료 등

■ 체납관리비의 연체료는 누구의 몫인가?

체납관리비 내역에는 체납관리비외에 그에 대한 연체료도 기재되어 있습니다

그러나 낙찰자는 체납관리비의 연체료는 부담하지 않습니다

[판결] (대법원 2006.6.29 선고2004다3598 판결)

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인인 경락자가 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 해서 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다

■ 낙찰받은 건물에 체납관리비를 이유로 관리사무소에서 단전, 단수를 했을 경우

만약 관리사무소에서 기존의 점유자에게 체납관리비를 적극 징수하지 않고 마치 낙찰자를 돈 많은 사람 취급하여 무리한 요구를 하며 단전 · 단수를 하는 경우가 있습니다

관리사무소입장에서 낙찰자에게 손쉽게 관리비를 징수하기 위한 조치지만 이것은 불법이고, 그후 낙찰자가 사용하지 못한 기간에 발생된 관리비는 부담하지 않습니다

[판결] (대법원 2006.6.29 선고2004다3598, 3604 판결)

① 집합건물의 관리단이 전 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위채 단전 · 단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다

② 집합거물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전 · 단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하야 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용 · 수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다

따라서, 낙찰자의 입장에서 위법한 단전 · 단수로 인해 건물을 사용 · 수익하지 못했다면 당연히 관리비에 대한 부담은 없고 오히려 관리단에게 해당 건물의 임료상당의 손해배상에 대한 책임을 물을 수 있습니다 (서울고법 2007.4.12 선고2006나17760)

따라서 낙찰자가 사용 · 수익 및 임대 등을 하지 못하게 되었다면 간리사무소의 통장에 가압류를 하거나 아니면 낙찰 후 발생된 관리비와 손해배상금을 상계할 수도 있습니다

■ 실질적인 관리단이 구성되지 않은 경우 체납관리비는 누구의 몫인가?

경매물건 중 오피스텔 전체가 각각 물건번호가 부여되어 경매가 진행되는 경우도 있습니다

이런 건물은 대부분 유치권신고가 되어 있고 유치권자가 관리단을 구성하고 있으며 낙찰자에게 유치권금액은 물론 밀린 체납관리비에 대해서도 무리한 금액을 요구합니다

그러나 낙찰자는 이러한 경우에 체납관리비 부담의무가 없습니다. 왜냐하면 분양이 되지 않고 소유자가 정해지지 않은 상황에서 관리단이 구성될 수 없기 때문입니다

즉 대법원판례는 집합건물의 관리단이 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 분양을 마치지 못한 건축주가 집합건물의 관리를 하면서 관리비용으로 사용하기 위해 차용한 채무에 대하여 관리단의 부담 또는 포괄인수를 부정합니다

[판결] (대법원 1996.12.10 선고96다12054 판결)

관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 건물을 사실상 관리하여 왔다면 그것을 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 설사 빌딩 내 점포소유자와 임차인들 중 층별 대표자들로 자치관리준비위원회가 조직되고 그 자치관리준비위원회가 그 이후에 발족한 관리단과 동일성이 인정되는 단체라고 하더라도 실제로 건축주로부터 관리권을 넘겨받아 자치관리를 개시하지는 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 빌딩을 관리하였다면 건축주가 관리하던 기간 동안에 발생한 채권채무는 건축주에게 귀속되고 준비위원회에 귀속되지 않는다는 이유로, 관리단으로서는 스스로 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 건축주가 관리하던 기간 동안에 건축주가 관리비용으로 사용하기 위하여 차용한 채무에 대하여 이를 부담한다거나 포괄 인수한다고 할 수 없다

■ 관리비의 소멸시효는?

전소유자가 체납한 공용부분 관리비가 존재하더라도 그 중에서 3년이 경과된 관리비에 대해선 낙찰자는 전 소유자의 소멸시효 항변권을 원용하여 그 채권에 대해선 부담하지 않을 수 있습니다

민법 제163조에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 채권은 '1년 이내의 기간으로 정한 채권'으로 1개월 단위로 지급해야 하는 집합건물의 관리비는 이에 해당이 됩니다 (대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결)

따라서 낙찰자는 3년이 지난 관리비에 대해선 부담하지 않아도 됩니다

■ 전소유주의 관리비를 대납하고 돌려받으려면?

전기요금, 수도요금, 가스요금 등 대부분 공과금은 법적으로 낙찰자에게 승계되는 것이 아닙니다

이런 비용은 공공기관과 전소유자와의 계약에 불과하기 때문입니다

하지만 아무런 이의를 제기하지 않고 체납금액을 납부하게 되면 채무승인이나 대위변제로 인정되어 공공기관을 상대로 반환청구를 하지 못합니다. 단 전소유자에게 구상권을 행사하여 청구는 가능합니다

따라서 체납관리비를 관리사무소의 압박에 의해 납부를 했다면 이에 대한 명백한 증거(내용증명, 녹취서, 진술서 등)를 준비하여 반환청구를 하여야 할 것입니다

또한 낙찰자에게 전 소유자의 전유부분 체납관리비의 납부를 강요하고 단전 · 단수조치나 입주방해 행위를 했을 경우에는 낙찰자는 '업무방해죄', '공갈죄'로 형사고소가 가능합니다

[출처] 체납관리비의 소멸시효|작성자 D와B