【분 야】 소득세법
【뉴 스】
계약금만 받은 상태에서 부동산을 양도한 경우 중과세율을 적용하여서는 아니되며 통상의 양도소득세율을 적용하여 세금을 부과해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 제1부는 9월 27일 윤모씨가 “계약금만 받은 상태에서 토지를 넘겼는데 중과세율인 65%를 적용해 세금을 부과한 것은 잘못”이라며, 부천세무서장을 상대로 낸 소송의 상고심(2010두23403)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다.
재판부는 “이 사건 토지와 관련하여 원고가 양도한 자산은 토지의 소유권이 아니라 이를 취득할 수 있는 권리 내지 분양계약상의 지위에서 가지는 권리에 지나지 않아 피고가 양도한 자산이 토지 자체라고 할 수 없고, 원고가 분양계약에 의하여 토지를 취득할 수 있는 권리를 취득한 것은 등기의 대상에도 해당하지 아니하므로 구 소득세법 제104조 제3항이 규정한 양도소득세 중과세율 적용 대상인 ‘미등기 양도자산’에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다”고 판시했다.
재판부는 이어 “이 사건 분양계약의 체결 및 매매의 경위 등 제반사정을 감안하여 보면 원고가 매매에 의하여 이 사건 토지에 관한 권리를 양도한 데에 조세회피 목적이나 전매이득 취득 등 투기 목적이 있었다고 볼 수 없고, 분양계약 체결 후 사실상의 소유권 내지 처분권을 확보하지 않은 상태에서 이를 다시 양도하였다고 하여 원고에게 그 책임을 추궁하는 것은 가혹하다고 볼 만한 부득이한 사정이 있다고 하여, 이 점에서도 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도는 양도소득세 중과세율이 적용되는 미등기양도자산에서 제외된다고 봄이 상당하다고 한 원심의 판단도 정당하다”고 밝혔다.
대한주택공사로부터 경기도 부천시 토지를 임차해 자동차 운전면허학원을 운영하던 윤씨는 차임을 연체해 소송을 당했고, 윤씨가 부지를 35억여원에 매입하는 조정이 성립됐다. 2001년 6월 3억 5천여만원의 계약금을 지급한 상태에서 윤씨는 토지와 건물, 운전면허학원의 운영과 관련된 권리를 합쳐 50억원에 김모씨 등 2명에게 매도했다.
부천세무서는 2007년 6월 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용해 양도소득세 16억여원을 부과하자 윤씨는 소송을 냈다.
1심은 윤씨가 조세를 포탈할 목적으로 등기를 하지 않은 자산을 양도했다고 보고 원고패소 판결했으나, 2심은 윤씨가 투기목적 없이 분양대금을 납부할 만한 처지가 못돼 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도했다”며 원고승소 판결했다.
윤성식 대법원 공보관은 “전속적 매수 지위가 확정된 아파트 분양권자와는 달리 일반 부동산 매매에서는 매도인이 계약금의 배액을 상환하는 방식으로 언제든지 매매계약을 해제할 수 있으므로 매수인이 이를 양도한 것은 소유권 양도라고 볼 수 없다는 법리에 따른 판결” 이라고 설명했다.
【해 설】
소득세법 제104조 제3항의 “미등기양도자산”의 의미
토지거래의 계약금과 중도금의 전부 또는 일부를 지급하게 되면 양 계약당사자는 일방적으로 매매계약을 해제할 권리를 잃게 되므로, 중도금의 전부 또는 일부를 지급한 상태에서 토지를 양도하는 것은 소득세법 시행령 제94조 제1항 제2호 가목 소정의 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당한다.
그러나 민법 제565조에 의하여 토지에 대한 계약금만을 지급한 상태에서는 양 계약당사자는 계약금의 배액 상환 또는 교부금을 포기하고 언제든지 계약을 포기할 수 있으므로, 계약금만을 지급한 상태에서 그 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우에는 매매 당사자 간에 대금 완급 전이라도 소유권이전등기를 먼저 넘겨주기로 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 자산의 취득에 관한 등기 자체가 원칙적으로는 불가능하다. 그러므로 이를 양도하였다고 하여 소득세법 제104조 제3항 소정의 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에 해당한다고는 볼 수 없게 되어 위 권리의 양도에 대하여 같은 법 제104조 제1항의 미등기 양도자산에 관한 중과세율을 적용할 수는 없고, 통상의 양도소득세율을 적용하여야 한다. (대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2439 판결참조)
【관련조문】
소득세법 제104조 제3항
제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.
소득세법 시행령 제94조 제1항 제2호 가목
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
민법 제565조 제1항
매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.