<![CDATA[
<p>실전경매회원님들 휴일 잘 보내셨나요?^^<strong><font color="#0686a8">러브정/정의덕 </font></strong>입니다.</p>
<p>새로운 한주가 시작되는 오늘도 파이팅 하시구여....</p>
<p> </p>
<p>저는 지난주에 서울시 성북구 정릉동 266-627번지</p>
<p><strong>2009타경25648 </strong>근린주택 임장을 다녀 왔습니다.</p>
<p> </p>
<p>물건지는 서울지하철 4호선 길음역 3번출구에서 마을버스로 불과 </p>
<p>7~8분 거리의 고지대 서경대학교와 대일외국어고등학교 옆에 있습니다.</p>
<p style="text-align: left;"><img width="568" class="tx-daum-image" id="A_177D13274BA5CDC033268E" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/177D13274BA5CDC033" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="568" id="A_177D13274BA5CDC033268E"/></p>
<p>물건은 <font color="#e31600"><strong>감정가 37억2천9백만원 에서 3회유찰되어 19억에 경매 시작--(감정가의 51%)</strong><font color="#000000">되는 </font></font></p>
<p><span style="font-size: 10pt;"><u><strong>토지면적 166.375평에 건물 지하2층+지상6층+옥탑으로 건물면적이 총589.902평</strong></u> 입니다.</span></p><!--StartFragment-->
<p class="바탕글">현재 <strong><font color="#3058d2"><u>'원룸(고시원)' </u></font></strong>으로 운영중 이며 바로앞 <strong>서경대학교 재학생 약7,000명에</strong></p>
<p class="바탕글">서울대학교 합격자가 많아 전국 각지 에서 유학을 오는 대일외국어고등학교(정원:420명)</p>
<p class="바탕글">학생들의 원룸(고시원)수요가 풍부하여 수익성이 높습니다.</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><img width="481" class="tx-daum-image" id="A_147864284BA5CE82429E4B" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/147864284BA5CE8242" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="481" id="A_147864284BA5CE82429E4B"/></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">현재도 법원 기록상 임차인 99명이 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><strong><font color="#3058d2"><u>임차보증금:1,445,500,000원(14억4천5백)에 월세10,860,000원(1천8십만원)을</u></font></strong></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><strong><u><font color="#3058d2">신고하여 놓아 이곳이 얼마나 임대 수익성이 좋은지 확실한 증거가 되고 있습니다.</font></u></strong></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">또한 위의 사진중 펜스 부분은 현재 왕복 2차선인 도로를 왕복 4차선으로 확장하는 공사로</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">올 6월30일 확장공사가 마무리 되면 부동산 가격도 추가 상승 할것 입니다.</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><strong><u></u></strong></span> </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">이처럼 수익성 좋은 물건이 세번이나 유찰 된 것은 <strong><font color="#e31600"><u>이봉호,김명귀,지엔비종합건설,송재홍 </u></font></strong>등이</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;"><strong><font color="#e31600"><u>총1,337,000,000원(13억3천7백만원)의 유치권을</u></font> </strong>신고하여 놓았기 때문 입니다.</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"> </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">저는 유치권자를 만나 인터뷰를 하려고 건물 안으로 들어가니 </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">1층에 사무실이 있었는데 </span></font></span><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">유치권자로 보이는 남자 세사람이 있었습니다. </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">저는 경매때문에 찾아 왔습니다.하고</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">정중히 인사 하였지만 그 세사람은 </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">'당신 까지 벌써 열사람도 넘게 찾아 왔었다 이야기 하기 싫다"며</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">막무가내로 저를 밖으로 끌어내어 서로 언성을 높이고 몸싸움에 사소한 충돌(?)도 하였지만 </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">일단 참고 철수 하였습니다.</span></font></span><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">건물 밖에는 지하에 드림사우나헬스가 있는것 처럼 </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">간판을 붙여 놓았지만 </span></font></span><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">실제로는 영업을 하지 않았고 유치권자들은 1층 출입구 </span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><span style="font-size: 11pt;"><font color="#000000"><span style="font-size: 10pt;">(아래사진 <font color="#f3d756"><strong><font color="#d18e0a">노란색원</font></strong> </font>표시부분)안쪽에 관리실을 만들고 점유하고 있었습니다.</span></font></span></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><img width="450" class="tx-daum-image" id="A_155A00264BA5D1AD4DD5C8" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/155A00264BA5D1AD4D" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="450" id="A_155A00264BA5D1AD4DD5C8"/></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">따라서 낙찰 후에는 유치권자들이 점유하고 있는 1층을 제외한 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">나머지 임차인들에 대한 명도와 재계약을 진행하면 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">큰 무리없이 신속하게 명도작업이 끝날 수 있을것 으로 판단 되었습니다.</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"> </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">더구나 현재 물건지 바로 옆 낡은 태영빌라가 대지지분기준 으로 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">평당 1,700~1,800만원에 시세가 형성되어 있어 단순 계산 하여도 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">토지면적 166.375평x18,000,000원=2,994,750,000원에</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">건물 감정가 1,364,487,000원 만 반영하여 계산 하여도 물건가치는</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><strong><u>2,994,750,000원+1,364,487,000원=4,359,237,000원(43억5천9백만)이었습니다</u></strong>.</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"> </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">따라서 실제로는 우리 주재현변호사님의 법적 소송과 직접 협상을 통하면 엄청 줄이 겠지만</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">최악의 경우 유치권 금액을 100% 물어 준다고 가정 하여도</p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;"><u><strong>4,359,237,000원-</strong></u><font color="#e31600"><u><strong>1,337,000,000원<font color="#000000">=</font></strong></u><font color="#3058d2"><u><strong>3,022,237,000원 </strong></u><font color="#000000">으로</font></font></font></p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">이번 최저 입찰가를 기준으로 하면 무려 11억원 이상의 수익이 나므로 </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">충분히 수익성이 있는것으로 판단하여 3월의 카페 공동투자 물건으로 추천 하였습니다. </p>
<p class="바탕글" style="text-align: left;">다만 유치권이 신고 되어 있어 <strong><font color="#e31600">대출이 불가능 </font></strong>하고 건물 옆면을 일부 보수공사 해야지만</p>
<p style="text-align: left;"><img width="550" class="tx-daum-image" id="A_1478DE284BA5D5A66E838C" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1478DE284BA5D5A66E" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="550" id="A_1478DE284BA5D5A66E838C"/></p>
<p style="text-align: left;">임차인들을 재계약 유도 하거나 일부 임대료를 올려 받으면 수익 창출에 큰 문제 없을 것 입니다.</p>
<p style="text-align: left;">또한 물건지 인근에 '정릉5구역 재건축'이 예정되어 있어 </p>
<p style="text-align: left;"><img width="500" class="tx-daum-image" id="A_1779EF284BA5D614951722" style="clear: none; float: none;" src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1779EF284BA5D61495" border="0" vspace="1" hspace="1" actualwidth="500" id="A_1779EF284BA5D614951722"/></p>
<p style="text-align: left;">향후 본격 재건축 시행시 추가로 임대수요가 발생 하므로 안정적인 월세수입이 보장 됩니다.</p>
<p style="text-align: left;"> </p>
<p style="text-align: left;">따라서 본건에 대해 공동투자 하실 의향이 있으신 회원님들은 많은 참여 부탁 드리며...</p>
<p style="text-align: left;">투자금에 대해서는 비율에 따라 등기부에 <strong><u>지분등기</u></strong> 해드리니 법적으로 안전 합니다.</p>
<p style="text-align: left;"> </p>
<p style="text-align: left;">*본 물건 공동투자에 대한 궁금하신 점은 댓글 이나 제 이메일 <a href="mailto:lovelovejung@hanmail.net" target="_blank">lovelovejung@hanmail.net</a> </p>
<p style="text-align: left;">또는 휴대폰 (010)3391-3005 로 문의 하시면 즉시 답변 드리겠습니다.*</p>
<!-- -->
]]>
카페 게시글
정의덕의 세상만사
성북구 정릉동 4명의 유치권자 있는 근린주택 임장기
다음검색
첫댓글 수고 많으셨습니다.
완전 구미가 당기는 물건 입니다.
창용회원님 댓글 감사 하구여...이번 공동투자에 함께 동참 하시죠...^^러브정/정의덕 올림.
아쉽네요.총알부족으로 다음기회를 기다려야 할거 같습니다.
넵 촌부회원님 다음 공동투자에는 꼭 참여하여 돈 많이 버십시오.^^러브정/정의덕 올림.
와우~유치권자가 4명이나 있는데 입찰 하신다구여???? 경매 초보라 걱정 되네여....
유치권자들은 잘 합의하면 처리 될 듯 합니다.좋은 물건이면 유치권도 큰 문제 되지 않습니다.리틀영맨회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.
잘 읽었습니다.
킹메이커(최인지) 회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.