임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부

[바다와호수]

2007다23203.pdf

[대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결]

처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 된 경우 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(적극)

쟁점

▶ 원래 임대차보증금을 7,000만 원으로 하여 주택에 관해 임대차계약을 체결하고 임대차보증금 중 1,550만 원만 지급한 상태에서 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후, 임대차보증금을 4,000만 원으로 감액한 임대차계약서를 작성하여 소액임차인에 해당하게 된 후 경매개시결정이 내려진 경우, 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 것인지의 문제

사안의 개요

▶ 제1차 임대차계약

  - 원고(임차인)는 임대인과 사이에 이 사건 임차주택을 2004. 3. 25.경 전세금 7,000만 원으로 하여 전세계약을 체결하면서, 원고가 지급하는 전세금으로 이 사건 임차주택에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 계약금 및 중도금 명목으로 합계 1,550만 원을 임대인에게 교부하였으나, 임대인은 피고에 대한 대출금채무를 일부도 상환하지 아니한 상태에서, 원고가 2004. 5. 15.경 이 사건 임차주택을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마침

▶ 이 사건 임대차계약

  - 그 후 원고는 2004. 6.경 임대인과 사이에 이 사건 임차주택에 관하여 임차보증금을 4,000만 원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하고, 2004. 6. 11. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 임차보증금 4,000만 원과 이미 지급한 1,550만 원의 차액인 2,450만 원을 임대인에게 지급하지 않음

▶ 경매 및 배당절차

  - 한편, 피고 금융기관의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 이 사건 임차주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 임의경매개시결정등기가 경료됨

  - 위 임의경매사건에서 배당법원은 실제 배당할 금액 109,786,806원을 가지고, 1순위로 교부권자인 동작구청장에게 239,910원(당해세), 2순위로 경매채권자인 피고에게 108,000,000원을, 3순위로 임차인인 원고에게 1,546,896원을 각 배당하는 것으로 배당표를 작성하자 원고가 이 사건 배당이의의 소를 제기함

하급심의 판단

▶ 이 사건 임대차계약은 애초에 원고와 임대인이 전세금을 7,000만 원으로 정하여 전세계약을 체결하고 전입신고까지 하였으나 임대인이 약정과는 달리 피고의 근저당채무를 변제하지 않자, 이 사건 임차부분에 관하여 법원의 경매가 개시될 것임을 짐작한 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보아야 할 것임

▶ 따라서 원고가 현실적으로 이 사건 임차부분에 입주하여 거주하였다 하더라도 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이라고 할 수 없다고 보아, 제1심은 원고의 청구를 기각함

▶ 제2심은 같은 이유로 원고의 항소를 기각하였고, 원고가 이에 대하여 상고를 제기함

대법원의 판단

▶ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 ∙ 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.

▶ 그러나 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 ∙ 수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

▶ (이 사건) 사실관계에 의하면, 원고가 제1차 임대차계약 후 임대차보증금 일부만 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속하여 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용 ∙ 수익에 있다고 볼 것이다.

▶ 대법원은 위와 같은 이유로 원고의 항소를 기각한 원심판결을 파기하고 사건을 환송하였음

소액임차인 보호와 관련된 경매실무의 경향

▶ 원칙

  - 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 요건, 즉 임대차계약의 성립, 주택의 인도, 주민등록의 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정됨

▶ 예외 ① : 무효의 임대차계약인 경우

  - 소액임차인으로서 우선변제를 받기 위한 탈법수단으로 임대인과 짜고 허위로 보증금액을 줄이는 등 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약으로서 무효인 경우 그 임차인은 배당에서 배제됨

▶ 예외 ② : 채권회수가 주된 목적인 경우

  - 주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용․수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이므로, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용․수익하려는 데 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 없음