스크랩 건축공무원이 풀어주는 건축허가 실무 ⑤

[행복한]

Ⅰ. 건축허가편
   1. 이 땅에 건축물을 지을수 있나요?
   2. 개발행위허가와 농지전용허가 및 산림전용허가를 어떻게 받나요?
   3. 전원주택을 지으려면 건축법만 맞으면 되나요?
   4. 도시계획조례 분석을 통한 지역ㆍ지구별 건축물 용도제한 설명
   5. 개발제한구역에서의 건축허가
Ⅱ. 착공편
   6. 착공신고 절차 및 건설업자, 감리자 선정
   7. 공사 중 건축허가사항 변경이 발생하였을 때
Ⅲ. 준공편
   8. 건축물 준공 신청하기
   9. 세금과 등기부등본

 

우리나라의 개발제한구역제도는 영국의 그린벨트제도를 모체로 하고 있다. 1971년 수도권을 최초로 1977년 여수권에 이르기까지 국내 실정에 맞게 총 8차에 걸쳐 전국 14개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 청주권, 전주권, 마산·창원·진해권, 여수권, 제주권, 춘천권, 진주권, 통영권)에 지정되었는데, 이는 전국토의 5.4%에 해당한다.

이러한 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지에 적지 않게 기여해 왔다. 또 주변의 자연경관을 보전, 도시민의 쾌적한 생활환경을 확보하고 미래의 도시발전을 대비하는 제도로 평가되었다. 그러나 이미 시가화 된 집단취락이 포함되거나 경계선이 마을을 통과하는 등 시행 당시부터 개발제한구역이 불합리하게 지정된 사례 등 문제점이 제기되었다.

또 엄격한 규제로 개발제한구역 내 거주민 및 토지를 소유하고 있는 주민들의 재산권 제약과 생활불편이 초래되고, 다른 지역에 비해 땅값이 현저히 낮아 민원이 끊이질 않았다.

 

개발제한구역 안에 거주민이 아닌 외지인이 전원주택을 짓고자 할 때, 일명 ‘딱지’라는 편법을 이용하는 경우가 많아 이를 적발하고 단속하려는 관청과 주민들 사이의 불협화음도 적지 않았다.

이러한 와중에 1998년 4월 건설교통부는 ‘개발제한구역 제도개선협의회’를 구성하여 개발제한구역의 조정을 포함한 근본적인 제도개선을 위한 ‘개발제한구역 제도개선방안’을 발표하였다.

이와 관련하여 현재까지 각 시·도에서는 지속적인 개선 작업을 추진하고 있으므로 조만간 기존 개발제한구역 내에서도 자격조건 없이 건축법 등 관련법에 의거하여 경치 좋은 전원주택을 건축할 수 있으리라 전망된다.

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

 

개발제한구역 내 건축행위는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법(이하 ‘개특법’)을 적용받는다. 동법에 의하면 개발제한구역에서 주택을 신축할 수 있는 경우는 다음과 같다.

▶ 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 ‘대’인 토지
이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 당해 토지 소유자와 건축물 소유자가 다른 경우에 한한다.

▶ 개발제한구역 지정 당시부터 주택(개발제한구역 관리대장에 등재된 주택)이 있는 토지에 한한다.

▶ 예외적으로 규정하고 있는 사례(전, 답이나 임야에 새로이 주택을 신축할 수 있는 사례)

 

공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여 이축이 불가피한 경우의 당해 주택 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기소유 토지이면서 다음의 각호 토지의 입지기준에 적합한 곳이면 지목이 ‘대’가 아닐지라도 주택을 신축할 수 있다.

ㆍ주택이 소재하는 시·군·구내의 지역(기존의 주택이 소재하지 아니하는 시·군·구내의 지역으로서 기존의 주택으로부터 2㎞이내인 지역을 포함)일 것
ㆍ우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말한다)가 아닐 것
ㆍ하천법 제2조제2항제1호 및 제2호의 규정에 의한 국가하천 및 지방1급 하천의 경계로부터 5백m이상 떨어져 있을 것
ㆍ새로운 진입로의 설치가 필요하지 아니할 것(다만 진입로 포함 주택의 건축을 위하여 조성된 토지가 330㎡ 이내인 경우에는 적용하지 아니한다)
ㆍ전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비의 설치가 필요하지 아니할 것

10호 이상의 주택으로 구성된 취락의 경우 취락지구로 지정하도록 되어있는데, 이 취락지구 밖에 있는 주택의 경우 동 취락 내로 이축할 수 있다. 취락지구로 지정되지 아니한 곳도 개발제한구역 지정 이전부터 타인 소유의 토지에 건축되어 있는 건축물로 원 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택은 2003년 12월 31일까지 취락지구의 지정기준에 해당하는 취락 안이나 당해 취락에 접한 토지로 이축할 수 있다.(개특법시행령 제25조)이와 같이 개발제한구역 내에서는 <표1>과 같이 주택을 신축할 수 있는 토지 조건이 엄격한데다 거주 기간 별로 건축할 수 있는 규모가 지정되어 있다.

 

개발제한구역제도의 개선 전망

 

개발제한구역이 지정된 총14개 도시권 중 권역별로 구분되어 해제될 전망이다.

▶ 도시의 무질서한 확산과 도시주변 자연환경 훼손의 우려가 적은 7개 도시권(춘천권, 청주권, 전주권, 여수권, 진주권, 통영권, 제주권) → 개발제한구역을 전면해제

▶ 시가지 확산압력이 높고 환경관리의 필요성이 큰 7개 도시권(수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마산·창원·진해권) → 지방자치단체별로 환경평가를 실시

 

또한 개특법을 개정하여 20호 이상, 1ha당 10호 이상이 취락하는 지역은 대규모 집단취락으로 지정할 수 있도록 하여 시·도지사에게 개발제한구역에서 우선 해제 권한을 위임할 전망이다. 이후 개발제한구역으로 계속 남게 되는 지역은 지정 목적에 맞게 철저하게 관리할 수 있도록 ‘개발제한구역관리계획’을 수립한다. 공공시설의 입지도 제한하기 위하여 일정 규모 이상의 건축물·시설물 등에 구역훼손부담금을 부과하도록 하고 있다.

이와 같은 개발제한구역 조정이 완료되면 부분 해제되는 도시권에서는 보전가치가 낮은 지역 위주로 해제되어 도시에 필요한 토지 공급이 가능해 질 것으로 예상된다. 해제되는 7개 도시권에서도 도시권별로 개발제한구역 면적 60% 내외는 보전·생산녹지, 공원 등 보전지역으로 지정되므로 도시성장에 따라 우려되는 환경훼손을 효과적으로 차단할 수 있을 것으로 예상된다.

Tip

Q 개발제한구역 밖에 거주하다가 지정 당시 거주자(父)의 토지를 상속받은 경우에 지정당시거주자로 인정받아 동 토지에 건축물의 신축이 가능한지?

A 개발제한구역에 지정 당시 거주자는 개특법시행령 제18조제2항제3호에 의하여 개발 제한구역 지정 당시부터 당해 개발제한구역 안에 거주하고 있는 자(개발제한구역 지정당시 당해 구역 안에 거주하고 있던 자로서 구역 안에 주택 또는 토지를 소유하고, 생업 기타의 사유로 3년 이내의 기간동안 구역 밖에 거주하였던 자를 포함하되, 세대주 또는 직계비속 등의 취학을 위하여 구역 밖에서 거주한 기간은 구역 안에서 거주한 기간으로 봄)를 말하여, 이는 상속에 의하여 승계되지 않는다.

또한 해당인의 토지 및 건축하고자 하는 건축물에 대한 명확한 결론을 내릴 수 없지만, 구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지(건축물을 이축한 후 남은 종전의 토지를 제외함)에는 구역 내 거주기간에 따른 건축 허용면적 한도 내에서 3층 이하의 단독주택 및 근린생활시설의 신축이 가능하다.(건설교통부 관리58070-110, 민원)

 

Q 개발제한구역 내 건축물 이축 중 명의 변경할 수 있는지?

A 개발제한구역 안에서 이축 허가 후 사용승인 전까지는 건축주 명의변경을 허용하지 아니한다. 하지만 부득이 건축주 명의를 변경하여야 하는 경우에는 건축법시행규칙 제11조에서 허용하고 있는 건축관계자 변경신고를 통하여 이를 허용하여야 한다는 민원 사례이다.

검토한 결과 이를 제한하는 명문 규정이 없고 건축법령에서는 이를 허용하고 있는데도 개발제한구역에서는 무조건 제한하는 것은 필요 이상의 규제라고 판단, 국민 불편을 해소하는 차원에서 앞으로는 이축허가를 받은 후 건축주 명의를 변경하고자 할 경우에는 개특법에서 정하고 있는 기준(건축가능 자격 및 규모)에 적합한 경우에 한하여 건축법시행규칙 제11조에 의한 건축주변경신고절차에 따라 이를 허용하기로 하였다.(건설교통부 관리58407-2312)

※ 이번 달에는 광주북구청 도시개발과에서 개발제한구역내 건축허가 및 개발행위 허가 관련 업무를 담당하고 있는 정현윤 씨가 도움을 주셨습니다.