주택연금(역모기지론:reverse mortgage loan)을 아시나요?---자식보다도 더 든든한 노후설계

주택연금(역모기지론:reverse mortgage loan)을 아시나요?---자식보다도 더 든든한 노후 주 택 연 금 제 도   한국주택금융의 주택연금제도는 세계에서 가장 빨리 노령사회에 진입하는 우리나라에서 사회구조적인 측면에서 급격히 늘어나고 있는 노후소득보장에 대한 대책이 시급하게 필요함에 따라 고령층의 노후생활 안정을 위한 사회안전망의 일환으로서 한 축을 담당하고 있다. 주택연금의 의미는 이름에서 주택에 연금을 연계시켰다는 것을 짐작할 수 있을 텐데요.. 주택연금을 역모기지론(reverse morgae loan)이라고 부르는 것을 보면 더욱 분명히 그 의미를 알 수 있습니다.즉, 일반적인 주택담보대출(모기지론 : mortgage loan)이 주택을 담보로 얼마간의 대출을 받을 수 있는 형태라면...주택연금(역모기지론 : reverse mortgage loan)은 주택을 담보로 매월 일정한 금액의 연금을 받는 형태라고 볼 수 있습니다...     <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/157CE43E4DBA2D922A" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="300" border="0" hspace="1" vspace="1" width="300" id="A_157CE43E4DBA2D922A9311"/> <v:shapetype id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path o:connecttype="rect" gradientshapeok="t" o:extrusionok="f"></v:path><o:lock aspectratio="t" v:ext="edit"></o:lock></v:shapetype>다시 말해 주택연금은 개인이 소유한 주택을 담보로 제공한다는 점에서는 주택담보대출과 동일하지만, 일시 대출금을 받는 대신 연금형식으로 매월 일정금액으로 나누어 받는다는 점에서 가장 큰 차이점이 있다고 볼 수 있습니다...이때 당사자가 사망시에는 주택에서 연금으로 지급한 돈을 제외한 돈을 정산하여 나머지 금액은 상속자 등에게 지급하면 되므로 당사자나 상속자나 크게 신경쓸 문제가 없다는 점도 장점이라고 볼 수 있습니다..우리나라의 경우에는 한국주택금융공사의 보증으로 만 60세 이상의 노인들을 대상으로 1주택 소유자에 한하여 사망시까지 연금 혜택을 제공하고 있습니다..     1. 주택연금 도입 배경 주택연금제도는 60세 이상의 고령자가 소유 주택을 담보로 맡기고 금융회사에서 노후생 활자금을 종신토록 연금방식으로 대출받는 제도로서, 집은 있으나 소득이 부족한 고령층 에게 주거안정과 생활안정의 혜택을 동시에 주는 제도이다.   2. 주택연금 제도의 개념 일반적으로 ‘역모기지(reverse mortgage)'라 불리우는 우리나라의 주택연금인 '주택담보 노후연금보증제도’는 고령자가 주택연금대출을 받을 수 있도록 정부가 보증하는 공적보 증제도이다. 주택연금은 이미 소유하고 있는 주택을 담보로 이루어지는 분할식대출제도 로서 계약이 종료되는 때(사망, 거주주택 매각, 이사 등)에 주택을 매각하여 그 대금으로 그때까지의 대출잔액을 일괄 상환한다.   3. 주택연금 가입조건 가. 본인 및 배우자의 나이가 60세 이상이어야 한다. 나. 가입 당시 보유하고 있는 주택 수가 1주택이어야 한다. 배우자 명의의 주택이 따로 있으면 가입할 수 없지만 같이 사는 자녀가 주택을 보유하고 있는 경우에는 상관없다. 다. 거주 주택이 ‘주택법상의 주택’이어야 하고 시가 9억원 이하이며 본인 또는 배우자가 실제로 거주하여야 한다. 라. 주택가격은 한국감정원 및 국민은행의 인터넷 시세, 한국감정원의 정시 감정평가가격 으로 결정한다. 마. 선순위 저당권이나 전세권이 설정된 경우에는 가입과 동시에 수시인출금을 찾아서 해당 대출금을 상환하고 선순위 설정을 말소하여야 한다.   4. 주택연금제도의 장점 가. 평생동안 가입자 및 배우자에게 거주와 연금 지급을 보장한다. 가입자 본인이 사망한 경우에는 배우자가 주택연금을 인수하여 평생 동안 같은 연금을 받을 수 있다. 나. 정부가 지급을 보증하는 상품으로 연금지급의 중단위험이 없다. 다. 일반 주택담보대출 보다 낮은 금리를 적용한다. 라. 가입에 필요한 초기비용이 저렴하다. 주택담보대출 시에 필요한 등록세, 교육세, 농특세, 국민주택채권매입이 면제된다. 마. 주택연금에 가입하면 각종 세제혜택을 누릴 수 있다. 모든 가입자에게 재산세가 25% 감면되며, 대출이자비용은 연 200만원 까지 소득공제혜택이 주어진다.  기존의 주택담보대출이 자신의 주택이나 제3자의 주택을 담보로 제공하고 대출을 받기 때문에 대부분 일시금으로 대출금을 가져가서 사용하는 반면에 주택연금은 일정금액의 연금을 받기때문에 노후생활 보장이라는 그 근본 취지에 잘 맞는다는 것입니다..궂이 언급을 하지 않더라도 일반 주택담보대출로 일시에 거금을 대출을 받게 된다면 돈관리가 쉽지 않다는건 두말하면 잔소리입니다...특히.. 기존의 주택담보대출의 가장 큰 불편한 점은 대출금을 꼬박꼬박 갚아 나가야 한다는 점인데 경제수입이 없는 노인들이 돈을 자칫 잘못 관리했다가는 낭패를 볼 수 있음은 물론입니다... 주택연금은 아직까지는 민간금융권보다는 정부 산하기관인 한국주택금융공사 주도로 진행되고 있어서 널리 이용되는 노후대비 수단은 아니지만 꾸준히 가입자가 늘고 있다고 합니다.. 주택이외에는 특별히 노후를 위한 자금을 미처 마련하지 못한 노령자를 위해 좋은 효과적인 노후보장 수단이라고 볼 수 있겠습니다...   5. 주택연금을 지급받는 방법 가. 종신지급방식 - 매월 월지급금 수령 (정액형, 증가형, 감소형) 나. 종신혼합방식 - 수시인출한도를 설정한 후 나머지 금액에 대하여 매월 월지급금 수령 다. 수시인출한도는 의료비, 자녀 혼례비 등으로 일시에 목돈이 필요한 경우를 대비하여 대출한도의 30% 최고 1억 5천만원 까지 수시인출 한도를 설정하여 필요할 때마다 언제든지 인출이 가능하다. 라. ‘종신지급방식’과 ‘정액형’을 선택하는 경우를 가정하면 70세의 신청자가 3억원의 거주 주택으로 매월 받을 수 있는 주택연금 월지급금은 약 106만원 가량이 된다.   6. 주택연금의 효과 가. 고령자의 복지향상 - 고령자의 노후생활 기초 생활비 및 의료비 충당 나. 노후의 소득보전 수단 - 개인 자산, 개인연금, 국민연금 등을 통한 노후준비가 충분하지 못할 경우 다. 사회 전체적인 측면 - 고령층의 유동성 증가를 통한 소비 촉진 장기적으로 공적 연금과 건강의료비용의 부담을 경감   7. 주택연금의 향후 과제 가. 자녀의 반대 - 자녀들이 봉양하고 주택을 상속받기를 원함 나. 대금지급방법의 다양화를 통한 여러 가지 욕구를 충족 - 일정한 기간만 지급하고 거주는 종신토록 허용 다. 거주 주택에 대한 전세 불허용 - 보증금 없는 월세만 가능   8. 주택연금 이용 방법 - 한국주택금융공사(www.khfc.co.kr)의 고객선터 및 지사를 통해 상담과 심사를 거쳐 보증서를 발급받고 9개 금융회사의 지점에서 대출약정을 체결       <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1479CD3F4DBA2E0C31" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="480" border="0" hspace="1" vspace="1" width="480" id="A_1479CD3F4DBA2E0C31FF78"/> <v:shapetype id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path o:connecttype="rect" gradientshapeok="t" o:extrusionok="f"></v:path><o:lock aspectratio="t" v:ext="edit"></o:lock></v:shapetype>  ■ 참고내용 1. 주택연금을 다시 한번 정리하면? ○ 대상자 : 1세대 1주택자로서 만 60세 이상 (부부 모두 만 60세 이상) ○ 대상주택 : 시가 9억원 이하인 주택 ○ 수령금액(대출한도) : 한국주택금융공사가 발급하는 보증서상의 금액 <v:shapetype id=_x0000_t75 stroked="f" filled="f" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" o:preferrelative="t" o:spt="75" coordsize="21600,21600"><v:stroke joinstyle="miter"></v:stroke><v:formulas><v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"></v:f><v:f eqn="sum @0 1 0"></v:f><v:f eqn="sum 0 0 @1"></v:f><v:f eqn="prod @2 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @0 0 1"></v:f><v:f eqn="prod @6 1 2"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"></v:f><v:f eqn="sum @8 21600 0"></v:f><v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"></v:f><v:f eqn="sum @10 21600 0"></v:f></v:formulas><v:path o:connecttype="rect" gradientshapeok="t" o:extrusionok="f"></v:path><o:lock aspectratio="t" v:ext="edit"></o:lock></v:shapetype>  ★ 제외 대상 : 오피스텔, 상가주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 ,경매, 압류, 가압류, 가처분 있는 경우 ,보증금 있는 임대차 계약     2. 역 모기지론은 무엇인가? 모기지론은 집값의 20~30%만 현재 가지고 있으면, 나머지 금액에 대해서는 은행에서 대출을 받아 내집 마련을 위한 대출제도다. 대출을 금액 매월 일정금액을 장기간에 걸쳐 상환하기 때문에, 대출에 대한 부담을 줄이고 내 집마련을 위한 혜택을 주기 위해 마련하였다.모기지론은 확정금리를 적용하고 있다. 현재금리가 낮다면, 모지지론을 선택하여 대출하는게 이익이다.주택담보대출과 모기지론의 차이는 ?공통점:주택담보대출은 담보가 있기 때문에 일반 은행 신용 대출보다 금리보다 낮다.주택담보대출과 모기지론 둘 다, 장기간 대출을 받을 수 있다. 차이점:주택담보 대출은 3개월CD(양도성 예금증서)금리나, 확정금리 등으로 대출금리를 적용하지만, 모기지론은 확정금리를 적용한다.주택 담보 대출은 3년 이상 단기 또는 장기간 은행에서 주택을 담보로 하는 대출제도다. 모기지론은 10년이상 장기간에 걸쳐 주택담보가 없어도 자신의 현재의 재정상태(주택가격 20~30% 소유)에 따라 대출이 가능하다.역모기지론은 무엇인가?역모기지론은 모기지론과 반대다. 모기지론을 집을 장만하기 위해 은행에 돈을 빌리는 것이지만, 역모기지론은 집을 은행에 팔고, 은행으로 부터 돈을 받는다.은행에서 받는 돈은 연금식으로 지급되고, 연금 지급액이 끝난 시점에 집을 은행에 넘겨준다.계약기간까지  연금을 지불하지 못하면, 남는 지불금을 계약자에게 돌려주고, 집은 은행에서 처분한다.현재 집을 소유하고 있는 사람이 노후대비를 위한 연금 형태로 사용하고 있다.미국, 캐나다 등 선진국에서 먼저 시행된 후 한국에서 시행되고 있다.