2011.2월2주차.부동산 주간뉴스(2.11 전세대책 포함)

[로즈마리(신혜경)]

2011.2월2주차.부동산 주간뉴스(2.11 전세대책 포함)

정책뉴스
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
종합	물가안정대책 일환	정부, 물가안정위해 경제부처 총력 .기획재정부, 유가 급등시 수입할당관세(3%) 인하 검토 .기획재정부, 통신과 정뷰산업 유통구조 개선 .지식경제부, 정유사 원가 직접 산출 예정 .공정거래위원회, 백화점.대형마트 등의 판매수수료 공개로 경쟁필요, 건설사 입찰담합은 반드시 근절 .국세청, 농.수산물 유통업체의 폭리 등 상시 점검, 고리대부업자,고액학원,고가웨딩홀,기획부도산 등 민생침해 탈세자 엄정 대응	가급적 금리인상을 억제하며 물가안정을 위한 정책 지속적으로 구사 예상
	저밀도지역의 잉여 융적율을 역세권 등 고밀도 개발지에 이용 유도	서울시, 용적율 거래제 도입 추진 .‘친환경 도시재생을 위한 용적 이양제 도입방안 연구’ 용역 2011.3월 발주 예정 .서울 건축물 높이제한으로 고층개발이 어려운 경관,고도지구 102km2의 용적율 거래방안 추진 -결합개발 방식에 중심을 둔 용적율 거래제 적극 검토 .용적율 은행제 도입 : 용적율 매매를 중개하는 기관	.경관지구,고도지구 등 설정지역(평창,성북,남산지구 등 19곳) 부동산가격 상승요인 .역세권 도시재생사업 활성화 요인
	주택시장 전반에 대한 동향과 정책효과 분석 및 활용	서울시, 非아파트 주택가격지수 개발 착수 .비아파트 주택가격지수 : 단독주택, 다가구주택, 연립, 다세대주택, 오피스텔의 가격지수, 서울시내 약 150만가구(서울 전체주택 340만가구중 44%) *주택가격지수 : 아파트 대상 지수로 국토부가 2007년 개발, 매년 한국감정원을 통해 발표	서울시 서민층 거주 주택의 공급 확대 정책 추진예상
	서울시내 침수피해 억제 목적	서울시, 수해취약지역 지하주택 신축 억제 .‘기후변화대응 침수피해 저감대책’ .수해취약 기존주택 : 배수펌프, 방수판 추가 설치 지원 .침수취약지역 지하주택 신축억제 : 지구단위계획 등 건축허가 강화 .지후주택 수요 대체 : 도시형생활주택 활성화, 임대전용주택 도입 예정	서울시내 임대료 저렴한 주택의 공급축소로 임대료 상승요인
아파트	전세 안정화 추가 대책	정부, 2.11 전세대책 발표 .서민 전세자금 대출 지원 확대 .매입임대사업자의 세제지원으로 임대주택공급 확대 .준공후 미분양아파트 임대공급 확대	매매수요 확대가 뒷받침 되지 않으면, 전세가격 상승세 지속 예상(주택대출규제 일부 완화될 것으로 예상)
수익성 부동산	서울 전세난에 탄력적 대응	서울시, 3~4인용 도시형 생활주택 확대 추진 .20m2이하의 원룸형 초소형 도시형 생활주택을 40~50m2 단지형 주택으로 활성화 위해 규제 완화 추진	수익률이 가장 양호한 초소형 원룸형 도시형생활주택 공급을 단지형으로 전환하기 어려울 것으로 예상(전세가격 상승세 유지예상)
토지	창고 등 난개발 억제 및 물류체계의 효율성 상향 목적	국토부, 개별물류창고 단지형으로 조성 .‘물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률’ 개정안 .개별적 설치 물류시설 → 대규모 단지형 조성 -중소 물류시설 개별적 설치 또는 설치 예상되는 지역을 국토부 장관, 시장, 군수, 구청장이 물류시설전용단지로 지정 가능	물류시설전용단지 지정가능지역 또는 지정지역 부동산가격 상승요인

2.11 전세대책
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
세입자 부담 완화	전세자금 지원	.전세자금지원 한도 확대 -주택금융신용보증기금의 전세자금 대출보증 규모 확대 : 5.8→7조원 -연소득 3천만원 이하 무주택 가구주 대상 지원금액 가구당 6000→8000만원 .전세자금대출 금리 인하 : 연 4.5 → 4.0%	전세가격 상승세 유지 요인
민간 임대 공급 활성화	매입임대사업 세제지원	.지역 및 가구수. 등록기준 완화 -서울(5호), 경기.인천(3호) → 수도권(3호) -지방(1호) → 동일 .주택면적 및 취득주택가액. 등록기준완화 -서울(85m2이하, 3억이하), 경기.인천(85m2이하, 6억이하) → 수도권(149m2, 6억이하) -지방(149m2이하, 3억이하) → 동일 .의무임대기간, 기준완화 -서울(10년), 경기.인천(7년), 지방(7년) → 5년 .세금감면을 위한 지역제한 -양도세 중과세 배제 : 동일 시군 → 수도권 -종부세 적용 배제 : 동일 시도 → 수도권  -지방은 지역제한 없이 양도세, 종부세 감면 동일 적용	역세권 중소형위주 매수수요 증가 예상(가격 상승요인)
	민간 미분양주택 임대활용 및 세제지원	.대상주택 : 기준시가 6억이하, 전용면적 149m2이하, 준공후 미분양주택 .대상자  -1.건설사 2년이상 임대후 분양한 주택을 취득한 자 -2.준공후 미분양주택을 취득하여 5년이상 임대한 자 .임대개시 시한 : 2011.12.31 까지 임대계약 체결 .세제지원 -취득세 : 최대 50% 감면 -양도시 : 취득후 5년간 발생 양도소득의 50% 감면	가격 경쟁력 있고 대중교통 좋은 중소형 미분양아파트 매수수요 일부 증가 예상
	공모형 리츠 등의 임대주택투자 세제지원	.대상 리츠 : 일정비율 이상을 기준시가 6억이하, 149m2 이하 임대주택에 투자 .세제지원  -개인 투자자의 배당소득 한시적 과세 특례 : 액면가 1억원 이하 보유 주식의 배당소득세율 5%, 1억원 초과는  14% -취득세 30~50% 감면	리츠의 주택임대사업 증가 예상
	임대주택 건설자금 지원	.민간 건설업체의 5년 임대주택 건립시 자금지원 -국민주택기금 지원한도 확대, 가구당 5500~7500→7000~9000만원 -금리 연 3~4→2%	민간임대주택 공급확대 요인(단기효과 없음)
	원룸형 주택기금 지원 확대	.원룸형 도시형생활주택 건설자금 지원 확대 -대상 면적 : 30 → 50m2 이하	2인용 원룸 확대 어려울 것으로 예상
공공 임대 공급 확대	보금자리 임대주택 조속 공급	.보금자리주택 중 소형 임대주택 공급 확대 -2011년(11만가구 공급), 2018년까지(80만가구 공급)	중장기 효과, 단기효과 없음
	재개발 임대주택비율 상향조정	.수도권 재개발시 임대주택 건설비율 17→20% 상향조정 가능	재개발 사업성 악화 , 사업 지연 예상
기타	매매활성화 정책	.2011.3월 추가 발표 예정 -주택담보대출 관련 DTI, LTV 검토중	대출규제 일부 완화  예상

개발뉴스
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
개발	수도권 서부지역 남북 방향 교통망 개선	원시~소사~대곡 전철 2016년 개통예정 .1차, 원시~소사 구간(23.3km, 2015년 개통예정, 대우컨소시엄 BTL) -역사 : 원시-원곡-화랑(4호선)-선부-석수골-연성-시흥시청(신안산선)-신현-신천-대야-복사-소사(1호선) .2차, 소사~대곡 구간(19.5km, 2016년 개통예정) -역사 : 소사(1호선)-까치울(7호선)-김포공항(5,9,인천공항철도,김포경전철)-능곡(경의선)-대곡(3,경의선)	해당역세권 위주 부동산 가격 상승요인
	경제자유구역 개발 및 지역경제 활성화 목적	인천시, 주요섬 연결 연륙교 건설 추진 .교동대교(강화도~교동도): 2013.1월 완공목표, 현공사중 .삼산대교(강화도~석모도): 2017년 완공 목표, 2010년내  설계 및 행정절차 예정 .청라대교(영종도~청라지구): 2011년 하반기 착공계획, 현 도시관리계획 입안절차 진행중 .무의대교(잠진도~무의도): 2014년 개통예정, 2011년 관련예산 확보추진 .강화연륙교(영종도~신도~강화도): 정부에 국도노선 지정 건의	수혜 섬지역 부동산가격 상승요인
	경부선 선로 병목현상 개선 및 사업성 개선 목적	한국교통연구원, 삼성역 KTX 복합환승센터로 개발 제안 .‘삼성역 복합환승센터 개발구상’ .수서~평택간 KTX 신설구간(2014년 개통예정)을 삼성역까지 연장하고 삼성역을 복합환승센터로 개발 제안 -삼성역과 수서역이 함께 KTX역으로 운영시 : 2036년엔 수서역만 운영시보다 승객 3배 증가 예상	삼성역 일대 부동산 선호도 높아질 것으로 예상
	3.4조원의 용산 미군기지 이정재원 확보 목적	국토부, 용산 미군이전기지 3곳 최고 50층 고밀개발 .‘용산공원정비구역 지정 및 종합기본계획안’ .고밀개발 : 유엔사,수송부,캠프킴 산재부지 17.9만m2 -최고 용적율 800%, 일반상업지역으로 변경.개발 -최고 50층(평균 40층) 초고층 주거.상업시설 건립 가능 .용산공원(242.7만m2) : 2025년까지 6개 테마공원 조성 .2011.6월 확정.고시 예정/ 2013년 기본설계/ 2013~2014년 공원조성계획/ 2015~2017년 1단계 개발.임시공원 개장/ 2018년 2단계사업 착수/ 2025년 남산-용산공원-한강 연결 광역 녹지축 완성 계획	인근지역 부동산 선호도 상승예상
	요건만족으로 인한 촉진구역 지정	천호.성내 재정비촉진지구, 2개구역 촉진구역으로 변경 .천호6 존치정비구역 → 천호4 재정비촉진구역 -기존 최대용적율 780→798%, 도시환경정비사업 .성내2 존치정비구역 → 성내4 재정비촉진구역 -종전 최대용적율 540→560%, 도시환경정비사업	해당지역 지분가격 상승요인
	한강변 초고층 개발에 대한 선호도 상승에 의한 주민들 사업추진에 호의적 반응	반포주공1단지 재건축사업 본격화 .반포주공1단지, 서초구청에 안전진단 신청 *반포주공1단지 : 5층 아파트, 2358가구, 3주구 제외, 1.2.4주구만 반포유도정비구역으로 지정	해당아파트 가격 상승요인

현황뉴스
구분	원인 및 목적	내용	파급효과
금융  . 국제	.미국, 위안화 절상 간접적 압력 .국제 곡물가격 급등으로 식량위기 고조 .경기과열과 인플레 방어 목적 .이집트 소요 사태	.미국, Fed 의장 버냉키 중국의 인플레해법 비판 -중국 인플레 억제위해 금리인상조치만하고 위안화 절상조치를 하지 않음을 비판 .세계각국 자국민의 식량사정 보호위해 수출제한 -러시아,우크라이나 : 곡물수출 금지 -인도 : 설탕, 면화 수출 제한 -파키스탄 : 소맥 수출금지 .중국, 기준금리 0.25% 인상 .국제 현물 석유류 거래가격 급등	.위안화 대폭적 절상 어려울 것으로 예상 .G20 재무장관회의, 애그플레이션 국제감시체제 창설 논의 예정, 국제자본 원자재.곡물투자 증가예상(신흥국에서 국제자본 유출 예상) .중국, 추가적 금리인상 예상 .중동국가의 시국불안으로 국제유가 지속상승 예상
	.시장금리상승 추세 .무역수지 흑자유지, 외환 운용수익 상승 .이자부담증가에 쟀한 소비위축, 부동산매입수요 임차수요전환 우려 등 .부동산 PF부실, 기업구조조정 등 .시중 유동성 증가, 국제 원자재가격 급등, 중국발 인플레이션 압력, 전세난 등 .장기적 주택경기 침체	.한국, 시중은행 대출금리 인상 .한국, 외환보유 2960억$(세계 6위) .한국은행, 기준금리 2.75% 동결 .한국, 시중은행 부실채권비율 6년만에 최고 .한국, 석유류,농산물 물가 등 총체적 물가불안 .한국, 중견건설사 경영난 가중 -월드건설(시공능력평가 73위) 법정관리 신청 -진흥기업(시공능력평가 43위) 워크아웃 신청	.시장금리은 상승세 유지 예상 .원화가치 상승 예상 .가능한 기준금리 인상속도 늦출 것으로 예상 .경매물량 늘어날 것으로 예상 .정부의 미시적 물가안정정책 총동원 예상 .정부 주택거래 활성화 정책 나올 것으로 예상
경매	서울.수도권 아파트 전세난	.서울, 3억이하 아파트 낙찰가율(87.5%) 급등 .수도권, 3억이하 아파트 낙찰가율(84.1%) 급등 .서울.수도권, 주거가능 오피스텔 경쟁률 급등	수도권 소액아파트 인기 지속 예상
아파트	일부지역 중소형평형 매수수요 증가	.서울.수도권 주요지역(마포,영등포,동작구 등), 실수요자 중심으로 중소형 매매전환 사례 증가 .서울 재건축아파트 매수세 크게 위축 -송파,강동,중,노원,동작,서초,강남,광진,영등포구 상승 -용산,성동,마포,구로,강서구 하락 -분당,평촌,산본,중동신도시 상승/ 일산신도시 보합 -광명,수원,평택,성남,양주,하남,용인,이천,화성,고양,남양주시 상승	DTI규제 완화 연장여부를 포함한 거래활성화 대책의 발표내용에 따라 방향성이 나타날 것으로 예상(그전까지는 관망세)
	전세매물 부족 및 신혼부부 등 신규수요 꾸준	.서울,수도권, 아파트 전세가격 상승세 지속 -마포,강동,영등포,관악,금천,서대문,광진,노원,은평,성북,도봉,강서,구로,성동구 상승 -분당,일산,평촌,산본,중동신도시 상승 -용인,고양,수원,성남,광명,구리,하남,화성시 상승	전세가격 상승세 한동안 지속될 것으로 예상
도시 재생 사업	한강 공공성 회복 목적	.한강변 전략정비구역, 기부?납 반발에 사업진행 난항 -여의도지구, 기부채납비율 40% 계획에 주민반발로 주민공람연기, 설명회 다시 개최 -압구정지구, 지구단위계획안 완료됬으나 주민반대 등으로 발표 계속 연기	지속적인 관심받을 지역이기는 하나 사업진행 더딜 것으로 예상
	재개발 사업지연으로 인한 사업비 부담 증가	서울 강북지역, 재개발아파트 10억대 중대형 분양 .북아현뉴타운 1-3구역, 2011.10월 일반분양 예정, 일반분양가 3.3m2당 2000만원대 초반 .옥수12구역, 2011.2월 일반분양 예정, 일반분양가 2200~2300만원 .왕십리뉴타운, 일반분양가 2100~2200만원	미분양 우려, 서울 타지역 재개발 사업 진행 늦어질 것으로 예상
수익성 부동산	소형주택 공급위해 주차장, 건축규제 완화	도시형생활주택, 주차난과 주거환경문제점 발생 .2009년 1688가구 인허가, 2010년 2만가구 이상 인허가 .초소형 원룸 공급과잉, 주차면적 부족, 층간소음 등 주거환경 문제점 다수 발생	.초소형 원룸위주 도시형생활주택 건립에 규제 강화 될 것으로 예상 .향후 3년이후 도시형생활주택 선호도 급락예상(매매가, 임대료 하락요인)
	도심권역 신규 오피스 공급	서울 도심권역 오피스건물 공실률 확대 .도심권역(종로,광화문 등): 3.9→7.7% 공실률 증가 .강남권역, 마포.여의도권역 공실률 하락	서울 오피스건물 공실 점진하락 예상

[chang(윤희창)]

용산 공원이 상업적으로 이용되지않았으면합니다.