스크랩 ★ 부동산 거래 상식1

[오인섭]

-부동산 거래 상식-(부동산 세율등의 변동이 있으니 참고만 하시기 바랍니다)

♧임대차시 유의사항

◆ 대상물의 적용범위

등기부상의 용도나 구조 등에 상관없이 사실상 주거용도로 사용되는 건물로

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서도 적용받을 수 있다.

<주택임대차의 보호를 받는 건물>

.등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

.등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물

.무허가 건물이나 가건물

.주거를 겸하는 가게나 공장

비주거용 건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대했거나 주인의 승낙을 얻어 살림용도로 개조해 생활하는 건물

(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우는 제외)

◆ 임차인의 적용범위

1) 주택임차인이 법인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

주택임대차보호법은 무주택자인 서민의 주거안정을 위하여 제정된 것이므로

법인은 그 보호대상에서 제외되는 것으로 해석되고 있기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

또한 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 요건인 주민등록을 자기 명의로 할 수 없고,

사원명의의 주민등록을 하더라도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없다는 점도

법인이 주택임대차보호법의 보호대상에서 제외되는 실무상 이유로 작용되고 있다.

2) 주택임차인이 외국인이나 재 외국인인 경우

주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

외국인이 장기 체류를 원하는 경우 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 하고 체류지 신고를 하여야 하는데,

위 체류지는 사실상 주민등록과 같은 역할을 하기 때문에 대항요건을 갖춘 것으로 볼 수 있으며,

주택임대차보호법의 입법취지는 내, 외국인을 불문하고 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이기 때문이다.

 ◆ 주택임차인의 대항력

임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록을 이전하면 그 다음날로부터

임차주택의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항할 수 있다.

제 3자에 대하여 대항할 수 있다는 것은 임차주택이 다른 사람에게 넘어가거나 경락되더라도

새로운 집주인이나 경락인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대기간까지 또 임차보증금 전액을 반환받을 때까지

새로운 집주인이나 경락인에게 집을 비워줄 필요가 없다.

단, 대항요건을 갖추기 전에 임차주택에 선순위 권리자(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있는 경우에는

그 임차주택이 경매로 넘어가면 소유권을 취득한 경락인에 대해 대항할 수 없다.

◆ 임대차계약의 승계

 대항력을 갖추면 임대차 기간 중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도

임대인의 지위가 새로운 소유자에게 그대로 승계 되어 원래의 임대차기간동안 계속 거주할 수 있을 뿐만 아니라

임대차 계약이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때까지 계속 거주할 수 있다.

(단, 임차인은 계약기간 이전에는 새로운 양수인에게 보증금 반환청구를 할 수 없다)

◆ 주택임대차보증금의 우선 변제 권

 대항력(실제 거주와 주민등록)을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면

전세권설정등기와 마찬가지로 임차주택이 경매되더라도

경매대금에서 후 순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다.

이러한 우선 변제효력의 발생시점은 대항요건을 갖춘 날을 기준으로 한다.

즉 이사와 주민등록을 마친 후에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날로부터 우선 변제권을 갖고,

확정일자를 먼저 받아놓았다면 이사와 주민등록한 날의 다음날로부터 우선 변제효력이 발생된다.

◆ 소액임차인의 최우선 변제권

임대보증금이 소액임차인에 해당되는 경우에는 임차주택이 경매되더라도

그 환가대금의 1/2범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라

선순위 담보권자 보다도 우선하여 변제 받을 수 있다.

다만 이러한 최우선 변제권을 행사하기 위해서는

경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야만 한다.

확정일자 인을 받지 않아도 최우선 변제권을 행사할 수 있다.

<최우선변제를 받을 수 있는 조건과 금액>

최초저당권 설정일 소액임차인의 범위 지역별 최우선변제금액

1995년 10월 19일 -

2001년 9월 14일 - 특별시, 광역시 (군지역 제외) : 3000만원 이하

- 기타지역 : 2,000만원 이하  - 특별시, 광역시 : 1,200만원

- 기타지역 : 800만원  

2001년 9월 15일 -

현재 - 수도권 : 4000만원 이하

- 광역시 : 3,500만원 이하

- 기타지역 : 3,000만원 이하  - 수도권 : 1,600만원 이하

- 광역시 : 1,400만원 이하

- 기타지역 : 1,200만원 이하

◆임대차 계약기간

임대인은 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 임차인이 원하면 2년 동안 임대차계약의 유효함을 주장할 수 있다.

단 임대인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

이와 같이 주택임대차기간을 최소 2년간 보장해주고 있는 이유는

경제적 약자인 임차인을 보호하고 임차인의 주거안정을 보장해주기 위해서이다.

이 규정은 강행규정으로 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 지켜야 한다.

◆임차주택의 인도와 보증금반환

 주택의 임대차기간이 지났을지라도 임차인은 임대인에게 주택을 인도해야만 하는 것은 아니며

임차보증금을 반환받을 때까지 주택의 인도를 거절 할 수 있는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

계약서상의 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 반환받기 전에는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로

임대보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

◆임대차계약의 갱신

계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는

임대인의 경우 계약기간 만료일 6개월 ~ 1개월 전까지 임차인에게 통보해야 하고,

임차인은 계약기간 만료일 1개월 전까지 통보해야 한다.

임대인과 임차인이 위 기간동안 통지하지 않거나 새로운 약속 없이 전세기간을 넘겼을 경우

기간만 정하지 않고 종전 임대차 계약과 동일한 조건의 임대차계약을 한 것으로 간주하며,

이때 임차인은 항상 계약해지를 통지할 수 있고 임대인은 2년간 계약해지를 통보하지 못한다.

(다만 세입자가 계약해지를 요구할 경우 그 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 효력이 발생한다)

<계약갱신의 예외규정>

2회 이상의 차임액을 연체한 경우나 임차인이 임차주택을 훼손, 파괴하는 등

임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 임대인은 임대차기간 만료 1개월 전까지

임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않아도 계약기간이 만료됨으로써 계약이 종료된 것으로 본다.

◆임대료 인상 한도

* 전세금의 증액이나 감액은 계약기간 중이라도 집주인이 세입자에게 혹은 세입자가 집주인에게 요구할 수 있으나

증액시에는 계약 후 1년이 지나야 하고 증액의 범위도 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.

임대료의 인상은 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내는 다시 인상할 수 없다.

* 올해 6월부터는 월세이자율을 은행법에 의한 금융기관의 대출금리에 대통령령이 정하는 일정 비율을 곱한 범위를

초과하지 못하도록 주택임대차 보호법 개정안을 마련했다.

♧매매계약시 유의사항

  1.등기부등본 열람 및 확인서류 검토 계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고 근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

2.상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

3.건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

4.매도자 신원 확인

◆계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상 본인이 나온 경우---------> 신분증을 통해 본인임을 확인

소유주의 처가 나온 경우-----------> 주민등록등본(의료보험증) 및 주민등록증을 통해 부인임을 확인하고 남편과 통화할 것

     (본인의 인감도장을 가지고 나오면 더욱 좋음)

대리인이 나온 경우----------------> 부동산 매도용 위임장과 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 통해 적절한 대리인인지 확인

미성년자, 한정치산자의 경우-------> 법정대리인의 동의서 확인

5.매매계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

계약 내용에는 아래의 사항을 빠짐없이 확인하고 적는다.

등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시

매매금액과 대금의 지불시기 및 지급방법

매도인과 매수인 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처

부동산의 명도시기

소유권 이전등기의 시기

임차인 승계 여부, 매도인의 담보책임, 계약해지 조건 등

계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.  

3) 계약체결과 대금지급 계획수립

①계약을 체결하기 전 매도인과 매수인의 자금사정 등을 협의, 고려하여

대금 지급일정과 금액을 조정하게 되며 보통 계약에서 잔금까지 30-50일 정도로 예정하나

사정에 따라 협의, 조정한다.

구 분 비 율 (%) 비 고

계약금 10 이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 서로간의 합의에 의해 결정한다.  

중도금  40-50

잔금  나머지

②계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③계약금을 건네주면서 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.  

4)중도금의 지급

①중도금 지급시에도 등기부등본을 떼어 재확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

②중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금시 시간과 장소, 매도인이 준비할 서류 등을 체크한다.

③당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행(예 : 중도금의 지급, 매매주택을 비우는 일 등)에

착수할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다.

5)잔금처리

①마지막으로 한번 더 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후

추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등의 권리변동이 있는지 확인한다.

②저당권, 임차권, 전세권 등을 승계 시 매매 총대금에서 공제할 금액을 정확히 계산했는지 확인한다.

③하자가 없으면 매도인으로부터 등기이전에 필요한 서류가 빠짐없이 구비됐는지 확인하고

잔금을 지급함과 동시에 영수증과 함께 건네 받는다. < 매수인 잔금시 체크사항 >

서류확인 시 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항이 올바르게 적혀 있는지 확실히 대조해 본다.

가급적이면 법무사가 동참해 소유권 이전 등기를 확실히 할 수 있도록 조치하고 신속히 이전 등기를 한다.

융자금을 승계받는 경우 매도인이 잔금일까지 이자를 정산했는지 확인하고,

해당 구청에 전화를 걸어 해당 부동산에 대한 제세공과금이 완납됐는지 확인한다.

매도자가 부동산 양도신고 대상자일 경우에는 잔금일전까지 세무서에 양도신고를 하고

부동산양도신고확인서를 교부받아 매수인에게 주어야 한다.

이사 가고자 하는 매도인이나 세입자의 각종 세금 및 관리비, 공과금에 관한 영수증을 확인하고 받아둔다.

6)등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.

(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.

◆ 전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며

보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

4) 잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.

③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.

(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)

5) 등기부등본 열람 및 확인서류 검토

계약 전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받아 계약하고자 하는 부동산의 소유자를 확인하고

근저당, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 금액을 확인한다.

상가건물이나 다가구, 토지 등의 거래시는 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급받아

지번, 면적, 소유자 등을 확인하고 등본의 내용과 같은지 살펴본다.

건물을 짓기 위해 토지를 구입할 경우에는 특히 구청에서 토지이용계획확인원을 발급받아

계약하고자 하는 부동산의 매매나 이용시 제약을 받을 수 있는 요인이 있는지를 확인한다.

6) 전세보증금 회수 가능성 판단

가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 고려하여 나중에 보증금 회수(기간 만료 후)에 어려움이 없는 주택을 선택한다

근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과

선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이

세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 본다.(가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있다.)  

7) 임대인 신원 확인

계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다.

등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도

등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고

신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인한다.  

◆ 전세계약 체결

1) 계약내용 결정 및 계약서 기재사항

-목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

-대금의 액수와 지불시기 및 방법

-임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

-주택의 명도시기 및 임대차기간

-해약 조건 등의 특약사항

-계약 년 월 일

2) 계약서 작성 요령

① 매매대금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

② 애매한 문구는 삼가고 누구나 이해하고 알기 쉽게 작성한다.

③ 특약란에는 계약 후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시

이에 대한 처리방법과 해약조건, 위약금 등의 사항을 명확하고 분명하게 명시한다.

④ 계약서 내용 중 일부 문구를 정정하는 경우에는 두줄을 그어 말소하고

란 외에 정정의 기재를 하고 정정 날인을 해야 한다.

3) 계약체결과 잔금지급 계획수립

① 계약을 체결하기 전 잔금 지급일정과 이사일을 조정하게 되며

보통 전세는 계약에서 잔금까지 한달 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정한다.

② 계약조항이 다 기재되면 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되

계약서 각 장의 접속부분에 당사자(중개업자 포함)모두 간인을 찍는다.

③ 계약금을 건네주면서 영수증을 받고 임대인, 임차인, 중개업자(입회인)는 계약서를 각 1부씩 나누어 보관한다.

.잔금처리와 확정일자인

① 잔금을 지급하기 직전에 등기부등본을 확인하고, 집을 둘러본 후 하자가 있으면 잔금 지급을 거절하도록 한다.

② 하자가 없을 때는 잔금을 지급하는 동시에 임대인에게 영수증 및 필요한 서류(전세권 설정시)를 건네받는다.

③ 이사 가고자 하는 임대인이나 전세입자의 관리비, 전기, 상.하수도료 등의 정산을 확인하고 영수증을 받아둔다.

④ 잔금지급과 동시에 입주를 하고 동사무소에서 전입신고와 동시에 계약서에 확정일자를 받아 둔다.

(확정일자를 받은 계약서를 분실할 경우 확정일자의 효력이 상실하므로 잘 보관하도록 한다)

♧분양권 거래상식

분양권이란 아파트를 분양받은 권리로

일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다.

주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다.

말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서

안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고 있다.  

분양권전매란

법적 용어가 아니라 "입주자로 선정된 지위의 명의변경"

즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다.

분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로

선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다.  

분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가

2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다.

투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고

계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다.

다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는

분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는

최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다.

그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해

입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다.

2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도

투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고

300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다.    

 < 투기과열지구 지정현황 >

지역 지역분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한경과조치는?       

 이 경우 2가지의 경우로 구분된다.

종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면

종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다.

또 그동안 투기과열지구에서 제외돼 있다가 오는 7일 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는

계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다.

이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다.

특히 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다.  

 미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받나?  

아니다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐

업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다.  

 재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는?  

재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다.

조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다. 따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다.  

 분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는?  

역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다.

투기과열지구 지정 이후에 분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다.  

 투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제는?  

분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다.

우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선공급 된다.

또 청약통장 가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도

해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나

1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다.

또한 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는

오피스텔은 선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다.  

 지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은?  

2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나

300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로

아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다.

다만 법 시행일 이전에 사업승인을 받은 곳은 전매제한을 받지 않는다.

또한 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터

투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지된다.

다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해

사업승인 이후에 한 차례에 한해 전매할 수 있다. 명 지정일

서울 전지역 2002.09.06

경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구,

남양주 호평,평내, 와부읍

화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06

용인시 동백지구  2002.11.18

인천 삼산2지구 2002.09.06

송도신도시(제2공구)  2002.12.06

대전 노은2지구 2003.02.05

서누, 유성구 2003.04.29

충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29

 ♧청약통장/청약상식

주택을 분양받기 위해 청약통장 가입은 필수적인 사항!

이는 아파트 분양에 있어 청약통장 가입자에게 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어지기 때문이다.

물론 기존아파트나 미분양아파트를 구입하는 방법도 있지만 실수요자들에게는 그래도 청약통장을 사용하여

신규 분양아파트를 분양받는 것이 초기 자금부담을 최소한으로 하면서 원하는 아파트에 들어갈 수 있는 효과적인 방법이기 때문이다.  

※희망주택 결정 ⇒ 청약통장 가입 ⇒ 청약자격(순위)발생 ⇒ 청약통장 변경/활용

분양공고 확인 ⇒ 청약신청 ⇒ 당첨자 선정/확인 ⇒ 계약체결

◆희망주택 결정

수요자가 분양을 희망하는 아파트 유형을 결정하는 단계.

아파트의 경우 국민주택기금 지원 여부에 따라 국민주택과 민영주택, 중형국민주택 등으로 구분되며,

청약에 있어 해당 주택에 따라 활용되는 청약통장의 차이가 존재하기 때문에 우선적으로 희망주택의 유형을 결정해야 한다

<주택구분> 종류 내용 신청통장

국민주택 국민주택기금을 지원받아 건설되는 주택 또는 국가나 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관에서 건설하는

전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하의 주택. 청약저축

민간건설

중형국민주택 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나

개량되는 주택중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 이외의 사업주체가 건설하는 전용면적60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택

※ 청약예금 가입자는 전용면적 85㎡ 이하로 가입한 청약통장만 신청 가능함 청약예금

청약부금

민영주택 국민주택기금의 지원없이 민간 건설업체가 공급하는 주택으로 평형의 제한은 없다.

또한 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등 공공기관이 국민주택기금의 지원없이 공급하는

전용면적 85㎡(약 25.7평)를 초과하는 주택. 청약예금

청약부금

공공건설

임대주택 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택이다.

 ◆청약통장 가입

가입자의 형편에 적합한 관련 예금에 가입하도록 해야 한다.

청약통장은 크게 청약예금과 청약부금, 청약저축으로 나눠진다.

청약예금과 청약부금은 만 20세 이상이면 누구나 시중 일반은행에서 자유롭게 통장 개설이 가능하며

전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 개설하다.

반면 청약저축은 무주택 세대주만이 가입할 수 있는 청약통장으로

국민은행(향후 우리은행, 농협에서도 취급 예정임)에서만 취급한다는 차이가 있다.

 .청약부금

청약부금이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여

그 납입인정금액이 지역별 청약예금 이상이고 일정기간 경과되면

전용면적 85㎡(약25.7평)이하의 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약이 가능한 저축제도이다.

 .가입대상

 20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세   대주

 .가입자별 거주지 기준

 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지

◆ 청약예금

청약예금이란 일정금액의 목돈을 일시에 정기예금으로 예치하여 일정기간이 경과되면 민영주택

(85㎡ 이하 가입자는 민간건설 중형국민주택 포함)청약이 가능한 저축제도이다.

가입대상

20세 이상의 개인(재외동포 및 외국인 포함) 또는 20세 미만의 세대원이 있는 세대주

가입자별 거주지 기준

 - 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

 - 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

 - 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지 20세미만 단독세대주는 가입할 수 없으며,

전금융기관을 통해 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1인 1계좌만 가입이 가능합니다.

---- 지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 ---- (단위:만원)

구분 서울, 부산 기타광역시 기타 시 및 군

85㎡(25.7평)이하 300 250 200

102㎡(30.8평)이하 600 400 300

102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400

135㎡(40.8)초과 1,500 1,000 500

--- 지역별 청약가능 불입금액(85㎡이하 청약가능한 청약예금 예치금액) --- (단위:만원)

서울, 부산 기타광역시 특별시 및 광역시를 제외한 시, 군 구역

300 250 200

월납입금과 계약기간

 - 정액정립식: 최저 10만원이상 제한없음.(1만원)/2년제, 3년제(2종)

 - 자유정립식: 매월 5만원이상 50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입/2,3,4,5년 중 선택(4종)

청약저축

주택청약저축이란 적금형식으로 매월 일정금액 범위내에서 불입하여 일정기간이 경과하면

주민주택 및 민간건설 중형국민주택 청약권이 부여되는 저축제도이다.

가입대상

- 당해 주택건설지역에 거주자는 무주택세대주로서 1세대 1계좌에 한하여, 20세 미만인 단독

세대주는 가입 불가(가입시 무주택확약각서 작성)

 - 60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계예정자는 세대주가 아니더라도 세대구성원 전원이 무주택이면 가입 가능.

월납입금

- 매월 2만원이상 10만원까지 5천원 단위로 자유롭게 납입.

저축기간

- 국민주택의 입주자로 선정된 날까지.

가입자별 거주지 기준

- 국내거주 대한민국국민 : 주민등록증 또는 주민등록증.초본상의 주소지

- 재외동포 : 국내거소신고증에 기재된 거소지

- 외국인 거주자 : 외국인등록증상에 기재된 체류지

 ◆청약자격(순위)발생

분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다.

따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다.

다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다.

등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다.

즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는 1억이 된다는 것이다.

분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만

예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.  

분양권 양도시 세금

분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다.

양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다.

이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데,

이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에

진위여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게 된다.

양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면

매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다.

양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 함.   

청약통장에 가입했다고 해서 무조건 신규 아파트 청약자격이 생기는 것은 아니다.

이는 주택의 유형이나 청약통장의 종류, 예금 납입횟수 등에 따라 그 순위가 정해지기 때문에

가입자는 청약하려는 주택에 따른 청약순위별 요건을 반드시 파악해 놓고 있어야 한다.

또한 정부의 주택정책에 따라 청약제도에도 상당한 변화가 있는 만큼

이에 대한 내용파악도 청약통장 가입자가 반드시 고려해야 할 사항이다.

투기과열지구 아파트 청약시 (2002.9.4 청약제도 변경내용)

 청약예금 또는 청약부금에 가입한 1순위자로서 다음 조건 중 하나라도 해당하는 경우는 1순위

 청약이 불가(2순위 청약 가능)

    ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년간 전국에서 신규 아파트 당첨 사실이 있는 경우

(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함)   및 세대별 주민등록표상 세대원 전원의 당첨 사실 포함)

    ⇒ 최초 입주자모집공고일 현재 청약자가 1가구 2주택 이상 소유자인 경우

(청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및          

세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)

    ⇒ 2002년 9월 4일 이후 가입한 청약통장 가입자로 비세대주인 경우(2002년 9월 4일까지 가입한 청약자는

종전대로 가입 후 2년이 경과되면 1순위 청약가능)

  민영주택

민영주택이란 국미주택기금의 지원없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음)

또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택을 말한다.       

공급대상 : 최초 입주자 모집광고일 현재 20세 이상의 개인.   

 순위와 순위별 요건

1순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약

   예금 예치금액 이상인분.

청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약

예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로

전환한 분

2순위 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분

청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 분

청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약

예금 예치금액 이상인 분이 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로

전환한 분

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

.국민주택

국민주택이란 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사

또는 민간 사업자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다.

공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주

.순위와 순위별 요건

1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 분.

2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 분

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

중형국민주택

중형국민주택이란 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평)

초과 85㎡(약25.7평) 이하의 주택을 말한다.

공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주(배우자 또는 직계존,비속인 세대원이 있는 세대주는 20세미만이라도 청약가능)

.순위와 순위별 요건

1순위 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 분.

85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡이하

청약예금 예치금액 이상인 분.

2순위 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 분.

85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분.

청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡

이하 청약예금 예치금액 이상인 분.  

3순위 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

◆ 청약통장 변경/활용

 청약예금, 부금평형변경

 .평형변경 요건

청약예금 가입후 2년이 경과한 계좌

(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)  

청약부금 가입후 2년이 경과하고 납입 인정금액이 지역별 85㎡ 이하

청약예금 예치금액 이상 납입한 계좌

(변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 평형변경 가능)  

. 평형변경후 청약자격

큰 평형으로 변경시 작은 평형으로 변경시

변경후 해당 평형 1년간 청약제한

(단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능) 변경후 평형에 대하여 청약 제한기간 없음

(단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자

모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능)  

※ 청약예금 예치금액(평형) 변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며,

'89.3.28 이전 (예치 금액 인상전) 가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 한다

.명의변경

다음과 같은 사유 발생시 청약통장 가입자 명의변경 가능하다.

구분  청약예금 / 청약부금 청약저축

명의변경 사유 2003.03.27이후 가입 가입자가 사망한 경우 가입자가 사망한 경우

a. 가입자가 혼인한 경우

b. 가입자의 배우자 또는

세대원인 직계존/비속으로

세대주가 변경된 경우

2000.3.26이전 가입  가입자가 사망한 경우

a. 가입자가 혼인한 경우

b. 가입자의 배우자 또는

세대원인 직계존/비속으로

세대주가 변경된 경우

※ "가입자가 개명" 한 경우에도 청약통장 명의를 변경할 수 있다.

  촵구비서류

명의변경사유 구비사항

가입자 사망 재산 상속 - 상속예금 명의변경 및 귀속 동의서(주택은행 비치)

- 피상속인(예금주)의 호적등본 및 제적등본 (재적의 기재가 있는 경우에는 호적등본만 징구)

- 상속인 전원의 인감증명서(상속인 본인이 내행하는 경우 인감증명서 징구를 생략하고 실명확인증표 사본)  

유증 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 유언에 관한 증서(자필,공정,비밀,구수,녹음 중 1) 및 법원의 유언서 검인조서 등본(공정 증서, 구수증서 제외)  

가입자 혼인 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 신명의인의 주민등록등본(주민등록등본으로 결혼 사실이 확인되지 않을 경우 호적등본 추가)

가입자의 배우자 또는 세대원인 직계존·비속으로 세대주를 변경하는 경우 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 신명의인의 주민등록등본(필요시 신명의인 또는 구명의인 주민등록초본 추가)  

가입자 개명 - 명의변경신청서(주택은행 비치)

- 주민등록등본(개명사실이 개재된 경우) 또는 법원의 판결문  

.청약저축의 청약예금전환

전환 요건

불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서

불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능

전환 후 청약쟈격

불입금액(납입 인정금액 기준)이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 계좌로서

불입한금액범위내에서 희망하는 주택규모의 청약예금으로 전환가능

전환 후 민영주택 청약제한 기간은 없으나, 청약하고자 하는아파트의 최초 입주자 모집공고전일까지 전환하여야 청약가능.

지역별 청약예금 예치금액

청약가능면적(전용면적) 서울/부산 기타/광역시 특별시 및 광역시를

제외한 시/군

85㎡(약25.7평)이하 300 250 200

102㎡(약30.8평)이하 300 600 400

102㎡초과 135㎡이하 1,000 700 400

135㎡(약 40.8평)초과 1,500 1,000 500   

◆분양공고 확인

입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.

모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는

전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과

청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.

접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.

아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여

연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.

입주자 모집공고 보는 법

구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분

주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당을 의미한다.

예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평'이 아닌 '㎡'으로 표기 되므로

이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25평형

전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 사용되는 공간을 의미한다.

청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자격기준이 된다.

주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.

세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과

지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.  

대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로

향후 건물의 내용연수가 경과되고 재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하는 요인이 된다.

 공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.

재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우

조합원 물량을 제외한 물량이 일반분양되므로 해당 아파트의총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면  된다.            

층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.

 층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나

일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에따라 분양가격의 차이가 있다.           

 분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.

분양가격은 수요자가 해당 평형을 분양받는데 필요한 금액으로 취득세나 등록세 등

입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.

 계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금등으로 나누어

수납이 이루어지는데 계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며

아파트에 따라 계약금을 2회 로 나누어 받는 경우도 있다.

중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금 (20%선) 납부일까지 대개 4~6회에걸쳐 3

개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.

◆ 청약신청

해당 아파트의 입주자모집공고가 이루어지고 이에 따라 청약접수일이 지정되면

일정 자격요건을 갖춘 청약통장 가입자는 자신이 원하는 평형대에 대한 청약접수를 할 수 있다.

이때 청약신청은 해당 청약통장 가입은행을 직접 방문하거나 인터넷과 전화를 이용해서도 신청이 가능하다.

청약신청 후에는 이를 다시 정정하거나 취소할 수 없으며

이중청약의 경우 청약접수 자체를 무효로 하는 등의 엄한 조치가 따른다.  

  청약시 구비서류

   본인(배우자 포함) 신청시  

▶ 공통적으로 제출할 서류

   - 청약통장(청약예금, 청약부금, 청약저축가입자 중 제 1, 2순위자에 한함)

   - 예금인장(제1, 2순위자에 한함) 또는 본인·배우자 서명

   - 주민등록증·국내거소신고증·외국인등록증 중 1(청약자의 거주지 등 확인 가       능해야 함)

   - 주택공급신청서(민영, 국민, 중형국민주택 중 택 1, 접수은행 비치)

   - 청약신청금(3순위 신청자에 한함)

   - 주택소유현황서약서(접수은행 비치)

▶ 신청자격 확인서류(거주지, 세대주 또는 20세 이상 여부 등)

   - 주민등록등본 1통(필요시 주민등록초본 추가)

   - 호적등본 1통(만 60세 이상인 직계존속이나 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자

      에 한함)

   - 장애인 수첩사본 1통(장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자에 한함)

▶ 무주택 우선공급 대상자, 국민주택 청약자 추가 제출서류

   - 주민등록등본 1통(5년 이상 세대주기간 확인이 불가능한 경우

주민등록초본을 추가 제출해야 하며 배우자가 주민등록지를 달리하는 경우에는 배우자의 주민등록등본을추가 제출해야 함)

  - 주택소유현황 서약서(접수은행 비치)                  

  제3자 대리 신청시 추가 제출 서류 (본인 및 배우자 이외에 제3자로 간주)  

- 예금주의 인감증명서(용도 : 주택공급신청용), 단 외국인의 경우에는 본국 관서의 증명

(서명 인증서)이나 이에 관한 공정증서가 첨부된 위임장도 가능

- 예금주의 인감도장(외국인이 인증된 서명으로 공급신청 위임시는 제외)

- 청약자의 인감도장이 날인된 위임장 1통(접수은행 비치)

- 대리신청자의 주민등록증(또는 국내거소신고증, 외국인등록증) 단, 본인 및 배우자의 주민등록증은 제외  

  ※ 주민등록등·초본은 최초 입주자 모집공고일 현재 3개월 이내에 발급된 것에 한함  

   신청시 유의사항

청약신청 내용 취소 및 정정 금지  

주택공급 신청 후에는 어떠한 경우에도 취소나 정정이 불가능하다.

따라서 청약신청 전에 반드시 입주자 모집공고문을 통해

해당 아파트와 관련된 각종 내용을 살펴보고 신중히 결정을 내려야 한다.

특히 한번 당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 관계없이 재사용이 불가능하기 때문에 더욱 신중한 자세가 필요한 것이다.(

단, 분양전환되지 않는 임대주택에 당첨된 청약통장은 분양주택이나 분양전환되는 임대주택에 청약할 수 있다.)  

이중청약 금지  

동일한 아파트에 이중으로 청약을 신청하면 청약접수 자체가 무효처리된다.

이에 따라 서울지역 동시분양과 같이 동시 청약을 받은 아파트는 전체 아파트에 대해 1인 1건만 신청이 가능하며,

1인 2건 이상 신청하는 경우에는 청약 모두를 무효 처리한다.

국민주택의 경우 공급기준이 1가구 1주택이므로 당첨자 발표일이 동일한 아파트에 부부가 동시에 청약하거나

청약자 본인이 2건 이상 청약시 이중청약 처리한다.

또한 부부간 주민등록이 분리된 상태에도 각각 청약이 불가하다.  

투기과열지구 아파트 청약  

투기과열지구로 지정된 지역에서 신규로 공급되는 아파트를 청약하는 경우에는

과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상을 소유한 경우,

2002년 9월 5일 이후 청약예금 또는 청약부금 가입자 중 세대주가 아닌 경우는 1순위로 청약할 수 없다.

(당첨사실 및 주택소유여부는 청약자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 및 그 세대원 전원 포함) 및

세대별 주민등록표상 세대원 전원의 주택소유 사실 포함)

주택소유여부 판단기준

 본인(배우자 포함) 신청시  

1. 주택소유여부 기준일은 건물등기부등본상 등기접수일(미등기주택인 경우엔느 건축물대장등본

    상의 처리일)이다.

2. 주택은 우리나라 전지역에 소재하는 주택이 모두 해당되며, 주택의 공유지분 또는 주택의 용도

    가 있는 복합건물도 주택에 해당된다.

다만 다음 요건 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 않는 것으로 인정한다.

  1) 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어

사업주체로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우

  2) 도시계획구역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택 중

다음의 각 경우에 해당하는 주택을 소유한 자로서 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우

        ① 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

        ② 85㎡ 이하의 단독주택

        ③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에의해 이전 받은 단독주택

  3) 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양을 완료하였거나 사업주체로부터

     부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내 이를 처분한 경우

  4) 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여

주택을  건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로

사업계획 승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

  5) 20㎡ 이하의 주택(아파트 제외)을 소유하고 있는 경우  

  6) 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우

  7) 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 폐가 또는 주택이 멸실되었거나

주택이외의 다른용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터  3월 이내

이를 멸실 또는 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

  8) 무허가건물을 소유하고 있는 경우     

 ARS와 인터넷 신청방법

청약신청은 직접 청약통장 가입은행을 방문하지 않고도 전화 ARS 서비스나 인터넷 등을 통해서 간편하게 진행할 수가 있다.  

 이용대상 및 절차  

- 청약통장에 가입한 후 1, 2순위에 해당되는 경우에만 이용 가능.

- 주택청약 신청 이용시간은 은행의 영업시간과 동일하게 평일 09:30~16:30이며 공휴일(토요일

   포함)에는 이용이 불가하다.

- 인터넷이나 ARS 서비스를 이용하기 위해서는 먼저 각 은행의 영업점을 통해 청약자격 전산수록 및 전자금융 (

텔레뱅킹 및 인터넷뱅킹) 이용신청을 해야 한다.

- 인터넷 신청을 위해서는 해당 은행의 인터넷뱅킹 관련 사이트를 통해 공인인증서를 발급 받아야만 한다.

 ARS와 인터넷 이용  

- 전화를 이용한 청약신청의 경우 국민은행(1588-9999 서비스코드 704), 금융결제원(1369 서비스

   코드 5), 한국통신(060-700-1901) 등의 안내전화를 통해서 이용이 가능하다.

- 해당 청약통장을 가입한 은행마다 인터넷을 통한 청약신청이 가능한 사이트를 운영 중에 있는

   데 국민은행의 경우는 자체 홈페이지(www.kbstar.com)를 운영하고 있으며 금융결제원에서

   개설한 인터넷 청약사이트(www.apt2you.com)를 통해서도 청약신청이 가능하다.

 ◆당첨자 선정/확인

일정 기간 청약신청이 이루어지고 나면 전산추첨 등을 통해 청약순위에 따라 당첨자 선정이 이루어지게 된다.

그리고 당첨자가 선정되고 나면 해당 건설사의 견본주택 및 일간신문 등을 통해 당첨자에 대한 공고가 있게 된다.  

민영주택 및 민간건설 중형국민주택

1) 공통적으로 제출할 서류

투기과열지구에서 공급되는 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택이나

민간건설 중형국민주택에 대하여 일반공급대상 주택수의 50%를 입주자 모집공고일 현재 1순위자로서

만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주에게 우선공급하는 제도를 말한다.

무주택 우선공급의 경우 대상자에 대해 먼저 청약신청 및 이에 따른 추첨을 실시해서 당첨자를 확정하고

낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시하게 된다.

2) 일반공급

청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며,

선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.

수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.

3) 대규모 택지개발지구

택지개발촉진법에 의한 택지개발이 시행되는 지역으로서

면적이 66만㎡ 이상인 지역(이상 대규모 택지개발지구)에서 공급되는 주택물량에 대해서는

청약순위(1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하되

일반공급분의 30%를 최초입주자 모집공고일 현재

당해시장 또는 군수가 정하는 기간이상 당해 주택지역에 거주하고 있는 자에게 우선공급한다.

 국민주택

청약순위 (1, 2, 3순위)에 따라 추첨방식으로 입주자를 선정하며, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.

수도권지역 공급주택의 경우 동일순위 안에서는 당해지역 거주자를 우선하여 선정하게 된다.  

1) 전용면적 40㎡ 이하 주택

- 5년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자

- 3년 이상 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자

- 납입회수가 많은 자

- 부양가족이 많은 자

- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자

2) 전용면적 40㎡ 초과 주택

- 5년 이상 무주택세대주로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 자중 저축총액

   이 많은 자

- 3년 이상 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자

- 저축총액이 많은 자

- 납입회수가 많은 자

- 부양가족이 많은 자

- 당해 주택건설지역에 장기간 거주한 자

입주자 모집공고는 보통 아파트 청약일 1주일쯤 앞두고 신문 등을 통해 공고를 한다.

모집공고에는 아파트가 지어지는 현장위치와 공급 규모, 재개발이나 재건축인 경우에는

전체 공급가구수 중 일반 분양분, 청약 순위별 자격요건과

청약날짜, 평형별 공급가구수 및 중도금 횟수, 대금 납부방법 등이 상세히 나와있다.

접수장소 및 시간 , 당첨자 발표일과 아파트별 당첨자 명단이 게재될 신문이름 등이 게재되어 있다.

아파트별 입주예정일, 시공회사에 문제가 생길 경우에 대비하여

연대보증인 또는 보증회사가 어디인지도 반드시 확인하여야 합니다.

 입주자 모집공고 보는 법

구   분 - 국민주택과 민영주택의 구분

주택형 - 전용면적과 주거공용면적을 합한 주택의 공급면적으로 해당 아파트의 주택평형을 의미한다.

예) 85.032㎡ = 25.722평(주택 면적의 단위가 '평' 이 아닌 '㎡'으로 표기되므로

이를 '평'으로 환산하려면 3.3으로 나누면 된다) → 25 평형

 전용면적 - 등기부등본상에 등재되는 면적으로 현관, 욕실, 침실, 주방 등 세대별로 독립적으로 사용되는 공간을 의미한다.

청약통장 가입자의 아파트 평형 선택에 있어 자 격기준이 된다.                  

주거공용면적 - 계단, 승강기, 복도 등 2가구 이상 공동으로 사용하는 공간을 더한 면적을 말한다.                            

세대별 기타공용면적 - 관리실이나 경비실 등 아파트 건물 이외의 지상부분과

지하주차장등 법정지하층의 면적을 합한 값을 의미 한다.

대지지분 - 총 대지면적을 총 공급평형으로 나눈 각 세대별 지분으로 향후 건물의 내용연수가 경과되고

재건축이 추진되는 경우 아파트 가격을 좌우하 는 요인이 된다.                      

공급세대수 - 해당 평형별로 공급되는 세대수를 의미한다.

재건축, 재개발 등을 통해 공급되는 아파트의 경우 조합원 물량을 제외한 물량이 일반분 양되므로

해당 아파트의 총 세대수를 확인하려면 `공급규모 및 내역`을 확인하면된다.               

층수 - 해당 평형이 분포된 아파트의 층수를 의미한다.

  층별구분 - 분양가격을 구분하는 유형으로 아파트마다 약간의 차이는 있으나

일반적으로 기준층과 최상층, 1~2층 등으로 나누어 표기되면 층별 구분에 따라 분양가격의 차이가  있다.         

분양가격 - 대지비와 건축비를 합한 총분양금액을 의미한다.

분양가격은 수요자가 해당 평형 을 분양받는데 필요한 금액으로

취득세나 등록세 등 입주에 따른 각종 세금이나 비용을 포함하지 않는다.

계약금/중도금/잔금 - 아파트 분양에 따른 납부금의 경우 일반적으로 계약금과 중도금, 잔금 등으로 나누어 수납이 이루어지는데

계약금은 총 분양가의 20%선에서 책정되며 아파트에 따라 계약금을 2회로 나누어 받는 경우도 있다.

중도금은 계약금 납부 후 입주시 잔금   (20%선) 납부일까지 대개 4~6회 에 걸쳐 3개월 정도의 시차를 두며 수납이 이루어진다.

◆계약체결

무주택 우선공급 및 1순위 당첨자의 계약기간은 주택소유실태 전산검색 소요기간에 따라 변경될 수 있으며,

당첨자에 대한 주택소유실태 전산검색 결과 공급자격 또는 선정순위 등에 한하여 계약을 체결하고

부적격자는 부적격자가 아님을 증명할 수 있는 서류를 제출하여 저격자로 재확인한 후 계약을 체결하게 된다.

당첨된 청약통장은 계약체결 여부와 상관없이 재사용할 수 없다.                   

  계약시 구비조건

▶ 공통서류

- 주택공급신청 접수증 및 영수증(ARS, 인터넷 청약 신청자는 제출 생략)

- 계약자의 인감증명서 1통(용도:아파트 계약용)

- 주민등록등본 1통

- 주민등록증

- 인감도장

- 계약금

- 호적등본 1통(주택공급신청시 배우자 확인이 되지 않은 당첨자에 한함)

▶ 부적격 통보를 받은 자(무주택우선공급 및 1순위 당첨자 중 해당자)

- 부적격자로 통보받은 해당 주택에 대한 소명 서류

- 건물등기부등본 또는 건축물관리대장등본(가옥대장등본 포함)

- 무허가 건물확인서 또는 철거예정 증명서

- 기타 무주택자임을 증명하는 서류

▶ 제3자 대리계약시 추가사항

- 계약자의 인감증명서(용도:아파트 계약 위임용) 1통

- 대리인의 주민등록증 및 인장

- 계약자의 인감도장이 날인되어 있는 위임장(계약장소 비치)

※제증명서류는계약일기준3개월발행분

 ♧부동산 관련 세금

 상속세 및 증여세 | 보유시세금 | 양도소득세 | 취득세 및 등록세    

상속세란?

상속세는 상속이 개시된 사실에 대하여 상속재산의 가액을 과세대상으로 하여 상속인에게 과세하는 조세이다.

상속에 의한 취득사실에 대하여 과세하는 점에서 취득세의 성질이 있고,

상속재산의 소유사실에 대하여 과세하는 점에서는 재산세의 성질을 띠고 있다.

상속세 과세대상

상속개시일 현재 거주자가 사망하는 경우는 거주자의 모든 재산이 대상이 되며,

외국에 거주하는 자의 사망일 경우는 국내 소재의 재산만이 과세대상이 된다.

상속세 과세기준

상속을 개시하였을 경우에 즉 사망일, 실종선고일 또는

인정사망의 경우에는 호적부에 기재된 사망일에 피상속인이 국내에 주소를 두거나

또는 국내에 상속재산이 있을 때에는 상속세를 부과한다.

즉 상속을 개시하는 시점을 기준으로 과세한다.

상속세의 공제제도

(1) 기초공제

거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우에는 무조건 1회에 한하여 2억원을 공제한다.

상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

(2) 배우자 상속공제

배우자에 대해서는 실제 상속받은 금액기준으로 최고한도 30억원까지 공제해주고 있으나

배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제한다.

(3) 기타 인적공제

구 분 내 용 금 액

자녀공제 나이, 동거여부와 무관 1인당 3천만원

연로자공제 상속인 및 동거가족 중60세 이상인 자 1인당 3천만원

장애인공제 상속인 및 동거가족 중 장애자 공제액 500만원에 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액

미성년자공제 상속인 및 동거가족 중 미성년자 1인당 3천만원공제액 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액

미성년자 공제와 자녀공제는 중복적용이 가능 장애인 공제도

자녀공제, 미성년자 공제, 연로자 공제 및 배우자 공제와 중복적용이 가능하나 그 이외의 인적공제는 중복적용 불능.

(4) 일괄공제

공제제도를 잘 알지 못하는 일부 납세자의 납세편의를 제고하기 위해 다음과 같이 큰 금액으로 공제할 수 있다.

다만, 배우자가 단독으로 상속받는 경우에 일괄공제는 인정하지 않으며

상속세 과세표준신고가 없는 경우에는 일괄공제만 가능하다.

기초공제 + 추가공제 + 기타 인적공제한 금액과 일괄공제액(일반인의 경우 5억원)중 큰 금액을 공제할 수 있다.

(5) 금융재산 상속공제

금융기관이 취급하는 예금촵적금 및 주식 등의 유가증권, 금전신탁재산, 보험금 등이

금융재산 가액에 포함되어 있는 경우 2억원을 한도로 금융재산의 20%를 상속재산가액에서 공제하고,

그 금액이 2천만원 이하인 경우에는 전액 공제한다.

(6) 재해손실공제 상속세 과세표준 신고기한 이내에 재난으로 상속재산이 멸실.훼손되는 경우에 그 손실가액을 공제한다.

단 그 손실에 대해서 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사로 인해

당해 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 공제하지 않는다.

 .상속순위와 지분

우리 민법에 의하면 사망자(피상속인)의 배우자, 직계비속, 직계존속, 형제-자매,

4촌이내의 방계 혈족만이 상속인에 해당되며 그 이외의 자는 유산을 상속받을 수 없다.

여기에 해당하는 사람이 없는 경우에는 특별연고자인 사실혼의 배우자나 요양 간호자등의 재산 분여 청구에 의해

유산의 일부 또는 전부를 나누어주지 않는 한 유산의 전부는 국가에 귀속된다.

상속받을 수 있는 자격을 가진 자가 여러명인 경우 재산 상속에 따른 분쟁이나 공익목적을 위해서

법률상 규정대로 상속인의 순위를 정해 배분, 혹은 균등 배분하게 된다.

<민법상 상속순위>

상속순위 상속인

1순위 직계비속, 배우자

2순위 직계존속, 배우자

3순위 형제, 자매

4순위 4촌 이내의 방계혈족

최종순위 국가

(1) 배우자 상속

앞순위에 해당하는 사람이 있을 때에는 뒷순위에 해당되는 사람은 상속을 한푼도 받을 수 없지만 사

망자가 별도의 유언을 남긴 경우는 법정 상속인의 순위나 분배 비율에 상관없이 재산을 분배받게 된다.

사망자의 배우자(법률상의 배우자)는 사망자의 자녀가 있는 경우에는 자녀와 공동으로 상속인이 된다.

그러나 자녀가 없고 2순위인 사망자의 부모나 조부모가 있는 경우는 사망자의 부모나 조부모와 공동으로 상속인이 된다.

(2) 직계비속

1순위로 상속을 받을 수 있는 자는 사망자의 직계 비속인 자녀이다.

자녀가 여러명인 경우는 자녀 모두 공동 상속인이 되며 유복자도 상속인이 된다.

(3) 직계존속

사망자의 자녀가 없는 경우 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부모는 상속권이 상실되고

부모 모두 생존해 있을 때에는 두명 모두 공동 상속인이 된다.

(4) 형제, 자매

사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자가 없는 경우는

사망자의 형제.자매가 성별, 결혼의 유무, 자연혈족과 법적혈족, 동복과 이복의 구별없이 모두 공동상속인이 된다.

(5) 4촌 이내의 방계혈족

사망자의 자녀, 부모와 조부모, 배우자 그리고 형제자매가 없는 경우에는

3촌이 되는 방계혈족으로 백숙부, 고모, 외숙부, 이모, 조카 등과 종형제자매, 외종형제자매, 이종형제자매 등이 공동상속인이 됩니다.

물론 3촌의 방계혈족이 있으면 4촌에 우선하여 상속인이 된다.

(6) 국가

위와 같은 상속인이 모두 없을 경우 상속인의 부존재 상태가 생겨서 그 재산은 결국 국고에 귀속된다.

(7) 상속지분

상속지분은 원칙적을 같은 순위의 상속인에게 똑같이 배분된다.

다만 배우자에게는 다른 공동 상속인의 지분에 5할을 더해 주고 있다.

자녀가 공동 상속인이라면 성별, 결혼의 유무, 장남차남의 구별없이 똑같은 지분을 적용한다.

 상속세 신고와 납부

상속인 또는 수유자는 상속개시일(사망일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 경우는 9개월)이내에

상속세의 과세가액 및 과세표준과 상속세 과세가액계산에 필요한 상속재산의 종류·수량·가액 및

각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

증여세

증여세란?

증여가 있는 사실에 대하여 증여재산을 과세대상으로 하여 수증자(受贈者)에게 부과하는 조세이다.

즉 증여세란 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 그 증여받은 재산을 과세대상으로 하여 취득자에게 부과하는 조세이다.

증여세 과세대상

증여일 현재 증여받는 자가 거주자인 경우는 거주자가 증여받은 모든 재산이 대상이 되며,

증여받은 자가 외국에 거주하는 경우에는 그 자가 증여받은 국내 소재의 재산이 과세대상이 된다.

증여로 추정되는 경우

증여세는 증여받은 모든 증여재산가액을 그 대상으로 하지만 실제로 증여를 받지 않았을지라도

증여를 받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.

① 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도하는 경우

② 재산을 배우자나 친족 등 특수관계에 있는 자에게 양도한 후 3년내에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우

③ 특수관계에 있는 자끼리 시가의 70%이하나 130%이상의 가액으로 재산을 양도하는 경우

④ 세금을 내지 않을 목적을 갖고 실질적인 소유권이 없는 제3자 명의인에게 재산을 등기촵동록한 경우

⑤ 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아주어 경제적인 이익을 받은 경우

⑥ 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우

증여세 신고와 납부

증여세 신고의무는 증여세 납세의무자에게 있고 납세의무자는 증여를 받은 날로부터 3월 이내에

각종 공제 등의 입증서류를 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

상속세 및 증여세를 이 기간내에 신고하면 내야 할 세금의 10%를 공제받게 되나

신고를 하지 않거나 미달되게 신고하면 20%의 가산세를 더 내야 하고,

신고만 하고 납부를 하지 않으면 10%의 가산세를 더 내야 한다.

상속세 및 증여세 산출세액

상속세의 과세표준은 총상속재산에서 각종 공과금과 인적, 물적공제를 제외한 금액이다.

증여받은 재산은 증여 당시의 시가로 평가하여 계산하나 증여재산의 시가를 산정하기 어려울 때에는

토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액으로 계산한다.

과세표준 세 율

1억원 이하 과세표준 X 10%

1억원 초과 5억원 이하 1억원을 초과하는 금액의 20% + 1천만원

5억원 초과 10억원 이하 5억원을 초과하는 금액의 30% + 9천만원

10억원 초과 30억원 이하 10억원을 초과하는 금액의 40% + 2억4천만원만원

30억원 초과 30억원을 초과하는 금액의 50% + 10억 4천만원

부동산 매매업자의 세금

신규로 사업을 개시하는 사업자는 사업자등록을 하여야 하는 것이며, 부동산의 매매를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것입니다.

부동산매매업자의 경우 종합소득세율은 과세표준에 따라 누진세율(9% ~36%)을 적용하는 것이며, 소득금액 계산시 필요경비는 당해연도의 총수입금액에 대응되는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이 합계액으로 하는 것입니다.

부동산매매업의 업종코드는 아래와 같습니다.

0 703011(토지보유 5년미만) - 단순경비율; 80.9%, 기준경비율 :11.0%

0 703012(토지보유 5년이상) - 단순경비율:70.0%, 기준경비율: 23.2%

부부 공동소유 부동산임대소득의 부부합산과세

2002년도에 부부간 이자,배당 및 부동산임대소득에 대한 합산과세가 위헌으로 판결이 나와, 세법에서도 부부간 합산과세하지 않고 소유자별로 과세하는 개별과세를 적용시키고 있습니다.

만약, 부동산 임대업을 영위하고 있는 부부가 있다고 가정해 보면,

1. 동일한 상가건물을 부부공동의 명의로 사업자등록(공동사업)이 되어 있는 경우와,
2. 각각 별개의 건물을 부부가 하나씩 임대 사업으로 영위하는 경우가 있을 것입니다.

2.의 경우에는 자산소득에 대한 부부합산과세가 적용되지 않기 때문에 당연 각각 부동산 임대소득에 대한 세금을 납부하면 됩니다.

1.의 경우에는 동일한 건물에 공동사업자로 되어 있는데..이러한 경우에는 자산소득합산과세와는 별개로..공동사업의 합산과세규정이 적용되기 때문에 지분 또는 손익분배비율이 가장 큰 부부 중 1인의 소득에 합산되어 과세 됩니다.

부가가치세법상 부동산매매업의 정의 -->

부가가치세법상 다음 두가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며, 또한 재화를 공급하는 사업으로 봅니다.

① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양· 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나

② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31)중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우

이처럼 사업목적상 부동산을 매매하여야 하는 바, 수회에 걸쳐 부동산을 양도할 경우 사업목적의 존재 여부에 대한 사실 판단이 매우 어렵습니다.

부동산의 취득과 세금
헤럴드경제 2004년 03월 29일 (월) 18:52

집 사면 취득ㆍ등록ㆍ교육ㆍ농특세 내야
거래신고 지정지역선 15일이내 신고를

최근 주택거래신고제가 국무회의를 통과해 오는 30일부터 시행된다. 물론 모든 지역에서 시행되는 것은 아니고, 신고지역으로 지정된 후 당해 지역 내에서 주택 취득계약을 하면 15일 내에 관할구청에 거래 내용을 신고해야 한다. 미신고 시 과태료가 부과된다. 현재 지정된 곳은 아직 없지만 동 단위로 세분돼 지정될 것으로 보여 관심 있게 지켜볼 필요가 있다. 신고지역으로 지정돼도 기준일은 계약일이므로 지정일 전에 계약을 체결했다면 신고 대상에서 제외된다. 다만, 당해 계약서에 검인을 받았어야 한다.

실무적으로 계약서의 검인은 잔금 수수와 함께 이뤄지는 것이 보통이므로 계약 후 신고지역으로 지정된다고 하면 시행일 전에 공고가 될 것이기에 시행일 전에 계약서의 검인을 받아놓는 것이 취득ㆍ 등록세의 부담을 줄이는 방법이 될 것이다.

이처럼 신고지역으로 지정되면 주택 취득 시 부담하는 취득ㆍ등록세가 큰 폭으로 증가하게 된다. 실지거래가액 기준으로 부과되기 때문이다.

부동산의 취득 시 부담해야 하는 세금은 취득세 등록세 교육세 농특세 등이 있다. 여기서 취득이란, 매매 상속 증여 기부 건축 등 유ㆍ무상을 불문한 일체의 취득을 의미한다. 취득세는 취득일로부터 30일 내에 자진 신고 납부해야 하며, 세율은 취득가액의 2%다. 보통 법무사에게 등기 절차를 대행시키는 것이 일반적인데, 법무사가 납부서를 작성해 준다.

등록세는 취득 부동산의 이전 등기를 하기 전에 등록세를 납부해야 등기소에서 서류 접수를 한다. 세율은 취득 원인에 따라 다른데, 매매는 취득가액의 1.5%, 증여는 1.5%, 신축과 상속의 경우는 0.8% 등이다. 여기에 부가되는 것으로 교육세가 있는데, 등록세액의 20%가 부가된다. 결국 매매의 경우 등록세는 1.8%가 되는 것이다.

농어촌특별세는 취득세에 부과되는 세금으로, 취득세액의 10%다. 따라서, 취득세는 2.2%가 되는 것이다. 그런데 전용면적 25.7평 이하의 주택에 대해 농특세가 비과세됨을 알고 있어야 한다.

결국 매매를 원인으로 부동산을 취득하는 경우 부담하는 취득ㆍ등록세는 4%라고 생각하면 된다.

신고지역인가 아닌가에 따라 세금 부담에 차이가 있는 것은 과세 기준이 되는 과세표준의 차이에 있다. 취득ㆍ등록세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 때는 시가표준액으로 한다고 지방세법은 규정하고 있다. 그러므로 지금까지는 신고지역이 없었으므로 관행처럼 시가표준액에 의해 검인계약을 받아 취득ㆍ등록세를 납부해 왔다.

여기서 시가표준액이란, 토지와 건물을 따로 산정하는데, 토지의 경우는 개별공시지가이고, 건물은 지방자치단체장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 말한다. 아파트의 경우 양도소득세 부과기준이 되는 기준시가라는 것이 있는데, 이는 토지와 건물을 합해 하나로 보고 가액을 정하며, 지방세의 시가표준액보다는 상당히 높은 수준이다.

이처럼 현재까지는 검인계약서의 제도를 이용해 취득ㆍ등록세의 절세를 도모할 수 있었으나, 신고지역으로 지역으로 지정되면 이러한 행위가 원천적으로 금지되므로 부담이 늘어나게 될 것이다. 따라서, 주택 구입계획이 있다면 지정지역 여부 등을 잘 살펴서 계약 시기의 조절 등 계획을 잘 세워야 할 것이다.

부동산임대사업자의 세금계산서교부

일반과세자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 전세금 또는 임대보증금외에 그 대가(월세)를 매월 받기로 한 경우 당해 월세의 그 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것으로서 이 경우 그 대가를 받지 못한 경우에도 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며,

임대사업자가 임차인으로부터 월임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우로서 당해 연체된 임대료를 전세금 또는 임대보증금에서 차감하는 경우에도 부가가치세법시행령 제49조의 2 규정에 의한 간주임대료는 연체된 임대료를 차감하기 전의 전세금 또는 임대보증금으로 계산하는 것이 타당할 것입니다.

절세 상식 - 세금을 절약하는 방법

부동산을 보유할 때도 이런 세금을 내야 한다.


부동산을 취득할 때는 취득세와 등록세 등을 냈지만 부동산을 가지고 있는 동안에도 매년재산세와 종합토지세를 내야 한다.
보유에 대한 세금은 건물에 대한 것과 토지에 대한 것으로 나누어지는데, 건물에 대한 세금이 재산세이고 토지에 대한 세금이 종합토지세이다.

◈ 재산세
재산세는 매년 6월 1일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는
사람에게 부과하며, 세금은 건물소재지 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해
7월 16일부터 7월 31일 사이에 납부하면 된다.
주택에 대한 재산세는 지방세법상의 시가표준액에 대해 0.3%에서 7%까지 초과누진세
율로 과세하며, 상가건물에 대하여는 0.3%, 골프장이나 별장·고급오락장용 건물에
대하여는 5%의 세율로 과세하고 있다.
한편 종합토지세는 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지를 종합 합산하여
(일부 별도합산 또는 분리 과세하는 토지도 있음)이에다 초과누진세율을 적용하여
세액을 계산하지만, 재산세는 한 사람이 여러 채의 건물을 소유하고 있더라도 이를
합산하여 과세하지 않고 개별 건물별로 세액을 계산하는 점에서 차이가 있다.

◈ 종합토지세
종합토지세는 매년 6월 1일 현재 토지를 소유하고 있는 자에 대하여 부과하며,
세금은 토지 소재지를 관할하고 있는 시장·군수·구청장이 보내준 고지서에 의해
10월 16일부터 10월 31일 사이에 납부하면 된다.

종합토지세는 과세대상 토지를 종합합산 과세대상, 별도합산 과세대상, 분리과세대상으로 각각 세율을 달리 적용하고 있다.
종합합산 과세대상은 주택의 부속토지나 나대지 등 별도합산 과세대상 및 분리과세대상토지 이외의 모든 토지로서, 개인별로 가지고 있는 모든 토지를 합산하여 0.2%∼5%의세율을 적용하여 과세한다.
별도합산 과세대상은 영업용 건축물의 부속토지로서, 종합합산과세대상보다 조금 낮은0.3%∼2%의 세율을 적용하여 과세한다.
분리과세대상은 조세정책상 특별히 낮게 또는 높게 과세하기 위한 것으로서,논·밭 ㆍ
과수원·목장용지 및 임야에 대하여는 0.1%의 낮은 세율을 적용하고, 골프장·별장
및 고급오락장용 토지에 대하여는 5%의 높은 세율을 적용하고 있다.

재산세나 종합토지세의 경우는 특별한 절세대책이 있는 것은 아니다.

다만, 종합토지세의 경우는 개별공시지가로 토지가액을 평가하는데 개별공시지가를 결정하기 전에 주민들이 열람할 수 있는 기회를 주고 있다. 그러므로 개별공시지가가 부당하게높게 책정된 경우에는 이의를 제기할 수 있으며, 이의제기 결과 공시지가가 낮춰지면 세금을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다.

주택임대업자의 세무신고 -->

주택임대사업을 하는 경우 부동산임대소득에 대한 소득세 신고납부의무가 있습니다.
다만 일정요건을 충족하면 주택임대에 대한 소득세를 비과세하고 있습니다. 따라서
비과세되는 경우에는 소득세법상 부동산임대소득 납부를 목적으로 사업자등록을 할
필요는 없습니다.


1. 소유하는 주택이 3개 초과시에는 과세하며, 3개이하인 경우에는 비과세하는 것이나
다음의 경우에는 주택수에 관계없이 과세합니다.

① 고가주택의 임대소득
② 농어촌지역 외에 소재하는 주택으로 연면적이 116㎡(공동주택의 경우 85㎡)를 초과하는
주택을 2개 소유한 사람의 주택임대소득
③ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 ②에 해당하는 주택을 1개 소유하는 사람의 주택
임대소득
④ 농어촌지역외에 소재하는 주택을 3개 소유하는 사람의 주택임대소득
⑤ 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외에 소재하는 주택을 1개 소유하는
자의 주택임대소득
⑥ 농어촌지역에 고가주택 2개을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개
소유하는 자의 주택임대소득

2. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로
계산합니다.
고가주택은 과세기간종료일 현재 또는 당해 주택의 기준기가가 6억원을 초과하는 주택을
말합니다.

3. 주택 수의 계산방법입니다.

가. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로
계산합니다.
나. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인
이상인 경우에는 각각의 소유로 계산합니다.
다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들중 1인을 당해
주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다.
다. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은
주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산합니다.
라. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산합니다.

분양권의 양도시기 -->

분양받은 일반분양 계약자인 경우 취득일은 소득세법시행령 규정에 따르는 것으로 "잔금청산일"이 원칙이며, 잔금청산일이 불분명한 경우 "등기접수일"이 됩니다.

다만, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 "건물이 완성된 날"을 취득의 시기로 보는 것입니다.

이 경우 건물이 완성된 날이라 함은 당해 건물에 대한 "사용승인일"을 말합니다.
(사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)

부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라 함은 소득세법시행령에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 것을 말하는 것입니다.

주택매매업의 양도소득세 적용세율

2004년 1월 1일 이후부터는 부동산매매업중 주택매매업에 대하여는 1세대 3주택(이때, 주택의 범위는 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제1호의 주택을 제외)이상을 소유한 경우에는 종합소득세율에 의한 산출세액과 양도소득세 중과세율(60%)에 의한 산출세액 중 많은 것을 적용하는 것입니다.
2003년 양도한 부동산매매업소득에 대하여는 종합소득세율에 의하여 확정신고를 하는 것입니다.

다만, 2003년 12월 31일 현재 1세대 3주택이상인 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 취득하지 하지 않고 2004년 12월 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 신설된 소득세법 제64조 규정을 적용하지 아니하는 것입니다.

제64조【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다. (2003.12.30. 신설)

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액
가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2003.12.30. 신설)

재개발 사업이 완료되어 분양받은 아파트가 완공되었습니다. 곧 분양처분이 있을 것이라고 하는데 분양처분이 있으면 어떤 효과가 있습니까.

분양처분의 효과

① 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받은 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득한다. 이 경우에 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권·전세권·저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양 받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 봅니다.(법 제39조제1항)
② 분양처분으로 취득하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 환지로 보며, 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축시설은 토지구획정리사업법의 규정에 의한 보류지로 봅니다.(법 제39조제2항)
분양처분의 고시가 있는 날로부터 시행자는 분양처분의 내용에 따라 대지 및 건축시설에 관한 등기가 있을 때까지 다른 등기를 하지 못합니다.(법 제40조제3항).

1가구 1주택에 관한 문의

질문 : 1가구 2주택 설립요건에 대해 알고 싶습니다. 배경 : 어머니명의로 2년전 취득한 아파트가 1채(33평서울) 있고, 어머니와 별도의 세대를 구성하여 90년부터 서울에 주소를 두고 주택청약 예금에 가입하고 있었습니다. 금년 5월 제 주소를 수원으로 옮기면서 (직장 근무지 이동서울->기흥) 어머니 주소도 수원의 주소로 이전하여 세대를 합치게 되었습니다. 수원에 제 명의로 아파트를 분양(35평)받으려 하는데 1가구 2주택이 되는지요? 그렇다면 중과세를 피하기 위한 절차는 어떻개 됩니까?

- 소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택이란 ''거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
(거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는
거소를 일시퇴거한 자를 포함)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의
보유기한이 3년 이상인 것을 말한다.

''고 하고 있습니다.


- 따라서, 상담인이 아파트를 분양받게 되면 1세대 2주택에 해당한다고 할 것입니다.


- 다만, 소득세법 시행령 제155조에서는 1 주택을 소유하고 있던 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써
2주택을 소유하게 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는
이를 1세대 1주택으로 보고 있으므로, 상담인이 아파트를 취득한 후 1년 이내에 어머니 소유의 아파트를 양도하면 그 경우에는
양도소득세가 부과되지 않습니다.

관리처분계획

관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획입니다.

또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득·청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지을 수 있습니다.
또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지·위생의 향상·기타 주거조건을 개선토록 기여합니다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다.
법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다.(법 제34조제1항).

상가임대차계약이 올10월에 끝나는데요?

상가임대차의 경우 주택임대차 보호법과 같은 특별한 보호법의 적용
이 없기 때문에 일반민법의 임대차 규정을 따라야 합니다.


1) 세입자가 재계약을 원치 않을때 세입자가 건물주에게 언제 통보를 해야하는
지 알
고싶구요.
만약 집주인이 재계약을 원치 않을때도 세입자에게 언제통보를 해야
하는
지 알고 싶습니다.

-- 기간약정이 있을 경우 기간내에 하면 됩니다.

언제 해야
한다고 규정된 것은 없으니, 관례상 2-3개월전에 통보함으로서 상대방이 준비
할수 있
는 여건을 마련해 주는 것이 필요하겠습니다.


2) 만약 그 기간(건물을 비워주겠다는 의사표시를 할수있는 기간)내에 건물주
나 세
입자가 아무런 얘기가 없을 경우,아니면 건물주가 만기가 다되어도 건물을 비
워달라
고 하지 않았을 경우 자동 재계약이 되는건지 알고 싶습니다.


-- 주택임대차와는 달리 계약 만료일이 지났다고 바로 재계약이 되는 것은 아
니고, 만료일 이후 상당한기간동안 임대인의 이의가 없는 상태에서 임차인도
계속 해
당 임차물을 사용,수익 한다면 재계약이 된다고 봅니다.

상당한 기간이 조금 애
매하
긴 해도 법조문에 그렇게 되어 있으니 상황에 따라 적용하시면 됩니다.


3) 통상적으로 상가임대계약은 1년인가요? 저희는 장기계약을 맺고 싶은데
건물주가 1년씩 재계약하자고합니다.


-- 상가 임대차의 최 단기간 규정은 없습니다.

통상 1년정도 하고 재계약시
최 장기는 10년이고 그 이외에는 양 당사자의 합의 사항 입니다.


3) 재계약시 보통 상가임차료가 오르는데 그 상한선은 몇% 인가요? (저희는 보
증금
3000만원에 월300씩 임차료를 내고 있습니다)
-- 상한선에 대한 규정은 없습니다.

이 역시 합의 사항입니다.


4) 상가에 들어가기전 근저당이 되어있었고 상가에 들어간후 또 근저당이 설정
되었는
데 이경우 만약 경매가 들어 온다면 보증금을 보호 받을수 있는지요?
-- 상가의 경우 달리 보호받을수 있는 조치가 없습니다.

임차권등기를 하셔
서 임차권등기일을 기준으로 순위경쟁을 하는 방법이외에는 없고, 이전 근저당
에는
대항할수 없습니다.

상가건물임대차보호법의 적용대상은?

*상가건물의 임대차에 관하여 적용하되, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 규정된 바,
여기서 사업자등록의 대상이 되는 건물이란 특별한 요건이 있는 것이 아니고 사업을 하고자 하는 사람은 사업의 크기나 규모에 관계없이 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록을 발급 받아야 하는데(세금징수, 사업장파악자료) 실질적으로 사업장으로 제공되고 있으면 그 물건이 무허가/유허가 또는 자기건물/타인건물에 구애받지 않으며 사업을 개시한 날로부터 20일안에 관할 세무서민원실에 건축물대장 또는 등기부등본(자기건물), 임대차계약서(타인건물) 등을 구비하여 신청서를 작성, 제출하면 사업자등록신청이있게 됩니다.
또한 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함하며
영업용으로 사용하는 경우란 일정한 장소에 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 용도에 제공된 것을 말합니다.
따라서 주택임대차보호법이 공부상 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 적용대상으로 하듯이 사실상 사업장으로서 영리행위를 위한 장소로 제공되고 있으면 적용대상이 됩니다.
-다만, 지역별로 구분하여 규정된 보증금을 초과하는 임대차는 적용대상이 아니며 결국, 법 취지에 의하면 지역별로 일정금액 이하인 보증금으로 영업용에 제공되는 건물에 입점한 영세상인의 임대차에 대해서 적용되는 것입니다.
-법적용대상 임대료; 보증금+월차임(월차임을 연 12%(월1%)로 자본환원하여 보증금으로 환산) 서울시 2억4천만원, 수도권과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원 이하의 환산보증금에 해당하는
영세상인의 임대차.

임대사업자 등록 어느쪽이 유리합니까?

Q1.신축공사중인 아파트 인근 상가점포를 2곳을 분양 받은 직장인입니다. 월 임대료 수입을 각각 130만원,200만원 예상하고 있습니다. 은행융자 50%를 감안하면 실제 월 임대수입은 각각 70만원,110만원 정도될것 같습니다. 이런경우 임대사업등록을 본인명의로 하는것이 유리한가요? 아니면 부인 명의로 하는것이 유리한가요? (#참고사항: 본인-근로소득:4000만원, 의료보험비,국민연금,연말정산시 부양가족....제외,고려해서) Q2.6개월 1200만원 미만인 간이사업자는 부가가치세가 면세된다는 것과 임대사업자 등록을 하면 부가세 환급을 받는거와 같은 의미인가요? 제생각엔 임대사업자의 부가세 환급이란 매입세액에 대한 환급만을 의미하느것이 아닌지? 결론적으로 6개월 1200만원이상의 임대수입이 있는경우 부가세 면제는 안되지만 부가세 환급이 되는지 궁금합니다. Q3.임대수입금액이 실제 임대소득을 기준(은행융자금에 대한 이자 정산후 금액)으로 하는것인지 , 아니면 계약서상에 있는 월세금액으로 하는것인지 궁금합니다.

1. 상가분양을 본인의 명의로 하여 분양을 받은 후, 본인 명의가 아닌
부인의 명의로 사업자등록증을 신청하게 되면 실무상 세무공무원들이
사업자등록증을 발급해 주지 않고 있는 것이 통상적입니다.
사업자등록증 발급신청시, 사업장에 대한 임대차계약서나 분양계약서를
제출하여야 분양계약서상의 실질 소유주와 그 분양받은 상가를 임대하여
사업을 영위하는 사업자간의 명의가 상이하다는 것이 확인이 되기 때문입
니다.
부득이 부인명의로 사업자등록증을 발급받기 위해서는 건물명의를 부인
명의로 증여를 하여야 할 것으로 판단됩니다.

2. 상가 2곳을 부동산임대를 하시려면, 일단 2 곳을 별도로 사업자등록증을
발급받아야 합니다.
각 상가별로 임대료 수입을 기준으로 하여 간이과세자 또는 일반과세자의
결정이 있게 되고 또한 간이과세자의 경우라면 소액부징수(6개월의 임대료
수입이 1,200만원 미만인 경우 부가세를 징수하지 아니함)가 적용될 수 있
습니다.
최초 분양받을 때 부담했던 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 일반
과세자로 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다.
간이과세자의 경우에는 원칙적으로 부가가치세의 환급이 적용되지 아니하며
세금계산서의 발행교부 능력 역시 없기 때문입니다.

3. 부동산임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료의 합계액이 통상 수입금액이
되는 것이며, 종합소득세 신고시에는 일반 사업상 제경비 지출액(이자비용, 식
대 등)을 차감한 금액을 소득금액으로 합니다.

토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?

토지와 건물의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 빼주는 필요경비는 취득당시의 기준시가와 지방세법상의 시가표준액의 10%를 합한 금액이 되는 것입니다.
그러나, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어 이용편의를 위하여 건물을 헐고 토지만을 양도하였을 경우에는 헐린 구 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 헐린 집에서 남게되는 자재 등의 처분가격을 차감한 금액은 필요경비에 포함됩니다.

토지거래 허가 대상

기준면적 크게 줄여

이르면 8月 말부터 토지거래허가구역의 허가대상 기준 면적이 지금의 절반 또는 3분의 2수준으로 축소된다. 또 괸리지역 내에서 1만㎡ 미만의 기존 공장도 공장 터를 확장하면서 중ㆍ개축 규제를 완화하고 토지거래허가제를 강화하는 내용으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 입법예고했다.
토지거래허가구역 내에서 허가제외대상 면적은 도시직역의 경우 주거지역은 180㎡ 이하에서 120㎡이하로, 상업지역은 200㎡ 이하에서 130㎡ 이하로 각각 축소된다.

취득세(농어촌특별세 포함)와 등록세(지방교육세 포함)의 세율을 정리하면 다음과 같다.

원인	과세대상		취득세 (농어촌특별세 포함)	등록세 (지방교육세 포함)	세율의 합
매매(공매, 경매 포함)	농지(전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지)		2.2%	1.2%	3.4%
	주택	국민주택(전용면적 85㎡ 이하)	1%	1.2%	2.2%
		국민주택 규모 초과	1.3%	1.4%	2.7%
	부동산 (농지와 주택 제외)		2.2%	2.4%	4.6%
상속	농지(전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지)		2.2%	0.36%	2.56%
	주택	국민주택(전용면적 85㎡ 이하)	2%	0.96%	2.96%
		국민주택 규모 초과	2.2%	0.96%	3.16%
	부동산 (농지와 주택 제외)		2.2%	0.96%	3.16%
증여	농지(전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지)		2.2%	1.8%	4%
	주택	국민주택(전용면적 85㎡ 이하)	2%	1.8%	3.8%
		국민주택 규모 초과	2.2%	1.8%	4%
	부동산 (농지와 주택 제외)		2.2%	1.8%	4%
건축물의 신축ㆍ증축			2.2%	0.96%	3.16%
① 가등기, 지상권설정등기 ② 정당권설정등기, 경매신청, 가압류, 가처분 ③ 전세권, 임차권, 지역권설정등기			-	0.24%	0.24%
① 말소등기 ② 토지의 지목변경등기 ③ 건축물의 구조변경등기			토지의 지목변경의 경우 2.2%	3,600원	증가한 가액의 2.2% +3,600원

※ ① 매매(공매, 경매 포함)로 취득한 경우 취득세와 등록세는 실지거래가액에 각각의 세율을 곱한 금액을 그 세액으로 한다.

② 상속과 증여로 취득한 경우 취득세와 등록세는 공시가격(시가표준액)에 각각의 세율을 곱한 금액을 그 세액으로 한다.

③ 건축물을 신축 또는 증축한 경우 취득세와 등록세는 건설원가에 각각의 세율을 곱한 금액을 그 세액으로 한다.

④ 전세권 설정등기는 전세금액으로 임차권설정등기는 월임대차금액(차임)으로 지역권설정등기는 요역지가액으로 저당권설정등기는 채권금액 또는 채권최고금액으로 가등기와 지상권설정등기는 부동산 가액에 0.24%의 세율을 곱한 금액을 그 세액으로 한다.

⑤ 토지의 지목변경에 대한 취득세는 증가한 가액(변경 전의 개별공시지가와 변경 후의 개별공시지가의 차액 또는 소요비용)에 2.2%의 세율을 곱한 금액을 그 세액으로 하되, 등록세는 3,600원이다.

부동산 거래 신고제란?

앞으로는 투기지역 또는 과열지구내에서 집을 사기로 한 취득자는 매매계약을 맺은 즉시 주소지 시·군·구에 신고해야 과태료를 물지 않게 된다. 신고내용은 정부 전산망을 통해 국세청 및 등기소에 제공돼 실거래가로 세금을 부과하는 데 쓰인다.

지금은 집을 산 뒤 등기절차를 마치고 세법에 따라 등록·취득세를 내는 것으로 주택매매에 따른 법적 절차를 마무리해 왔다.

이러다 보니 중개업소가 개입된 이중계약서가 공공연히 작성돼 탈세에 활용되는 등 정확한 과세가 어려운 문제점이 발생했다.

앞으로는 각 지자체에서 거래가격과 인적사항 등의 신고내용을 검토한 뒤 취득·등록세 과세자료로 쓰고 관계기관에 양도소득세, 상속·증여세 과세자료로도 활용할 방침이다.

정부는 주택관련 법령 개정을 추진해 이를 반영하고 신고를 늦추거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료를 물리기로 했다.

김진표 부총리는 이와 관련, “신고제가 실시되면 투기지역 부동산 실거래의 과세 시점이 당초 예정됐던 내년 하반기에서 연내로 앞당겨지는 셈”이라고 말했다.

정부는 위헌시비를 피하기 위해 주택거래허가제 대신 이 ‘묘안’을 짜냈다고 밝혔으나 실제 도입되면 다른 방법으로 교묘히 법망을 피할 가능성도 배제할 수 없다.

투기혐의자에 대해서는 계좌추적도 허용키로 했다. 올 정기국회에서 소득세법 개정안에 금융실명거래법에 대한 특례규정을 신설해 금융자산을 일괄적으로 조회하는 수순을 밟기로 했다.

다주택 보유자에 대한 과세강화와 투기거래자 색출을 위해 각 가구별로 주택 보유현황을 담은 데이터베이스도 연내 구축된다.

재경부 정병태 국민생활국장은 “11월에 가격이 급등한 아파트의 기준시가를 재고시하는 등 가격 급등지역은 기준시가를 수시로 조정할 것”이라며 “국세청 조사인력이 투입돼 지난해 2월과 올 6월중 서울 강남 등 투기지역의 분양권전매자, 투기혐의자에 대한 세무조사에 들어가게 될 것”이라고 말했다.

조사 행위는 ▲자금주 모집후 아파트 매점·매석 ▲가족·친인척 명의를 이용한 아파트 분양권 매집 ▲분양권 전매 ▲금융기관의 탈법적인 부동산 취득자금 대출 행위 등이다.

그래도 집값이 잡히지 않으면 투기지역내에서 실거래가가 6억원이 넘는 고가주택에 대해서는 취득세와 등록세를 중과하는 방안도 검토된다. 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하고 있다. 고가주택의 초과 양도 차익을 양도세로 흡수하는 방안도 살피기로 했다. ‘시장동향을 본후’란 전제가 붙어 있어 실제 적용 여부는 불투명하다.

미등기양도

부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고
양도하는 경우를 미등기 양도라고 합니다.

세법상 이러한 부동산 미등기 양도에 대해서 다음과 같은 제재를 하고
있습니다.

1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다.
2. 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
3. 양도소득기본공제를 받지 못합니다.
4. 60%의 고세율을 적용받게 됩니다.

또한, 미등기 양도를 하는 경우 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터
10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있게 됩니다.

따라서, 위 기간 내에 등기에 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세
조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도사실이 밝혀지면 무거운 세금을 부담
하게 되므로 미등기 전매는 하지 않는 것이 바람직할 것으로 보입니다.

부동산용어 정의

아파트: 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양, 분양대금이 건축공정률 50%기준으로 2회이상 나누어 납부, 사후관리도 공동주택관리령 규정에 따라야 함-한마디로 분양보증으로 회사부도나도 불입원금 보장받을 수 있죠.

주상복합과 오피스텔의 공통점: 분양방식 대금납부가 시행자 재량, 분양보증 대상아님으로 부도나면 안정장치 없음.

주상복합과 아파트의 공통점: 주거용으로 분류되니 내부 욕조 설치가 가능하고 세입자가 임대차보호법에 의거 법의 보호를 받죠. 임대사업할 수 있고, 임대 사업자로 등록하면 세제감면해택도 있죠.

그러나 오피스텔은 주거겸용이니 욕조설치 할 수 없고, 확정일자 받아도 보증금 우선 변제가 안되고 여러채 사서 임대업해도 세제 감면 혜택이 거의 없죠. 그러니 투자목적 보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하죠

주거용요피스텔: 말그대로 주거를 목적으로 하는 경우라면 주택으로 간주될 수 있다는 것입니다. 국세청은 일단 주민등록상 전.출입이 되었거나 미성년 자녀와 함께 거주하거나 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역과 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등을 고려해서 주거용인지를 결정하게 될 것입니다. 주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는게 국세청의 기본 입장입니다. 다만, 최근에 분양된 주거용 오피스텔(일명 아파텔)은 주택으로 분류되겠지요. 따라서 이런 경우의 오피스텔은 주택으로 분류되고 1가구 2주택에 해당될 수 있으며 양도세 감면혜택이 없는 것으로 보아야 합니다.

다가구주택: 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지어진 주택을 말합니다. 단독주택으로 분류되니 구분소유나 분양 불가죠. 연면적은 660㎡이하 , 3층 이하 이어야 함(1층을 주차장으로 건축하면 4층까지) 2내지 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있습니다.

연립주택:주택건설촉진법에 의하면 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 공동주택

부동산 재테크

소위 부동산에서 얻을 수 있는 수익은 크게 두가지로 나뉩니다.
임대수익과 시세차익이죠.
임대수익은 안정적으로 매달 수익이 발생하지만 투자한 금액에 비해 발생되는 수익이 좀 적을 수도 있는 단점이 있습니다. 요즘 은행에 1억원을 저축했다면 이율이 높은 곳을 기준으로 해도 년 7%의 수익정도만을 기대할수 있으므로 많은 분들이 부동산 임대사업쪽으로 눈을 돌리고 있는 실정입니다.
만약 1억원의 주택이나 아파트를 소유하시고 월세를 놓으실 경우 은행이자가 한달에 40만원에 채 미치지 못한 반면 아파트 월세는 그 이상인 경우가 거의 대부분입니다.(지역에 따라 차이가 나겠지만.......)
또한 지난 몇년간의 아파트 매매가 상승률로 짐작해 보건데 아파트 임대사업을 몇년동안 하시다가 당해 아파트를 매매하신 경우 시세차익으로도 솔찮은 재미를 보실 수 있었습니다.

시세차익만을 생각하고 부동산 투자를 하시려 하신다면 경매, 재건축 아파트, 아파트 분양권등이 가장 대표적인 투자 수단이었습니다. 자금의 여유가 있으시다면 개발 예정부지 인근의 땅을 매입하셨다가 파는 것도 괜찮은 방법이겠습니다.
하지만 위에서 열거한 것들 중 경매의 경우는 현재 진행된 경매의 낙찰가가 너무 높게 형성됨으로써 오히려 손해를 보실 수도 있고 재건축아파트나 분양권 등은 투기과열지구 지정등으로 인해 시장상황이 많이 위축된 형편입니다.

질문자께서 부동산에 투자하고 싶으시다면 개인적으로는 임대수익과 시세차익등도 생각할수 있는 아파트 임대사업을 추천하고 싶군요
현재 거주하고 계시는 지역이 어딘지는 알 수 없지만 대단지 아파트의 소형평수는 중소도시의 경우 1억원정도면 매입이 가능합니다. 자금이 모자란다면 제 1 금융권의 부동산 담보대출을 이용하시는 것도 괜찮을 듯 합니다. 하지만 아파트를 선택하시기에 앞서 근처 상황등을 고려해서 역세권인지, 수요가 풍부한지등을 미리 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다.

프리미엄

주로 아파트나 빌라 등의 고급주택에 붙는 일종의 '웃돈'을 말합니다.

원래 분양가는 평당 1,000만원인데 그 물건의 수요가 늘어나 구매자가 많을 경우 분양가외에 일정액의 웃돈을 얹어주는 것을 '프리미엄'이라고 합니다.

이것이 부동산 투기의 주범이죠.

인기있는 아파트의 분양권을 받으면 보통 1,000만원~1,500만원의 프리미엄이 그 자리에서 붙는다는 설(?)도 있습니다.
강남의 경우에는 재건축대상 아파트에도 프리미엄이 높게 붙어있다는 뉴스도 있을 정도로 '프리미엄'은 부동산투자(혹은 투기)로 얻는 소득이라고도 할 수 있습니다.

나홀로 등기

나홀로 등기할 경우 필요한 절차는 등록세,취득세,수입인지,대법원 수입증지,채권구입액,검인계약서 검인방법 및 시가표준액 산출방법,검인방법등의 자료가 필요하며 인터넷상으로도 서비스를 실시하는곳도 증가하고 있습니다. 예를 들면 등기닷컴 사이트가 대표적이며 본인이 직접등기(이전 및 설정등기)할 경우 약80만원 이상 절약 될것으로 예상합니다.

그리고 다음은 부동산뱅크 (www.neonet.co.kr)사이트에 나와 있는 사례를 첨부하오니 참조하세요.

주공 임대아파트등기 이렇게했다!!

파주 금촌 주공임대아파트 임대기간 5년이끝나서 동생이 분양권사서 입주 하였고 등기는 제가직접하였는데 어려운건 없는데 힘든곳이 한군데 있어서 그과정을 지금부터 일기로 써서 알려드릴려고하니 도움이 되었으면합니다.

7월29일 등록세 취득세 고지서를 파주시청 세무과에서발부받았는데 고지서에 과세시가표준이 빠져있길래 다시계산해달라하여 받고 오후에 농협에다 납부했다.
8월26일 주택은행 금촌지점에 가서 국민주택기금1600만원 융자신청한게 있어서 자서하러 왔다고 하니까 담당자가 근저당설정비17만원을 입금해야 된다고하길래 근저당설정비 먼저받고 자서하는데가 어디있냐고하니까 담당자가 법무사직원과 통화하길래 바꿔달라고하여 설정비는나중에 낼테니 자서부터하겠다고하였다.

***7월29일날 취 등록세 내고서 8월26일날 은행에가서 자서했는데 그공백 이많이 생긴것은 주택공사에서 융자관계가 주택은행으로 넘어가지않았 기때문에 길어졌다***

8월28일 주택은행 금촌지점에가서 소유권이전 협조요청서를 해달라고 대부계 계장한테 말하니까 계장이 팀장한테가서 이야기했는데 팀장은 그런거 해준적이없다고 하면서 그런양식 있으면 가져와보라고 해서 예전에 우리 아파트 등기할려고 받아둔것 복사해놓은양식 갖다가 보여주니까 이건 담당자가임의로 해준거지 주택은행규정에는 못해주게 되어있다고 하면서 내부규정을 가져와서 보여주면서 안된다고 했다. 그래서 부동산을 취득해서 등기하는건 개인의권리인데 은행에서 개인의권리를 막아도되냐고하면서 지점장한테 직접만나서 이야기하겠다고 하고 지점장실로 들어갈려고 하니까 그분이 먼저 들어가서 한참있다가 나오더니 원래는 못해주게되었는데 해주겠다고 하면서 1600만원에대한 보증인2명 세우라고하였다 왜 보증인을 2명씩이나 세워야 되냐고하니까 IMF 이후로는 1명당1000만원 밖에 보증이안된다고 하고 보증인자격은 재산세내는 사람이나 직장인 이면 연봉1200만원이상 이면 해당된다고하였다.

8월30일 오후2시에 동생과 함께 주택은행(금촌)에가서 보증인양식 작성하고 왔다 ***대부분 보증서달라하면 꺼리는데 이보증은 빛보증이 아니고 은행앞으로 근저당설정이 등기부상에 기재될때까지만 보증서기 때문에 길어야 한달정도되고 크게문제될건 없다 ***

9월2일 주택은행 금촌지점에가서 융자금대환 확정명세서(전에는소유권이전 협조요청서 라고하였음)를받았음. 9월3일 대한주택공사 서울지사(강남구논현동)에가서 대환확정명세서 주고 연대보증서.각서쓰고 인감증명서1.재산세완납증명서1.제출하고 등기부등본은 없어서 금요일날 갖다 주기로함 (여기에 주는 서류는 연대보증인 것임) 0연대보증인자격은 재산세3만원이상내는사람이면 됨

9월9일 주택공사 서울지사에 가서 법인등기부초본.법인인감증명서.보존 등기 필증.위임장.받아왔음 다음에올때 아파트소유자 인감증명서.위임장. 인감도장.가져오라함. 9월9일 오후에 주택은행(금촌)에가서 위임장.근저당설정계약서.법인등기부 등본.법인인감증명.받아옴
9월9일 파주시청 세무과에서 근저당설정등기용 등록세 고지서받았음.

9월9일 파주등기소에 가서 국민주택채권계산해달라고 하고 근저당설정. 채권도 계산해달라 하였음. 9월11일 파주시청에가서 토지대장 개인지분 나온것으로 다시떼었고 부동산검인계 가서분양계약서에 검인해 달라고하니까 위임장받아오라고 함. 9월11일 주택은행가서 소유권이전등기 채권및 설정등기채권 사왔음. 9월11일 파주등기소에 가서 등기접수 서류검토해 달라고하니 계약서에 검인도장 다시받아오라하고 신청서는3부씩 해오라함.

9월12일 파주시청에 위임장갖고가서 분양계약서와분양권매매권리의무승계 계약서에검인도장받음 9월12일 금촌2동사무소에 소유자 주민등록초본1통 떼러감

9월13일 파주등기소에 소유권이전등기 서류와 근저당설정등기서류 접수함. 분양계약서3부. 위임장(주택공사에서받은것)3부.아파트분양권 매매계약서2부. 인감증명서1부.집합건물소유권보존등기신청서1부 소유권이전등기신청서3부.토지대장(대지권나온걸로)1부.개별공시
지가확인서1부.주민등록초본1부.법인등기부초본1부.법인인감증명 1부.건축물대장1부.등기권리자위임장(소유권이전용)1부.채권매입 필증.등록세.취득세영수증.
.

근저당설정등기신청서2부.근저당권설정계약서1부.은행법인등기부 등본1부.은행법인인감증명1부.위임장(주택은행에서받은것)2부. 등기권리자위임장(근저당설정용)1부.주민등록초본1.채권매입필증.

9월18일 등기권리증찾고 등기부등본떼어서 주택은행에갖다주었음************공정거래위원회 에서 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할것을 청구할수없도록 규정한것은 불공정약관 조항이라고 시정권고했습니다 ****************

****이렇게해서 법무사에서 계산한 차액을 비교하니 4800만원짜리
아파트 은행융자1600만원인데 21만원절약했슴다 분양가에 따라서 대출 설정금액에 따라서 더많은 비용절감 효과 있슴니다..****************

이속에 모든 과정과 절차가 들어 있으니 목적하신바대로 소기의 목적을 이루시기 바랍니다.

답변참고 >> 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 커뮤니티 사이트

아파트 분양시 필요서류

아파트 분양시 우선 자기가 청약 1순위 인지 아닌지를 확인해야 합니다.

가장 간단한 방법은 청약통장 가입은행에 가셔서 물어보면 가장 간단

합니다. 참고로 국민은행 부동산 싸이트에서 청약 1순위 요건을 참고하세

요. 그리고 해당순위가 되면 청약접수일에 청약통장과 도장, 주민등록증

가지고 청약접수 은행에 가셔서 청약하시면 됩니다. 그리고 청약한 아파트

가 당첨되면 추가서류(주민등록등본, 인감증명)를 준비하시면 되고요.

* 청약 1순위

-순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분

-청약부금에 가입하여 2년이 경과되고 매월 정해진 날에 저축한 납입인정
금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액 이상인 분

-청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역
별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자 모집공고일 전일까지
해당 청약예금으로 전환한 분

* 2순위
- 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분

- 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 정해진 날에저축한
납입인정 금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액
이상인 분

- 청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자모집공고일 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분

*3순위
- 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분

분양권을 매입하려고 하는데

어느 부동산가이드에서 분양권매입시 유의사항을 퍼왔습니다

1. 최소 5천만원 이상의 현금을 준비하고 있어야 한다
투기방지를 위해 수도권의 경우 아파트를 분양받은 후 2회이상 중도금을 낸 경우만 분양권을 팔 수 있기 때문에 여유있는 현금확보가 필요하다. (지방은 계약이후 언제든지 가능) 즉, 총 분양대금의 40 ~ 50%를 당장 동원할 수 있는 능력이 있어야 한다.

2. 입주가 6개월 정도 남은 아파트를 골라라
입주시기가 3∼4개월 앞으로 다가오면 가격이 가파르게 상승할 가능성이 크다. 입주시기가 1년이상 여유가 있으면 금융부담과 부도우려가 크다. IMF 특수상황으로 인하여 분양직후의 가격상승현상이 없어지면서 입주할 때까지 가격이 그대로 유지되어, 급매물이 쏟아지기 시작하는 입주 3개월전이 가장 바닥세이다.

3. 발전가능성이 있는 지역의 분양권을 골라라
서울2기 지하철 6,7,8호선이 개통되는 지역이나 향후 도로망이 개설되는 등 지역경제가 활성화할 지역의 분양권을 매입하는 것이 좋다. 수도권에서는 용인, 수지, 죽전, 구성, 김포, 사우, 장기, 중무, 고양, 탄현, 안양, 인덕원등을 눈여겨 보라.

4. 싼게 비지떡이다
매매가가 분양가보다 싸다고 좋은 것은 아니다. 지나치게 싼 분양권은 주변에 혐오시설이나 위험시설, 우범지역 등이 있어서 인기가 없기 때문은 아닌지 확인할 필요가 있다.


5. 인지도가 높은 아파트가 환금성이 높다
지명도 있는 업체는 부도염려가 적고 대단지일수록 생활편익시설을 고루 갖추고 있어 되팔 때 유리하다. 결국 재벌계 대기업의 브랜드 인지도가 높고 안전하다. 현대건설, 대우, 삼성물산, 동아건설, 대림산업, 현대산업개발, LG건설순으로 99년도 시공능력 평가를 받았음을 참조하자.

6. 단지규모가 500가구 이상은 되어야 한다.
단지규모가 작으면 관리비부담이 많고, 진입로가 좁으며 주차공간도 부족해 단지동합평가에서 낮게 평가된다. 또한 중산층이 선호하는 중대형 평형단지가 가격 상승 전망이 밝다.

다세대.다가구 차이점

구분	다세대주택(공동)	다가구주택(단독)	다중주택(단독)
법상정의	연면적 660㎡이하 4층이하 2세대 이상	연면적 660㎡이하, 4층이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는등 2가구이상이 독립된 생활을 할수 있도록 건축된 주택	학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할수있는 구조의 주택
구분기준	＊각세대가 하나의 건축물 안에서 각 독립된 주거생활 영위 ＊구분소유/분양가능	＊가구별로 별도의 방,부엌,화장실구비(출입구등 일부 공유가능)＊구분소유 및 분양 불가	＊각 주거구획별로 독립공간 확보하되 주거생활일부를 공동영위 ＊구분소유 및 분양 불가
규모	200평(660㎡)이하 4층이하	660㎡이하 3층 이하(1층은 주차장으로 건설시 4층이하)	330㎡(100평)이하 3층 이하
주거  구획당  면적	2-19세대 20㎡이상	2-19가구	20구획이하 12-33㎡이하
부대시설	＊세대별 방, 부엌, 화장실,현관 동시 확보 ＊세대별 전용상수도 설비,설치 ＊난방시설은 세대별로설치	＊가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비 ＊지하실 가구는 지상에 화장실 설치 유도 ＊난방시설은 가구별 설치	＊층별 남녀구분 화장실 설치 ＊공동샤워실 설치 ＊주거구획별 전용 상수도 설치 ＊개별취사, 난방의 경우 가스배출기 설치(연탄 사용시

참고 : 코리아 부동산

공동주택의 분양대상자

공동주택의 분양대상자는 각 시·도의 조례 및 시행규칙으로 정하고 있다. 아래의 내용은 서울시의 조례 및 시행규칙에서 정한 것으로, 대부분 이와 유사한 기준을 갖고 있어 인용합니다. 그러나 각목에서는 각 시·도(특히, 부산)에 따라 나름의 기준을 제시하고 있으므로, 필히 각 시·도의 조례를 살펴봐야 합니다.
( 공동주택의 분양대상자)
분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 아래의사항 중 한 가지 이상에 해당하는 자이어야 합니다.
① 분양신청자가 소유하고 있는 종전가액 중 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(지분대지가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자.
이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국·공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함합니다.
② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(앞의 사항 중 하단에서 규정한 국·공유지 면적을 포함한다) 중 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지 면적이 90㎡ 이상인 자.
다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20㎡ 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 공사완료공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 합니다.
이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제 3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 합니다.
※ 앞에서 언급한 세대원이라 함은 세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함 합니다.
종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자.
다만, 그 주택이 다음에 해당하는 경우에는 공동주택의 분양대상자가 될 수 없습니다.
ⅰ) 하나의 대지(지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지)범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 주택재개발구역 및 그 면적을 최초로 결정고시한 날)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우
ⅱ) 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우
ⅲ) 신발생무허가 건축물의 경우
④ 다음 중 하나 이상에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 봅니다.
수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우
하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우
수인의 명의로 등재된 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우
앞의 4.-③의 각 사항에 의하여 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 앞의 ①, ②,③ 중 하나인 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우
⑤ 앞의 내용중 중 취득의 범위는 공동주택(그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부 취득된 소유권을 규모나 유형의 변동 없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 합니다.

토지소유와 건물소유가 다른 경우에 대한 문의

저는 의정부 가능동에 사는 사람입니다. 저희 동네는 현재 이수건설에서 아파트를 신축하려고 합니다. 그러나 이것은 재개발이 아니라 이수건설에서 토지 소유주에게 토지를 매입해 하는 것으로 의정부시의 승인을 받은 상태입니다. 문제는 이곳이 토지 소유주와 건물 소유주가 다르다는 것입니다. 의정부시의 애기로는 재개발이 아니기때문에 조합원들의 동의 없이도 땅 소유에 의해 아파트 건축이 가능하다고 합니다. 저희집은 건물에 대한 등기만 가지고 있는 상태입니다. 이수건설에서는 토지소유에 명의이전이 끝난 상태로 이번달까지 집을 내줄것을 요구하고 있습니다. 만약 우리가 이번달까지 집을 나가지 않으면 땅구입시 사용했던 은행 돈에 대한 이자를 낼 것을 요구한다고 등기를 보내왔습니다. 한달에 1000만원 정도의 이자를 물어야 한다는 것입니다. 그리고 건물 등기에 상관없이 무조건 저희와 비슷한 주택을 1500만원을 주고 나가라고 하고 있습니다. 참고로 이곳은 박정희 대통령 시절 수재민을 위해 육영수 여사와 미군이 지어준 집입니다. 그렇다면 건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지, 건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지, 제가 할 수 있는 법적 대응은 전형 없는지 알고 싶습니다. 1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다. 건설회사의 횡포에 대응한 만한 방법은 없는지도 알고 싶습니다.
한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다.

지상권이 설정되어 있는것으로 보아야 할 것같은데요.
지상권은 견고한 건축물인경우 최단기간이 30년 입니다. 물론 지상권이 설정되어 있지 않을 경우에도 매수청구권은 있습니다.

건물의 등기를 할 경우 토기소유주의 동의가 있어야 하는데 등기가 되어 있다면 동의는 필한것으로 보아야 할것이라고 생각이 됩니다.

부동산매매시 새 소유자는 전소유자의 의무와 관리를 포괄 승계하므로 전 소유자가 한 동의는 새 소유주도 동의 한것으로 보아야 합니다.

재개발인 경우 조합원의 동의는 필요 요건입니다. 그러나 분양아파트 인경우는 필요 요건은 않입니다.
관활 관청에서 건축허가를 받았다고 해서 건축을 마음대로 건축하라고 하는 것은 아니고 단지 적법한 허가 신청을 허가하여 준것 뿐입니다.
관활 관청에서 허가를 이유로 건물을 인수를 할수는 없고요 서로 상의가 되지 않을 경우 법원으로 부터 판결을 받어야 할것입니다.

건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지,

-법적 효력은 있습니다. 다만 법적으로 상대가 나오면 법원에 가서 별론을 하면서 법적 대응을 하는 것이 좋을듯 합니다.

건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지

-아니고요 이자는 법원에서 폐소 판결이 있지전에는 납부할 의무는 없습니다.

1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다.

-매수청구를 하면서 금액으로만 할수 있는 것이 아니므로 이주비명목으로 무이자 융자와 분양권을 달라고 하여도 될것 같은데요

한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다.

-비슷한 상항이란 똑같다고 볼수는 없을 것입니다.비슷한 점도 있고 다른점도 있을 것입데 이경우는 제 생각입니다만 승소할 확률이 더 많을것 같네요.

판결도 같은 안건을 가지고 서로 반대의 판례가 있을수 있고 학설도 다수설과 소수설도 있을수 있으니 상대의 협박에 신경쓰지 말고 시간을 가지고 여러 가지를 알아보셨으면 합니다.

다음내용은 last49er 님이 비슷한 질문에 답한 경우인데 ( last49er 님 허락없이 무단복제하여 죄송합니다)

새로운 지주는 지금 현 건축주의 동의없이 임의로 자신의 토지위의 기존의 건축주를 변경할 수 없습니다. 즉 땅주인 마음데로 나가라 할 수 없다는 것입니다.

요지는 이렇습니다.
토지주와 건축주가 동일인이 아닌경우 건축을 할때는 건축주는 토지주에게 토지를 이용할 수있게끔 "대지사용승락" 이라는 것을 받습니다. 통상 대지사용승락서에 인감도장을 날인하고 인감증명을 첨부하여 관할관청에 제출을 합니다. 이경우 토지주는 대지사용승락하는 기간을 명시하고 별도 언급이 없는 경우 영구로 봅니다. 그렇기 때문에 지주가 부동산 매매들 통해 등기이전이 된다하여도 이 대지승락에 관한 내용은 다음지주에게 알려져야 합니다. 그리고 새로운 지주는 기존의 건축주에게 이러한 사항을 알리고 토지를 구입하여야합니다. 만약 새로운 토지주가 아무런 언지없이 나가라 한다면 기존의 건축주는 건축물에 대한 권리를 주장하시면 됩니다. 토지는 토지주의 것이고 건물은 건축주의 것이기 때문입니다. 각자 주인이 다른 부동산이라는 뜻입니다.

단....만약 건축물의 건축주가 이전의 토지주로 되어있고 이 토지주가 건축물까지 팔아버렸다면 문제는 다릅니다. 확인하시고 대처하시기 바랍니다.


물권편 지상권

제279조 (지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기
위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.


제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그
기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.(강행규정)
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는
때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.


제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아
니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의
건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.


제282조 (지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속
기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다.


제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물
이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항
의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.


제284조 (갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신
한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의
기간을 정할 수 있다.


제285조 (수거의무, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이
나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
②전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청
구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.


제286조 (지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로
인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.


제287조 (지상권소멸청구권) 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권
설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.


제288조 (지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그
토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한
후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.


제289조 (강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리
한 것은 그 효력이 없다.


제289조의2 (구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작
물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를
위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그
권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수
있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는
아니된다.
[본조신설 84·4·10]


제290조 (준용규정) ①제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는
지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
②제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여
이를 준용한다. [신설 84·4·10]

종합토지세와 면허세를 왜내야하나요?

종합토지세가 붙는 곳은 여러곳입니다.

그런데 님은 땅도 없는데 낸다고 하였으니, 토지쪽은 아닌것 같습니다.

질문자님의 주거가 자가인가요? 전세나 월세인가요?

아파트, 빌라, 연립등등 어느것이든지 자기 소유의 자가주택이라면은

각각에 배당된 일정한 토지가 있습니다.

예를 들자면은 20평형의 빌라에 사는데 자기소유의 빌라일경우 대개 6평에서 8평 정도

사이의 토지가 자기소유입니다.

그래서 이 토지에 대한 종합토지세가 나오게 됩니다.

법정지상권은

1)건물에 전세권을 설정하였다가 토지만 매매 증여 상속등으로 토지의 소유자와 건물의 소유자가 달졌을때 전세권자는 토지에 대해 지상권이 성립하며(민법 305조)

2)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한경우에는 토지소유자는 건물의 소유자에 대하여 지상권을 설정 한 것으로 본다(민법 366조).

이렇게 두가지경우에서만 성립하는 것이 법정지상권이므로,단순히 다른사람의 땅에 집을 짓고 사는 것은 임대차입니다.죄송한 말이지만 법정지상권이 맞는지 다시 한번 확인해 보시기 바라며.

지상권의 존속기간은 견고한 건물인경우 30년이 최단기간이며,이 기간내에서는 건물을 신축하거나 개조도 가능하고,증여 매매 상속도 가능 합니다.

참고로 지상권은 지상권설정계약을 하고 등기 하므로서 성립하지만,법정지상권은 법률의 규정에 의해 성립하므로 등기를 하지 않아도 성립합니다.

경매와 지상권과의 관계

지금 건물은 경매상태에 있고, 건물이 경매에 들어간 이후 건물주가 토지를 저당잡혀있습니다. 만약 제가 이건물을 낙찰받아 소유하게 되었는데, 건물주가 토지를 매도 하거나, 아니면 토지도 경매에 들어가 다른사람으로 명의가 변경되었을때, 이 건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다. 즉, 토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할 수 있는가 하는 것입니다. 상세한 답변 부탁드립니다.

네..토지 소유주와 건물 소유주가 다른경우 이군요..

1번째..우리나라는 등기 권리가 양분되어 있어 각각의 부동산을

..별개로 취급합니다..

2번째..위의 경우 다소법적용의 차이는 이겠지만 질문 내용으로보아

..지상권 성립요건인듯합니다..

3번째..지상권의 기간은 각객체마다의 차이는 있겠지만 님의경우

..30년으로 보아야 할것 같습니다..

4번째..건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다

..건물소유권은 변동이 없습니다만 남의 토지위에 건물이므로

..지료을 내어야만 합니다..

5번째..토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할

..수 있는가 하는 것입니까???..아뇨 그럴수는 없습니다..

6번째..결국은 님은 건물을 남의 토지위에 가지고있기때문에 약30년간

..용익을 할수 있는 권리을 갖고 반대로 토지사용료을 양자 합의하여

..지급 하여야 하며.합의가 안될때는 법원의 조정에 의한금액을

..지불 하여야만 합니다..지료을 2년이상 납부하지 않을시 님의 권리는

..사라지게 되는것임을 꼭 알아야 합니다..

제공 : 예스이사공사 http://www.yes2404.com

점유권.유치권.용익물권

먼저 점유권이란 점유하는 사실자체만을 가지고 권리자로 인정해 주자는 뜻을 내포하고 있는데 이것은 등기가 필요없는 사실상태만을 말하는 것이고 토지의 소유자가 임차인에게 토지를 임대하여 주었을 경우 임대인(주인)은 간접점유자, 임차인은 직접점유자로 점유권을 행사할 수 있으며 제3자가 당해 토지에 위법행위를 하였을 경우나 할 경우, 방해제거청구권과 반환청구권 또는 방해예방청구권을 행사할 수 있는 것입니다.

유치권은 타인의 물건을 유치할 수 있는 권리로써 점유를 수반하는 것입니다.
예컨대 갑이 을에게 시계의 수리를 부탁하였고 을은 수리를 다 마쳤으나 갑의 수리비대금 채무불이행이 발생할 경우 을은 시계라는 물건에 유치권을 행사하여 대금채권을 회수할 때까지 점유를 할 수 있는 것입니다.
당연히 점유가 수반되는 권리이므로 등기가 필요치 않습니다.

지역권, 지상권, 전세권은 용익물권으로써 민법 물권법에 규정하고 있습니다.
용익물권이란 타인의 부동산을 사용수익할 수 있는 권리인데 제3자에게 대항하기 위해서는 등기를 하여야 합니다.
우리 민법은 부동산의 경우 공시의원칙 즉 등기를 하여야 대항력이 발생한다고 규정하지만 동산물권의 경우에는 점유라는 사실만으로 공시가 되므로 따로 등기할 필요가 없는 것이죠. 공시의 원칙과 함께 공신의 원칙은 부동산에서는 인정되지 않으며 부동산과는 달리 동산의 경우에는 선의취득이 인정이 되므로 점유만으로 공신의 원칙. 즉 진정한 권리자로 추정하는 것입니다.

특수지역권에는 용수지역권, 토지통행지역권이 있습니다. 대표적인 것들입니다.
지역권은 토지와 토지간의 이용을 위해 즉 수익을 받는 토지를 요역지라고 하고 수익을 주는 토지를 승역지라고 합니다.
요역지 소유자가 승역지(타인의 토지)를 이용할 경우 지역권을설정하고 그 취지를 등기하여야 대항력이 생기는데 승역지등기부에 지역권설정의 뜻과 요역지를 표시하므로하여 대항력을 갖춥니다.
이와는 달리 용수지역권과 토지통행지역권등은 상린관계라는 관습상에서 유래된 것으로써 상린관계의 취지상 등기하지 않아도 당사자간의 지료지급이 가능하므로 따로 등기가 필요없으며 생활에 필수적인 통행과 물의 사용을 규율하는 것이기 때문이기도 합니다.

독일민법과는 달리 우리민법은 인역권 즉 토지소유자와 다른 토지소유자간의 이익을 위한 토지간의 지역권(이를 인역권이라함)은 인정하지 않고 있습니다.
예를들어 토사를 췌취하기 위하여 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 있으나 도자기공이 도자기를 제조하기 위해 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 없으며 이러한 경우 인역권으로 취급이 되어 법적성질이 부정되는 것입니다.

지역권의 등기에 관해서

1. 지역권은 승역지의 소유자가 등기의무자가 되고 요역지의 소유자가 등기권리자가되어 공동으로 신청한다. 지역권설정등기는 승역지를 관할 등기소에 신청하여야 하며,요역지의 표시는 소재,지번만을 기재한다.
2. 요역지의 지역권 등기
승역지와 요역지가 동일한 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기용지에 지역권설정등기를 한 등기관은 직권으로 요역지의 등기용지중 해당구 사항란(을구)에 지역권의 목적인 취지,승역지의 표시,지역권설정의 목적,범위를 직권으로 기재하여야 한다.(법제138조1항)
승역지와 요역지가 서로 다른 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기관은 지체없이 요역지 등기소에 승역지,요역지,지역권설정의 목적과 범위,신청서접수 년월일을 통지해야 하며, 이 통지를 받은 요역지등기소는 지체없이 요역지의 등기용지 중 해당구 사항란(을구)에 통지받은 사항을 기재하여야 한다.(법제138조2항.3항)

위와 같이 규정되어 있으므로 승역지를 관할 하는 등기소에만 신청해도 등기관이 요역지등기소에도 통지하여 기재하므로 권리변동이 있을 때 어느쪽의 등기부등본을 보더라도 지역권의 존재를 알 수 있습니다.



경매를 하는데 선순위권자

우선 가등기담보법을 살펴보면.
第13條 (優先辨濟請求權) 擔保假登記가 經了된 不動産에 대하여 競賣등이 開始된 경우에 擔保假登記權利者는 다른 債權者보다 自己債權의 優先辨濟를 받을 權利가 있다. 이 경우 그 順位에 관하여는 그 擔保假登記權利를 抵當權으로 보고, 그 擔保假登記가 經了된 때에 그 抵當權의 設定登記가 행하여진 것으로 본다.

가등기담보법을 보면(우리나라에서 가등기는 거의 담보가등기입니다) 경매나 청산절차와 관련해서는 이를 하나의 저당권으로 의제하여 처리하고 있습니다.

민사집행법을 보면.
제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다

지상권

얼마전에 지상권만 가진 노후 폐농가를 구입했습니다.
같은 동네에 사시는분께 산것이라 별생각없이 사기로 했고, 등기도 마쳤습니다.

이후 식당을 해볼까하여 2,000여만원을 들여서 개축을 하였는데, 급히 돈이 필요하게 되어 되팔려고 하다 이것 저것 알아보게 되었습니다.

지난 수년동안 폐가이던 그집의 지상권자가 한번 바뀌었었고, 땅주인도 몇년전에 경매로 경락받은것으로 되어있더라구요, 그전 지상권자도 땅주인이 누구인지도 모를뿐아니라, 지료를 한푼도 낸적이 없었구, 만난적도 없다고 하더라구요,

사정이 이렇다보니 이집을 사려는 사람은 간혹 있는데, 막상 내용을 듣고 나면 망설이다 말고....땅주인을 만나서 땅까지 같이 사게 해달라고 하기도 하고....

토지주인이 타지에 있지만 토지대장에 주소가 있어 찾아가 만나보려다가도, 혹시 땅주인이 터무니없는 땅매도 가격을 부른다던지, 지상권건물의 통보없는 개축을 트집잡아 지상권말소소송을 하지 않을까 두려워 어찌하지 못하고 있습니다. 물론 말소소송이 쉽지는 않겠지만 서로 골치아픈 일이라서....

또 한가지 걱정스런것이 지상권건물의 개축전에 등기부등본에 없는 무허가 증축평수가 약간 있었는데다, 제가 개축을 하면서 복도를 늘려서 실제평수가 등기상보다 배로 늘었다는 것입니다.

참고로 여러가지 지상권관련 내용을 찾아보지만 이런경우에 딱 맞는 쉬운 설명이 없어서 전문가분들의 답변을 구합니다.
많은 답변부탁드립니다.

지상권의 존속기간은 철콘조.연와조등 견고한 건물은 30년, 그외 건물은 15년으로 되어 있습니다.
존속기간이내인지, 먼저 살펴보시고요.

그동안 토지소유권자가 경매를 통해 바뀌었다면, 경매 당시 말소되지 않는 지상권이 존재함을 알고 경락되었을 것입니다.
따라서 지상권소멸의 우려성은 없을 것 같습니다.

지상권자는 당연히 토지에 대한 사용.수익권이 보장되어 있으니, 건물을 개축하는 것은 별 문제는 없을 것으로 보입니다.

지상권자는 설정계약에서 정한 목적의 범위내에서 타인의 토지를 사용할 권리가 있습니다. 따라서 지상권자는 토지에 치유가 어려운 손해를 일으키는 변경을 가할 수 없고, 소유자는 토지사용을 방해하지 말아야 할 소극적 인용의무를 부담하는 상린관계에 있습니다.
지상권자는 토지를 점유할 권리 및 지상권에 기한 물권적 청구권도 갖습니다.

하지만, 불법건축물로 인하여 토지소유자에게 피해가 미치도록 해서는 안 될 것입니다.
만약, 행정관청에서 어떠한 불법건축물에 대한 행정처분 (과태료부과, 철거명령등)이 있다면, 이에 적극 대응하셔야 할 것입니다.

형성권 形成權 [독] Gestaltungsrecht
이미 체결된 계약관계를 당사자 일방적 의사표시만으로 소멸하게 할 수 있는 해제권. 혼인외 출생자의 인지청구권 등과 같이 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 일정한 권리 또는 법률관계의 발생, 변경, 소멸을 가져오게 하는 권리를 말한다. 권리를 그 작용에서 분류했을 경우의 일종으로서 지배권, 청구권에 대하는 개념이다. 형성권 가운데는 채권자취소권이나 혼인취소청구권과 같이 소송의 형식을 밟지 않고서는 행사할 수 없는 것(재판상의 형성권)도 있지만, 일반형성권 예컨대, 취소권, 해제권, 상계권, 환매권과 같이 상대방에 대한 의사표시로써 권리 관계를 변동케 하는 효력을 발생하게 하는 것도 있다.

근저당권과 저당권은 많은 차이가 있습니다..

담보물권은 유치권,질권,저당권,전세권(용익물권과 담보물권의 성질을 모두 가짐)이 있는데..각각의 고유한 특징이 있지만...

공통된 특징으로
담보물권은 피담보채권에 부종성,수반성,불가분성,물상대위성이 있습니다...
특히 저당권은 피담보채권이 성립,존속해야 저당권도 성립,존속하고 피담보채권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하며 말소되지 아니한 저당권등기는 원인무효의 등기가 됩니다.이를 부종성이라 합니다.
부종성에서 저당권과 근저당권의 가장 큰 차이가 나타나는데..근저당권은 부종성이 완화된 저당권의 특수한 경우라고 생각하시면 됩니다.

저당권과 근저당권의 구체적인 차이는..

1.저당권은 피담보채권이 저당권설정계약 당시 확정되어 있어야 하지만 근저당권은 피담보채무의 최고액만 결정되어 있으면 됩니다..
즉,저당권은 이미 결정되어 있는 피담보채무액을 담보해주지만 근저당권은 피담보채무액의 최고액이 정해져 있을 뿐 확정 내지 결정된 피담보채무는 없습니다.따라서 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 계속 증감변동,소멸,발생이 반복해서 행질 수 있습니다..이 최고액은 반드시 등기해야 합니다.

2.근저당권은 계속적 채권관계에서 많이 사용되는 담보물권입니다...
은행에서 부동산을 담보로 대출 받을때 근저당권을 설정하게 되면 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 0이 되어도 후에 다시 채무가 발생하면 그때마다 저당권을 설정할 필요가 없기 때문에 많이 사용되는 담보물권입니다.

3.저당권은 하나의 채권을 담보하는 것이지만 근저당권은 여러개의 채권을(발생시기나 액수를 떠나) 담보하는 의미를 지니고 있습니다.

4.저당권은 확정되어 있는 채무액에 대하여 담보물이 모든 책임을 지지만 근저당권은 후에 채무액이 확정되면 당 담보물이 모든 책임을 지는 것이 아니라 최고액의 범위내에만 책임을 지게 됩니다..

5.근저당권에서 채무액이 후에 확정되면 일반 저당권으로 변환이 되어 버립니다.

6.저당권과 근저당권은 피담보채무액의 범위에 있어서 차이가 있습니다.
일반 저당권의 경우는 원금,이자,위약금,채무불이행으로 인한 손해배상채권(이행기를 초과한 날로 1년분),저당권 실행비용을 담보합니다.
하지만 근저당권의 경우 피담보채무의 범위는 저당권과 동일하지만 근저당권실행비용은 포함되지 않고 채무불이해으로 인한 손해배상청구도 1년분에 한하지 않고 최고액의 범위내에서 모두 담보됩니다...

기타 다른 차이도 있겠지만..이 6가지가 가장 큰차이라 생각하시면 됩니다...

저당권설정 방법

십년째 살고 있었던 집에 주인이 바뀌었습니다
3500만원 전세에 확정일자를 받아서 살고 있었습니다.
이번 주인이 바뀌면서 돈을 더 올려달라고 해서 저희들은 저당권설정을 하려고합니다.
필요한 서류와 방법, 드는 비용을 알려주시구요..
주인이 어떤식으로 반응할지..또 설득방법좀 알려주세요.
기한이 다 되었습니다.
빠른답변드리면 감사하겠습니다.

전세권설정을 하시려나 보네요
일단 전세권설정계약서를 작성하셔야 합니다.
(양식은 인터넷으로 검색을 요망)
필요한 서류는
집주인(전세권설정자)
1. 인감도장
2. 인감증명서(6개월이내)
3. 주민등록초본(3개월이내) - 등기부등본상 주소가 변경되었을 것을 생각해서 필요함
4. 등기권리증
세입자(전세권자)
1. 도장
2. 주민등록초본
비용은 등록세 교육세 84,000원 수입증지 8,000원이 필요하고요
신청서를 작성하시고 위 서류를 첨부하여 집주인과 같이
등기소에 가셔서 신청하시면 됩니다.

질권과 저당권의 차이는?

그 대상면에서
질권은 동산질권, 권리질권 두가지가 있고 전자는 동산을 대상으로 하고, 후자는 권리를 대상으로 합니다.
저당권의 대상은 부동산에 관한 물권에 대하여 설정할 수 있고 부동산소유권에 대한 저당권, 전세권, 지상권 등에 대한 저당권이 있을 수 있습니다.

그 설정방법면에서
질권은 질물의 질권설정의 합의와 질물의 교부가 있어야 하고, 이를 채무자에게 점유하게 할 수 없습니다. (담보물건을 채무자가 계속 가지고 있게 하는 방법으로는 비전형담보로 양도담보 등이 있습니다.)
저당권은 부동산물권변동에 관한 성립요건주의에 따라서 물권적합의와 등기를 함으로써 저당권이 설정됩니다.

그 담보권실행측면에서
질권자는 채무의 이행기가 되도록 채무자가 이행하지 않을 경우에 원칙적으로 질물을 경매에 부쳐야 하고 자신이 그 질물을 가질 수는 없습니다.(이를 유질이라고 하며 이행기전 유질계약은 금지됩니다.) 다만 질물이 부패되거나 하는 등으로 보관이 곤란할 경우에 법원의 허가를 얻어서 이를 환가할 수 있고 그 환가한 돈을 보관하고 이후 이행기가 되어서도 채무자가 이행하지 않으면 양 당사자의 채권채무를 상계할 수 있습니다.
저당권의 실행방법은 물론 경매입니다.

질권은 채권자에게 물건을 맡기고 돈을 빌리고 그 돈을 기간내에 갚지 않으면 그 물건은 채권자소유가 되는 것이며,저당권은 물건을 맡기는 것은 같으나 바로 채권자가 소유권을 취득하는 것이 아니고 경매를 통해 채권을 회수하는 것이 차이의 핵심이며,현행민법은 부동산질권은 인정하지 않고 있으며 저당권의 대상은 부동산에 한하는 것이 원칙입니다.
우열관계는 질권이 우 하지만 부동산질권은 할 수가 없으므로 금액이 소액일 수 밖에 없습니다

저당권과 담보가등기의 차이는

담보가등기

돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하는 대신 채무자의 부동산을 사는 것처럼 매매계약을 맺거나 채무자의 부동산으로 대물변제를 받겠다는 계약을 하고 차후에 빚을 갚지 않으면 그 부동산의 소유권을 이전받기로 하는 일종의 담보계약을 했을 때 해두는 가등기로 담보가등기 또는 가등기담보라고도 하는데 경매에서는 저당권과 똑같은 권리로 취급한다.

" 가등기담보 등에 관 한법률" 제12조 1항
『 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.』

※ 가등기
본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다.


저당권의 정의와 개념


저당권!! 이 용어는 일보의 용어에서 우래한 것이다. 채권자가 물건을 점유하지 아니하고 이를 채권과 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않는 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 권리.
질권과 같이 종정담보물권으로 금융을 얻을 수단으로 사용되는 것이나, 질권의 경우에는 채권자 가 목적물을 점유함으로 설정자가 이를 사용하지 못하며 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 남겨서 그 이용에 맡기고 만일의 경우에 비로소 그 효과를 발휘하는 점에서 질권과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 공장 등과 같이 설정자가 그것에서 수익을 하여 변제에 충당하는 것 같은 물건을 담보로 하는 경우에 특히 중요한 작용을 하게 된다.
다만, 이와같은 목적물이 설정자의 손에 계속 남아있는 점에서 제삼자에게 그석에 대하여 정당권이 설정되어 있다는 것을 알리는 방법으로 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법이 마련되어 있다.
민법에서는 부동산이 주이며 그밖에 지상권과 전세권이 저당권이 저당권의 목적이 될 수 있으나, 동산은 저당권의 목적이 되지 않는다. 그러나 그 후 경제의 발전과 함께 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되기 이르렀다.
저당권은 저당권자와 저당권설정자와의 사이의 설정계약에 의하여 성립하지만 등기를 하지 않으면 제삼자에 대하여 저당권의 존재를 주장할 수 없다. 등기를 하면 저당권설정자가 그후 목적부동산을 제삼자에게 양도하여도 저당권을 실행할 수 있다. 또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하여도 저당권에 대하여는 대항할 수 없다.
하나의 부동산에 둘 이상의 저당권을 설정함도 가능하다. 그런 경우에는 등기의 저후에 따라 순위가 정하여지고 후순위의 저당권은 선순위의 저당권자가 우선변제를 받은 수가 아니면 변제를 받을 수 없다.
저당권으로 담보된 채권의 액은 질권의 경우와 달라서 제한된다. 즉 원본과 이자는 등기되어 있으면 그대로 담보되나 채무부불이행으로 인한 손해배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한한다.
채무자가 변제기에 변제를 하지 않는 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받게 되는 것이 저당권의 존질적인 효력이다. 그 방법은 경매의 절차에 의한는 것이 원칙이나, 저당물을 직접 채권자의 소유로하거나 다른 매각방법을 약정한 경우에는 후자의 경에 정산으로 할 때는 별론으로 하더라도, 전자의 경우에 채권장 불리한 것으로 무효인 경에는 가등기담보등에 관한 법률에 의하여 처리된다.

1순위 저당권 매입 방법

1옛날 신문기사입니다..
많은 부실 채권들이 싸돌아 다니고 은행들이 돈이 급했을때 좀 거래가 됐던거
같은데 요즘은 보기 어려울거 같네요.

2001년도 경제신문 기사입니다.
----------------------------------------------------------------------------
은행에 담보로 들어갔다가 빚을 갚지 못해 경매위기 등에 처한 부동산(부동산 담보 부실채권) 거래가 새로운 부동산투자상품으로 떠오르고 있다.

저당권 거래는 개인이나 외국계 투자회사,제2금융권이 갖고 있는 ‘부동산 담보 부실채권’을 사서 채권을 확보한 뒤,이를 경매에 넘겨 수익을 얻는 투자기법.경매 예정 부동산의 낙찰가를 현재의 가치로 할인해 사고 파는 것을 말한다.

채권자가 부동산 담보 부실채권을 회수하기 위해서는 그동안 경·공매를 통하는 것이 가장 빠른 길이었다.그러나 경·공매를 통한 채권회수는 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸리는 단점이 있다.

=어떻게 거래되나=

채권을 갖고 있는 기업이나 개인이 저당권을 내놓으면 투자자는 권리분석을 한 뒤 경매에 넘겼을 때의 예상 낙찰가를 따져보고 구입한다.대금을 내고 채권 양·수도계약을 하면 거래가 이뤄진다.

저당권을 산 사람은 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을 경매로 넘긴다.경락이 확정돼 배당을 받으면 모든 투자가 끝난다. 거래되는 물건은 자산관리공사가 외국계 투자회사에 팔았던 물건이나개인이 갖고 있는 채권이 대부분이다.

상호신용금고 등의 채권도 거래된다.일반 금융기관이나 자산관리공사가 확보한 채권은 개인에게 직접 팔지 않는다.

=매도자,채권확보 빠르다=

저당권을 파는 쪽에서는 고질적인 부실채권을 빨리 처분할 수 있는 것이 가장 큰 매력.기업이나 개인이 채권회수를 위해 경매를 신청할 경우 보통 준비에만 2∼3개월이 걸린다.대개는 경매가 시작되어도 유찰이 거듭돼 채권회수가 늦어진다.

채권을 현금으로 돌려받기 까지는 적어도 8∼9개월을 기다려야 한다. 반면 저당권 거래는 경매라는 복잡한 절차를 거치지 않고 곧 바로 수요자에게 넘어간다. 경매를 통해 채권을 회수할 때 까지 걸리는 시간을 벌 수 있다.

경매를 통한 방법보다 거의 1년 앞당겨 채권을 회수할 수 있다.경매를 거쳐 회수할 수있는 채권보다 다소 수익률이 낮은 것처럼 보이지만 회수 기간이 그만큼 앞당겨져 금융비용을 줄일 수 있다.

=투자자,수익률 높다=

저당권 투자매력은 수익률이 높다는 것.채권을 빨리 회수할 목적으로 팔게 되므로 경매 낙찰가를 예상,할인가격으로 내놓기 때문이다.물건을 잘 고르면 연 20∼30%의 투자수익도 기대할 수 있다.

경기도 여주군 홍천면 문장리 문장 휴게소 투자 사례.투자자는 지난해 11월 경매 진행 중인 이 부동산의 채권을 2억1,000만원에 양도받은 뒤 경매를 통해 2억6,300만원을 건졌다. 이달말 쯤이면 경매가 종료된다.2억여원을 투자,4개월만에 4,000여만원을 번 셈이다.

=주의 사항 해당=

부동산의 경매 낙찰 예정가를 정확히 꿰뚫는 것이 투자포인트.경매 낙찰가가 낮아지면 투자수익이 줄어든다.유찰이 계속되면 최고 낙찰가가 그만큼 낮아지기 때문이다. 전문중개 회사를 통하면 적절한 가격 뿐아니라 권리관계를 정확히 파악할 수 있다.

가압류가 되어 있는 토지에 후순위로 저당권을 설정 할수 있는지요

1순위로 저당권이 설정 되어 있는 토지에 가압류가 되어 있는데 2순위로 저당권을 설정 할수 있느지요
그리고 설정이 가능 하다면 경매시 가압류자와 2순위 저당권자 와 의 관계에서 가압류자보다 2순위 저당권자가 우선 변제을 받을수 있는지요?

1. 저당권 설정 가능합니다.

2. 경매시 순위관계

동순위가 됩니다. 즉, 1순위 저당권자가 먼저 가져가고 난 나머지 금액에 대해 가압류자와 2순위 저당권자가 안분비례하여 가져가게 됩니다.

다음 판례를 참조하세요.

1.대법원 94마417 결정

【판결요지】
가. 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다.
나.‘가'항의 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.

2. 대법원 86다카2570

【판결요지】
부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효라 할 것이고 따라서 담보가등기권자는 그 보다 선순위의 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선변제 청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권자라 하더라도 가등기담보등에관한법률 제16조 제1, 2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수있다.

부동산 계약전 유의사항

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후

-	관할 등기소 : 토지, 건물 등기부등본 각 1통 발급
-	구청 : 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용 계획확인원 각 1통을 발급
	권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등)확인 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대차, 물리적 하자여부 등)확인

등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)

-	매매 계약전 반드시 물건지 관할 등기소에서 등기부 등본을 떼어 소유자와 파는 사람이 동일인인지 확인합니다.
-	또한 용도, 정확한 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 확인합니다.
	※ 주의 : 계약시 등기부 등본 발급날를 반드시 확인하십시오. 발급날짜와 계약 체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수도 있습니다.

토지대장, 가옥대장, 도시계획 확인원 등 공부열람

-	단독주택 매매계약일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등도 열람해야 합니다.
-	단독주택 중에는 토지대장에 올라 있어도 가옥대장에 없는 무허가 건물이 있을 수 있습니다.
-	또한 도시계획 확인원을 통해 주택이 철거 대상인지 아닌지, 토지나 주택이 도로선에 저촉되지 않는지도 확인해야 합니다.

현장답사

매매 계약전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적 및 인접 토지와의 경계, 용도, 방향, 도로접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴야 합니다.

최종유의사항

-	매도자 : 양도소득세 확인
-	매수자 : 등록세와 취득세 확인
-	소유권의 제한이 되는 가등기, 예고등기, 근저당, 저당권, 압류, 가압류 등을 확인해야 합니다.
-	소유권의 변동이 단기간 내에 빈번하게 일어나 심한 권리변동 관계가 복잡한 물건은 유의 해야합니다.
-	소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아 사실 여부를 확인해야 합니다.

부동산 계약시 유의사항

   계약 당사자 확인

-	계약은 등기부상의 소유자와 직접 맺어야 합니다.
-	대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인해야 합니다.
-	또한 소유자와 직접 계약시에도 소유자가 미성년자나 금치산자, 한정치산자가 아닌지를 확인 해야 합니다.
	본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인 대리인이 나온 경우 - 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인
	* 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인   에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

공증된 중개업소를 이용해야 합니다

-	중개사고를 미연에 방지하기위해서 반드시 허가증과 업무보증서가 붙어 있는 중개업소를 이용해야 합니다.
-	허가증의 허가번호와 대표자 성명 등은 구청에 전화로 확인하여 공증된 중개업소인지 확인 해야 합니다.
-	또한 업무보증서의 보증기간이 지났는지 확인해야 합니다. ( 보증기간이 지난 업무보증서는 아무런 효력을 발휘할 수 없습니다

반드시 확인되어야 할 계약서 내용

-	등기부 등본상과 토지 대장상의 목적을 표시
-	대금의 액수와 지불시기
-	매수, 매도인의 성명, 주소, 주민등록번호
-	부동산 명도 시기
-	부동산 소유권 이전 및 매매 물건이 멸실, 훼소 등 매도인의 책임사항
-	특약, 입회인

소유권 등기이전시 유의사항

양도 사실 신고

-	부동산 매도인은 거래 내용을 소유권 이전등기 신청일 전까지 자신의 납세지 거주지 관할 세무서에 먼저 신고해야 합니다. (세무서에서 신고확인서 발급)
-	또한 매도인은 신고확인서를 매수인에게 전달해야 합니다. (신고확인서가 없으면 매수인은 등기 이전을 할 수 없습니다.

등기이전 신청 필요서류

-	매도인 : 검인계약서, 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주민등록 등본
	매수인 : 검인계약서, 주민등록등본, 등록세영수필확인서. 통지서, 국민주택채권매입필증,             토지대장, 건축물관리대장

양도인의 세금감면 혜택

양도대금 청산일이 속하는 달의 마지막 날부터 3개월 이내로 규정되는 예정신고기간안에 세금을 신고하고 납부하면 세금의 10%의 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

임대차 계약전 유의사항

등기부 등본 열람/확인 - (법원등기과 또는 등기소)

-	등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인합니다.
-	등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 이는 내용을 확인합니다.
-	등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지 여부를 확인합니다.

등기부 등본상에 근저당 등의 권리가 등재되어 있는 경우

-	주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세 보증금 등을 공제하고도 본인의 전세보증금의 회수가 가능한지 확인합니다. 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세 보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%이상을 넘으면 위험하다고 판단됩니다. (가격대비 비율은 사정에 의해 달라질 수 있음)

임대차 계약시 유의사항

계약당사자 확인

-	계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 합니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하고 있는 진정한 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 합니다.
-	대리인이 출석한 경우 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 신분증을 통해 적정한 대리인인지를 확인해야 합니다.
	* 위임장 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.

계약서 작성시

-

계약서는 시중에서 판매되는 부동산 계약서를 이용합니다.

-

계약서 명시 내용은 다음과 같습니다.

>>	부동산 표시란에 물건 소재지와 면적
>>	계약 내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
>>	인적 사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인 - 계약조항 검토 후 특약사항에 명시할 내용은 다음과 같습니다.
>>	계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
>>	잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
>>	잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
>>	계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
>>	각종 권리 제한 등에 말소 또는 인수에 대한 내용

-

영수증은 반드시 받아야 하며, 지급내역, 도장, 연월일 등기부등본상의 권리관계 변동사항을 명시해야 합니다

임대차 계약후 유의사항

등기부 등본확인 및 확정일자

-	계약 체결 후 중도금, 잔금 지급 전에 등본을 다시 확인하여 계약 후 중요한 권리 변동이 있는지 확인을 해야 합니다.
-	주민등록등본 1통과 임대차 전 월세 계약서 원본을 관할 동사무소에 제출하여 확정일자 인을 받습니다.

부동산 등기시 준비서류

-

매도인의 구비서류

>>	매도용 인감증명 1통, 주민등록 1통, 등기권리증, 인감도장

-

매수인의 구비서류

>>	주민등록등본 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통

아파트를 분양 받으려면 어떻게 해야 하나요?

내 집을 마련하기 위해서는 다양한 방법이 있습니다. 즉 신규로 분양 받는 방법, 분양권을 매입하는 방법, 미분양 아파트를 구입하는 방법, 매매를 통해 구입하는 방법, 경매에 참가 하는 방법, 재개발ㆍ재건축 등이 있습니다. 이들 방법 중 가장 일반적인 방법이라고 할 수 있는 아파트 분양에 대해 살펴 보겠습니다. 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 가입해야 합니다. 청약통장은 주택청약저축,주택 청약부금, 청약예금의 세가지가 있습니다. (전금융기관을 통하여 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1계좌만 가입할 수 있습니다.) 통장별로 받을 수 있는 아파트 평형 및 종류, 가입자격, 납입금액과 방법, 저축기간, 청약자격 발생시기, 가입시 구비서류를 잘 체크 해야 합니다. 각 상품의 중요사항은 다음과 같습니다.

국민주택 청약순위

구분	청약저축	주택청약부금	주택청약예금
분양아파트	주공, 시영, 임대아파트 85m2 (25.7평) 이하	전용면적 85m2 (25.7평) 이하	민영아파트
가입대상	무주택 세대주,1세대 1계좌	만 20세 이상	만 20세 이상
	만 20세 이상
	60세 이상 또는 장애인인 직계존속을 부양하는 호주승계 예정자가 세대구성전원 무주택인 경우
저축금액	월 2만 ~ 10만원까지 매월5천원 단위로 예금	월5만원이상 50만원 이내. 자유적립식 가능	지역별 예치금액에 따라 청약
납입방법	매월 적립식	매월 적립식	정기예금식 목돈예치
계약기간	없음 (입주자로 선정된 날까지)	2,3,4,5년	1년 (계약기간 만료시 매1년 단위로 자동재예치)
구비서류	1. 본인 가입시    -주민등록등본1통    -무주택확약각서 : 은행비치    -60세이상 또는 장애인인 직계존속을 부     양하는 호주승계예정자 :       민영주택과 동일 2. 기타 제3자 가입시    -무주택 확약각서 대신 무주택 입증서류     제출    -예금 명의인이 단독세대주인 경우 :       호적등본 추가    -예금명의인과 배우자의 주민등록표 분     리된 경우 : 호적등본과 배우자의 주민       등록등본 및 무주택 입증서류 추가	주민등록등본	주민등록등본
청약자격 발생시기	1순위 : 청약저축 가입후 2년 경과, 연체없이 24 회 이상 납입	1순위 : 지역별 예치금액    이상, 2년경과, 연체 없    이 24회 이상 납입	1순위 : 지역별, 평형별    예치금액 만큼 가입 후    2년 경과
	2순위 : 청약저축 가입후 6개월 경과, 연체없이 6회 이상 납입	2순위 : 지역별 예치금액    이상, 6개월경과, 6회차    불입	2순위 : 지역별, 평형별    예치금액 만큼 가입 후    6개월경과
	3순위 : 1,2순위 이외 모두	3순위 : 1,2순위 이외 모두	3순위 : 1,2순위 이외 모두

국민주택청약자격은

청약자격

청약저축에 가입한 후 일정정도의 기간이 지나면 국민주택을 청약할 수 있는 자격이 주어집니다

국민주택 청약자격

최초 입주자모집 공고일 현재 당해 주택건설지역(주택공급지역)에 거주하는 무주택 세대주로 입주시까지 무주택 세대주이어야 합니다.

국민주택 청약순위

청약순위	순위별 요건
1순위	청약저축 가입 후 2년이 경과한 분으로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 24회 이상 납입한 분
2순위	청약저축 가입 후 6개월이 경과된 분으로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 분
3순위	제1순위 제2순위에 해당되지 아니하는 분

당첨자선정 방법

청약순위(1·2·3순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되 제1순위 및 제2순위 중 같은 순위 안에 경쟁이 있는 때에는 다음의 순차에 따라 선정하며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일 순위 안에서는 당해 지역 거주자를 우선하여 선정합니다.

		전용면적 40㎡이하 주택의 경우
			① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ② 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ③ 납입회수가 많은 분 ④ 부양가족이 많은 분 ⑤ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분

		전용면적 40㎡초과 주택의 경우
			① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입 일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 분 중     저축총액이 많은 분 ② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 분 ③ 저축총액이 많은 분 ④ 납입회수가 많은 분 ⑤ 부양가족이 많은 분 ⑥ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분

아파트를 분양받을 수 있는 예금은?

 청약저축

 주택청약부금

 주택청약예금

 주택청약 통장 가입시 유의사항은?

아파트를 분양받을 수 있는 예금은?

아파트를 분양 받을 수 있는 예금상품에는 청약저축, 주택청약부금, 주택청약예금의 세가지가 있습니다. 각 예금 종류 및 가입금액에 따라 지역별로 청약 가능한 아파트 평수가 달라지기 때문에 주의해야 합니다. 소유하기를 희망하는 아파트 평수별로 어떤 상품에 가입해야 하는가를 알아 보겠습니다.

중ㆍ대형 아파트 희망자는 '주택청약예금'에 가입한다

주택청약예금은 일정금액의 목돈을 정기예금처럼 예치하고, 일정 기간이 지나면 전용면적 25.7평 이상의 민영아파트도 분양 받을 수 있습니다. 주택 규모와 지역에 따라 청약금액이 다릅니다. 가입자격은 만 20세 이상 이면 누구나 가입할 수 있습니다. 저축기간은 1년 이상이며, 계약기간 만료시 매 1년 단위로 자동 재연장이 가능합니다. 주택청약예금에 가입한 후 2년이 지나면 청약자격 1순위가 주어집니다. 가입 후 2년이 지나면 예치금액을 변경하여 다른 평형으로 신청할 수 있으며, 변경 후 2년이 경과할 때마다 평형을 변경할 수 있습니다. 이 때 큰 평형으로 바꾸면 변경 후 1년이 지나야 해당 평형을 청약할 수 있으며 1년 이내에는 기존 가입평형의 청약이 가능합니다.

표1.지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적

지역별 예치금액 청약가능면적(전용면적)	서울, 부산	기타광역시	기타 시ㆍ군
85m2 (약25.7평)이하	300만원	250만원	200만원
102m2 (약30.8평)이하	600만원	400만원	300만원
102m2 (약30.8평)초과	1,000만원	700만원	400만원
135m2 (약40.8평) 이하
135m2 (약40.8평) 초과	1,500만원	1,000만원	500만원

소형 평수 민영아파트 희망자는 '주택청약부금'에 가입한다

전용면적 25.7평, 통상 30평형대 이하의 민영아파트를 분양 받으려면 주택청약부금에 가입해 두는 것이 좋습니다. 처음 사회생활을 하면서 내 집 마련을 계획하고 있다면 30평대 아파트부터 장만하는 게 좋습니다. 왜냐하면 대형아파트의 경우는 직장의 주택구입자금 대출 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 이 통장의 가입자격은 만 20세 이상의 개인으로 주택청약예금과 같습니다. 주택청약부금에 가입하여 2년이 지나고, 매월 약정 납입금을 24회 이상 납입하고, 그 납입 인정금액이 지역별 85㎡ (25.7평) 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자에게 1순위 청약자격이 주어집니다. 그리고 주택청약부금은 주택청약예금과 달리 아파트를 구입할 때 주택 구입자금 대출을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 이 통장은 계약기간이 보통 2년 ~ 3년으로 매달 납입금은 최저5만원에서 최고 50만원까지 자유롭게 결정할 수 있습니다.

표2.지역별 청약가능 불입금액

서울, 부산	기타광역시	특별시 및 광역시를 제외한 시.군 구역
300만원	250만원	200만원

주공, 시영아파트와 임대아파트 희망자는 '청약저축'에 가입한다

청약저축은 국민주택, 공공 임대아파트를 분양 받을 수 있는 상품입니다. 국민주택이란 국민주택 기금이 지원된 아파트로서 통상 민간 건설업체에서 공급하는 전용면적60㎡ (18.1평) 이하의 아파트와 국가ㆍ지방자치단체 또는 대한주택공사가 사업 주체가 되어 공급하는 전용면적85㎡ (25.7평) 이하의 주택을 말합니다. 공공 임대아파트는 임대기간 만료 후 최초 당첨자에게 우선 분양권이 있습니다. 임대아파트를 반납하면 청약권이 살아나 일반아파트를 분양 받을 수 있습니다. 이 통장의 가입자격은 주택건설 지역에 거주하는 집이 없는 무주택 세대주 이어야 하며 가구당 1계좌만 가입할 수 있다는 점에서 다른 청약통장과 다릅니다. 월 납입액은 2만~10만원 범위내에서 5천원 단위로 예금해야 합니다. 1순위 자격은 가입 후 2년 경과하고, 연체 없이 24회 이상 납입한 사람인 경우에 주어 집니다.

청약관련 통장 가입 후 평형 및 명의 변경이 가능한가요?

청약관련 통장 가입 후 평형 및 명의 변경이 가능한가요?

주택청약과 관련된 주택청약예금과 주택청약부금에 가입한 후에도 평형변경이 가능합니다.

주택청약예금의 경우 가입후 2년 경과 하면 평형변경이 가능하며 변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 예치금액을 변경하여 다른 평형으로 신청 가능합니다. 주택청약부금의 경우 가입후 2년이 경과하고 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상 납입하면 변경이 가능하며, 변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 예치금액을 변경하며 다른 평형을 신청 가능합니다.

평형변경 후 청약자격은 아래와 같습니다.

큰 평형으로 변경시	작은 평형으로 변경시
변경후 해당 평형 1년간 청약제한 (단, 청약제한 1년간 변경전 평형 청약가능)	변경후 평형에 대하여 청약제한 기간 없음 (단, 청약하고자 하는 아파트의 최초 입주자 모집공고 전일까지 변경하여야 청약가능

※ 주택청약예금 예치금액(평형)변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며,     1989년 3월 28일이전(예치금액 인상전)가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 합니다.

아래의 경우 주택청약부금·주택청약예금의 명의변경이 가능합니다

구분	작은 평형으로 변경시	청약저축
2000.3.27 이후 가입	가입자가 사망한 경우	가입자가 사망한경우 가입자가 혼인한경우 가입자의 배우자 또는 세대원인   직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우
2000.3.26 이전 가입	가입자가 사망한 경우 가입자가 혼인한 경우 가입자의 배우자 또는 세대원인   직계존·비속으로 세대주가 변경된 경우

 어떤 아파트를 골라야 할까요?

 아파트 가격에 영향을 미치는 요인은?

어떤 아파트를 골라야 할까요?

재건축 아파트란

재건축 아파트란 기존의 아파트가 노후해서 유지비가 많이 들거나, 붕괴의 위험이 있는 것을 헐어 내고 새로 지은 아파트를 말합니다. 따라서 재건축 아파트 투자방법은 기존 아파트 중 노후하고 낡은 아파트를 사서 새로 지을 아파트를 확보하는 것입니다. 재건축아파트 투자의 최대 매력포인트는 뭐니뭐니해도 요지의 땅에 대형아파트를 장만할 수 있다는 점입니다. 서울에서 대형아파트를 분양 받기는 하늘의 별따기 만큼 어렵습니다. 그나마 재개발 아파트의 일반 분양분은 입지 위치가 별로 좋지 않습니다. 서울에서 괜찮은 주거 지역에 위치한 대형 아파트를 장만할 수 있는 유일한 방법은 바로 재건축 아파트 투자라고 해도 과언이 아닙니다 . 아파트가 재건축되면 여러 가지 좋은 점이 많습니다. 우선 노후 아파트가 새 아파트로 바뀌고 평수도 늘어나며, 저층아파트가 고층아파트로 변모하며 생활환경도 좋아집니다.

재건축 가능한 아파트

		안전사고의 우려가 있는 주택이 재건축 대상이 됩니다.
			안전사고의 우려가 있는 주택이란 건물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 무너지거나 기타 안전사고의 우려가 있는 주택을 말합니다.

		준공 후 통상 20년이 지난 주택이 재건축 대상이 됩니다.
			건물이 준공된 지 20년이 지나 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 유지비나 관리비용이 소요되는 주택을 말합니다.

		재건축 후 효용증가가 예상되는 주택이 재건축 대상입니다.
			부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 나쁜 경우로, 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택을 말합니다.

		재해위험구역 내 주택이 재건축 대상입니다.
			건축법 제54조의 재해위험구역 내 주택으로서 재해를 막기 위하여 재건축이 필요한 주택을 말합니다.

		재건축이 불가피하다고 인정되는 주택이 재건축 대상입니다.
			도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공으로 재건축이 불가피하다고 관할시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택을 말합니다

전세안전장치

 적용대상은 주택이어야 합니다.

 대항요건이란?

 대항력이란?

 확정일자의 우선변제권

 소액임차인의 보호

 전세를 구할때 유의사항

적용대상은 주택이어야 합니다.

사실상의 용도를 기준

주택이냐 아니냐는 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등의 공부상 기재에 의하여 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단합니다. 따라서, 건축물관리대장상 용도가 공장으로 되어 있으나 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있던 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤을 경우에는 주택임대차보호법상의 주택으로 보아 보호를 받을 수 있습니다. 처음엔 점포용 건물을 임차하여 점포로 사용하였으나 영업이 잘 되지 않아 점포를 주거용으로 변경하여 살고 있는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다.

주택의 일부가 점포인 경우

주택의 일부가 점포이고 일부는 주거용일 경우에 건물 중 주택과 점포의 구조와 그 넓이, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 비주거용건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다. 즉, 내실이 딸린 다방을 임차하여 그곳에서 거주까지 하는 경우 건물의 주용도는 어디까지나 비주거용인 다방이고 내실은 부수적으로 사용하고 있는 것에 불과해 전체적으로 주거용이 아닌 것으로 판단되기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다.

미등기주택인 경우

임차주택이 미등기인 경우라도 입주후 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 확정일자까지 받아두면 앞으로 그 주택의 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매가 된다 하더라도 우선변제권이 있으며, 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있어 계약기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 계약기간이 끝난 이후라도 임차보증금을 반환받기 전까지는 주택반환을 거부할 수 있습니다.

대항요건이란?

대항요건이란?

주택임차인은 별도의 임차권등기를 하지 않더라도 임대차계약을 하고, 입주하여 주민등록전입신고까지 마치면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위와 같은 "주택입주"와 "전입신고" 두가지를 대항요건이라 합니다.

대항력과 관련된 대법원 판례

		인정한 경우
			- 임대차계약당사자의 지방근무등 개인적인 사정으로 동거가족만 전입신고를 한 경우, - 미성년자인 아들을 대신하여 아버지가 계약을 체결하고, 아들만 입주하여 전입신고를 한 경우, - 전입신고 담당공무원등의 실수로 임차주택소재지 지번이 다르게 등재된 경우, - 두 필지위에 신축된 다가구용 단독주택의 1실을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나    주민등록상 필지만 기재되어 있는 경우

		인정하지 않은 경우
			- 임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 임차주택의 소재지 지번이 잘못 등재된 경우, - 임차한 주택의 실제 동표시가 공부상 표시와 다른 경우, - 다세대주택(아파트는 아니나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택으로 다가구주택과는    구별을 요함)을 임차하여 전입신고까지 하였으나 주민등록상에 동호수표시가 되어 있지 않은 경우, - 처음 입주하여 전입신고를 하고 살다가 사정이 생겨 일시 이사를 갔다가 다시 와서 전입신고를     하였는데 그 중간에 그 주택에 근저당권이 설정된 경우 - 임차주택에 입주한 후 전입신고를 바로 하지 않고 있던 중 그 주택에 제3자의 근저당권이 설정된 직후     전입신고를 한 경우, - 가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을    제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우, - 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지    마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를    마친 경우

대항력이란?

대항력이란?

임차인이 주택을 임차하여 입주와 전입신고라는 두 가지 요건을 갖추면 집주인이 다른 사람에게 그 주택을 팔더라도 임차인은 새주인에게 임차권이 있음을 주장할 수 있는 효력을 "대항력"이라 합니다.

대항력의 내용

임차인이 대항요건을 갖추면 주택이 매매 등에 의하여 다른 사람에게 넘어가더라도 임차인은 남은 임대기간 동안 거주를 할 수 있고, 임대기간이 만료된 후에는 새주인이 보증금을 반환해주지 않는 이상 집을 비워줄 필요가 없습니다. 대항력은 "입주와 신고" 다음 날부터 생기므로 입주와 전입신고 당일 근저당권이 설정된 경우에는 그 근저당권에 기해 주택이 경매에 들어가 경락이 되면 대항력이 없습니다. 대항력은 위와 같이 임차주택의 소유권이 매매, 증여, 상속, 경매 또는 공매에 의하여 다른 사람에게 넘어가는 경우에 임차인이 입게 될 손해를 방지하고자 주택임대차보호법에 의하여 인정된 힘입니다.

임차권 양도시 대항력

대항력있는 임차인이 집주인의 동의를 얻어 자신의 임차권을 다른 사람에게 양도하였을 경우 새임차인은 전임차인의 퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 입주하면 전임차인의 대항력을 그대로 이어받게 됩니다. 따라서 전임차인이 대항력을 갖춘 이후 설정된 근저당권에 기하여 그 주택이 경매가 되어 집주인이 바뀌더라도 새임차인은 전임차인의 대항력을 가지고 대항할 수 있습니다.

대항력없는 임차인의 보호

자신보다 먼저 근저당권이 설정된 주택을 임차했으나 그 주택이 근저당권에 기한 경매에 들어갔을 때 임차인으로서는 경락인에게 대항할 수가 없어 경락인이 집을 비워달라고 하면 비워주어야 합니다. 그러나, 확정일자를 받아 놓으면 위 경매절차에서 배당을 요구해 선순위 근저당권자보다는 후순위이지만 선순위권리자에게 배당하고 남은 금액이 있을 경우 다른 후순위근저당권자나 일반채권자보다는 선순위로 배당받을 수는 있으므로 사정에 의해 대항력이 없음을 알고 입주했다고 하더라도 확정일자는 반드시 받아놓아야 합니다.

확정일자의 우선변제권

확정일자란?

임대차계약서상의 확정일자는 기재된 날 현재에 그러한 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것으로 주택소재지 관할 읍, 면, 동사무소나 법원, 등기소, 공증사무실에서 쉽게 저렴한 비용(공증사무실 1,000원, 동사무소 등은 600원)으로 받을 수 있으므로 임차인은 전입신고를 할 때에 계약서를 가지고 가서 구두로 신청하면 됩니다.

우선변제권이란?

우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. < 여지가 적용될 경우에는 등의 증여 상속, 일반매매나 적용되고 때에 넘어갈 붙여져 공매에 경매나 주택이 우선변제권은>

우선변제권의 판단기준

임차인에게 다른 담보권자보다 우선변제권이 있느냐는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단합니다. 그런데, 임차주택이 경매에 들어간 후라도 낙찰허가결정 선고일 전에 확정일자를 받은 경우에 바로 배당요구를 할 수가 있고, 선순위담보권자나 압류·가압류 채권자에게는 우선할 수 없지만 후순위권리자 및 일반 채권자보다는 우선해 경락대금에서 배당을 받을 수 있으므로 선순위근저당권자가 있는 주택 임차인이라도 반드시 확정일자는 받을 필요가 있습니다.

임차인의 선택권

주택을 임차하여 입주 및 전입신고까지 하고 확정일자를 받은 후 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매가 진행중인 경우 임차인은 그 경매절차에서 우선배당을 받아 보증금을 반환받거나(주택명도가 되지 않았을 경우 보증금 상당액은 공탁됨) 혹은 잔여 임대기간을 지낸 후 새주인에게 보증금을 반환받을 수도 있습니다. 위 두가지 방법은 임차인이 자유롭게 선택할 수 있습니다.

		확정일자와 담보권이 같은 일자인 경우
			임차인이 입주후 전입신고는 했으나 확정일자를 늦게 받는 바람에 마침 같은 날 근저당권설정등기가 된 경우에는 임차인과 그 근저당권자는 같은 순위여서 배당시 채권액에 비례하여 평등배당을 받게됩니다. 전입신고일과 저당권등기일이 같은 일자인 경우 대항력의 효력발생일은 입주와 전입 신고를 마친 다음날부터이므로 전입신고와 같은 날에 근저당권이 설정되었다면 그 임차인은 근저당권자에게 대항할 수 없고, 그 근저당권에 의해 임차주택이 경매되어 경락인이 주택을 비워 줄 것을 요구할 경우 비워주어야 합니다. 임차인이 여러 명인 경우 저당권자에 우선하는 임차인이 여러명인 경우 각 임차인간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 마친 시점을 기준으로 우선순위를 결정합니다.

소액임차인의 보호

의의

임차보증금이 일정액 이하인 주택임차의 경우 그 일정액 중 일부의 보증금에 대하여는 선순위 담보권자보다도 우선해 임차주택경락가액의 1/2범위내에서 우선배당을 받을 수 있습니다. 보호받을 수 있는 보증금액과 그 중 일부액은 대통령령인 <주택임대차보호법시행령>으로 규정하고 있습니다.

우선변제권이 인정되려면?

소액임차인이라도 임대차보호법상의 우선변제를 받으려면 보증금이 소액이라는 요건외에 입주와 전입신고라는 두가지 요건을 그 주택에 대한 경매신청기입등기(등기부등본으로 확인 가능함)전까지부터 경락기일까지 계속 유지해야 합니다.

소액임차인이 여러명인 경우

한 채의 주택에 우선변제권 있는 소액임차인이 여러 명인 상태에서 그 주택에 대한 경매가 실행된 경우 그 임대차계약의 선후나 보증금액과 관계없이 경락가액의 1/2에 해당하는 금액을 그 여러 명이 평등하게 나누어 배당을 받게 됩니다.

배당요구

소액임차인이라도 경락기일까지 법원에 배당요구를 하지 않은 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만, 소액임차인이 경락기일까지 배당요구를 하지 않아 근저당권자가 소액임차인이 배당받을 금액까지 배당받았다면 소액임차인은 근저당권자에게 그 반환을 청구할 수 있습니다. 물론 소액임차인이 배당요구를 하지 않아 배당을 받지 못하였더라도 대항력을 갖추었다면 경락인으로부터 보증금을 반환받을때까지는 집을 비워주지 않아도 됩니다.

전세를 구할때 유의사항

계약전 주의할 사항

주택을 임차하고자 하는 사람은 먼저 주택의 지번을 확인하고 그 지번에 따른 등기부등본, 토지대장 등을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지, 공부상 소유자와 실제 세를 놓으려고 하는 사람이 맞는지를 반드시 확인해야 합니다. 단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정등 권리변동이 많은 부동산은 위험하므로 아무리 마음에 들어도 일단 의심하고 검토할 필요가 있으며, 담보물권이나 소송이 제기되어 있다는 예고등기 또는 가등기가 되어 있는 주택은 특별한 사정이 없으면 일단 피하는 것이 좋습니다..

계약할 때 주의할 사항

임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게 해야 합니다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 합니다. 부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 계약은 임차인이 집주인과 직접 만나 체결해야 하고 가능하면 입회인을 데려가는 것이 좋습니다.

대금지급 및 입주할 때 주의사항

통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의 요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에 의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금조항이 있어 계약금을 지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을 포기해야 하고 임대인은 지급받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시 지급한 계약금 액수에 따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을 지급할 때마다 발급받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 합니다. 통상 임차인은 잔금을 지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인 입주는 문제가 없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에 따라 근저당권이나 가등기 등이 경료되는 경우 보호받지 못할 상황이 발생할 수 있으므로 임차인은 될 수 있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 가지고 가서 "확정일자인"까지 받아 두는 것이 좋습니다.

세금의 종류

흔히 재산을 잘 불리기 위한 방법들을 재테크라고 합니다. 재테크의 과정에서는 항상 세금문제가 개입됩니다. 재테크에 관련된 세금을 미리 미리 잘 파악하여 세금을 줄여 나가는 절세의 방법을 궁리하는 것을 세테크라고 합니다. 세테크를 잘 하기 위해서는 먼저 어떤 종류의 세금이 있는지를 알아야 할 것입니다. 세금의 종류에 대해서 살펴 보겠습니다.

소득에 대한 세금

		소득세
			개인이 1년 동안 벌어들인 소득에 대해 내는 세금이며, 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득이 있습니다. 또한 종합소득에는 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 연금소득, 기타소득이 있습니다. 소득세는 매년 5월 중에 소득자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부 하여야 합니다.

		법인세
			법인이 매 사업연도에 벌어들인 소득에 대해서 내는 세금으로서 12월말에 결산하는 법인의 경우 법인세를 다음 해 3월 중에 신고, 납부하여야 합니다.

재산을 취득함에 따라 내는 세금

		취득세
			단독주택이나 아파트 등의 부동산을 취득할 때나 차량 또는 콘도 회원권 등을 취득할 때 과세표준액(취득가)의 2%를 취득세로 내야 합니다.

		등록세
			주택을 구입하면 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 합니다. 이와 같이 재산을 취득하고 그 권리를 보존하기 위하여 재산권에 관한 등기나 등록을 할 때 등록세를 내야 합니다. 부동산을 등기할 때 등록세는 과세표준의 3%, 자동차를 사서 등록할 때는 5%가 적용되는 등 등기, 등록자산에 따라 등록세율이 다양합니다.

		상속세
			상속에 의해 재산을 취득하는 경우 상속세를 내야 합니다. 상속세는 과세표준에 따라 5단계로 세율이 나눠 적용되며, 상속개시일로부터 6개월 이내에 신고, 납부하여야 합니다.

		증여세
			무상으로 재산을 취득하는 경우를 증여라고 하며 증여재산을 받은 사람(수증자)는 증여일로부터 3개월 이내에 증여세를 납부하여야 합니다.

재산을 보유함에 따라 내는 세금 재산세

보유하고 있는 건축물에 대해 부과되는 세금으로 세율은 소유하고 있는 재산의 종류에 따라 다릅니다. 과세기준일은 매년 5월1일입니다.

		종합토지세
			보유중인 토지에 대해 부과되는 세금으로 토지의 유형에 따라 종합합산, 별도합산, 분리과세 대상 토지로 나누어 각각 별도의 과세표준과 세율을 적용하여 과세합니다

재산을 처분할 때 발생하는 세금

		양도소득세
			일정한 자산을 양도할 때 얻게 되는 양도 차익에 대해 내는 세금입니다. 양도차익이란 양도가액에서 필요경비를 차감하여 계산하는데, 부동산의 경우 양도가액은 부동산을 판 금액을, 필요경비란 부동산을 샀던 금액을 말합니다.

주택을 구입할 때 내야 하는 세금은?

주택을 구입한 경우 취득세와 등록세를 내야 합니다. 취득세란 부동산을 매매, 교환, 증여 등에 의해 취득했을 때 내는 세금이며, 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경시킬 때에는 등록세를 납부하여야 합니다. 또한 취득세를 낼 때 취득세의 10%를 농어촌특별세로 내야 하며, 등록세를 낼 때 등록세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다.

2억원 짜리 단독주택 구입

구분	내용		비고
취득세	2억원 × 1%	2,000,000원	과세표준의 1%
농어촌특별세	2,000,000원 × 10%	200,000원	취득세의 10%
등록세	2억원 × 1%	2,000,000원	과세표준의 1%
교육세	2,000,000원 × 20%	400,000원	등록세의 20%
총세금액		4,600,000원

취득세란

취득세는 등록세와 함께 부동산을 매매, 교환, 증여 등에 의해 취득했을 때 내는 세금으로서 지방세에 해당됩니다. 이 때 돈을 주고 산 경우 뿐 아니라 무상으로 취득하는 경우에도 취득세를 내야 합니다. 그러므로 상속이나 증여로 인해 취득세, 상속세 과세대상이 되는 재산을 취득한 경우에도 취득세를 내어야 합니다.

취득세 과세대상

취득세의 과세대상으로는 토지, 건물, 구축물, 특수한 부대시설, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용권 등이 있습니다.

취득세 과세표준

취득세는 취득자가 신고한 실제 취득가액에 대해서 냅니다. 그러나 시가표준액의 제도가 있어 신고한 취득가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 시가표준액을 기초로 취득세를 계산합니다. 시가표준액이란 토지나 건물에 대해서 국가에서 기준으로 제시하는 금액입니다

취득세 세율

취득세는 과세표준에 세율을 곱하여 결정합니다. 취득세의 세율은 일반재산과 사치성재산으로 나누어 세율이 다르게 적용됩니다. 일반재산의 취득세 과세표준은 2%이며, 사치성재산은 5배로 중과세 하여 취득세를 10% 내어야 합니다. 중과세 되는 사치성 재산으로 별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택 등이 있습니다. 한편 취득세를 납부하게 되면 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과됩니다. 단, 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세 됩니다.

취득세 비과세대상

		상속으로 받은 부동산. 단, 1세대1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서만 취득세는 감면, 등록세는 과세
		재개발 사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지 대신 다른 토지를 환지 받는 경우

취득세 감면

		공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)을 분양 받는 경우 - 전용면적이 12평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적이 12평 초과 18평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 50% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 공동주택 : 취득세, 등록세 25% 감면 (단, 1998.5.22 ~ 1999.6.30 에 분양계약이 체결되고, 1998.5.22 ~ 2001.6.30 에 취득하는 공동주택에 한함)
		임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우 - 전용면적 18평 이하 : 취득세, 등록세 100% 감면
		건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 - 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 : 취득세, 등록세 25% 감면

		예금담보대출
			일반자금대출 중 정기예금, 상호부금 등 고객이 가입한 예금을 담보로 하는 대출입니다. 대출한도는 저축된 예금의 잔액의 일정한 비율을 넘지 않습니다.

취득세 납부기간

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 부동산이 소재 하는 관할 시, 군, 구청에 자진 신고ㆍ납부하여야 합니다. 만약 30일 이후에 신고하는 경우 20%의 가산세가 부과되며, 취득 일로부터 2년 내에 자진신고를 하지 않고 매각한 경우 80%의 가산세를 내게 됩니다.

주택을 취득하여 등기할때 채권매입은 어떻게 하나요?

신축아파트를 분양 받든지 또는 기존주택을 취득하여 등기를 할 때는 주택건설촉진법에 의해 국민주택채권을 매입하여야 합니다. 등기이전을 할 때 국민주택채권 매입시 받은 매입필증을 등기소에 제출하여야 합니다. 국민주택채권은 이율이 연 5.0% 이며, 만기는 5년입니다. 원리금 상환방법은 5년 만기 원리금 일시상환 방식이며 한국주택은행에서 매입할 수 있습니다. 국민주택채권을 매입할 때의 기준은 다음과 같습니다.

주택을 취득하여 등기할 때 채권매입은 어떻게 하나요?

소유권 보존 또는 이전 등기

주거전용 건물

시가표준액	서울특별시/광역시	기타
500만원 이상 2천만원 미만	시가표준액의 2.0%	시가표준액의 2.0%
2천만원 이상 3천만원 미만	시가표준액의 3.5%	시가표준액의 3.0%
3천만원 이상 4천만원 미만	시가표준액의 4.0%	시가표준액의 3.5%
4천만원 이상 5천만원 미만	시가표준액의 5.0%	시가표준액의 4.5%
5천만원 이상 1억원 미만	시가표준액의 6.0%	시가표준액의 5.5%
1억원 이상	시가표준액의 7.0%	시가표준액의 6.5%

주거전용 건축물 이외의 부동산

시가표준액	서울특별시/광역시	기타
500만원 이상 5천만원 미만	시가표준액의 2.5%	시가표준액의 2.0%
5천만원 이상 1억원 미만	시가표준액의 4.0%	시가표준액의 4.0%
1억원 이상	시가표준액의 5.0%	시가표준액의 4.5%

상속ㆍ증여의 경우

시가표준액	서울특별시/광역시	기타
1천만원 이상 3천만원 미만	시가표준액의 2.5%	시가표준액의 2.0%
3천만원 이상 1억원 미만	시가표준액의 4.0%	시가표준액의 4.0%
1억원 이상	시가표준액의 6.0%	시가표준액의 5.5%

주택을 상속 받은 경우 취득세는 내야 하나요?

상속인이 피상속인 사망당시 집이 한 채 없는 무주택자이면 취득세를 내지 않아도 됩니다. 또한 취득세의 10%를 내는 농어촌특별세도 내지 않습니다. 그런데 만약 상속인이 피상속인 사망당시 집이 있으면 취득세를 내야 합니다. 취득세는 상속개시일로부터 6개월 이내에 2%의 취득세를 내야 합니다. 한편 1가구 1주택이란 주민등록표상에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유한 경우를 말합니다. 그런데 고급주택의 경우에는 상속으로 인해 취득해서 1가구 1주택이 된 경우라도 비과세되지 않습니다. 예를 들어 보면 다음과 같습니다.

상속으로 1가구 1주택이 된 경우

상속으로 1가구 1주택이 된 사람입니다. 건물의 시가표준액이 5천만원, 해당 토지의 공시자가가 3천만원입니다. 이 경우 총 세금은 얼마인가요?

- 상속으로 1가구 1주택이 되어 취득세는 내지 않아도 되고, 상속으로 인한 소유권 이전 등록세율은 0.8% 이므로 총세금은 768,000원이 됩니다.

구분	내용		비고
등록세	8천만원 × 0.8%	640,000원	과세표준의 0.8%
교육세	640,000원 × 20%	128,000원	등록세의 20%
총 세금액		768,000원

상속으로 1가구 2주택이 된 경우

상속을 받아 1가구 2주택이 되었습니다. 상속 받은 재산은 건물의 시가표준액이 5천만원, 해당 토지의 공시자가가 3천만원입니다. 이 경우 총 세금은 얼마인가요?

- 이 경우는 취득세를 감면 받을 수 없으므로 총세금은 2,528,000원이 됩니다

구분	내용		비고
취득세	8천만원 × 2%	1,600,000원	과세표준의 2%
농어촌특별세	1,600,000원 × 10%	160,000원	취득세의 10%
등록세	8천만원 × 0.8%	640,000원	과세표준의 0.8%
교육세	640,000원 × 20%	128,000원	등록세의 20%
총 세금액		2,528,000원

등록세란

등록세는 재산에 관한 권리를 취득하거나 이전, 변경 등을 등기 또는 등록하는 경우에 부과되는 세금입니다. 예를 들어 부동산을 취득하면 취득세를 내야 하고, 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때에는 등록세를 납부하여야 합니다.

등록세 과세대상

등기ㆍ등록시 등록세를 내야 하는 대상은 부동산, 선박, 자동차, 신탁재산, 저작권, 출판권, 특허권 등의 유형ㆍ무형의 자산입니다. 또한 법인의 설립등기시에도 등록세를 납부하여야 합니다.

등록세 납세의무자

취득세의 납세 의무자는 실제로 부동산을 취득한 사람이며, 등록세의 납세 의무자는 등기를 신청하는 사람입니다. 실제로 누가 소유하고 있는지 상관 없이 공부상에 나타나 있는 사람이 납부하는 것입니다.

등록세 과세표준

등록세는 취득자가 신고한 실제 취득가액에 대해서 냅니다. 그러나 시가표준액의 제도가 있어 신고한 취득가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 시가표준액을 기초로 등록세를 계산합니다. 시가표준액이란 토지나 건물에 대해서 국가에서 기준으로 제시하는 금액입니다.

등록세 세율

등록세 세율은 등기ㆍ등록하는 자산에 따라 다릅니다. 부동산의 경우 과세표준의 3%를 등록세로 내며, 등록세를 낼 때 교육세가 등록세의 20%만큼 부과됩니다. 단, 자동차를 등록할 때 등록세는 5% 입니다.한편 주택의 경우 그 취득방법에 따라 등록세가 달라집니다.

구분	등록세
매매시	취득가액의 3%
신축시	취득가액의 0.8%
상속시	취득가액의 0.8%
증여시	취득가액의 1.5%
교환시	취득가액의 3%

등록세 감면

		공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)을 분양 받는 경우 - 전용면적이 12평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적이 12평 초과 18평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 50% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 공동주택 : 취득세, 등록세 25% 감면 (단, 1998.5.22 ~ 1999.6.30 에 분양계약이 체결되고, 1998.5.22 ~ 2001.6.30 에 취득하는 공동주택에 한함)
		임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우 - 전용면적 18평 이하 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 : 취득세, 등록세 25% 감면
		건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 - 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세, 등록세 100% 감면

등록세 납부기간

부동산 소유권 이전 등기시 계약의 효력이 성립되는 날로부터 60일 이내에 등기신청을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 과태료를 내야 합니다. 다음은 지연기간에 따라 물게 되는 가산세입니다.

지연기간	과태료
2개월 미만	등록세액의 5%
5개월 미만	등록세액의 15%
8개월 미만	등록세액의 20%
12개월 미만	등록세액의 25%
1년 이상	등록세액의 30%

주택을 보유할 때 내야 하는 세금은?

주택을 보유하는 경우 내야 할 세금으로 재산세와 종합토지세가 있습니다. 재산세는 보유하고 있는 건축물에 대해 부과되고, 종합토지세는 토지에 대해 부과됩니다.

재산세/종합토지세

재산세는 매월 5월 1일 현재 주택 소유자로 등재되어 있는 자가 내며, 매년 6월 16일부터 6월 30일 사이에 납부하면 됩니다. 재산세를 낼 때 재산세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다. 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 과세대상 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 납부하여야 하며, 토지소유자는 10월 16일부터 10월 31일까지 납세고지서상의 세액을 납부하면 됩니다.

도시계획세/공동시설세

재산세와 종합토지세를 낼 때 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세는 토지의 공시지가의 0.2%를 10월 16일 ~ 10월 31일에 종합토지세와 함께 납부하고, 건물의 시가표준액의 0.2%를 6월 16일 ~ 6월 30일에 재산세와 함께 납부하면 됩니다. 그리고 재산세를 낼 때 공동시설세도 납부하여야 합니다.

부동산임대소득세

주택을 다른 사람에게 빌려주고 임대료를 받을 경우 부동산 임대소득세가 발생합니다. 부동산 임대소득은 당해 소득자의 다른 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합과세됩니다. 그런데 2주택 보유자의 경우 1주택이라도 전용면적 25.7평 이하 (단독주택 건평 35평)인 경우 부동산 임대소득세가 비과세됩니다. 부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득 과세표준확정신고를 해야 하며, 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고해야 합니다. 한편 부동산임대소득은 금융소득과 마찬가지로 자산소득에 해당하므로 부부 합산 소득을 신고하여야 합니다.

부동산 임대소득세란

부동산임대소득이란 건물 등 부동산을 다른 사람에게 빌려주고 받는 임대료입니다. 부동산임대소득세는 임대해 주고 받은 임대료인 임대소득액에 대해 발생하는 세금입니다. 그러므로 부동산 임대소득은 부동산을 매매하거나 양도할 때 발생하는 사업소득이나 양도소득과는 다릅니다. 부동산 임대소득은 당해 소득자의 다른 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합과세됩니다.

부동산 임대소득세 과세대상

부동산 임대소득세를 내어야 하는 경우는 상가를 임대할 경우에는 임대소득에 모두 포함되지만, 주택의 경우는 다릅니다. 주택은 1가구 2주택 이상 소유자부터 부동산임대소득을 내야 합니다. 즉 3주택 이상 보유자는 주택규모에 관계없이 임대소득세를 내고, 2주택 보유자는 단독주택은 건평이 35평, 아파트는 전용면적 25.7평 이상인 경우에 과세대상이 됩니다. 그러므로 2주택 보유자의 경우 1주택이라도 전용면적 25.7평 이하 (단독주택 건평 35평)인 경우 부동산 임대소득세가 비과세됩니다.

부동산 임대소득세 계산방법

부동산 임대소득은 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 총수입금액은 임대의 조건에 따라 달라집니다. 부동산임대조건은 그 형태에 따라 부동산을 임대하고 그 대가를 받는 방법으로는 월세와 전세가 있습니다. 전세는 보통 전세보증금을 일시에 내고, 월세는 어느 정도의 보증금과 월세를 같이 내는 경우가 많습니다. 각각의 경우에 따라 총수입금액 산정방법이 달라집니다. 총수입금액을 산정할 때 월세로 받는 경우는 매달 받는 월 임대료의 1년치 합계액 (월임대료 × 12)이 임대료 수입금액이 됩니다. 그리고 전세금으로 받는 경우에는 1년 만기의 정기예금 이자액만큼을 임대에 대한 대가로 보아 이를 간주임대료라고 합니다. 즉 전세보증금만 받는 경우 '보증금 × 정기예금이자율' 이 총수입금액이 됩니다. 예를 들어 임대보증금으로 3천만원을 받고 월 임대료로 50만원을 받을 때 임대료 수입금액은 (만약 정기예금금리를 7%라고 하면) 1년치 임대료 600만원과 간주임대료 210만원을 합한 810만원이 됩니다. 임대소득금액을 산정할 때에는 장부를 기장하면 장부에 의해 소득금액을 계산하면 되나, 장부가 없는 경우 표준소득률에 의해 추계과세합니다. 표준소득률을 사용하는 이유 중의 하나는 표준소득률은 당해 사업에 관련된 비용을 일일이 계산할 수 없기 때문에 적용되는 경우가 많습니다. 표준소득률은 임대주택유형에 따라 다르며 고급주택은 60%, 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 일반주택은 45%, 장기임대 공동주택은 36.1%, 장기임대 다가구 주택은 30% 등 입니다. 예를 들면 앞서 임대료 수입금액이 810만원이고, 장기임대 다가구주택인 경우 임대소득금액은 243만원 (810만원 × 30%)이 됩니다. 이렇게 소득금액이 산출되면 여기에서 기본공제, 추가공제, 표준공제 등의 소득공제를 하여 과세표준을 구합니다.

부동산 임대소득세 납부절차

부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득 과세표준확정신고를 해야 하며, 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고해야 합니다. 한편 부동산임대소득은 금융소득과 마찬가지로 자산소득에 해당하므로 부부 합산 소득을 신고하여야 합니다.

종합토지세란

종합토지세란 부동산을 보유하고 있는 경우에 납부하는 세금입니다. 개인이나 법인이 가지고 있는 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산하여 소유하고 있는 토지의 금액에 따라 누진세율로 과세하는 세금으로서 지방세에 해당합니다.

종합토지세의 과세대상 및 납세의무자

종합토지세의 과세대상은 전국 소재의 모든 토지가 해당됩니다. 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 과세대상 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 납세의무자입니다. 토지의 소재지를 관할하는 시장이나 군수가 종합토지세 납부고지서를 10월 10일까지 발부하면 토지소유자는 10월 16일부터 10월 31일까지 납세고지서상의 세액을 납부하면 됩니다.

종합토지세 과세표준

종합토지세의 과세표준은 그 과세대상인 토지를 세 가지로 나누어 별도의 과세표준과 세율을 적용합니다. 토지의 분류기준은 다음과 같습니다.

토지종류	내용
종합합산과세대상 토지	별도합산과세대상토지와 분리과세대상토지를 제외한 모든 토지 (일반적으로 주택에 부수되는 토지)
별도합산과세대상 토지	영업용 건축물의 부속토지 (백화점, 병원, 여관 상가 등)
분리과세대상 토지	자경농지, 임야, 골프장, 별장 등에 속하는 토지

종합토지세 세율

종합합산과세세율을 살펴 보면 다음과 같습니다.

토지금액	세율
2천만원 이하	0.2%
2천만원 초과 5천만원 이하	40,000원 + 2천만원 초과금액 × 0.3%
5천만원 초과 1억원 이하	130,000원 + 5천만원 초과금액 × 0.5%
1억원 초과 3억원 이하	380,000원 + 1억원 초과금액 × 0.7%
3억원 초과 5억원 이하	1,780,000원 + 3억원 초과금액 × 1%
5억원 초과 10억원 이하	3,780,000원 + 5억원 초과금액 × 1.5%
10억원 초과 30억원 이하	11,280,000원 + 10억원 초과금액 × 2%
30억원 초과 50억원 이하	51,280,000원 + 30억원 초과금액 × 3%
50억원 초과	111,280,000원 + 50억원 초과금액 × 5%

재산세란

재산세는 종합토지세와 마찬가지로 부동산을 보유할 때 내는 세금입니다. 종합토지세는 토지에 대해 부과되며, 재산세는 건축물에 대해 부과됩니다.

재산세의 과세대상 및 납세의무자

재산세의 과세대상은 건축물, 중기, 선박, 항공기 등이며 이를 소유하고 있는 자가 재산세 납세의무자 입니다. 재산세는 매월 5월 1일 현재 재산세 과세대장에 건축물, 선박, 항공기 등의 소유자로 등재되어 있는 자가 내야 합니다. 재산세는 매년 6월 16일부터 6월 30일 사이에 납부하면 됩니다.

재산세 세율

주택의 경우

시가표준액	세율
1,200만원 이하	0.3%
1,200만원 이상 1,600만원 이하	36,000원 + 1,200만원 초과금액의 0.5%
1,600만원 이상 2,200만원 이하	56,000원 + 1,600만원 초과금액의 1%
2,200만원 이상 3,000만원 이하	116,000원 + 2,200만원 초과금액의 3%
3,000만원 이상 4,000만원 이하	356,000원 + 3,000만원 초과금액의 5%
4,000만원 초과	856,000원 + 4,000만원 초과금액의 7%

재산세를 낼 때 같이 내는 세금

재산세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다. 재산세를 낼 때 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세란 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 도시계획 구역안에 있는 토지와 건축에 대해 내는 세금입니다. 종합토지세를 내는 사람과 재산세를 내는 사람은 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세는 토지의 공시지가의 0.2%를 10월 16일 ~ 10월 31일에 종합토지세와 함께 납부하고, 건물의 시가표준액의 0.2%를 6월 16일 ~ 6월 30일에 재산세와 함께 납부하면 됩니다. 재산세를 낼 때 공동시설세도 납부하여야 합니다. 공동시설세란 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 등을 국가나 지방자치단체가 설치해주고 그 혜택을 받는 사람이 내는 세금입니다. 매년 6월 1일 현재 종합토지세를 내는 사람과 매년 5월 1일 현재 재산세를 내는 사람이 납부합니다

주택을 처분하는 경우 내야 하는 세금은?

양도소득세

주택을 처분하는 경우 가장 큰 부담은 양도소득세입니다. 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다. 양도소득세의 세율은 다음과 같습니다.

구분	과세표준	세율
2년 이상 보유한 등기자산	3,000만원 이하	과세표준의 20%
	3천만원 초과 6천만원 이하	600만원 + 3천만원 초과액의 30%
	6천만원 초과	1,500만원 + 6천만원 초과액의 40%
2년 미만 보유한 등기자산	40%
미등기자산	65%

주민세

양도소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다.

인지세

계약서 작성시 계약서에 인지를 첨부하며, 인지세는 다음과 같습니다

매매대금	인지세
5백만원 초과 1천만원 이하	1만원
1천만원 초과 2천만원 이하	2만원
2천만원 초과 3천만원 이하	3만원
3천만원 초과 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 1억원 이하	7만원
1억원 초과 5억원 이하	15만원
5억원 초과 10억원 이하	25만원
10억원 초과	35만원

양도소득세란

양도소득이란 개인이 가지고 있던 토지, 건물과 같은 부동산 등 일정한 자산을 유상으로 양도함으로 인해 얻는 소득을 말합니다. 이 때 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 뺀 소득을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에 대해서 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다. 그러므로 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권이 이전되는 경우 양도소득세를 납부할 의무가 생기지 않습니다. 즉 상속이나 증여에 의해 무상으로 소유권이 이전될 경우에는 양도소득세를 물지 않는다는 것입니다.

양도소득세 과세기준일

과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 봅니다. 단, 잔금 청산일이 분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일로 봅니다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다.

양도소득세 계산방법

양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같습니다. ① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익 ② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 ③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준 ④ 양도소득 과세표준 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액

		양도차익
			양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액입니다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액과 상관 없이 기준시가에 의해서 계산하게 됩니다. 양도가액은 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 합니다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제합니다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를 했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할 수 있습니다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외됩니다

		장기보유특별공제
			장기보유특별공제는 부동산 투기억제에 실효를 보기 위해 3년 이상 장기보유 하였다가 파는 경우 양도차익의 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 역시 미등기 자산에 대해서는 공제 혜택이 없습니다.

양도자산	공제액
보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도	양도차익의 10%
보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도	양도차익의 15%
보유기간이 10년 이상인 자산의 양도	양도차익의 30%

		양도소득 기본공제
			양도차익에 대해 일률적으로 연250만원을 공제해 주며, 역시 미등기자산은 제외됩니다.

양도소득세 세율

양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있습니다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다

구분	과세표준	세율
2년 이상 보유한 등기자산	3,000만원 이하	과세표준의 20%
	3천만원 초과 6천만원 이하	600만원 + 3천만원 초과액의 30%
	6천만원 초과	1,500만원 + 6천만원 초과액의 40%
2년 미만 보유한 등기자산	40%
미등기자산	65%

위의 표에서 보듯이 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의 단일세율을 적용하고 있습니다. 그러므로 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 20% ~ 40%의 초과 누진세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%의 단일세율을 적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문입니다.

양도소득세 납부기간

양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있습니다. 예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것입니다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우 산출세액의 10%를 공제 받을 수 있습니다. 확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없습니다. 한편 양도소득세 납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수 있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있습니다.

양도소득세가 비과세 되는 경우는?

양도소득세의 비과세란 당초부터 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않는 것을 말합니다. 그래서 양도소득세의 납세의무가 생기나 그 의무를 감면비율에 따라 감액 또는 면제하는 양도소득세의 감면과는 다른 개념입니다. 양도소득세가 비과세되는 경우를 살펴 보겠습니다.

-1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득 - 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 교환으로 발생하는 소득

1세대 1주택의 양도

양도소득세 비과세의 대표적인 경우인 1세대 1주택의 양도에 관하여 살펴보겠습니다. 여기서 1세대란 배우자를 포함하여 동일한 주소지에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 말합니다. 그러므로 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성한 경우에도 각자가 주택을 소유하고 있으면 1세대 2주택으로 보는 것입니다. 1세대 1주택인 경우에는 다음의 경우에 한하여 양도소득세가 비과세 됩니다. 첫째, 1세대 1주택이더라도 반드시 3년 이상 주택을 보유하여야 합니다. 1세대 1주택을 3년간 보유하여야 한다는 것입니다. 거주하지는 않더라도 보유기간이 3년 이상으로서 양도자가 등기부등본 또는 토지, 건축물관리대장등본 등에 의하여 1세대1주택을 입증하는 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다. 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정합니다. 둘째, 고급주택이 아니어야 합니다. 세법상의 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 고급주택이라 함은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택은 전용면적 50평(165㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우, 단독주택은 대지 150평(495㎡ )이상이거나 건평이 80평(264㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우를 말합니다. 셋째, 주거목적의 주택에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 주거목적을 위한 주택의 경우에만 양도소득세 비과세가 적용되며, 주택으로 보지 않는 콘도미니엄, 별장, 오피스텔은 3년의 보유조건을 갖춘 경우에도 양도소득세를 물게 됩니다. 넷째, 1세대 1주택에 부속된 토지는 주택 바닥면적의 10배(도시계획구역 안의 경우는 5배) 이내에서만 비과세됩니다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 2주택

		일시적인 1세대 2주택 1세대 2주택인 경우 원칙적으로 양도소득세가 과세되어야 하지만 다음의 경우 2주택의 보유가 일시적인 것으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다. 첫째, 1주택을 가진 세대가 이사를 가기 위해 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 사서 1세대 2주택이 된 경우 새 집을 산 날로부터 종전주택을 2년 이내에 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 이 때 종전주택은 보유기간이 3년이 넘어야 합니다. 둘째, 혼인에 의해 2주택이 되는 경우에는 혼인신고일로부터 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 양도일 현재 2주택 보유기간이 모두 3년이 넘어야 합니다. 셋째, 부모(직계존속)를 모시기 위해 세대를 합치는 경우 1세대 2주택이 된 경우 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 이 때 부모의 나이가 남자 60세, 여자 55세 이상이어야 하고, 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 합니다.
		상속으로 인한 1세대 2주택 부모가 사망하여 주택을 상속 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 양도하면 보유기간에 상관없이 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 종전 주택을 양도하면 보유기간이 3년 이상인 경우에만 양도소득세가 비과세 됩니다.

자금출처조사란?

자금출처조사란?

부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 자금출처조사라고 합니다. 자금출처조사를 하는 경우는 연령, 직업, 성별, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자신의 능력으로 부동산 등을 취득할 수 없는 사람이 부동산 등의 재산을 취득할 때 그 재산의 취득방법 및 소요된 자금의 출처를 확인합니다. 만약 자금의 출처가 확인되지 않으면 타인으로부터 증여 받은 것으로 추정 당하고, 증여세를 납부하여야 합니다. 부동산을 취득했다고 해서 항상 자금출처조사를 받지는 않습니다. 연령별로 취득금액이 기준금액에 미달하는 경우 또는 기준금액을 넘더라도 최근 3년 동안 소득 및 부동산 양도소득금액이 취득금액의 70% 이상인 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 사후관리만 합니다.

자금출처조사 기준금액

구분		취득자산
		주택	주택 이외
30세 미만		5천만원	3천만원
30세 이상~40세 미만	세대주인 경우	2억원	5천만원
	세대주가 아닌 경우	1억원	5천만원
40세 이상	세대주인 경우	4억원	1억원
	세대주가 아닌 경우	2억원	1억원

자금출처조사는 세무서에서 어떤 조사를 직접 나오는 것이 아니라 본인이 취득한 자금이 어디서 조달되었는지를 서면으로 입증하면 됩니다. 즉 세무서에서는 증여 혐의가 있을 경우 취득자금 소명자료 요구서를 보내고, 요구서를 받은 사람은 요구서에 기재된 취득자금의 출처와 증빙서류를 관할세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 됩니다. 자금출처를 증빙하는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세 영수증 사본1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우는 전세계약서 등이 있습니다. 세무서에서는 소명자료를 검토하여 증여의 혐의가 있는 경우 직접 조사를 합니다. 이 경우 취득한 금액 전체를 입증할 필요는 없습니다. 취득자금으로 입증해야 할 금액은 '취득자금의 20%, 2억원'중의 적은 금액을 제외한 나머지 금액을 입증하면 됩니다. 예를 들어보면 15억원 짜리 주택을 취득한 경우 취득금액의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원을 제외한 13억원을 입증하여야 합니다. 만약 13억원 중 입증된 금액이 8억원이라면 15억원 중 입증된 8억원을 제외한 7억원에 대해 증여된 것으로 보아 증여세를 내야 합니다.

  . 투기지역이란?

투기지역은 소득세법상 개념입니다. 부동산소유권을 양도하면 양도소득세를 내는데요. 이 때 양도차익에 따라 세금이 부과됩니다.이 양도차익을 계산하는 기준가격을 실거래가로 하도록 강제된 지역이 투기지역입니다.
즉, 양도소득세를 많이 물려 투기를 못하하려는 의도로 지정되는 것입니다.

2. 투기지역 지정기준?

가) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 "직전월"이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가
     상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

① 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상 승률의 100분의 130보다
    높은 지역
② 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매
    가격상승률보다 높은 지역

나) 지정하는 날이 속하는 분기의 직전분기(이하 이 항에서 "직전분기"라 한다)의 지가상승률이 전국소비자물가상승률
     의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

① 직전분기의 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역
② 직전분기부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전분기부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률
    보다 높은 지역

다) 추가 요건

① 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나
② 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우 등

3. 투기지역 지정효과

가) 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가액으로 과세
나) 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을 적용하여 중과세

4. 투기지역 지정현황

가) 주택투기지역(56개지역, 2004/6/1 現)
     주택투기지역은 국민은행이 매달 발표하는 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 넘는 동시에, 전국 집값
     상승률(또는 전국 2개월 평균 집값 상승률)의 1.3배를 넘으면 지정대상이 된다.
주택투기지역 (56개지역, 2004/6/1 現)

주택투기지역		지정일자
서울 (14)	강남구	2003/04/30
	강동구, 송파구, 마포구	2003/05/29
	서초구, 영등포구, 광진구, 용산구	2003/06/14
	은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구	2003/07/19
	서대문구	2004/03/19
인천 (3)	남동구, 서구	2003/06/14
	부평구	2003/07/19
경기 (22)	광명시	2003/04/30
	수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시	2003/05/29
	성남 수정ㆍ중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시	2003/06/14
	고양 일산구, 용인시	2003/07/19
	오산시	2003/08/18
	성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시	2003/10/20
	의왕시	2004/05/29
충청 (9)	대전 서ㆍ유성구, 충남 천안시	2003/02/27
	충북 청주시	2003/06/14
	충남 아산시	2003/08/18
	대전 대덕구ㆍ동구, 충남 공주시	2003/10/20
	충북 청원군	2004/02/26
기타 (8)	경남 창원시	2003/06/14
	부산 북ㆍ해운대구, 강원 춘천시	2003/07/19
	대구 서구ㆍ수성구ㆍ중구, 경남 양산시	2003/10/20

나) 토지투기지역(26개지역, 2004/6/1 現)
     토지투기지역은 분기마다 발표되는 땅값 상승률이 소비자물가 상승률(분기)의 1.3배를 넘는 동시에, 전국 땅값
     상승률(분기)의 1.3배를 넘거나 최근 3년간 전국 평균 땅값 상승률을 넘는 곳이 대상이다.

토지투기지역 (31개지역, 2004/6/1 現)

토지투기지역		지정일자
서울 (8)	강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구	2004/02/26
경기 (15)	김포시	2003/08/18
	고양시 덕양구, 성남시 수정구ㆍ중원구ㆍ분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시	2004/02/26
	오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시	2004/05/29
충청 (8)	충남 천안시	2003/05/29
	대전 서ㆍ유성구	2003/08/18
	충북 청원군, 충남 공주시ㆍ아산시ㆍ계룡시ㆍ연기군

주택거래신고지역

1. 도입목적

주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함

2. 시행지역

투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

주택거래신고지역 (6개지역, 2004/6/1 現)

주택거래신고지역		지정일자
서울 (4)	강남구, 강동구, 송파구	2004/03/30
	용산구	2004/05/25
경기 (2)	성남시 분당구	2004/03/30
	과천시	2004/05/25

3. 신고 대상주택

가) 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨

① 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트
② 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택
③ 아파트·연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발
    정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택

나) 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는
     신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄

다) 재건축·재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나,
     건축물 관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨

4. 신고 의무자

가) 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성·기명 날인하여 당해 주택소재지의
     관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 함
나) 다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음
다) 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음

5. 신고기간

가) 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 함
나) 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함

※ 검인계약서란?
    부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및
    등기시에 제출하여야 함

6. 신고내용

가) 주택거래계약의 신고내용은 다음과 같음
     계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 거래가액, 소유권이전 예정일자, 부동산중개업자, 계약의 조건·기한

※ 신고내용중 부동산중개업자는 중개계약인 경우에 한하고, 계약의 조건·기한은 조건 또는 기한이 있는 경우에 한함

7. 위반자 조치

가) 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함
나) 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배~5배의 과태료를 부과함

8. 제출서류

주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음

가) 주택거래계약신고서
나) 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류
다) 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류
라) 건물등기부등본

9. 처리절차

주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인 면제)
→ 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과

10. 주택거래신고지역 지정

가) 신고지역의 종류 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트·연립주택거래신고지역나) 신고지역의 지정절차 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할
     지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정함

※ 세부 지정절차 지정예고(필요시, 건교부) → 현지조사(필요시, 건교부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의
    (시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고

다) 신고지역의 지정기준

① 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
② 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
③ 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역
④ 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

라) 신고지역의 지정범위

① 신고지역의 지정범위는 시·군·구 또는 읍·면·동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함
② 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는
    재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

1. 투기과열지구란?

최근 2개월간 신규아파트 청약경쟁률이 5:1 이상이거나 전용면적 25.7평 이하 주택 청약경쟁률이 10:1을 초과할 경우, 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우 등에 지정할 수 있다.

2. 투기과열지구 지정기준?

가) 주택가격상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역중

① 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우
② 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나
    분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우

나) 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등

3. 투기과열지구 지정효과

가) 분양권 전매제한(소유권이전등기시까지) 단, 지정 이전에 분양권 소유자는 한번의 전매가능
나) 신규주택의 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급
다) 청약1순위 자격제한(1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, 2002/9.5일 이후 입주자저축 가입자로서 세대주가
     아닌 자는 1순위 제한)
라) 주상복합건물, 오피스텔의 입주자 공개모집
마) 지역조합 조합원 선착순 모집금지 및 조합원지위 양도금지

4. 투기과열지구 지정현황

투기과열지구 (2004/6/1 現)

투기과열지구 지정지역		지정일자
서울시	전지역	2002/09/06
부산시	해운대구 : 전지역	2003/10/02
	수영구 : 전지역	2003/10/02
	전지역	2003/11/18
대구시	수성구 : 전지역	2003/10/02
	전지역	2003/11/18
인천시	부평구 : 삼산1지구	2002/09/06
	연수구 : 송도신도시(2공구)	2002/12/06
	전지역 <제외지역 : 강화군 교동면, 삼산면, 서도면, 옹진군 대청면, 백령면, 연평면,북도면, 자월면, 덕적면, 영흥면>	2003/06/07
광주시	전지역	2003/11/18
대전시	유성구 : 노은2지구	2003/02/05
	유성구 : 전지역	2003/04/29
	서구 : 전지역	2003/04/29
	전지역	2003/06/07
울산시	전지역	2003/11/18
경기도	고양시 : 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구	2002/09/06
	남양주시 : 호평동, 평내동, 와부읍	2002/09/06
	화성시 : 태안읍, 봉담지구, 동탄지구	2002/09/06
	용인시 : 동백지구	2002/11/18
	전지역 <제외지역 : 가평군, 양평군, 여주군, 연천군 미산면, 중면, 장남면, 백학면, 왕징면, 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리, 서신면 제부리>	2003/06/07

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래의 우려가 있는 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 건교부장관(시.도지사)이 지정하는 지역입니다.

2. 토지거래허가구역 지정기준?

가) 토지거래를 체결하고자 하는 자의 토지이용 목적이 다음에 해당하지 아니하는 경우

① 자기의 거주용 주택용지로 이용하고자 하는경우
② 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편의시설로서 관할시장.군수 또는 구청장이 확인한
    시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우
③ 허가구역 안에 거주하는 농업인.임업인.어업인 또는 대통령령이 정하는 자가 당해 허가구역안에서 농업.
    축산업. 임업 또는 어업을 영위하기 위하여 필요한 것인 경우
④ 공익사업을 위한토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의하여 토지를 수용 또는 사용할 수 있는
    사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
⑤ 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률의 규정에 의하여 지정된 지역. 지구 구역
    등의 지정목덕에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업을 이용하고자
    하는 것인 경우
⑥ 허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우 또는
    그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 경우
⑦ 허가 구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는
    용도에 이용하고자 하는 경우

나) 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지 이용 목적이 다음에 해당하는 경우

① 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우
② 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우

다) 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하지 아니하다고 인정되는 경우

3. 토지거래허가구역내 거래시 주의사항

가) 주의사항

① 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 농지 1000㎡, 임야 2000㎡가 초과 되는 토지는
    실수요 여부, 이용목적 등의 심사를 거쳐 관할시장,군수,구청장의 허가를 받아야 함.
② 주말농장용 농지(1000㎡미만)라도 비도시지역에서는 허가 필요없으나 도시지역에서는 허가를 받아야 함
③ 허가를 피하기 위해 허가대상 면적 미만의 소규모 토지로 분할, 매매하는 경우 분할 전토지가 허가 대상에
    포함되면 분할 토지의 최초거래에 한해서 허가를 받아야 함. 토지를 공유지분으로 나누어 지분이 거래되는
    경우도 적용함.

나) 토지거래에 대한 허가

① 허가를 받고자 하는 자는 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장. 군수에게 제출
    하여야 함.
② 시장.군수는 허가신청서를 받은 날로부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하고 신청인에게 허가증을
    교부하거나 불허가처분사유를 통지하여야 함.

4. 토지거래허가구역 지정현황

토지거래허가구역 (2004/6/1 現)

지정	지역	면적	기간	사유
건교부	수도권 및 광역권(부산 · 대구 · 광주 · 대전 · 울산 · 마창진권) 개발제한구역	4,294.0㎢	2003/12/01~2005/11/30(2년)	개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지
건교부	성남시 및 용인시 판교지역의 택지개발 예정지구 14동 2리	38.9㎢	2003/12/01~2007/11/30(4년)	판교 신도시건설
건교부	아산시 및 천안시의 아산신도시 개발 예정지역 4동 11리	62.5㎢	2002/04/08~2005/04/07(3년)	아산신도시 개발예정 지역 및 영향권
건교부	아산시 및 천안시의 아산신도시 배후 지역 등 18동 2읍 13리	242.3㎢	2002/10/02~2005/04/07(3년)	아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 투기방지
건교부	서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북 · 성동 · 동대문 · 종로 · 중구의 11개동	15.6㎢	2002/11/20~2007/11/19(5년)	서울 강북 길음 · 왕십리 뉴타운지역
건교부	수도권(서울·인천·경기)의 녹지지역 및 비도시지역 ※ 가평 · 이천 · 여주 · 양평 · 옹진 · 연천은 지정제외, 동두천은 녹지지역만 지정	4,797.9㎢	2002/11/20~2004/11/30(2년)	수도권의 지가급등 및 투기방지와 토지시장 안정 추진
건교부	대전 · 청주 · 청원 · 옥천 · 보은 · 천안 · 공주 · 아산 · 논산 · 금산 · 연기 등 충청권 6시5군의 녹지 지역 및 비도시 지역	5,204.6㎢	2003/02/17~2008/02/16(5년)	신행정수도 건설에 따른 토지시장 안정 추진
건교부	김포시전역 · 파주시 9읍면동 · 고양시 9동 · 인천시 검단동	25.0㎢	2003/05/20~2008/05/19(5년)	수도권 김포 · 파주지구 신도시 건설지역
건교부	인천 연수구 · 중구 · 서구 일부	7.2㎢	2003/12/01~2008/11/30(5년)	인천 경제자유구역지정(8/5) 지역
건교부	부산시 강서구 17개동 및 경남 진해시 15개동 일부	80.3㎢	2003/12/01~2008/11/30(5년)	부산 · 진해 경제자유구역지정(10/24) 지역
건교부	수원시 이의동 등 4개동, 용인시 상현동 등 5개동, 기흥 · 구성읍	15.9㎢	2003/12/01~2008/11/30(5년)	도시기본계획변경으로 시가화예정지역 지정
건교부	충북 진천군 · 음성군 녹지 · 비도시지역	917.9㎢	2004/06~2008/06(4년)	신행정수도 후보지 인접지역 투기방지
서울	종로구 · 용산구 · 동대문구 · 중랑구 · 강북구 · 서대문구 등 12개구	8.3㎢	2003/11/26~2008/11/25(5년)	제2차 뉴타운(11/19) 지정
서울	동대문구 · 성북구 · 강북구 · 서대문구 · 구로구의 14개동	1.9㎢	2003/12/30~2008/12/28(5년)	서울시의 균형개발촉진지구 지정
울산	울산시 언양읍 · 삼남읍 · 두서면 · 두동면 · 삼동면 일원	129.2㎢	2003/11/19~2008/11/18(5년)	경부고속철도 울산역 신설지역
경기	고양시 대화동 · 장항동 · 법곳동	6.2㎢	2002/04/22~2007/04/21(5년)	관광문화숙박단지 및 국제전시장 건립
전남	무안군 일로읍 · 삼향면의 남악 신도시 건설지역	68.0㎢	1999/04/03~2004/04/02(5년)	남악신도시 건설 및 전남도청 이전추진
전남	고흥군 봉내면 예내리	14.0㎢	2001/02/04~2004/02/03(3년)	우주센타 건설지역
전남	신안군 압해면 11개리	52.0㎢	2003/10/27~2008/10/26(5년)	신도시 건설예정지역
전남	담양군 금성면 금성리 · 원율리	9.0㎢	2003/10/25~2006/10/24(3년)	종합레저타운 건설 추진지역
전남	여수시 화양면 장수리 · 이목리 · 서촌리 · 화동리 · 안포리	40.3㎢	2003/12/11~2008/12/10(5년)	여수 종합리조트단지 조성
전남	순천시 해룡명 신대리 · 상삼리 · 남가리 · 성산리 · 선월리	15.9㎢	2004/04/01~2007/03/31(3년)	광양 경제자유구역 배후단지 조성
경북	김천시 봉산면 · 대항면 · 농소면 일원	77.8㎢	2003/11/17~2005/11/16(2년)	경부고속철도 김천역 신설지역
경남	사천시 용현면 덕곡리	2.7㎢	2004/01/01~2007/12/31(4년)

부동산 상식 - 부동산 임대차보호법

부동산 임대차 보호법 입법취지

  전세계약은 원칙적으로 전세권 등기를 요하나 임대인의 우월적 지위를 이용하여 전세권 등기를 하지 못하게 할 것이다.  이런 전세권 없는 전세계약은 물권적 효력이 없어 현실적으로 민법상 호보를 받을 수 잆는 실정입니다.
  따라서 특별법인 주택 임대차 보호법을 제정하여 경제적 약자인 임차인의 지위를 보장하기 위한 조치를 취하였습니다. 전세권 등기 없어도 주민등록전입과 입주, 확정일자를  받으면 전세권 등기와 동일한 지위를 보장하는 물권적 효력을 인정한 것이 특징입니다.
  즉, 이법의 입법취지는 세입자를 보호하기 위한 것으로 이규정에 위반하여 세입자를 불리하게 하는 모든 계약은 무효화되는 강행 규정입니다

"주택임대차 보호법"의 기본개념 및 의의
1)주거용 건물을 당사자 일방(집주인)이 상대방(세입자)에게 사용하게 하고 상대방은 이에 대해 차임(보증금,월세)를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다 (민법 제 618조 주택임대차보호법 제1조)
2)전세집을 입주하고 주민등록 전입신고만 마쳐도 임차권등기와 같은 대항력을 인정하고 있다. 즉 전세기간동안 거주할수 있고 나중에 전세금 보증금까지 반환받을 수 있는 권리(대항력)를 주는 것이다.  (1983년 개정 주택임대차보호법)
주택임대차보호법의 규정
1)세입자의 대항력
- 저당권이 설정되지 않은상태에서 입주하고 주민등록전입신고 한후 그 다음날부터 대항력을 갖춤
2)확정일자를 갖춘 세입자 우선변제권
- 경매,공매될경우 전세집과 대지에 대해 후순위 담보권자보다 우선하여 변제
3)계약기간은 2년으로 한다
- 계약기간을 정하지 않거나 2년미만이라도 기본계약기간은 2년으로 본다.
4)소액 임차인 우선 변제권
- 서울시,광역시 : 보증금액 4000만원 이하일경우 -주택가격의 1/2에서 최고 1600만원까지 우선변제
- 기타지역 : 보증금액 3000만원 이하일경우-주택가격의 1/2이내에서 최고 1200만원까지 우선변제
5)집 소유권 이전시 임대차계약의 존속
- 매매,상속,판결,경매,교환 등에 의해 집의 소유권이 다른사람에게 양도된 경우에도 임대차 계약은 그대로 존속한다.
주택임대차 보호법의 적용대상
1) 단독주택,다가구주택,다세대주택,아파트 빌라등 등기된 건물
2) 준공필증을 받지 못한 건물
3) 무허가건물
4) 쉽게 철거가 가능한 가건물
5) 건축물관리대장이나 등기부상의 용도가 공장 또는 창고라해도 임대인이 건물의 구조 및 용도를 주거용으로 임대한 건물
6) 비주거용으로 임대하였다 하더라도 임대인의 허락을 얻어 주거용으로 사용하고 있는경우
7) 채류지에 전입신고한 외국인인 경우
8) 임차인은 전입신고를 하지 않았으나 가족만 전입신고를 한 경우
9) 주택의 옥탑을 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 등
주택임대차 보호법의 적용을 받지 못하는 경우
1) 무료로 사용하거나 보증금이나 월세를 지불하지 않고 있는경우
2) 비주거용 건물을 임대하여 임대인의 허락없이 주거용으로 개조하여 사용하는 경우
3) 오피스텔이나 콘도
4) 전입신고시 주소를 잘못 기재한경우나 공동주택시 호수를 잘못 기재한 경우      (공무원의 실수일경우에는 주택임대차 보호법의 적용)
5) 주거용 건물을 개인이 아닌 법인이 임차인일경우      (법인이 회사직원의 명의로 했다 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지 못함)
6) 비주거용 건물중 주거부분이 있을경우
7) 주거용일지라도 주거부분보다 비주거부분의 면적이 더 많을 경우
8) 일시사용을 위한 임대차인경우
일반 임대차와 주택임대차! 무엇이 다를까요?
일반임대차	주택임대차
비주거용 건물(상가,사무실 등)	주거용 건물에 해당
대항력이 없다	대항력이 발생
우선변제권 없음(채권)	확정일자를 받은후 우선변제권 발생
임대차기간은 당사자의 사전통고로 계약해지(임대인6개월,임차인 1년)	기간의 정함 없어도 2년을 기준으로 함
소액보증금의 우선보호조치가 없다	소액보증금의 우선변제권 보호조치 있음
임대차계약이 다음 양수인에게 계승되지 않음	임대차계약이 새집주인 및 상속인에게 승계
주택임대차보호법에서의 소액보증금 우선변제 금액은?
1)서울시,광역시 3,000만원이하-우선 변제 금액은 주택가격의 1/2이내에서 최고 1,200만원까지
2)기타지역 2,000만원이하-우선변제금액은 주택가격의 1/2이내에서 최고 800만원 까지

임차인의 권리 행사

 1. 임차인의 구분
 -각지역별로 임차보증금을 기준으로 소액.일반 임차인으로 구분함
가. 서울을 포함한 6개 광역시

• 소액임차인:4,000만원 이하
• 일반임차인:4,000만원 이상  

나. 기타지역

• 소액임차인:2,000만원 이하
• 일반임차인:2,000만원 이상  

 2. 연도별 소액임차인의 기준과 보도 범위

기간＼지역	서울.광역시(군지역제외)	기타지역
1987. 12.1 ~ 1989. 12.29	500만원 이하	400만원
1989. 12.30 ~ 1995. 10.18	200만원 이하 임차인 중 700만원 한도	1,500만원 이하 임차인 중 500만원 한도
1995. 10.19 ~ 2001. 9.14	3000만원 이하 임차인 중 1200만원 한도	2000만원 이하 임차인 중 800만원 한도
2001. 9.15 ~ 현재	4000만원 이하 임차인 중 1600만원 한도	3000만원 이하 임차인 중 1200만원 한도

임차인의 권리
가. 소액임차인의 권리
 1) 대항력있는 경우
   ⒜확정일자를 받은 경우  

   - 배당요구시 ⇒

• 일정금액의 한도(소액배당)내에서 우선순위 배당
• 초과금액에 대하여는 배당순위별 배당
• 미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 행사

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 낙찰자에게 대항력 행사

  ⒝확정일자를 받지 아니한 경우

   - 배당요구시 ⇒

• 채권으로서 배당순위에 의한 배당
• 일정금액의 한도(소액배당)내에서 우선배당
• 미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 행사

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 낙찰자에게

 2) 대항력이 없는 경우
   ⒜확정일자를 받은 경우  

   - 배당요구시 ⇒

• 일정금액의 한도(소액배당)내에서 우선배당
• 초과금액에 대하여 물권화되어 순위배당
• 배당이 없는 경우 낙찰자에게 대항력없음

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 일정금액의 한도(소액배당)내의 배당제외
• 낙찰자에게 대항력 없음

   ⒝확정일자를 받지 아니한 경우

   - 배당요구시 ⇒

• 일정금액의 한도(소액배당)내에서 우선 변제권
• 초과금액에 대하여 물권화되어 순위배당
• 미배당잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 상실

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 채권으로서 무배당
• 임차보증금액에 대하여 대항력 없음

나. 일반임차인의 권리
 1) 대항력이 있는 경우
   ⒜확정일자를 받은 경우  

   - 배당요구시 ⇒

• 임차보증금에 대하여 순위 배당
• 미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 행사

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 낙찰자에게 대항력행사

   ⒝확정일자를 받지 아니한 경우

   - 배당요구시 ⇒

• 채권으로서 배당순위에 의한 배당
• 미배당잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력행사

   - 배당요구를 하지 않는 경우 ⇒

• 배당제외
• 낙찰자에게 대항력 행사

 2) 대항력이 없는 경우
   ⒜확정일자를 받은 경우

   - 배당요구시 ⇒

• 순위 배당
• 미배당잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 없음

   - 배당요구를 하지 아니한 경우 ⇒

• 무배당
• 낙찰자에게 대항력 없음

   ⒝확정일자를 받지 아니한 경우

   - 배당요구시 ⇒

• 채권으로서 순위배당
• 미배당잔액에 대하여 낙찰자에게 대항력 없음

   - 배당요구를 하지 아니한 경우 ⇒

• 배당제외
• 미낙찰자에게 대항력 없음

임차인의 권리분석

임차인의 권리 분석

  1. 대항력 여부

-대항력이란 경매등의 사유로 집소유자가 바뀌더라도 집은 비워주지 아니할수 있는 권리
 대항력발생시점⇒주택의 인도(입주)+주민등록 전입일+1일후

[대항력 판단기준도]

순위	대항력있는 경우	대항력없는 경우
1	주택의 인도(입주) 및 주민등록전입 익일후	근저당권, 전세권, 가등기, 가압류, 압류등
2	근저당권, 전세권, 가등기, 가압류, 압류등	주택의 인도(입주) 및 주민등록 전입 익일후

 2. 배당요구권
-요건:주택입주 및 주민등록 전입, 계약서상 확정일자일⇒물권적 효력 인정
    ＊가장늦은 날짜기준

[배당순위] 

순위	우선배당	후순위배당
1	주택의 인도(입주) 및 주민등록전입, 확정일자인	근저당권, 전세권, 가등기, 가압류, 압류등
2	근저당권, 전세권, 가등기, 가압류, 압류등	주택의 인도(입주) 및 주민등록 전입, 확정일자인

3. 소액임차인 우선변제권
 -우선변제권이란 소액임차인을 일정금액을 배당순위와 상관없이 우선적으로 변제 받을수 있는 권리

• 서울.광역시⇒4,000만원 이하 :1,600만원
• 기타 시.군⇒3,000만원 이하 :1,200만원

부동산 중개수수료 요율표

중개 수수료 요율표

1.근 거-중개업법 제20조에 근거 시.도 조례에 규정된 것임

2.법정 수수료를 초과하여 받는 경우 중개업법 제 38조에 따라 1년이하 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처해짐

3.전세의 경우에는 전세금액을, 임대차인 경우에는 임대차금액을 기준으로
하며, 임대차 월세인 경우 월세보증금액+(월세액 x 계약기간해당월수) 로 산출된
금액을 기준으로 한다.

4.중개수수료는 거래가액 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되 요금액이 한도액을
초과하는 경우에는 한도액 범위내에서만 받을 수 있다.

최근 개정된 중개수수료 요율표 (일반주택의 경우  - 고급주택은 제외)

구분	개정전
	거래가액(만원)	요율(%)	한도액(천원)
매매 교환	5백미만	0.9	35
	5백이상1천미만	0.7	60
	1천이상3천이하	0.6	150
	3천이상5천미만	0.5	200
	5천이상1억미만	0.4	300
	1억이상2억미만	0.3	500
	2억이상4억미만	0.25	800
	4억이상8억미만	0.20	1,200
	8억이상	0.15	3,000
임대차등	1백미만	0.8	7
	1백이상5백미만	0.7	30
	5백이상1천미만	0.6	50
	1천이상3천미만	0.5	120
	3천이상5천미만	0.4	150
	5천이상1억미만	0.3	250
	1억이상2억미만	0.25	400
	2억이상4억미만	0.20	600
	4억이상	0.15	1,500

개정후
거래가액(만원)	요율상한(%)	한도액(천원)
5천만원 미만	0.6	250
5천이상2억미만	0.5	800
2억이상6억미만	0.4	-
5천미만	0.5	200
5천이상1억미만	0.4	300
1억이상	0.3	-

주)주택이 있는 토지는 주택에 준함
일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원.임대가3억원이상의 고급주택
-중개수수료의 한도(매매0.2%~0.9%, 임대0.2%~0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따름

  법정수수료만을 지급하는 방법

방법1. 법정수수료를 초과하여 요구할 경우 수수료 영수증을 요구한다. 중개업법상 수수료 영수증을 의무적으로 발행하도록 규정되어 있으며 이를 위반하면 처벌됨.

방법2. 영수증을 주지 않는 경우 수수료를 주지 않아도 아무런 책임이 없다. 민법상 영수증과 수수료 교부는 동시에 이행 되어야 하기 때문임

방법3. 각구청 지적과, 소비자 보호센터에 전화를 하여 상담한다. 중개업자의 감독은 관할구청의 지적과 소관임.

등기의 필요성

등기의 필요성

등기의 필요성
 -부동산 등기-

1.부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산 등기제도 이다.
2.누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받아 보면 그 부동산의 지번,지목,구조,면적등의 부동산 표시사항과 소유권,지상권,저당권,전세권,가압류 등의 권리 관계를 자세히 알 수 있다.
3.부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권,지상권,전세권,저당권 등이 있는데 매매 전당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.

-등기 절차-

1)공동 신청 주의
1.등기는 원칙적으로 등기 권리자와 등기 의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 신청하여야 한다.
2.법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다.
3.판결에 의한 등기:승소한 등기 권리자나 등기 의무자가 단독으로 신청 가능
4.상속 등기:등기 권리자 단독으로 신청

2)소유권 보존 등기 신청시
1.주민등록표 등본 1통/신청서부본3통/등록세 납부 영수필 통지서 1통/등록세 납부 영수필 확인서 1통 2.미등기 토지의 토지대장등본 이나 미등기 건물의 건축물 관리대장등본과 동일한 대지상에 여러개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩 필요

3)소유권 이전 등기 신청시
1.등기필증
2.등기 의무자,즉 매도인의 발급일로부터 6개월 이내의 인감 증명서
3.등기 원인을 증명하는 매매계약서/증여 계약서 등의 서면
4.등록세 납부 영수필 확인서 1통/신청 부본 2통/등기 의무자(매도인)과등기 권리자(매수인) 각각의 주민등록표등본/토지대장등본/토지대장등본(건물시 건축물관리대장등본) 필요
5.매매/증여/교환 등의 계약을 원인으로 하여 소유권 이전 등기를 신청할시:계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장이나 구청장의 검인을 받아 제출
6.상속 등기시:호적등본이나 제적등본 제출
7.부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상일시:소정의 주택 채권 매입
8.등기원인에 대하여 제3자의 허가동의나 승낙을 받을 것이 요구되는 경우:토지등 거래 계약 허가증 농지 매매 증명 택지 취득 허가증 등의 이를 증명하는 서면 첨부
9.종전에 제출하던 매도 증서 즉 교환 증서는 제출할 필요 없음.

4)등기필증 분실시
1.등기 의무자가 직접 등기소에 출석
2.변호사나 법무사가 본인임을 확인
3.등기 신청서나 위임장의 공증인 검증
*위의 세가지 경우중 한가지만 적용 가능

5)지상권/지역권/전세권/저당권/임차권 등의 설정등기 신청시
1.소유권 이전 등기시에 필요한 서류중 원인관계를 증명하는 서류로 지상권 설정 계약서,저당권 설정 계약서등 필요
2.신청서부본과 등기의무자와 같은 설정자의 주민등록표 등본 불필요

6)유의사항
1.등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다.
2.매도인과 매수인 각각의 위임장이 필요하다.
3.행정서사는 등기 절차를 대행할 수 없다.

등기의 필요성

등기의 필요성
 -부동산 등기-

1.부동산의 권리 관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고 등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산 등기제도 이다.
2.누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급받아 보면 그 부동산의 지번,지목,구조,면적등의 부동산 표시사항과 소유권,지상권,저당권,전세권,가압류 등의 권리 관계를 자세히 알 수 있다.
3.부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권,지상권,전세권,저당권 등이 있는데 매매 전당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.

-등기 절차-

1)공동 신청 주의
1.등기는 원칙적으로 등기 권리자와 등기 의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 신청하여야 한다.
2.법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다.
3.판결에 의한 등기:승소한 등기 권리자나 등기 의무자가 단독으로 신청 가능
4.상속 등기:등기 권리자 단독으로 신청

2)소유권 보존 등기 신청시
1.주민등록표 등본 1통/신청서부본3통/등록세 납부 영수필 통지서 1통/등록세 납부 영수필 확인서 1통 2.미등기 토지의 토지대장등본 이나 미등기 건물의 건축물 관리대장등본과 동일한 대지상에 여러개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩 필요

3)소유권 이전 등기 신청시
1.등기필증
2.등기 의무자,즉 매도인의 발급일로부터 6개월 이내의 인감 증명서
3.등기 원인을 증명하는 매매계약서/증여 계약서 등의 서면
4.등록세 납부 영수필 확인서 1통/신청 부본 2통/등기 의무자(매도인)과등기 권리자(매수인) 각각의 주민등록표등본/토지대장등본/토지대장등본(건물시 건축물관리대장등본) 필요
5.매매/증여/교환 등의 계약을 원인으로 하여 소유권 이전 등기를 신청할시:계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장이나 구청장의 검인을 받아 제출
6.상속 등기시:호적등본이나 제적등본 제출
7.부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상일시:소정의 주택 채권 매입
8.등기원인에 대하여 제3자의 허가동의나 승낙을 받을 것이 요구되는 경우:토지등 거래 계약 허가증 농지 매매 증명 택지 취득 허가증 등의 이를 증명하는 서면 첨부
9.종전에 제출하던 매도 증서 즉 교환 증서는 제출할 필요 없음.

4)등기필증 분실시
1.등기 의무자가 직접 등기소에 출석
2.변호사나 법무사가 본인임을 확인
3.등기 신청서나 위임장의 공증인 검증
*위의 세가지 경우중 한가지만 적용 가능

5)지상권/지역권/전세권/저당권/임차권 등의 설정등기 신청시
1.소유권 이전 등기시에 필요한 서류중 원인관계를 증명하는 서류로 지상권 설정 계약서,저당권 설정 계약서등 필요
2.신청서부본과 등기의무자와 같은 설정자의 주민등록표 등본 불필요

6)유의사항
1.등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리하다.
2.매도인과 매수인 각각의 위임장이 필요하다.
3.행정서사는 등기 절차를 대행할 수 없다.

등기부 확인

등기부 확인 

등기부 확인 

*등기부의 구성

▶ 등기용지는 표제부와 갑구 및 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발 급되고 있습니다.

▶ 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시 합니다. 즉, 토지의 경우에는 지 번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파 트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표 제부가 따로 있습니다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면 적변경도 표제부에 기재 합니다.

▶ 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재합니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항입니 다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재합니다.

▶ 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.

▶ 소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우 에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전 되더라도 전소유자란은 붉은 선으로 말소하지 않습니다. 붉은 선으로 말소하는 경우 란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는 경우에 한합니다.

▶ 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권.전세권.지역권.지상권 등이 기재됩니다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.

*등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 그러 나, 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합 니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리 게 됩니다.

*등기부를 볼 때 유의할 사항

1.갑구에 있어서는

(1)소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지를 보아야 합니다.

▶ 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무 자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문 입니다.

▶ 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

▶ 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하 기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소판결을 얻는다면 가 처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

(2)예고등기

▶ 예고등기란 등기원인이 전혀 없는 데도 인감증명등을 위조하여 소유권을 이전 했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄것을 소송 으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기 되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

▶ 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의 의 제3자이더라도 결국은 모두 말소 될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하 는 전제가 따릅니다.

▶ 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마 인지, 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어 떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번 호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다 음과 같습니다.

(예시)
xx법원 93타경xxx호 --- 경매사건(집행과 또는 신청과)
xx법원 93카xxx호 --- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
xx법원 93가단xxx호--- 예고등기(민사과)
xx법원 93가합xxx호--- 예고등기(민사과)

(3)가등기

▶ "가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉 되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질때 등기공무원 이 직권으로 말소합니다. 다만, 이경우 예고등기나 가처분등기는 법원의 촉탁이 아니 면 말소되지 않습니다.

▶ 을구에 있어서는 근저당권.전세권.지상권등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최 대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도 되는 것이 일반적 인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권 자를 임의 로 나가게 할수 없습니다. 그외 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산 의 일부분에도 성립할수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하 여 성립할수 없음을 유의하여야 합니다.

*등기부의 열람신청 방법

등기부 열람신청 수수료는 등.초본 발급신청 수수료와 같습니다. 등,초븐을 발 급받지 않고 열람만 하는데에도 그 수수료가 같은 것은 열람은 등.초본 발급신 청에 우선하여 이를 해주고 또 당해 등기부를 열람하는데에 있어서 민원담당직원 이 직접 민원인을 안 내 해주며 또 등기부의 오손방지를 위하여 열람석을 갖취 놓 고 이를 감시해야 하는 등의 문제가 따르기 때문입니다. 등기부 열람을 신청하는 경우에 아직 당해 부동산의 등기가 되지 않은 경우, 소위 미등기인 때에도 열람 수수료는 반환하지 않습니다. 왜냐하면 신청인은 그 등기가 미등기임을 알았다는 것도 등기부를 열람한 것에 속하며 이를 위하여 담당직원은 해당등기부를 찾기 위 한 만큼의 역무를 제공했기 때문입니다.

*등기부 등.초본의 발급신청 방법

등기부 등.초븐 발급신청서는 민원창구에 비치되어 있으며 신청서 작성시 에는 특히 부동산 표시란을 정확히 기재하여야 합니다. 만일 부동산표시를 잘못 기재하면 본래 원하지 않았던 등기부 등.초본이 발급되거나 아예 발급이 불가능하게 됩니다. 등기부 등.초본 수수료는 6장까지 1통당 600원이며(1994. 1. 1. 부터는 1통당 900원으로 인상), 수수료는 신청시에 미리 접수창구에서 현급 으로 납부하며 6장이 초과된 경우의 추가수수료는 등. 초본을 교부받을 때 추가 로 납부합니다. 수수료를 교부받은 민원담당자는 발급한 등.초본 말미에 해당금 액의 대법원 수입인지를 첩부하고 소인하거나 요금계기에 의하여 이를 표시합니 다. 등기부 초본발급을 신청하는 경우에는 발급받기를 원하는 내용을 구체적 으로 표시해야 합니다. 따라서 등기용지가 수십장 이상되는 경우에 그 중 어느 일부만의 초본발급을 신청하는 때에도 등기공무원은 그 등기용지 전체를 조사해야 하므로 오히려 등본을 발급하는 경우보다 훨씬 힘든 것이며, 그만큼 발급이 늦어지 는 때가 있습니다.

등.초본 발급신청은 전화나 모사전송 또는 우편으로도 신청할 수 있습니다. 우편으로 신청하는 경우에는 해당 수수료와 반신료를 신청서에 동봉하여야 합니다.

*등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우

1.당해 부동산에 관한 사건이 처리중일 때

신청한 등기부 등.초본의 발급 또는 열람이 어려운 경우가 있습니다. 특정의 부동산에 대한 등본 발급이나 열람신청이 있을 때에 이미 당해 부동산에 대한 어떤 등기신청사건이 먼저 접수되어 아직 처리중이라면 그 등기사건을 처리하지 않은 상태 에서 등본을 발급하거나 열람할 수는 없습니다. 만일 등기를 하지 않은 채 먼저 등본 을 발급한다면 후일에 그 등본에 저촉되는 등기부가 존재하게 되기 때문입니다. 예를 들면 10월 11일 15시에 열람 또는 등본을 발급할 때에는 근저당권설정등기가 없었는 데, 위 열람신청이나 등본신청시간 이전에 접수된 근저당권설정등기가 같은 날 18시 에 비로소 기입되었다면, 위 15시에 발급된 등본은 등기부에 저촉된 것으로 그 등본 을 믿은 선의의 제3자는 큰 피해를 입을 우려가 있기 때문입니다.

2.당해 등기부상 다른 공유자의 사건이 처리중일 때

등본 발급을 신청했으나 그 발급이 아주 어렵다고 하는 때가 있습니다. 며칠 전에도 발급받았던 등본이 왜 지금은 안되느냐고 항의하는 경우도 있습니다. 통상 이 러한 경우는 1개의 등기부에 공유자가 수인 있는 때, 그 1인이 어떤 등기신청을 하여 그 사건을 처리중에 다른 공유자가 등본을 신청하는 경우에 발생합니다. 이 경우에 도 그 공유자의 등기사건을 처리하지 않은 채 등본발급을 할 수는 없는 것입니다.

3.등본발급이 지연되는 시간대

*등기부 등본 발급이 가장 빨리 되는 시간

특히 대도시의 경우 등본발급 신청은 오후 3시-4시에 집중되고 있습니다. 이 시간 에는 현재의 인원이 3배이상 되어도 민원인에게 흡족할 만큼 빠른 시간내에 등본을 발급하기란 어렵습니다. 등본발급신청이 집중되는 그 시간을 피하여 오전 근무시작 무렵에 접수시키면 30분 이내에 그 등본의 발급을 받을 수 있습니다.

* 등기부의 공신력

우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우 라도(예컨대 등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래 한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 합니다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문입니다.

그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿 을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필 요가 생깁니다.

등기부등본 보는 법

등기부등본 보는 법  

 부동산 등기부등본을 확인해보는 것은 자신의 권리를 보호하기 위한 출발점이라 할 수 있습니다. 그러나 등기부등본에는 모르는 용어도 많고 무엇을 확인해야 할지도 잘 모르는 경우가 많습니다. 이제 등기부등본 보는 방법을 알려드립니다.

-- 여기의 내용의 저작권은 대한민국 대법원에 있습니다.--

⊙ 등기부등본 보는 법 ⊙
부동산 등기부등본은 국가가 만들어 놓은 공적 장부로서 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.   ☞ 등기부등본의 구성   ☞ 등기된 권리의 순위   ☞ 등기부를 볼 때 유의할 사항(종합)
1. 등기부등본의 구성
	등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부와 소유권을 나타내는 갑구 및 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있습니다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급됩니다. 1) 표제부   ⊙ 개념      표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인      경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건      물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡로 표시되어      있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의      변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다.   ⊙ 유의할 사항      계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.      (아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함) 2) 갑구   ⊙ 개념      갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기      그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분      을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다. 그리고, 이러한 권리관계의      변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.   ⊙ 유의할 사항    ㆍ소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다.    ㆍ단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가      동일인인가를 확인 합니다.    ㆍ압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.   ⊙ 용어 설명    ㆍ소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기를 말합니다.    ㆍ소유권이전등기는 소유권을 이전하는 등기이며 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이      그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 의미합니다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 붉은      선으로 말소하지 않습니다. 붉은선으로 말소하는 경우란 당해 등기에 대한 말소등기가 있는      경우에 한합니다.    ㆍ압류는 채무자가 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하도록 하는 강제집행임.    ㆍ가등기는 토지 혹은 건물을 매입한 사람이 어떤 사정에 의해서 당장에 등기를 넘겨받지 못하는      경우 자신이 토지 혹은 건물의 소유권을 이전받을 지위에 있다는 것을 등기부상에 올리는 것임.    ㆍ가처분은 토지 혹은 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 처분 행위를      하지 못하도록 하는 것임.    ㆍ예고등기는 토지나 건물과 관련하여 소송이 진행중이라는 것을 알려주기 위해서 법원에서 하는      등기임. 3) 을구   ⊙ 개념      을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다.      그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.   ⊙ 유의할 사항    ㆍ저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우      임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수      있게 됩니다.    ㆍ저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험      도가 높다고 볼 수 있습니다.
2. 등기된 권리의 순위
	각 등기는 등기한 순서 대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 가등기가 있는 경우에는 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다.
3. 등기부를 볼 때 유의할 사항(종합)
	갑구에 있어서는 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 합니다. 채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다. 그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다. 둘째, 예고등기에 관한 것입니다. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다. O O 법원 93타경 O O O 호 ────── 경매사건(집행과 또는 신청과) O O 법원 93카합 O O O 호┐                      ├─────── 가압류 또는 가처분 사건(신청과) O O 법원 93카단 O O O 호┘ O O 법원 93가단 O O O 호┐                      ├─────── 예고등기(민사과) O O 법원 93가합 O O O 호┘ 셋째, 가등기에 관한 것입니다. "가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소합니다. 을구에 있어서는 근저당권·전세권·지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없습니다. 그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리입니다. 전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 합니다.

부동산 용어

기본적인 부동산 건축용어

임차권

세입자가 부동산을 사용,수익하는 대가로 임대인에게 차임(월세,보증금)을 줄것을 약정하는 임대차계약을 맺고 그 이행을 보장하기 위해 보증금을 맡김으로써 성립하는 채권의 한 종류
이때 차임은 금전뿐아니라 물건이라도 무방하다.
임차권은 채권의 성격으로 계약기간이 끝났을때 보증금을 받을수는 있지만 경매를 신청할 권리는 없다.
임차권은 채권에 불과하지만 임대인의 동의를 얻어 등기를 하면 제삼자에게 그 권리를 주장할수 있는 대항력을 갖출수 있다

대항력

등기후에 건물주인이 바뀌더라도 당초의 계약기간만큼 거주할수 있고 계약만료후 새 주인으로부터 보증금을 돌려받을수 있는 권리

전세권

상가든 주택이든 전세금액을 등기함으로써 성립하는 물권이며 민법에 의해 확실히 보증금을 되돌려 받을수 있으며제3자에대하여 언제나 대항력을 갖출수 있으며 목적 부동산이 양도되면 새로운 소유자는 전세권에 의해서 구속되며 경매권과 우선변제권을 신청할수 있다.

주거용건물

등기부나 건축물대장등 공부에 의한것이 아니고 실제로 주거용시설로 살고있는지 실지여부에 따라 판단한다

겸용주택

전세집의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우를 말한다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 대상은
점포가 딸린 주택등 주거용 건물의 일부가 사무실,창고,점포,공장등의 비주거용으로 사용될때에는 적용되나 비주거용 건물에 주거용시설이 딸린 건물에는 적용되지 않으며
주거용 건물이라 하더라도 비주거용 부분이 1/2이상 면적을 차지할겨우에는 주택임대차보호법을 적용받지 못한다.

점유

점유란 물건에 대한 사실상의 지배를 말한다. 즉 주택에서 살고있는 사람은 주택을 점유하는 사람이다.우리나라에서는 이러한 점유를 하나의 권리로 인정하고 법으로 보호하고 있다.그에따라 물건을 점유하는 사람이게 점유권이라는 권리가 주어진다.

소유권

소유권이란 물건을 소유,수익,처분할수 있는 권리를 말한다.
즉 소유권이란 물건을 전면적으로 지배할수 있는 권리를 말한다.그러므로 주택의 소유권자는 대개 등기부상의 소유자롤 등기되는 사람을 말한다.

채권

특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에 대하여 일정한 급부를 청구하는 것을 내용으로 하는 권리

물권

물권이란 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리를 말한다.
채권은 채무자에 대해서만 주장할수 있으나
물권은 제3자 모두에게 주장 할 수 있다.

민법상 표현대리

표현대리란 대리인에게 대리인 없는데도 마치 있는 것 처럼 보이고 그렇게 보이는 것이 대리인에게 어느정도 원인이 있다면 그 무권대리행위에 대하여 본인이 책임을 지게 함으로써 선의.무과실의 제삼자를 보호하고자 하는 것이다.

가처분

금전채권이외의 권리,또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기위한 집행 보전제도이다.
한 주택을 놓고 소유권 분쟁을 벌이고 있을때 원 소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태이다.
이런 상태에서 가처분한 사람이 승소하게되면 세입자는 불법 점유자가 되어 전세금을 반환받지 못하고 강제퇴거를 당하게 된다.

가등기

가등기는 본등기의 순위확보를 위해 하는 등기로 그 자체로는 아무 효력이 없으나 가등기권리자가 본등기를 하게 되면 가등기 설정일까지 소급 적용 되므로 세입자는 전세금을 반환받지 못한다.매수한 부동산의 이중매매나 불측의 강제집행으로 발생하는 소유권 이전 방해를  사전에 막아 부동산의 소유권 이전을 원할하게 하여 등기순위보존을 확보하기 위한 제도로서 보존가등기와 담보가등기로 구분한다.

공탁

강제집행,즉 가압류 등의 명령을 신청하게 되면 법원은 채무자가 부당하게 입게 될지도 모를 예측할 수 없는 손해를 담보하기위해 신청인에게 일정액을 법원의 공탁소에 맡기게 된다.
보통 청구액의 1/10까지 공탁하게 된다.
또한 집주인이 월세받기를 거부한다든지 하여 그대로 두면 계약이 해지될 우려가 있을 경우에 공탁하면 집주인이 수령한 효과를 가져온다.

공시지가

지가공시 및 토지등 평가에 관한 법률에 의거하여 매년 산정하고 있으며 대채로 시가의 70%~80% 수준이다.
토지공개념의 일환으로 4원화(건설부 기준시가,내무부 시가표준,국세청 기준시가,감정원 감정시가)된 가격을 일원화하는 효과가 있다.
적용대상으로는 양도소득세,상속,증여,토지초과이득세 등을 과세할때와 공공용지 매수,토지수용의 보상가격을 산정할때 활용한다.
그러나 아직도 미흡한 부분이 많으므로 공시지가를 100퍼센트 신뢰해서는 안되며 주변시세와 비교검토하는 자세가 필요하다.
특히 지방일경우는 더욱 조심하는것이 좋다.
민원봉사실에 전화,우편,팩스등을 통하여 확인할수 있다.

건폐율  

건폐율이란 대지면적에 대한 건물의 밑바닥 면적을 말한다.
(최소한의 공지확보)

용적율

대지면적에 대한 건축물의 연면적
그러나 지하층 면적은 용적율 산정시 제외된다.

계약금 해지

이사를 위해 새로 계약을 했으나 기존 전세금을 돌려받지 못해 이사를 못할경우 법적으로는 모두 포기할수 밖에 없으나 특별한 이유가 있다면 계약금의 일부를 돌려받을 수 있다.
법원에 상황 설명서와 함께 계약금 반환소송을 제기하면 법원은 민사조종을 통해 합의를 알선한다.반환가능 액수는 상황과 금액에 따라 다르지만 50퍼센트 이상은 돌려받을 수 있다.

내용증명보내는 방법

부동산 상식 - 내용증명 보내는 방법

내용증명이란 발송인이 수취인에게 어떤내용의 문서를 언제 발송 하였다는 사실을 우체국에서 공적으로 증명하는 등기취급우편제도를 말합니다.

이 내용증명은 개인 상호간의 채권 재무관계나 권리의무를 더욱 명확하게 할 필요가 있을 때 주로 이용되고 있습니다.
내용증명우편을 작성하는 요령은 다음과 같습니다.

먼저 A4용지(210×297mm)에 한쪽면 만을 사용하여 상대방에게 알리고자 하는 내용을 6하원칙에 따라 작성합니다.
이때 작성하는 내용을 내용문서라고 하는데 내용문서는 한글 또는 한자로 자획을 명료하게 기재한 문서인 경우에 한하여 취급이 가능하며 공공의 질서 또는 선량한 풍속에 반하는 내용문서는 취급하지 않으므로 욕설을 쓴다든지 비속한 내용을 써서는 안됩니다.

내용문서 작성시 문자나 기호를 정정 삽입 또는 삭제할 때에는 정정 삽입 또는 삭제의 문자와 정정 삽입 또는 삭제한 글자수를 난외의 빈자리나 끝부분 빈곳에 기재하고 그곳에 발송인의 인장이나 지장을 찍어야 합니다.
이 때 정정 또는 삭제된 문자나 기호를 명확하게 알아볼 수 있도록 그 자체를 남겨두어야 하고, 그리고 내용문서의 서두와 끝부분에는 발송인 및 수취인의 주소 성명을 반드시 기재하여 누가 누구에게 발송한 내용문서임에 확실이 나타나야 합니다.

내용증명우편을 발송하는 방법은 다음과 같습니다.

내용문서의 작성이 완료되면 2부를 복사한 후(내용문서의 매수가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장으로 가각 계인)원본과 함께 우체국 접수창구에 제출하면 됩니다.
만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사본 3부만을 제출하여도 무방합니다.

이 때 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하게 되는데, 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소 성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 앞에서 이를 봉함하여 등기접수하면 됩니다.

다만 내용증명취급은 국내우편의 특수취급이기 때문에 외국으로 발 송하는 우편물에는 이용할 수 없습니다. 다만 국내에 거주하는 외국인에게 송달하는 국내우편물로서는 내용증명을 이용할 수 있습니다.

내용증명우편물 발송후 발송인이나 수취인이 내용문서의 등본이나 원본을 분실하였거나 새로운 등본이 필요할 때에는 당해 내용증명우편물을 발송한 다음날로부터 3년까지는 발송우체국에서 내용증명의 열람이나 제증명을 청구할 수 있습니다.
이 때 내용증명우편을 보냈다고 하는 것은 단지 편지의 내용과 발송사실만을 우편관서에서 증명해줄 뿐이고 법적효력은 사법기관의 판단사항이므로 내용증명 발송만으로 법적효력이 인정되는 것은 아니라는 것을 주의할 필요가 있습니다.

따라서 내용증명은 본안소송 제기에 앞서 의무의 이행을 촉구하거나 증거력을 확보하기 위한 수단등으로 개인상호간에 주로 이용 되고 있습니다.

부동산 거래사고 유형

부동산 거래 사고 유형 및 원인

부동산 거래 사고 유형 및 원인

부동산 거래사고의 유형

1.사기성 사례

 이는 일명 부동산 사기사건이라고 불리어지는 것으로 그 범죄의 수법은 인장의 도용이나 문서의 위조 또는 변조에 의한다.
 -이 수법의 대상부동산의 특징을 보면
  ㄱ)관리상태가 불완전하거나
  ㄴ)6·25동란에  의해서 소유자가 행방불명되었거나,
  ㄷ)아직도 상속등기가 되어 있지 않은 상속부동산 또는 상속
     인이 없는 부동산
  ㄹ)국.공유부동산 등이 주로 편취의 대상이 된다.

2.조작성 사례

 이는 부동산이 적법하게 거래되었음에도 불구하고  사정변경이나 유치권행사 등의 구실을 만들어 상대방의 권리취득을 어렵게 하는 사고유형을 말한다.
 -이 사례는 법률지식을 악용하여 상대방의  권리행사를 저지시키거나 방해하는  사유를 조작하는 거래사고이다.

3.선의의 거래사고

부동산의 거래에는 당해 부동산의 권리관계에 하자가 있음을 알지 못하고 이루어지는 경우가 종종 있는 바, 이렇게 거래당사자가 모르는 상태하에서 이루어진 거래사고가 있는가 하면, 당해 부동산의 권리관계에 하자가 있는 물건을 취득한 선의의 취득자가 그와 같은 사실을 은폐하고 타인에게 그대로 처분하였을 경우에 발생되는 거래사고가 있다.
현행 형법상 그러한 하자를 숨기고 거래행위를 하는 것은 하나의 범죄로 구성되지만,현실적으로 그러한 사례가 적지 않게 발생되고 있다.  
 이 사례는 반드시 사회적으로 부동산에 대한 지식수준이 낮은 사람들뿐만 아니라, 부동산에 대한 지식수준이 높은 소유자들에게서도 발생한다.

 부동산거래사고의 발생원인

부동산 거래사고를 방지하기 위해서는 부동산 거래사고의 원인을 알아야 한다. 이하에서는 거래사고별로 제도적 원인, 사회적 원인,개인적 원인으로 분류하여 보기로 한다.

1.제도적 원인

 (1) 등기제도의 취약성

등기제도의 이상은 실체적 물권변동을 정확하게 또는 신속하게 공시함으로써 부동산거래의 안전과 원활에 이바지하려는 데에 있다고  할 수 있다. 그러나 안전과  신속, 정확과 원활이라는 이상은 서로 양립하기 어렵다. 우리 나라의 등기제도는 등기부의 공신력의 결여로 다음과 같은 권리하자의 원인이 상존하고 있다.
 ① 존재하지 않는 부동산의 등기존재:등기부 표제부에 기재되어 있는 부동산이 실질적으로 존재하지 않는 부실등기가 있다. 예컨데, 토지의 지적이 없음에도 불구하고 그 지목과 지적이 등기되어 있는  경우가 있는가 하면, 실존하지 않는 건물의 보존등기, 멸실된 건물 또는 건축중인 미완성 건물에 대한 등기를 현실적으로 많이 볼 수 있다.
 ② 부진정한 부동산의  등기존재:등기공무원은  등기사항에 관하여 그  진실성의 여부를 조사.확인할 수 있는 실질적인 심사권이 없기  때문에 형식적인 요건만 구비되어 있으면 접수.처리할 수밖에 없어 진실이  아닌 권리관계가 등기부에 상존할 가능성이 많다.
 ③ 이중등기의 존재:이중등기란 동일한  부동산에 대하여 등기융자가  이중으로 등기부에 비치되어 있는 경우를 지칭하는데,이와 같은 이중등기는 부동산의  유통질서를 문란하게 하고 거래사고를 유발시키게 된다.
 ④ 등기를 필요로 하지  않는 권리관계 존재:우리 나라 부동산 등기부에  등재할 수 없는 권리관계가  존재하는데,이러한 권리에는 민법상의 유치권과 법정지상권 그리고 관습법상의 분묘기지권, 채석권, 광천권 등이 있다. 이러한 권리관계는 등기부 기타의 공부상 나타나지 않기 때문에 쉽게 판별할 수 없는 것이다. 또한 상속이나 판결, 경매, 공용징수 등으로 인한 취득과 같이 등기를 필요로 하지 않는 권리관계가 존재하는 점에 특히 유의하여야  한다. 이러한 사실은 모두가  부동산 거래사고의 발생원인이 되고 있어 대책이 시급하다.

(2) 부동산 권리분석제도의 분석

   따라서 부동산의 거래에 있어서 사전에 공·사법상의 규제 및 권리관계에 충분한 조사.확인과  분석을 대행함으로써 거래사고의 미연에 방지와 안전을 추구할 수 있는 대행전문기관이 사회적으로 필요하다.
권리분석이란「부동산에 대한 권리관계에의 태양을 실제적으로 확인.판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 과학  및 기술」이라고 규정한다.
 여기에서  권리관계의 「태양」이란 권리관계의 진정성 및 권리관계의 내용을 의미하는데, 전자는 특히 안전성의 관점에서,후자는 법률적 가치라는 관점에서 관심의 대상이 된다.
 상기 등기제도의 취약성에서 살펴 본 바와 같이 등기제도의 미비와 문제점을 관련시켜 볼 때 부동산 권리분석제도가 도입되어 있다면 등기제도의 취약점은 여러 면에서 보완될 수 있고, 부동산 거래사고 또한 많이 제거될 수  있을 것이 확실하다. 그런데 우리나라의 경우 등기부에 공신력이 없음에도 불구하고
 아직 부동산 권리분석제가 도입되어 있지 않는 것이 문제이다.
 부동산에 대한 거래활동을 하는데 있어서는 누구나 법률상 안전하고 하자가 없는 권리를 취득하기를 원한다.
 그러나 오늘날 부동산활동은 사법상의 권리관계와 공법상 규제관계에 직.간접으로 연관되어 이루어지고 있기  때문에 거래 당사자가 부동산에 대한 전문지식이나 복잡한 공법상 또는 사법상의 규제라든가 권리관계를 일일이 파악한다는 것은 거의 불가능하다.

2.사회적 원인

(1)사회질서의 혼란

우리 나라는 8.15해방 후의 격동, 6.25에 의한 대 혼란 및 4.19에서 5.16에 이르는 정치적 불안정  등으로 사회질서가  극도로 혼란했었다.  
 이러한 과정 중에서 1960년대 후반기부터 경제개발의 진행과 함께 부동산 거래질서의 문란을 가져왔다.
 해방 직후의 귀속재산을 둘러싸고 발생하기 시작한 무질서한 분쟁을 비롯해서 창씨명의를 악용하거나 연고권의 조작 등 여러가지  방법으로 많은 부동산의 협잡이 이루어져 왔다.

(2)등기부의 소실 및 부재자의 발생

우리 나라 6.25동란시 등기부를 위시해서 권리문서가  소실되었고 수많은 행방불명자가 발생하였다. 그로 말미암아 소유자가 불분명한 부동산, 행방불명자의 부동산 또는 미 등기된 상속재산 등 권리가 소홀하거나 방치된  부동산이 많이 생겨나게 되어 이러한 종류의 부동산에서 지금도 가끔 거래사고의 원
 인을 발견할 수 있다.

(3)토지이용의 규제 증대

1960년대에 접어들면서부터 경제개발을 위한 공업화의 추진과 함께 국토개발의 관심도가 높아지면서 부동산의 사회성과 공공성(공익성)이 강조되기에 이르렀고, 토지의 효율적 이용을 목표로 한 여러 가지 규제가 가해졌다.
 특히,1970년대 중반 이후 부동산 투기현상이  심화되자 이른바 1978년의 8·8조치를 취하여 토지 등 거래에 대한 일련의 규제조치를 취하게 됨으로써 종래보다 훨씬 복잡한 거래절차를 거치게 되었고, 규제조치에 관한 법률적.행정적.전문적 지식의 필요성이 커짐에 따라 많은 거래사고가 발생하게 되었다.

3.개인적 원인

(1)부동산 관련지식의 부족

부동산 거래활동의 당사자가 부동산에 관하여 충분한 지식을 가지고 있다면 거래사고는 크게 제거될 수 있다.
 그러나 우리 나라에서는 오랫동안 부동산활동은 하나의 상식적인 행위범주에 속하는 정도로 밖에 인식되지 못하였고, 그에 따른 연구도 없었다.
 부동산에 관한 교육은 도의시되어 있었고 따라서 지식의  보급도 이루어지지 못했다.
 이러한 여건 속에서 부동산활동은 낙후성을 면치 못하고  있는 실정이며, 이 때문에 부동산 거래사고 발생의 원인이 되고 있다.

(2)당사자의 경솔.무경험

부동산 거래사고 중에는 당사자가 경험이 부족하거나 또는 신중을 기한다면 방지할 수 있는 정도로 단순하고 간단한 성질의 사고도 많이 있다.
 이러한 사고는  당사자가 성급하게 경솔한 처리를 하거나, 경험이 없으면서 부동산거래에 지식이 있는 사람의 조력을 받지 않는 데서 발생하고 있다.
 부동산거래에 있어서 성급한 판단이나 경솔한 결정은 대부분 이  사고의 원인이 되고 있다.

표준공시지가

가. 의의


• 표준지 공시지가란 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정 · 조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말함 (통상적으로 매년 2월말경 공시)
  
  
• 표준지 공시지가는 개별공시지가의 산정기준이 되는 공적지가로서 국토의 효율적인 이용과 국민경제발전에 이바지할 목적으로 감정평가사가 건설교통부장관으로부터 의뢰받아 조사 · 평가함

나. 조사근거 : 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 "법"이라 함)


• 적정가격(법 제2조제2호)조사 : 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 조사함. 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자간의 특수한 사정으로 인하여 형성되는 가격은 배제됨
  
  
• 조사·평가의 기준(법 제5조) : 건설교통부장관으로부터 의뢰받은 둘 이상의 감정평가업자는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 적정가격을 조사·평가함

다. 효력


• 공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨 (법 제3조 : 공시지가의 효력)
  
  ※ 각종 토지에 대하여 감정평가를 하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제9조 : 토지의 감정평가)
  
  ※ 행정목적으로 사용되는 토지에 대하여 그 가격을 산정하는 경우에는 표준지 공시지가를 기준으로 평가함 (법 제10조 : 공시지가의 적용)

라. '개별공시지가'와의 구분


• 개별공시지가란 표준지 공시지가를 기준으로 "토지가격비준표"를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말함 (전국 약 2,700만 필지)
  
  
• 개별공시지가는 시·군·구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 건설교통부장관이 개발·공급하는 "토지가격비준표" 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 다음 법 제10조의 규정에 의해 결정·공시함

가. 표준지의 선정 및 조사


• 건설교통부장관이 표준지별로 각 2인의 감정평가업자에게 조사·평가를 의뢰하며, 지역별로 감정평가사가 표준지를 선정하고 토지특성 및 가격수준 등을 조사함

나. 적정가격의 감정평가


• 감정평가사는 표준지의 특성 등을 조사·평가하고 시·군·구 및 토지소유자의 의견을 청취한 후 적정가격으로 감정평가함

다. 지가공시


• 표준지의 평가가격에 대하여 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 공시지가를 결정한 후 관보에 공시함

가. "감정평가사"가 다음의 목적으로 토지를 감정평가하는 경우

    ① 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상
    ② 국·공유토지의 취득 또는 처분
    ③ 국토의계획및이용에관한법률 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지·주거용지·관광용지 등의 공급 또는 분양
    ④ 토지구획정리사업, 도시재개발 또는 정리를 위한 환지·체비지의 매각 또는 환지신청
    ⑤ 토지의 관리 매입 · 매각 · 경매 · 재평가

나. 시장 · 군수 · 구청장이 개별공시지가를 산정하는 경우


• 개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 개발부담금 등의 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 활용됨

다. 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 기타 일반인의 경우


• 공시지가는 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등이 대출과 관련하여 담보평가시 참고자료로 활용되고 있으며, 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고 있음

 

가. 표준지 공시지가는 법 제8조의 규정에 의거 토지소유자 등 이해관계인의 이의신청에 의해 재평가 · 공시될 수        있음

※ 변경사항이 있는 경우 우편으로 통지할 예정임

나. 항목별 표기사항


(1) 일련번호 : 행정자치부 행정전산망 지역코드를 기준으로 지번순서 등에 따라 일련번호를 표기함
(2) 소재지 및 면적 : 토지(임야)대장에 기재된 1월 1일 기준의 소재지 및 면적을 표기함
(3) 지목 : 공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을 표기함

< 지 목 구 분 >


지 목	약어	지 목	약어
전	전	철도용지	철
답	답	제      방	제
과 수 원	과	하      천	천
목장용지	목	구      거	구
임      야	임	유      지	유
광 천 지	광	양 어 장	양
염     전	염	수도용지	수
대	대	공      원	공
공장용지	장	체육용지	체
학교용지	학	유 원 지	원
주  차  장	차	종교용지	종
주유소용지	주	사   적 지	사
창고용지	창	묘      지	묘
도      로	도	잡 종 지	잡

(4) 지리적위치

(가) 표준지의 위치 및 소재를 명확히 알 수 있도록 목표물을 정하고 목표물과의 방향 및 거리를 표기한 것임

(나) 목표물은 지명, 지형 · 지물, 공공기관 및 공공시설 등 표준지의 위치의 확인이 용이한 것으로 표기함

  예) 시청, 도청, 농협, 은행, 읍 · 면사무소, 학교, 다리, 역 등

(다) 방향은 8방위를 기준으로 표기함

  예) 동향, 서향, 남향, 남동향, 남서향, 북향, 북동향, 북서향

(라) 거리는 목표물의 경계로부터 표준지까지의 직선거리 표기함

  예) 인근(500m내), 근거리(500m이상 1㎞이내), 원거리(1㎞초과)

(5) 토지이용상황


(가) 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분하여 표기하였으며 일시적인 이용상황은 고려되지 아니함

※ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 그 토지 등을 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한됨으로 인하여 그 본래의 용도이외의 다른 용도로 이용되고 있거나, 그 토지의 주위환경이나 공법상 제한사항 등으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 의미함

(나) 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 봄

(다) 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답, 임야 등으로 기재


< 이 용 상 황 구 분 >

구 분		범 위	표 기
주 거 용			주 거 용
	단독주택 용 지	·단독주택(가정보육시설을 포함) : 주택용지로서 연립, 다세대, 아파트 또는 기숙사부지가 아닌 토지, 주택지 안의 소규모점포가 있는 주택(점포주택)용지 ·다중주택 : 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로서 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 것 ·다가구주택 : 주택으로서 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것 ·공 관	단 독
	연립주택 용 지	동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 공동주택용지 (4층 이하의 기숙사용지 포함) ※기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것	연 립
	다 세 대 주택용지	동당 건축연면적이 660㎡ 이하인 4층 이하의 공동주택용지	다세대
	아 파 트 용 지	5층 이상의 공동주택용지 (5층 이상의 기숙사용지 포함)	아파트
	주 거 용 나 지	주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 벽돌공장 등	주거나지
	주 거 용 기 타	주변의 토지이용상황이 주택지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등) 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 등)	주거기타
상 업·업무용
	상업용지	상가나 시장, 서비스업 등의 영업을 목적으로 하고 있는 건물부지 예) 시장, 상가, 호텔, 휴게소, 목욕탕, 수영장, 극장, 병원, 주유소 등	상업용
	업무용지	은행, 사무실 등 업무용으로 이용하고 있는 건물부지. 다만, 상업용과 업무용이 복합되어 있는 경우에는 그 사용면적이 기준으로 판단하여 기재함	업무용
	상업·업무용 나 지	주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 상업용 또는 업무용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예) 전, 답, 조경수목재배지, 야적장	상업나지
	상업·업무용 기 타	주변의 토지이용상황이 상업·업무지대로서 관공서,교육시설(학교·공공도서관·전시관 등), 종교시설 또는 주거용건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고, 주거건물 등)	상업기타
주·상복합용
	주·상 복합용지	단일 건물이 주거용과 상업용으로 이용되고 주·부용도의 구분이 용이하지 않은 건물부지(다만, 주택지안의 소규모 점포주택은 단독주택으로 봄)	주상용
	주·상 복합용 나지	주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주상복합용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등	주상나지
	주·상 복합용 기타	주변의 토지이용상황이 주택 및 상가혼용지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 주거용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기타(관공서, 학교, 교회, 창고 주거건물 등)	주상기타
공 업 용
	공업용지	제조업에 이용되고 있는 토지. 다만, 상업용과 공업용의 구분이 어려운 경우에는 상업용으로 함	공업용
	공업용 나 지	주변의 토지이용상황이 공업지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 공업용으로 이용·개발될 가능성이 높은 토지 예)전, 답, 조경수목재배지, 야적장 등	공업나지
	공업용 기 타	주변의 토지이용상황이 공업지대로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 창고 등으로 이용되고 있는 토지 예) 기 타(관공서, 학교, 교회, 창고 등)	공업기타
전
	전	물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 목적으로 죽순을 재배하는 토지	전
	과 수 원	사과·배·밤·호도·귤 나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "주거용"으로 한다.	과 수 원
	전 기타	주변의 토지이용상황이 "전"으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고 있는 토지	전 기타
답
	답	물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지	답
	답 기타	주변의 토지이용상황이 "답" 으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 또는 농협·수협·축협창고 등으로 이용되고 있는 토지	답 기타
임 야
	조 림	계획조림지로 조성된 임야	조 림
	자연림	자연상태의 임야	자연림
	토지임야 (토림)	주변의 토지이용상황을 보아 순수임야와 구분되며, 주로 경작지 또는 도시(마을)주변에 위치해 있는 구릉지와 같은 임야	토지임야
	목장용지	축산업및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 축산법에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지와 그 부속시설물의 부지. 다만 주거형 건축물의 부지는 "주거용"으로 한다. ※ 지적공부상 목장용지(지적공부상 전·답인 토지를 포함)일지라도 주변의 토지이용상황이 전 답인 축사부지(돈사, 계사, 우사 등)는 목장용지로 조사하지 아니하고 전기타 또는 답기타로 조사한다	목장용지
	임야 기타	주변의 토지이용상황이 임야로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설, 농협.수협.축협 창고 등으로 이용되고 있는 토지	임야 기타
특수토지		비교적 대규모 필지의 토지로서 토지용도가 특수하거나 거래사례가 희소하여 시장가치의 측정이 어려운 토지
	광 천 지	지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 유지를 위한 부지. 다만, 온수 약수 석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송유관 송수관 및 저장시설의 부지는 제외함	광 천 지
	광업용지	광산, 특수채석장(오석, 대리석 등 채석지)용지	광업용지
	염 전	바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설 부지. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌여들여 소금을 만드는 제조공장시설의 부지는 제외함	염 전
	유 원 지	일반 공중의 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌 등의 토지와 그 부속토지	유 원 지
	공원묘지	사설공원묘지(도시공원법상의 사설묘지공원 포함)	공원묘지
	골 프 장	골프를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	골 프 장
	스 키 장	스키를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	스 키 장
	경 마 장	경마를 위하여 조성된 용지와 그에 부속된 시설물의 부지	경 마 장
	특수토지 기 타	기타 특수용도로 이용되고 있거나 조성된 용지(녹지지역내 대규모 물류 저장창고 등). 다만, 녹지지역 및 비도시지역내 주유소·골프연습장·숙박시설 등은 상업용으로 조사한다.	특수기타
공공용지 등		(도시)계획시설로 고시된 토지로서 사업이 착공 내지 완료된 경우나 영리목적이 아닌 공공성격이 강한 토지
	도로 등	도로(사도 포함), 철도, 시설녹지, 수도용지, 공동구	도로 등
	하천 등	하천 및 부속토지, 제방, 구거, 유지(댐,저수지,소류지,호수,연못 등)	하천 등
	공원 등	공원(묘지공원 및 도시자연공원을 제외한 도시공원), 사적지	공원 등
	운동장 등	운동장, 체육시설, 광장	운동장 등
	주차장	주차장, 자동차정류장	주차장
	위험시설	위험시설(변전시설, 송전탑, 유류저장 및 송유설비 등) ※ 일반주유소(가스충전소를 포함한다)는 제외됨	위험시설
	유해 및 혐오시설	화장장, 공동묘지(도시공원법상의 공설묘지공원 포함), 납골시설, 쓰레기처리장, 폐기물처리시설, 도축장 등	유해· 혐오시설
기 타			기 타


(6) 용도지역

: 국토의계획및이용에관한법률 제36조, 제79조에 의한 표준지의 용도지역을 표기하였으며 개발제한구역은 용도지역은 아니나 그 규제정도가 강하므로 용도지역으로 분류하되, 다른 용도지역과 함께 지정되어 있는 경우에는 개발제한구역을 먼저 기재하고 다른 용도지역도 같이 기재함

< 용 도 지 역 구 분 >


구  분		용 도 지 역	약  자	표기
도 시 지 역	주거지역	제1종전용주거지역 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 제2종일반주거지역 제3종일반주거지역 준주거지역 일반주거지역	1전 2전 1주 2주 3주 준주 일주	1종전주 2종전주 1종일주 2종일주 3종일주 준 주 거 일반주거
	상업지역	중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역	중상 일상 근상 유상	중심상업 일반상업 근린상업 유통상업
	공업지역	전용공업지역 일반공업지역 준공업지역	전공 일공 준공	전용공업 일반공업 준 공 업
	녹지지역	보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역	보전 생산 자연	보전녹지 생산녹지 자연녹지
	개발제한구역	개발제한구역	개제	개발제한
용도미지정		용도미지정지역	미정	미지정
관리지역		관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역	관리 보관 생관 계관	관리지역 보전관리 생산관리 계획관리
농림지역		농림지역	농림	농림지역
자연환경보전지역		자연환경보전지역	자보	자연환경

(7) 주위환경 : 표준지가 위치한 주변의 환경을 표기함

(8) 도로교통 :

표준지가 접한 도로를 다음과 같이 구분하였으며, 표준지가 각지 또는 2면에 접한 경우에는 넓은 도로가 기준임

< 도 로 접 면 구 분 >


구 분	표 기	내         용
광대로한면	광대한면	폭 25m이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
광대로-광대로 광대로-중로 광대로-소로	광대소각	광대로에 한면이 접하고 소로(폭8m이상 12m미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지
광대로-세로(가)	광대세각	광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(폭8ｍ미만)에 한면 이상 접하고 있는 토지
중 로 한 면	중로한면	폭 12m이상 25m미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지
중로 - 중로 중로 - 소로 중로 - 세로	중로각지	중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상이 접하고 있는 토지
소 로 한 면	소로한면	폭 8m이상 12m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
소로 - 소로 소로 - 세로	소로각지	소로에 두면 이상이 접하거나 소로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면 이상 접하고 있는 토지
세 로 한 면 (가)	세로(가)	자동차 통행이 가능한 폭8m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지
세로 - 세로 (가) (가)	세각(가)	자동차 통행이 가능한 세로에 두면 이상이 접하고 있는 토지
세 로 한 면 (불)	세로(불)	자동차 통행이 불가능하나 리어카나 경운기의 통행이 가능한 세로에 한면이 접하고 있는 토지
세로 - 세로 (불) (불)	세각(불)	자동차 통행이 불가능하나 경운기의 통행이 가능한 세로에 두면이상 접하고 있는 토지
맹 지	맹 지	경운기의 통행이 불가능한 토지

(9) 지형지세(고저)

토지의 고저는 간선도로를 기준으로 판단하되 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나, 간선도로가 원거리에 있어 고저 비교가 적절하지 않는 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 함

< 지 형 지 세 구 분 >


구 분	기 재 방 법	내         용
저 지	저 지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 지대의 토지
평 지	평 지	간선도로 또는 주위의 지형지세와 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지
완경사지	완 경 사	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°이하인 지대의 토지
급경사지	급 경 사	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지
고 지	고 지	간선도로 또는 주위의 지형지세보다 현저히 높은 지대의 토지

(10) 지형지세(형상) : 다음의 유형중에서 가장 비슷한 표준지의 형상을 표기함

< 형 상 구 분 >


구 분	기 재 방 법	내         용
정 방 형	정 방 형	정사각형 모양의 토지로서 양변의 길이 비율이 1:1.1 내외인 토지
가로장방형	가 장 형	장방형의 토지로 넓은면이 도로에 접하거나 도로를 향햐고 있는 토지
세로장방형	세 장 형	장방형의 토지로 좁은면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
사다리형	사 다 리	사다리꼴(변형사다리형을 포함)모양의 토지
삼 각 형	삼 각 형	삼각형의 토지로 그 한면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
역삼각형	역 삼 각	삼각형의 토지(역사다리형을 포함)로 꼭지점 부분이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지
부 정 형	부 정 형	다각형 또는 부정형의 토지
자 루 형	자 루 형	출입구가 자루처럼 좁게 생긴 토지

[pclove]

왐마 인자 오약사가 경매까지? 부자 다부렇네 친구야 그런데 공매도 괜찮다 이번 방학때 한건하자