스크랩 경매시장에서 상가가 유망 투자처로.

[행복주주]

경매투자-상가집중분석

법원경매시장에서 토지에 이어 상가가 유망 투자처로 떠오르고 있다. 예전에는 상가임차인들에 대한 영업권이나 보증금에 법적 보호장치가 있지 않았기 때문에 상가에 응찰하고자 하는 경우 상가임차인에 대한 권리분석이 필요 없었다.하지만 영세상인들을 보호할 목적으로 2002년11월1일부터 제정 시행하고 있는 상가건물임대차보호법(이하 이법)과 시행령으로 인해 보호대상이 되는 상가의 경우에도 권리분석이 필요하다.

상가의 경우 그러나 아직도 일반인은 물론이고 투자자, 그리고 일부 전문가들까지도 오해하고 있는 부분이 있어 살펴보도록 한다. 보호대상이 되려면 먼저 다음과 같은 조건을 구비해야 한다. 

상가건물 임차인의 대항력 구비요건

상가임차인의 대항력이란 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날(익일)부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 힘이다. 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차한 건물에서 계속 영업을 할 수 있다.(주택임대차보호법의 대항력을 연상하면 무난).

이와 관련해 2002년 11월 1일부터 시행된 이 법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 규정하고 있다.

보증금의 회수에 관하여 같은 법 제5조 제1항 및 제2항에 의하면

(1) 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

(2) 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

(3)임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다고 규정하고 있다.

그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대하여 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 된다. 

 상가건물 임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법

이 법 제5조 제2항에 의하면 "제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다"라고 규정하고 있다.

그러므로 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖에 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있게 된다.

즉, 상가임차인이 상가건물임대차보호법에 의한 대항력, 우선변제권 등 각종의 권리를 보호받으려면 상가임차인의 대항요건인 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하고 임대차계약서 원본에 확정일자인을 받아 두어야 하며 확정일자인(確定日字印)은 상가건물의 소재지 관할세무서에서 받으면 된다.

확정일자를 받기 위한 절차로서는 기존사업자인 경우 사업자등록증 원본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서에서 사업자등록정정신고서를 작성,제출하면 된다.

신규사업자는 사업허가증, 등록증,신고필증 사본, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우는 해당부문 도면, 본인 신분증을 구비하여 관할세무서에서 사업자등록신청서를 작성 제출하면 된다. 

상가건물 임차보증금에 대한 우선변제권의 범위

보증금중 일정액의 보호에 관하여 이법 제14조에 의하면,

(1)임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

(2) 생략

(3)제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다라고 규정하고 있다.

그리고 우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여 이법 시행령 제6조에 의하면 "법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 4천500만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 3천900만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원"이라고 규정하고 있다.

또한 우선변제를 받을 보증금의 범위 등에 관하여 이법 시행령 제7조에 의하면

(1) 이법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 1천350만원
2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외): 1천170만원
3. 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원 이다.

(2) 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다고 규정하고 있다.

예-1) 강남구 역삼동에서 보증금이 4천500만원 이하인 상가임차인의 경우, 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 있다.

그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 인정된다 할 것이고, 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 서울시는 보증금 4천500만원 이하인 경우 이법 시행령의 규정에 의해 최우선소액보호임차인에 해당되어 다른 권리자들에 우선하여 1천350만원까지를 매각대금의 3분의1범위 내에서 우선배당 받게 된다.

예-2) 경기도 의정부에서 보증금이 3천900만원 이하인 상가임차인의 경우 건물의 인도와 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 있다.

그 임차보증금액이 소액인 경우에는 순위에 관계없이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리가 인정된다할 것이고, 우선변제를 받을 임차인의 범위 및 보증금의 범위는 의정부시가 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에 속하므로 보증금 3천900만원 이하인 경우 이법 시행령의 규정에 의해 최우선소액보호 임차인에 해당되어 다른 권리자들에 우선하여 1천170만원까지를 매각대금의 3분의 1범위 내에서 우선배당 받게 된다. 

오해하기 쉬운 내용들

그러나 많은 분들이 이와같은 조건만 구비하면 저당권 등이 언제 설정되어 있든지 상관없이 이법의 보호를 받을 수 있는 것으로 알고 있다. 결론부터 말씀드리면 그렇지 않다. 즉 법원경매시 말소기준권리(주택임대차보호법의 대항력 기준이 되는 권리들이라고 하자)가 되는 저당권등이 이법 시행일인 2002년 11월1일 이후에 설정된 상가건물에 대해서만 이법이 규정하고 있다.

위에서 살펴본 보호(최우선변제 , 대항력등 . .)대상이 되지만, 이법 시행일 이전인 2002년 11월1일 이전에 저당권등이 경료된 된 상가건물에 대해서 당초부터 이법 보호 대상이 아니어서 이 건물에 세든 상가임차인은 보호대상이 되지 못한다는 것이다.

가령, 상가임차인 홍길동은 강남구 역삼동 소재 甲소유 건물(A)을 이법 시행일 이전인 2000년 3월 1일자로 보증금 4천500만원에 임차하여 사업자등록 후 현재까지 슈퍼마켓을 운영하고 있던 중 이법이 시행되자 2002년 12월1일에 이법이 요구하고 있는 조건을 갖추어 세무서에 신고하고 계속 영업을 하던 중 당해부동산이 경매에 붙여져 낙찰로 인한 소유권 변화가 있었다고 할 때 홍길동이 보호대상이 되는가.(1순위 저당설정일 2000년1월10일)

그리고 또 다른 상가임차인 김길동은 경기도 의정부 소재 乙소유 건물(B)을 이법 시행일 이전인 2001년 3월 1일자로 보증금 3천900만원에 임차하여 식당을 개업하면 개업과 동시에 이법이 요구하고 있는 조건을 갖추어 2003년 3월3일자로 관할 세무서에 구비서류를 완비하여 상가임차인 신고하고 영업을 하던 중 당해부동산이 경매에 붙여져 낙찰로 인한 소유권 변화가 있었다고 김길동은 보호대상이 되는가 이다.(1순위 저당설정일 2000년1월10일)

결론부터 보면 홍길동, 김길동 모두 이법(상가건물임대차보호법)과 시행령에 의한 보호대상이 아니라는 점이다. 먼저 위 두 건물 모두 말소기준권리가 되는 제한물권등의 설정일인 언제인가를 먼저 살펴보아야 한다. 즉 해당부동산에 저당권등이 이법 시행일 이전에 설정되었다면 임차인이 아무리 법의 규정에 따라 대항력 등을 갖추었다 해도 보호대상에 포함되지 않는다는 것이다.

보호범위의 포함여부는 임차인의 사업개시일이 아니라 해당부동산의 저당설정일(=소멸기준일)등이 그 기준이 되는 것이다. 즉 A건물의 저당권이 예를 들어 이법 시행이전인 2000년1월10일에 경료 되었다면 이 건물의 상가임차인(홍길동)은 언제부터 영업을 개시하던지 당초부터 이법의 보호대상에서 제외된다.

왜냐하면 이법 부칙 제2항에 의하면 "이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다"라고 규정하고 있어 이 법 시행 전의 물권자 즉, 저당권 등의 담보권자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있기 때문이다.

따라서 이 경우 홍길동, 김길동이 임차한 상가건물은 임차할 당시에 이미 저당권자가 존재하였고, 또한 이법이 시행되기 전이었으므로, 홍길동과 김길동은 임차건물의 경매절차에서 최우선변제권을 인정받을 수 없을 것이다,

다만, 이(상가건물임대차보호)법 시행 후에 생긴 물권자 및 기타 채권자에 대하여는 우선순위가 인정될 것으로 판단된다. 따라서 상가임차인의 경우 현재 자신이 임차하고 있는 상가건물의 등기부를 열람하여 만약 2002년11월1일 이전에 저당권등이 설정되어 있다면 기본적으로는 이법의 보호대상이 되지 못한다고 판단하여야 한다.

또한, 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가압류처분등기가 이미 설정되어 있었고, 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대하여는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당하는 경우가 발생할 수도 있다.

즉, 현재 시행되고 있는 이법에 보호대상이 되려면 저당권등의 말소기준 권리 설정일이 2002년 11월1일 이후여야 하다는 것이 대명제 이고, 그리고 입법이 요구하고 있는 조건들을 만족 했을 때 보호를 받을 수 있는 것이다. 투자자가 법원경매로 상가에 투자하고자 하는 경우 취득하려는 상가건물의 저당권설정일등이 이법 시행일인 2002년11월1일 이전이라면 상가건물임대차보호법이 없었던 시절에 상가물건에 투자했던 것과 마찬가지 고려하면 된다.
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