상가 수익률계산

[해바라기]

한달에 50만원의 수익을 얻는다면 년수익은 50만원 X 12개월 = 600만원이 나옵니다.
그럼 이걸 투자금 1억으로 나누어 주면 됩니다.

600만원 ÷ 1억 을 퍼센트로 하면 6%나 나오겠죠?

이렇게 1억을 투자해서 월 50만원의 수익이 나온다면 상가수익률은 년 6%가 됩니다.

물론 여기에는 보증금이 빠져있기 때문에 보증금을 빼고 계산하셔야 합니다.

실제로 1억을 투자해서 보증금 1000만원 월세 50만원을 받으신다면 아래와 같이 계산이 됩니다.

하지만 대부분 부동산을 투자하실때는 융자를 어느정도 끼고 투자하시게 됩니다.
저금리 시대에는 융자로 투자하시는게 더욱 이득이죠

그럼 계산식이 약간 복잡해지지만 기본은 비슷합니다.

기본만 이해하셨다면 간단합니다.

투자금에서 융자를 뺀금액으로 계산하시고
년수익에서 이자를 빼시면 됩니다.

1억(융자 50%, 3.5%이자률)을 투자
한달에 50만원 수익(보증금 1천만원)을 얻는다면 수익률은??

1억을 투자하면서 은행에서 3.5% 이자률로 5천만원을 융자받았다고 생각해봅시다.
그럼 5천만원에 대한 이자 5천만원 X 3.5% = 175만원을 수익에서 빼야겠죠?
또한 초기투자금은 1억이 아니라 5천만원으로 설정하시면 됩니다.

그럼 이렇게 수익률이 증가하는걸 보실수 있습니다.

그렇기 때문에 저금리 시대에는 대출을 해서 부동산에 투자하시는겁니다.

1억을 투자한다면 부자와 초보의 차이는?

만약 1억을 가지고 투자를 한다면 융자없이 수익률은 잘나와야 5~6%입니다.
그럼 초보들은 "1억을 투자해서 꼴랑 한달에 50만원 세금내고 뭐하고 어쩌고 저쩌고"

근데 부자들이나 투자로 성공하신분들을 보면 같은 1억을 투자해서 수익률 0.1% 차이를
엄첨 생각하고 수익률을 판단합니다.
"1억 투자해서 한달에 50만원이면 수익률이 6%..정말 좋은 상가구나.."

이것이 투자를 못하는 사람과 투자를 잘하는 사람의 차이입니다.

정말 부자들은 똑같은 1억을 투자하지만 수익률를 철저하게 분석하여 0.1%에 의미를 찾습니다.

융자없이 10%, 20% 수익률 나는 상가는 없습니다.
그건 사기입니다.

융자없이 10%, 20% 수익률이 나는 상가가 있다면 과연 광고를 할까요?
아시는 사장님들한테 전화해서 사라고 하면 바로 계약금 쏘십니다.
아니 부동산하는 사람이 사서 시세를 올려서 되팔겠죠

그런상가 수익률은 대부분 거짓으로 보시면 됩니다.
부동산뿐 아니라 그러한 투자처는 어디에도 없습니다.
있다면 다단계, 사기 겠죠, 아니면 정말 고급정보이거나...

하지만 여러분이 고위층이 아니라면 그런 정보는 여러분한테까지 안옵니다.

그렇기 때문에 0.1%의 수익률이라도 무시하지 마시고
수익률을 철저하게 따져서 0.1%라도 높은 수익률이 나는 상가에 투자하시면 됩니다.

상가투자시 수익률 계산을 먼저 해보게 되는데요~

저도 고객님이 상가투자를 문의하시면서 예를 들어 월 1억에 550만원이면

매매가가 얼마가 적당하느나~

아니면 그 건물이 13억이라면 투자수익률이 얼마가 되느냐 등

반대로 13억 건물이라면 임대가는 어떻게 책정하는게 적당하느냐 등등

현장에서 바로바로 설명해드리자면 좀더 많은 숙달이

필요할 것 같아서

(ex 1) 보증금 1억 월세 600만원인 상가건물의 적정 매수가는?

1. 먼저 보증금의 1년 월세 전환 : 1억 * 8%(상가의 경우 대략 8%로 계산) = 800만원

2. 1년 월세 : 600만 * 12개월 = 7,200만원

3. 1년 수입 총액 : 800만 + 7,200만원 = 8,000만원

4. 적정매수가 : 1년수입/요구수익률(5%로 잡으면) =

적정매수가는 8,000만/5% = 16억 입니다.

만일 요구수익률을 6%로 잡으면 적정매수가는

8,000만/6% = 약 13억3천3백 입니다

상기 사례에서 요구수익률이 7%면 11억4천, 4%면 20억이 적정가격이며,

요구수익률은 부동산의 종류와 지역, 매수자의 투자성향 등에 따라 다르게

나타납니다.

(ex 2) 보증금 2억 월세 600만원, 대출 6억(이자 4%)인

상가건물을 16억에 매수할 경우 투자수익률은?

1. 실투자금 : 8억 (16억 - 8억(대출6억 + 보증금 2억))

2. 1년 월세수입 : 7,200만원(월세 600만 * 12개월)

3. 1년 이자 : 6억 * 4% = 2,400만원

4. 1년 순수입 : 7,200만원 - 2,400만원 = 4,800만원

5. 투자수익률 : 4,800만원/8억 = 6%

사례와 같은 부동산을 구입하면, 금리보다 놓은 년 6%의

수익률을 얻을 수 있으므로 투자성이 우수하다고 볼수 있습니다.

투자수익률은 부동산의 종류와 지역 등에 따라 다르나 통상 4 ~ 6%로 보며,

5.5%를 넘어가면 투자성이 우수한 것으로 볼수 있습니다.

(ex 3) 어떤 수익형 부동산을 16억에 매수하여 수익률 6%를 올리려면,

보증금과 월세는 얼마나 받아야 할까?

1. 보증금 : 통상 보증금은 매수가의 10 ~ 30%를 받습니다.

2. 대출금 : 대출이 많을수록 지렛대 효과가 크지만,

통상 40% 이내가 좋습니다.

3. 사례에서 먼저 대출이 없을 경우

- 보증금 10%(1억6천)인 경우 :

16억 -1억6천 = 14억4천 * 6% = 8,640만원/12월 = 720만원,

즉 보증금 1억6천에 월 720만원을 받아야 6%

수익률이 됩니다.

- 보증금 30%(4억 8천)인 경우 :

16억 - 4억8천 = 12억2천 * 6% = 6,720만원/12월 = 560만원,

즉 보증금 4억8천에 월560만원을 받아야 합니다.

4. 사례에서 대출이 있는 경우

- 대출 40%(6억4천 4%), 보증금 10%(1억6천)인 경우 : 실투자금

8억 * 6% = 4,800만원 + 2,560만원(대출이자) = 7,360만원/12월

= 613만원, 즉 613만원을 받아야 6%수익률이 됩니다.

- 대출 20%(3억2천 4%), 보증금 30%(4억8천)인 경우 : 실투자금

8억 * 6% = 4,800만원 + 1,280만원(대출이자) = 6,080만원/12개월

= 507만원, 즉 507만원을 받아야 6%수익률이 됩니다.

(ex 1) 보증금 1억 월세 600만원인 상가건물의 적정 매수가는?

1. 먼저 보증금의 1년 월세 전환 : 1억 * 8%(상가의 경우 대략 8%로 계산) = 800만원

2. 1년 월세 : 600만 * 12개월 = 7,200만원

3. 1년 수입 총액 : 800만 + 7,200만원 = 8,000만원

4. 적정매수가 : 1년수입/요구수익률(5%로 잡으면) =

적정매수가는 8,000만/5% = 16억 입니다.

만일 요구수익률을 6%로 잡으면 적정매수가는

8,000만/6% = 약 13억3천3백 입니다

상기 사례에서 요구수익률이 7%면 11억4천, 4%면 20억이 적정가격이며,

요구수익률은 부동산의 종류와 지역, 매수자의 투자성향 등에 따라 다르게

나타납니다.

(ex 2) 보증금 2억 월세 600만원, 대출 6억(이자 4%)인

상가건물을 16억에 매수할 경우 투자수익률은?

1. 실투자금 : 8억 (16억 - 8억(대출6억 + 보증금 2억))

2. 1년 월세수입 : 7,200만원(월세 600만 * 12개월)

3. 1년 이자 : 6억 * 4% = 2,400만원

4. 1년 순수입 : 7,200만원 - 2,400만원 = 4,800만원

5. 투자수익률 : 4,800만원/8억 = 6%

사례와 같은 부동산을 구입하면, 금리보다 놓은 년 6%의

수익률을 얻을 수 있으므로 투자성이 우수하다고 볼수 있습니다.

투자수익률은 부동산의 종류와 지역 등에 따라 다르나 통상 4 ~ 6%로 보며,

5.5%를 넘어가면 투자성이 우수한 것으로 볼수 있습니다.

(ex 3) 어떤 수익형 부동산을 16억에 매수하여 수익률 6%를 올리려면,

보증금과 월세는 얼마나 받아야 할까?

1. 보증금 : 통상 보증금은 매수가의 10 ~ 30%를 받습니다.

2. 대출금 : 대출이 많을수록 지렛대 효과가 크지만,

통상 40% 이내가 좋습니다.

3. 사례에서 먼저 대출이 없을 경우

- 보증금 10%(1억6천)인 경우 :

16억 -1억6천 = 14억4천 * 6% = 8,640만원/12월 = 720만원,

즉 보증금 1억6천에 월 720만원을 받아야 6%

수익률이 됩니다.

- 보증금 30%(4억 8천)인 경우 :

16억 - 4억8천 = 12억2천 * 6% = 6,720만원/12월 = 560만원,

즉 보증금 4억8천에 월560만원을 받아야 합니다.

4. 사례에서 대출이 있는 경우

- 대출 40%(6억4천 4%), 보증금 10%(1억6천)인 경우 : 실투자금

8억 * 6% = 4,800만원 + 2,560만원(대출이자) = 7,360만원/12월

= 613만원, 즉 613만원을 받아야 6%수익률이 됩니다.

- 대출 20%(3억2천 4%), 보증금 30%(4억8천)인 경우 : 실투자금

8억 * 6% = 4,800만원 + 1,280만원(대출이자) = 6,080만원/12개월

= 507만원, 즉 507만원을 받아야 6%수익률이 됩니다.

- 참고로 저금리 대출을 많이 받을수 있다면,

임차인의 부담을

줄여주면서도 임대인은 안정적으로

수익을 올릴 수 있는 반면, 전액 자기자본을

투자하고 같은 수익률을 원한다면 임차인의 부담은 커지게되어

임대인의 수익이 불안해질수도 있으므로,

임차인과 임대인이 모두 윈윈 하려면 은행의 적절한 대출을

지렛대로 이용하는 것이 현명할 수도 있다고 생각됩니다.