부동산써브와 함께 올해 부동산 10대 뉴스를 알아봤다.
1. 지방부동산 시장 회복 조짐
최근 부산을 비롯해 일부 지방에서 부동산 시장 회복 조짐이 보이고 있다. 지속적인 미분양 감소와 분양시장의 선전, 전세․매매가 상승세 등 청신호가 이어지고 있다. 미분양 아파트는 2010년 9월에는 8월 75,829호 대비 4,705호가 감소한 71,124호를 기록해 18개월 연속 감소세를 보였고 2008년 12월 최고점 139,000호에 비해서는 약 49% 감소했다. 분양시장은 부산을 중심으로 높은 경쟁률을 기록한 단지들이 속출했고 미분양이 우려됐던 세종시 첫마을 아파트 '퍼스트프라임' 은 총 1,582가구 모집에 3,345명이 접수해 2.1대1의 경쟁률을 기록하며 전용면적 59~149㎡ 전 주택형이 마감 돼 순조로운 출발을 보였다. 지방 부동산 시장이 이렇게 활기를 띄는 것은 2007년 이후 건설사들이 사업성 악화로 지방공급을 급격하게 줄여 공급물량 감소에 따른 상승세로 분석된다.
2. 미분양 아파트 양도세 감면 종료
미분양 아파트 해소에 큰 기여를 했던 양도세 감면 제도가 지난 2월 11일 종료됐다. 2009년 2월 12일 ~ 2010년 2월 11일까지 취득하는 신축주택(분양 및 미분양)에 대해 5년 간 양도소득세가 한시적으로 감면 또는 면제됐다. 감면대상은 모든 신축주택에 해당되고, 재개발, 재건축을 제외한 개인 자가건설 주택도 포함된다. 해당 지역은 과밀억제권역이 아닌 지역이 면적에 관계없이 5년 간 양도세가 전액 면제, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 주택전용면적 149㎡(45평)에 한해 5년 간 양도세가 60% 감면된다. 5년 이후에 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대30%)가 적용되고, 특례가 적용된 신축주택 외의 일반주택 양도 시 신축주택은 세제와 관련해 주택 수에서 제외된다.
그러나 양도세 감면 혜택이 종료된 이후 건설업체의 분양 물량도 줄어들었고 수요자들의 관심도 끊겼다. 또한 정부가 민간아파트 공급 위축을 우려해 보금자리주택을 쉴세 없이 쏟아내면서 민간 분양 시장의 침체는 장기화 조짐을 보이고 있다.
3. 수도권 아파트 입주 폭탄
2007년 말 분양가상한제를 피하기 위해 건설업체가 공격적으로 밀어냈던 분양아파트가 입주시점에 다다르면서 수도권 입주 대란의 우려가 현실로 나타났다. 올해 고양, 광명, 남양주, 용인, 파주 등의 입주물량이 각 1만가구를 넘어 인근 지역 아파트의 가격을 떨어뜨렸다. 또한 입주 시기가 다가왔지만 미분양으로 남아 있던 아파트가 상당수 있었고 대부분이 중대형 면적의 고가아파트이기 때문에 수요자들에게 외면을 당했다. 그러나 가을 이사철을 맞아 수도권 전세난이 심화되면서 반사이익으로 입주가 늘어나는 단지도 있었다.
4. 전세대란 및 반전세 증가
가을 이사철이 다가오면서 전세난이 심화됐다. 부동산시장 침체로 매매대기 수요자들이 대부분 전세로 전환했고, 전세 수요가 많은 서울․수도권 지역의 소형 아파트 공급이 없기 때문으로 분석된다. 당분간 전세난은 지속될 것으로 예상되며 입주물량이 줄어드는 2011년에는 전세난이 더욱 심화될 가능성도 있다. 뿐만 아니라 반전세로 불리는 보증부 월세도 확산되는 모습이다. 부동산 경기 침체와 저금리 영향으로 전세돈을 은행에 예치하는 것보다 월세를 받는 것이 수익률 측면에서 득이기 때문인 것으로 분석된다.
5. 분양 물량 감소
국토해양부의 부문별 주택 인허가 실적에 따르면 2010년 9월까지 누적 신규 인허가 실적은 16만3,294호로 전년 동기 대비 8.3% 감소했고 예년(2001~2009년 평균) 동기 대비로는 44.8% 감소했다. 특히 아파트 인허가 실적은 수도권 24.5%, 기타지방 47.2% 감소해 전년 동기 대비 30.8% 감소했다. 또한 부동산시장 침체로 분양 사업성공 가능성이 낮아 건설사들이 분양일정을 미루고 있다. 9~10월은 보통 분양성수기이지만 분양실적은 예년 수준을 밑돌았다. 주택 공급이 감소함에 따라 입주 시점인 향후 2~3년 후에는 주택시장이 불안한 지역이 나타날 것으로 예상된다.
6. 도시형생활주택 사업 급증
최근 1~2인 가구 증가와 전세난 등으로 도시형생활주택 사업이 급증하고 있다. 도시형생활주택은 2009년 5월 도입돼 초기 인허가 물량이 2009년 1,576세대에 불과했지만 2010년 7월 6일 건축규제완화(30세대 미만 건축허용, 상업시설과 복합건축 시 건축허용 등)등의 활성화 정책 시행 이후 인허가 물량이 7월 1,162세대, 8월 1,471세대, 9월 2,496세대 등으로 급증했다. 2010년 인허가 된 도시형생활주택은 원룸형주택이 86%(7,746세대)로 가장 많은 부분을 차지하고 있고 단지형 다세대주택 8.6%(772세대), 기타 5.4%(492세대) 등의 순으로 나타났다. 도시형생활주택은 오피스텔 및 소형주택을 대체할 수 있는 상품으로 아직은 사업초기 단계이지만 규제 완화로 도시형생활주택 사업성이 좋아져 앞으로 공급은 더욱 늘어날 전망이다.
7. 보금자리주택 2차 공급(위례신도시) 및 3차 보금자리지구 발표
지난 5월 보금자리주택 2차 지구 6곳(서울 내곡, 서울 세곡2, 남양주 진건, 구리 갈매, 부천 옥길, 시흥 은계)의 사전 예약 접수가 진행됐다. 2차 지구는 전용면적 51~84㎡ 총 24,763가구의 건설호수 중 18,511가구가 사전 예약 대상이며, 분양주택 14,497호, 공공임대주택 4,014호(10년 임대 2,765호, 분납임대 1,249호)로 구성됐다. 그러나 예상과는 달리 서울 강남 지역을 제외하고 경기도 일대 지구는 낮은 청약 경쟁률을 보이며 미달 사업장이 속출했다. 이에 앞서 지난 3월에 공급 된 위례신도시 보금자리주택은 평균 14.8대1의 경쟁률을 기록하여 성황리에 사전 예약을 마쳤다. 또한 국토해양부는 지난 5월 서울 항동, 인천 구월, 광명 시흥, 하남 감일, 성남 고등 등 5곳을 3차 보금자리주택지구로 확정해 고시했다. 총 면적은 21.161㎢로 12만1,300가구가 들어설 예정이며 이 중 보금자리주택은 8만7,800가구다. 그러나 현재 주택시장 수급상황을 고려해 사전예약 물량은 3개지구(서울항동, 하남감일, 인천구월) 4,758가구로 축소됐다. 4차 사전예약 시기도 탄력적으로 조정하기로 했다. 11월 18일 특별공급을 시작으로 공공분양 및 10년·분납임대 주택의 사전예약 신청을 받는다. 첫 입주는 2014년 상반기로 예상된다.
8. 8.29대책 발표
정부가 부동산 거래 불편 해소를 위해 지난 8.29일 대책을 내놓았지만 별다른 효과가 나타나고 있지 않다. 대책 발표 시점이 여름 휴가철이었고 곧바로 추석 연휴가 겹치면서 부동산 시장은 소강상태를 보이고 있다. DTI 규제를 완화 했지만 앞으로 금리 상승이 예상되면서 그만큼 이자부담도 늘어나게되고 지표보다 서민들의 체감경기도 살아나지 않고 있는 것이 가장 큰 원인으로 분석된다. 그러나 국토해양부가 발표한 2010년 10월 신고분 아파트 실거래가 건수가 전월대비 22.7% 증가하면서 8.29대책의 효과가 나타나는 것이 아니냐는 의견이 있지만 대책의 효과를 논하기에는 좀 더 시간을 두고 거래 동향을 살펴 볼 필요가 있다.
9. 은마아파트 안전진단 조건부 통과
재건축 아파트의 상징인 서울 강남의 은마아파트가 지난 3월 5일 정밀 안전진단을 통과해 조건부로 재건축이 가능하게 됐다. 재건축 사업을 추진한 지 9년 만이다. 그러나 부동산 시장의 침체가 장기화 되면서 재건축 호재에도 불구하고 은마아파트 가격은 떨어졌다. 이미 재건축 호재가 반영 돼 있고 현재 시장 상황이나 사업성을 고려할 때 높은 수익률을 기대하기 어렵다는 의견이 지배적이기 때문에 당분간 이러한 분위기는 지속될 것으로 예상된다. 전용면적 77㎡의 경우 지난 2월 4층이 10억3,000만 원에 거래가 됐지만, 4월에는 12층이 9억2,000만 원에 거래가 됐다. 그러나 4월 이후에는 부동산 시장의 불확실성으로 10월에는 13층이 8억 8,000만 원까지 떨어졌다.
10. 건설사 구조조정
2009년 말부터 신성건설, 세양건설, 풍성주택 등 중견 건설업체들이 최종부도 처리 되거나 법정관리, 워크아웃 신청 등 어려움을 겪었고 이명박 대통령이 건설사의 도덕적 해이를 비판하면서 2010년 상반기에만 3차례 건설사 구조조정이 단행됐다. 구조조정 이후 건설업체들이 재무건전성 향상을 위해 노력하고 있지만 계속되는 부동산 경기 침체로 상황이 여의치 않아 현재 4차 구조조정 가능성이 제기되고 있다.