임야는 농지 매매와 달리, 임야 매매시 지상물은 별다른 특약이 없다면 그대로 매수인에게 이전되는 것이 특징 입니다.
대표적인 것이 지상 수목과 분묘입니다.
따라서, 임야 매수인은 매수인 확인으로 수목과 임야를 확인하여야 합니다. 아니면, 특약을 잘 쓰는 것이 중요하겠지요..
일반적으로 문제되는 것은 매도인이 매각전에, 산판업자(산림을 벌채해 판매하는 업자)에게 조림할 수 있도록 임야를 임차해주는 경우가 되겠지요..
산판업자? .. 생소한 언어로 생각하시는 분들도 많을거라 생각됩니다. 처음 들어보시나요?
이런 경우, 산판업자의 식재 조림수목은 산판업자 소유이니 명인방법이나 입목등기 또는 특약사항이 없다면, 매수인에게 조건없이 이전됩니다.
만일, 값 나가는 소나무, 측백나무, 유실루, 조경수 등을 집단적으로 식재하고 있는 경우에는 아주 머리 아픈 상황이 될 수 있습니다.
물론, 매도인이 알아서 해야 할 일이지만 매수인 입장에서는 준비를 잘 해야 할 것입니다.
말 없이, 거래한다면 어찌되겠습니까!!
매수인 승계입니다. 승계문제가 대두될 수가 있으니 조심하세요!
분묘 문제도 쉬울때도 있지만 만만치 않습니다.
특약이 없으면, 역시 매수인의 책임으로 묘지를 이장해야 해야하는 상황이 발생되며 결국, 이장비용이 발생한다는 것이지요..
다행히, 무연고 묘지나 분묘기지권이 없는 묘지는 큰 문제가 없으나 분묘기지권이 있는 연고 묘지가 있거나 가족묘일 경우에는 이장 불가하다는 문제까지 발생할 수 있습니다.
따라서, 임야 매수시에는 직접 발을 밟아가면서 눈으로 몸으로 확인하셔야 합니다. 필, 확인사항이라는 것입니다. 묘지 1기때문에, 1년이상 개발행위를 못하는 경우..일종의 알박기더군요..
따라서, 묘지가 없음을 확인하더라도 반드시 특약사항을 다음과 같이 기재하여야 합니다.