현재 세운구역에서 진행되는 재개발은 도정법에 규정된 토지등소유자 방식을 이용하나 사실상 시행업체 매입형 재개발이 많습니다.
'토지등소유자 방식을 이용한 변칙적 매입방식'으로 부를 수 있습니다.
세운구역내 재개발 구역들에서는 분양신청자가 1~2명에 불과하다는 이야기도 있고 분양신청자가 아예 없다는 이야기도 있습니다. 정확한 것은 구청에 확인해 보아야 할 것입니다. 일단 분양을 신청했다가 나중에 포기할 수도 있습니다.
제가 아는 지식과 들은 이야기들은 종합해서 시행사매입형 재개발 사업에서 분양신청자가 (거의) 없는 이유에 대해 추측해 보겠습니다. 저는 재개발전문가는 아닙니다. 사실과 다른 내용이 있으면 댓글 등으로 정정해 주시기 바랍니다.
일반적인 아파트 재건축에서 분양과정을 살펴보겠습니다. 아파트 재건축에서는 사업성이 좋은 경우 (인기지역, 평수가 늘어나는 경우 등) 대부분의 조합원이 분양을 받습니다. 그리고, 보다 넓은 면적을 특별분양가격으로 분양을 받은 후, 가격상승까지 일어납니다.
이렇게 조합원(즉, 토지등소유자에 해당)이 직접 재건축(혹은 재개발)을 하는 경우에는 그 개발이익을 모두 조합원 또는 토지등소유자가 가져가게 됩니다. 이때 개발이익은 세가지 방법으로 조합원 또는 토지등소유자가 나눠 가질 수 있을 것입니다. 첫째는 적정한 종전자산가액과 비례율에 의해 자산이 증가되는 것입니다. 둘째는 특별분양가로 분양을 받는 것입니다. 셋째는 남는 분양수익금을 배분하는 것입니다. 여기서 분양수익금을 배분하게 되면 많은 소득세가 발생하므로 이 방법은 사용하지 않는다고 합니다.
우선 종전자산가액과 비례율이 무엇인지 알아야 합니다. 종전자산가액은 개발전에 토지등소유자가 소유한 부동산을 평가한 금액입니다. 현금청산금액을 산정하기 위한 감정평가금액보다는 높은 경우가 많다고 합니다. 왜냐하면 개발가치 혹은 미래가치를 많이 반영하기 때문입니다. 즉, 조만간 아파트가 새로 지어져서 분양이 될테니, 토지가격을 현재 가격보다 높게 잡아야 한다는 뜻입니다. 비례율은 개발전의 부동산의 가치의 총합을 개발이 끝나서 건축비나 각종 사업비를 제하고 나서 남는 개발후 부동산의 가치의 총합과 비교하여 얼마나 증가하는가의 수치입니다. 만약 비례율이 100%라면 개발전에 내 재산이 10억원일때 개발후에도 내 재산은 10억원이라는 의미입니다. 물론 재산의 형태는 이용하기 좋은 토지의 형태이거나 새 아파트가 되겠죠. 그런데, 이때 개발전의 재산을 어떻게 평가하느냐가 바로 종전자산평가이고 그 결과로 종전자산가액이 되는 겁니다. 만약 종전자산평가를 후하게 하면 비례율은 100%라고해도 실제로는 내 재산이 재개발에 의해 많이 늘어나는 효과가 날 것이고, 종전자산평가를 박하게 하면 비례율이 200%라고해도 내재산의 증가는 별로 일어나지 않을 수 있습니다. 예를들어 공시지가가 3천만원인 토지에 대해 종전자산평가를 후하게 개발가치를 반영하여 9천만원으로 한다면 비례율이 100%여도 나는 개발후에 평당 9천만원의 거래가능한 자산을 갖게 되므로 좋은 결과입니다. 반면에 공시지가가 3천만원인 토지에 대해 종전자산평가를 현금청산을 위한 감정평가 (보통 1.2배 정도라고 합니다) 기준보다 조금 낫게 1.4배 정도로 한다면 평당 4천2백만으로 평가되고 여기에 비례율이 100%라면 나는 개발후에도 평당 4천2백만원으로 자산가치를 갖게 되는 겁니다. 즉, 현재 20평을 가지고 있으면 공시지가 6억이고 종전자산평가로 8억4천만원을 인정받고, 개발이 끝나면 8억4천만원에 해당하는 만큼을 분양받을 수 있게 됩니다. 당장 평당 4천2백만원에 파는 것과 비슷하다고 보시면 됩니다.
위의 사례에서 종전자산평가로 8억4천만원을 인정받았다고 가정할 때, 만약 특별분양가를 일반분양가의 80%로 할인하여 분양받는다면 그 할인액만큼 이득이 됩니다. 그러나, 거래가능한 시점까지 오래걸린다면 그 기간동안의 이자비용만큼은 다시 손해가 발생하겠죠. 예를들어 일반분양가는 3천만원인데, 특별분양가는 80%가격인 2천4백만원이라고 가정해 보겠습니다. 만약 40평을 분양받으면 9억6천만원이고 내 자산가치인 8억4천만원과의 차액인 1억2천만원을 더 지불하여 분양받는 방법이 있겠죠. 이걸 일반분양으로 받으면 12억이니, 결국 내가 가지고 있던 재개발구역의 부동산은 추가로 지불한 1억2천만원을 빼고 10억8천만원이 되는 셈입니다.
위에서 비례율은 마음대로 높이기는 어렵습니다. 비례율이 높아지려면 사업비가 적게 들어가거나 높은 분양가로 분양이 잘 되어야 합니다. 사업비에는 종전자산매입비가 들어가므로 종전자산평가를 후하게 하면 비례율이 낮아집니다. 즉, 종전자산평가가 정해져 있고, 분양가 혹은 분양성이 정해져 있다고 하면 비례율은 사업비에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.
종전자산가액은 조합에서 조정폭이 있다고 합니다. 비례율이 너무 높아지면 잉여이익에 대해 세금이 발생할 수 있으므로 종전자산가액을 높여서 비례율을 100%에 맞추는 경우가 많다고 합니다.
즉, 사업성이 좋은 재개발사업에서 종전자산가액을 후하게 평가하고 특별분양가를 충분히 낮게하여 그 개발이익을 조합원 또는 토지등소유자가 세금을 많이 내지 않고 가져가도록 한다는 겁니다.
이제 매입방식의 재개발에 대해 설명드리겠습니다.
정상적인 매입방식이라면 개발사가 자금을 끌어와서 100% 토지대금을 지급하여 토지를 매입한 후 개발하는 것이 맞겠죠. 그러나, 일부 자금능력이 없는 개발사들은 5%~10%의 계약금 또는 계약금의 일부를 지급한 후 동의서를 제공받아 사업승인이 나고 수년이 흐른후 PF (개발사업 대출)를 일으켜서 잔금을 지급합니다. 심지어 계약금도 지급하지 않고 매매계약을 체결하는 사례가 있는데 참으로 황당한 일입니다. 더구나 PF는 언제 일어날지 기약이 없습니다.
어쨌든 개발업체는 사기업이므로 개발이익을 극대화해야 합니다. 더구나 동의서 징구하느라 지출한 비용, 토지대금을 미리 지급하느라 지출된 이자비용 등이 많으므로 사업비가 더 많이 늘어납니다. 신용이 없는 개발사의 경우는 100% 시공사의 신용으로 지급보증을 받아 대출을 받는데 이 때 시공사는 그 반대급부로 더 높은 시공비를 요구한다고 합니다. 일종의 보증비용이라고 봐야겠죠.
만약 분양권이 있는 토지등소유자들에게 특별분양을 해주게 되면 그만큼 고스란히 개발업체의 이익은 줄어듭니다. 또한, 사업성이 좋은데 비례율이 높게 나와서 남는 잉여이익이 있다면 분양을 받은 토지등소유자들과 이익을 나눠야 할 수 있습니다. 분양 받는 토지등소유자가 없어야 개발업체는 이익이 많아지겠죠. 혹은, 사업비안에 이익부분을 넣어서 개발후에 남는 잉여이익이 없도록 하는 것이 안전하겠죠. 사업비에서 어떻게 이익을 남기느냐하는 것은 개발업체, 시행사들의 노하우라고 해야 할 것 같습니다.
그럼 구체적으로 분양을 받기 어렵게 하는 방법을 생각해 보겠습니다. 이런 방법이 가능할 것 같습니다. 사업비를 최대한 높게 잡아서 (개발업체 매입방식으로 하면 저절로 사업비가 증가하는 요인도 많습니다) 비례율이 낮아지도록 합니다. 그리고, 종전자산평가를 박하게 하여 현금청산용 감정평가금액보다 조금만 더 올라가도록 합니다. 그리고, 특별분양가를 별로 좋지 않게 하고 분양조건을 까다롭게 만듧니다. 예를들어 공시지가 3천만원인 30평의 토지가 있다고 하겠습니다. 공시지가의 1.2배로 현금청산용 감정가가 정해진다고 하면 현금청산은 평당 3천6백만원, 총 10억8천만원이 됩니다. 양도세 내고나면 얼마나 남을지 모르겠습니다. 종전자산평가를 공시지가의 1.4배정도로 합니다. 조합방식 또는 토지등소유자가 주도하는 개발에서는 조합원 또는 토지등소유자가 감정평가사와 협의하여 종전자산평가를 의논하겠지만, 시행업체가 시행권이 있는 경우라면 시행업체의 영향력이 크겠죠. 종전자산평가가 공시지가의 1.4배면 평당 4천2백만원, 총 12억6천만원입니다. 그리고, 사업비를 높게 잡아서 비례율을 100%로 합니다. 거기에 최악의 경우로 특별분양가가 일반분양가와 같다고 가정하겠습니다. 그러면, 내 재산은 분양을 받는 경우라고 개발후에 평당 4천2백만원 혹은 총12억6천만원이 되는 셈입니다. 몇년 후의 일이죠. 그렇다면 차라리 지금 평당 5천만원에 파는 것이 낫겠다는 생각이 들겠죠. 이런 경우라면 그게 사실이고요. 시행업체가 평당 4천5백만원에 사겠다고 하더라도 감사히 생각하며 당장 팔아버리고 그 현금으로 다른 아파트를 분양받는게 낫겠다는 생각도 할 수 있겠죠. 그러다보면 분양받는 사람은 하나도 없게 됩니다.
위에서 설명한 것처럼 개발사는 사업비에 자신의 개발이익을 모두 포함시키는 방법을 사용할 수 있습니다. 어떻게 가능한지는 저는 모릅니다. 이 글을 읽으시는 분들의 상상력에 맡기겠습니다. 다만, 이와같은 형태로 사업을 진행하는 경우 개발사는 누군가 회계감사를 요구하거나 사업비지출내역을 요구받는 것을 원하지 않게 될 것 같습니다. 그런데, 도정법에 따르면 토지등소유자들은 비록 시행권은 없지만 시행자에게 회계감사 자료를 요구하거나 사업비지출내역을 요구할 수 있는 것과 같은 권리를 가지고 있습니다. 현금청산을 하거나 시행자에게 부동산을 매도하면 그러한 권리는 상실되고요. 이것이 개발사가 분양받는 토지등소유자가 없기를 원하는 다른 이유가 될 수 있을 것 같습니다.
사업비안에 개발이익이 얼마나 숨어 있을까요?
혹은 토지등소유자가 직접 개발했을때는 발생하지 않았을 불필요한 비용이 얼마나 포함되어 있을까요?