상가 임대차 계약 묵시적 갱신 (2022.04.08.)

[변호사김대옥]

상가 임대차 계약 묵시적 갱신 (2022.04.08.)

< 상가 임대차 계약 묵시적 갱신 조건 >

“임대인이 상가임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 (계약) 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라는 묵시적 갱신기간 (1년) 조건이 갖추어 지는 것입니다.

반대로, 임대인은 임차인에게 상가임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신 거절을 통지를 서면(내용증명 등)으로 하여야 계약해지가 가능합니다.

상가건물임대차보호법 - 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간(만기전 6개월~1개월)이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

< 임차인의 묵시적 갱신 계약 기간 중 계약 해지 > (임대인은 계약해지가 불가능 합니다)

임차인은 묵시적 계약 갱신 기간 중일 지라도 임대인에게 계약해지를 (내용증명으로) 통고할 수 있고, (내용증명 수령일로부터) 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 묵시적 갱신(상가임대차) 계약 해지의 효력이 발생합니다.

임차인이 위 묵시적 갱신으로 1년을 운영하고, 임대인이 6개월~1개월 이내의 기간에 서면으로 계약 변경 내지는 해지요청을 하지 않는 경우 계속 1년씩 묵시적 갱신이 되는 것입니다.

ex) 임대인이 10년 이상 묵시적 계약 종료 1달 미만 남은 기간에 계약해지 내용증명을 보낸 경우

얼마전 도로옆 토지에 건축자재상을 운영하며 묵시적 계약갱신으로 15년간 임차중이던 분께서 임대인이 갑자기 부동산이 팔렸다면서 계약만기 25일을 앞두고 내용증명으로 임대차계약해지를 통보해 와 하루 아침에 쫓겨 나가야 하는지에 대하여 문의를 하셔서

상가건물임대차보호법 - 제10조(계약갱신 요구 등) ④ 기간(만기전 6개월~1개월)이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

위 법 조항에 따라 임차인은 임대인분께 묵시적 계약갱신으로 1년간 동일 조건으로 임대차 계약이 연장되었음을 내용증명으로 통보 하시라고 답변 드렸습니다.

10년이 지난 묵시적 계약 갱신 기간 만료전 임대인의 계약해지 통보시 임차인은 임대인에게 계약 갱신 청구를 할 수 없습니다. 그 이유는 상가건물임대차보호법 제10조 제2항의 규정과 같이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 가능하기 때문입니다.

* 상가건물 임차인 계약갱신요구가능 기간이 최초 임대차기간 포함 10년(2018. 10. 16. 개정 이전에는 5년) 범위내에서만 가능

< 임차인의 상가 계약 갱신 청구권 >

# 최초 계약후 10년내 기간 중 임대인의 계약해지통보 에도 불구 연장 임차 계약을 원하는 경우 임차인은 임대인에게 계약갱신 청구권을 사용(내용증명으로 통보)하여 추가 계약연장 의사를 통보하면 계약연장을 보호 받을 수 있습니다.

...... 단, 임차인의 계약기간 갱신청구 통보에도 불구하고 ... 임대인이 아래 법으로 정한 갱신거절 사유를 들어 임차인의 계약 갱신청구 요구를 거절할 수도 있습니다.

< 임대인의 상가 계약 갱신 청구권 거절 사유 8가지 >

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.[3]

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

< 임대인의 상가 계약 갱신 연장시 임차금 증감 청구 한도 >

# 또한, 계약 갱신청구에 따라 계약갱신이 되는 경우 임대인은 - 아래 법률에 따른 금액 한도 내에서 임차 등의 증감청구를 하여 기존계약한 금액보다 조금 더 임차금을 증액하여 임차인으로부터 지급 받으실 수 있습니다.

상가건물임대차보호법 - 제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금의 증액은 5%를 초과할 수 없고, 1년내 재증액도 할 수 없다.

* 위 내용관련 추가 문의는 법무법인지인 담당변호사 김대옥, 담당실장 김정현에게 연락 부탁드립니다.

법무법인지인 전화:02-3476-0661~2, 팩스:02-3476-0663, 담당실장:010-6269-6358이메일:tss-kim@nate.com