2015년 부동산경매 투자전략과 유망 투자종목

[텔루스]

2015년 부동산경매 투자전략과 유망 투자종목

전세가율의 가파른 상승과 계속되는 정부의 부동산경기 부양책이 이제 가시적인 효과를 드러내고 있는듯 하다.

전세수요가 매매수요로 전환되는 사례들이 여기저기서 관측되고 있고, 그 중간단계로 아파트의 대체재인 빌라의 거래량이 눈에 띄게 증가하고 있으며 낙찰가율의 점진적 상승 및 급매물의 소진과 더불어 서서히 중대형 아파트의 거래도 도약을 준비하고 있다.

과거 사례로 보건데, 부동산경기의 대세상승은 예측 불가한 투자자들의 심리가 '바닥을 쳤다'는 보편적인 견해의 일치를 이룰때 가능한데, 그동안은 정부의 일관성없고 모호한 정책에 따른 불확실성과 과거 투자실패의 학습효과로 인해 주저하던 투자자들이 금융규제완화와 재건축시장의 활성화, 1%대 수익 공유형 모기지제도 강행 등의 파격적인 부양책에 힘입어 서서히 적극적인 움직임을 보이고 있다.

감 빠른 투자자들이 앞서 움직일때에도 아직 저점은 아니다라는 인식이 대중에게 남아있다면 추격매수가 따라 붙질 않아 대세상승은 이루어지지 않겠지만, 저점이 언제인지 모르게 지났다는 인식이 확산되면 추격매수가 꼬리에 꼬리를 무는것이 고저를 반복하는 부동산 사이클 형성의 주요인임을 감안할 때, 저점이 지났으니 투자할 때다, 라는 보편적인 공감대가 이제는 어느정도 형성된 것으로 보인다.

아직 미국의 양적완화 제한과 금리상승의 가능성, 일본의 양적완화의 시작, 중동사태의 진행에 따른 돌발적 변수, 국내 내수시장의 불안과 아직 온전히 경험치 못한 FTA타결에 따른 국내시장의 여파 등 다양한 변수가 남아 있어 가파른 상승은 어려울 것이고, 인터넷의 발달로 비합리적인 추격매수에 대한 비판적 시각들이 실시간으로 공유되는 까닭에 그래프상의 저점과 고점의 낙차는 크지 않을 것이며 작은 진폭으로 상승과 하강을 반복하면서 궁극에는 서서히 오름세를 유지하는 형국이 될 것으로 조심스레 예측된다.

결론적으로, 투자자들이 가장 두려워하는 부동산매매가의 대세 하락은 당분간은 없을 것이라는 전망이다.

언제까지 완만한 상승세가 유지될 것인가는 예측불가한 신의영역이지만, 인터넷의 발달로 부동산 정보의 공유가 보편화된 현 시점에서는 부동산 매매가의 '브레이크 없는 질주'의 가능성은 희박해졌기 때문에 과거처럼 다음 정권이 다시 규제를 강화할 때까지라는 등식은 성립되지 않을 것이다.

그러나, 입에 은수저를 물고 태어나 종자돈이 한참 여유 있는 사람이라면 한두번의 실패를 수업료로 치부하며 더나은 도약의 발판으로 삼을수 있겠지만, 한번의 실패로 그야말로 나락으로 떨어질 수 있는 평범한 서민에게는 위험한 투자는 절대 있어서는 안될 것이기에 미래예측에 따른 투자는 늘 냉정하게, 보수적으로 접근하시기를 당부하고 또 당부한다.

부동산경기의 전망이 긍정적이다보니 참으로 오랫만에 경매하기 좋은 시절이 도래했다.

대출금리가 낮아 작은 종자돈으로 우량한 매물을 잡을 수 있게 되었고 매매수요의 증대로 내 물건을 사줄 사람도 많아졌기 때문에 경매투자자들이 가장 선호하는 방식인 '단기매매로 인한 수익창출'이 가능해졌기 때문이다.

그런 까닭에 현재 경매시장은 이상과열경쟁이라고 표현할 만큼 경쟁이 극심하다.

경매학원과 경매컨설팅업체들의 난립이 자칭 경매고수들을 많이 배출해냈고, 공급은 제한된 시장에 수요자들이 꾸준히 늘고 있으니 급매투자보다 못한 수익에 경매투자자들의 한숨이 날이 갈수록 커져가고 있다.

그러나 경매인들의 한숨소리에 잠시 귀기울여보면 그 내용은 지금 이 시기뿐만 아니라 과거 어느때에도 있어왔던 뻔한 푸념들이다. 너도나도 경매하다보니 이제 경매투자의 메리트가 없어졌다는 것...

그러나 대다수의 경매인들이 한숨 쉬며 시장을 한탄하고 있는 지금 이순간에도 꾸준히 수익을 내는 경매투자자들이 필자 주변에는 참으로 많다. 직장을 다니면서도 새벽까지 물건을 검색하고 월차를 내서 임장을 다니며, 휴일조차 쉬지 않고 권리 분석을 하면서 그 노력의 대가로 누구나 부러워하는 수익을 내는 아름다운 경매인들이 필자의 주위에는 적지 않다.

그렇다면 그들은 어떻게 이 치열한 경매시장에서 살아남아 꾸준히 수익을 내고 있을까.

그들의 투자 전략을 하나 하나 짚어 보자.

먼저 필자가 그동안 누누이 강조했던 것처럼 꾸준한 이론 공부를 통해 남들이 어렵다고 판단할 물건들에 관심을 갖는 것이다.

경매로 나온 물건 중에 치유할 수 없는, 생래적이고 본질적인 법적인 하자가 있는 물건들은 많지 않다. 다만, 공부가 부족해서 그 법적인 하자를 해결할 수 없다고 생각하는 사람들이 많을 뿐이다. 대다수의 사람들 눈에는 치유가 불가능한 하자인데, 공부가 제대로 된 고수의 눈에는 일견보아도 아무 문제없는 물건일 수 있는 것이다.

물건은 하나인데, 그 물건의 가치는 바라보는 사람들의 내공에 따라서 천차만별로 보인다는 것!
이것이 경매의 진정한 매력이자, 매혹인 것이다.

얼마전 필자의 제자 중 한 명이 대형건설사의 유치권이 신고된 아파트를 낙찰받아 단기간에 유치권을 해결한 뒤 단 7개월여만에 2억원에 이르는 기록적인 차익을 남겼다. 유치권이 신고되어 있었지만 은행을 적극적으로 설득하여 낙찰가의 80%를 저리로 대출받았기때문에 투하된 원금은 6000여만 원에 불과했다.

6000만원을 투자해서 7개월만에 2억원의 차익을 남기고 매각을 했다는, 어찌보면 한껏 부풀려진 과장된 무용담처럼 들리는 이 사례는 그러나 한치의 가감없는 사실이다. 그 제자분은 단지 남들 쉴 때 유치권에 대한 공부를 꾸준히 해왔고 그러한 지식을 바탕으로 보석같은 물건을 발견해냈으며 철저한 임장을 거쳐 그 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 위법하다는 판단을 해냈을 뿐이다.

이 사례에서 보듯 치열한 경쟁의 대열에서 경매의 매혹을 마음껏 만끽하고 싶으신 분들이 제일 먼저 해야 할 것은 치열하고 꾸준한 공부임을 이참에 다시 한 번 마음 깊이 되새기시기 바란다.

두 번째, 부동산 전반에 대한 안목을 키우고 부동산 가치증대 방법에 대해 끊임없이 탐구하는 것이다.

경매는 부동산으로 수익을 내는 재테크 수단이다.
이론공부도, 실전공부도 물론 중요하지만, 사실 어찌 보면 경매에서 가장 중요한 것은 부동산의 속성과 부동산의 가치에 대한 이해, 그리고 그 가치를 증대시킬 수 있는 방안에 대한 강구일 것이다.

과거처럼 경매가 주는 부정적인 이미지 탓에, 경매에 대한 정보부족 탓에, 경쟁이 덜하여 경매에 참가하는 것만으로도 수익이 보장되는 그런 시절에는 어느 정도의 권리분석 지식만 있으면 경매고수라는 소리를 들었겠지만, 지금의 경매시장에서는 가당치 않은 일이다.

낙찰수기위주의 경매 책도 중요하고, 체계적인 권리분석서도 물론 중요하지만, 부동산 전반을 다룬 서적을 소홀히 해서는 결코 경매에서 성공할 수 없다.

시중에 부동산 전반을 다룬 좋은 책들은 널려 있다. 부동산의 가치를 증대시키는 방법을 다룬 책들도 여기저기 많이 눈에 띈다. 빌라 신축하기, 허름한 집 리모델링하기, 반지하 빌라 수리하기 등등 저자들의 경험을 담은 다양한 책들이 서점 매대 위에 깔려 있다.

그런 책들을 읽기 전에는 부동산 가치증대에 대한 노하우를 가진 분들이 대단히 존경스러워 보이겠지만, 일단 책을 읽어 내 것으로 소화시키고 나면 그 분들의 노하우를 비판할 수 있는 식견이 생기게 되고 나아가 나만의 노하우를 창조해 낼 수 있는 마음의 여유와 능력까지 솟아나기 마련이다.

우리는 지금 정보화 사회에 살고 있다.
인터넷 검색만으로 수많은 지식을 습득할 수 있고, 다양한 전문지식들을 책을 통해서, 칼럼을 통해서 언제든 배울 수 있다. 경매에서 성공하기 위해 필요한 건 권리분석에 대한 지식만이 아니다.

승부사의 기질을 발휘하여 낙찰가를 잘 쓰는 것만이, 최단 기간 내에 효율적으로 명도를 끝마치는 것만이 경매의 전부가 아니다. 진정한 경매의 매혹은 부동산을 제대로 알아야 음미가 가능하고, 부동산의 가치를 증대시키는 방법을 체화해야 탐닉이 가한 것이다.

경매의 틈새는 비단 특수물건시장 뿐이 아니니 어려운 법률용어와 판례를 공부하기 버겁다면 자신만의 틈새를 발견해내면 되는 것이다. 필자의 제자 중에 어려운 경매강의는 제대로 소화해내지 못했지만, 낙찰받은 평범한 빌라를 게스트 하우스로 활용하여 매달 300만원씩 꾸준한 수익을 내는 분이 있다.

그 빌라의 낙찰금액은 6000만원대였고, 외국인의 취향에 맞게 리노베이션하면서 들인 비용 1000만원이 투하금액의 전부였다. 결국 7000만원대를 투입하여 매월 300만원 이상의 수입을 얻는셈이니 그야말로 대박이다.

특수물건 공부에는 열등생이었지만, 탁월한 어학실력과 원만한 대인관계 능력으로 실전경매에서는 우등생이된 이 분의 이야기는 경매 시장에는 실로 무궁무진한 틈새가 있음을 보여주는 좋은 사례이다.

이렇듯 경매시장의 틈새를 하나하나 엿보는 과정은 참으로 흥미진진하고 가슴 설레는 여정이다.
부동산 가치증대 방법을 연구하는 과정, 경매의 또 다른 멋진 틈새가 될 수 있음을 꼭 잊지 마시길 바란다.

세 번째, 경매는 아파트나 빌라 등 주택 경매만 있는 것이 아니라는 것이다.

토지경매도 있고, 상가경매도 있고 상가와 토지경매의 장점만을 취합해 놓은 공장경매도 있다.
입지가 좋은 곳에 위치한 주유소가 소유자의 무리한 사업확장으로 경매에 나오는 경우도 있고, 손님은 많아 영업이 잘되는 숙박업소가 소유자의 개인사정으로 경매에 나오는 경우도 있다.

또한 토지경매에도 일반 대지 경매를 기본으로 하여, 농지경매도 있고 임야 경매도 있다.

농지경매하면 다들 생소하겠지만, 농지를 낙찰받아 농지소재지 인근의 지주들에게 적정 프리미엄을 붙여 되파는 방식으로 매년 적지않은 수익을 내는 사람도 있고 주택연금처럼 농지연금이나 산지연금을 받아 안정적인 노후를 대비할 목적으로 농지투자를 하는 경매인들도 꽤 있다.

건물경매, 그 중에서도 환금성이 좋은 아파트 경매만이 능사이고 전부라는 생각에서 여러분들은 하루 속히 벗어나야 한다. 죽자사자 아파트경매에 매달려 수십 번의 패찰 끝에 몇 번의 낙찰을 받았다 하여도 그런 힘겨운 과정을 통해 얻어낸 수익이 제대로 된 토지경매 한방으로 일궈낸 수익보다 작다면 굳이 아파트 경매에 목을 맬 필요는 없는 것이다.

아파트 경매 3년 해서 열 번의 낙찰을 받아 종자돈을 두 배로 불리는 것보다, 제대로 된 토지 하나 낙찰 받아 3년을 묻어두고 같은 결과를 이뤄낸다면, 어떤 것이 더 효율적인 경매인지 어렵지 않게 판단이 가능할 것이다.

아시다시피, 대형 개발호재가 있어 연일 신문이고 방송이고 떠들어대는 지역이 아닌 이상, 토지경매의 경쟁율은 주택경매에 비해 현저히 낮은 게 사실이다.

어차피 경매 1, 2년 하고 말게 아니라면, 달콤한 환금성의 유혹에 지나치게 빠져들 필요는 없겠다. 3년 후에 벌어들일 1억보다, 당장 넉 달 후에 들어올 1천만원이 소중한 것처럼 느껴지겠지만, 어차피 그 돈을 종잣돈 삼아 또 다른 매물을 잡을 계획이라면, 그래서 결국 3년 후의 목표가 1억원이라면 단기간의 수익이 주는 달콤한 착시현상에 현혹되지 말고 장기적인 투자도 한 번 쯤 고려해 보기 바란다.

개발호재 혹은 길목잡기로 대박의 가능성이 있는 토지경매의 장점과 매달 임대수익이 나올 수 있는 상가경매의 장점을 모두 갖춘 것이 공장경매이다. 공장경매하면 다들 거액의 돈이 투입될 것처럼 생각하지만, 수도권 외진 곳의 공장은 대출 끼고 몇 천만 원으로 투자가 가능한 물건도 꽤 있다.

토지 경매 시, 공장 경매 시 유의해야 될 사항에 대해 철저한 연구와 공부를 거쳐 응찰한다면, 실패 없이 경매의 매혹을 만끽할 수 있는 또 하나의 틈새가 될 수 있는 것이다. 그동안 아파트나 빌라경매에만 관심을 갖고 있었다면, 상가나 토지 그리고 공장, 주유소, 숙박업체 등의 경매 쪽도 한 번쯤 공부를 해 보기 바란다.

의외로 자신의 적성이나 능력이 토지경매 쪽에 있는 분들이, 경매하면 건물경매라는 선입견에 붙들려 자신의 잠재력을 묵혀두고 있는 경우도 꽤 있을 것으로 짐작되니, 다양한 공부를 통해 자신의 진정한 적성과 능력을 한 번 찾아보기 바란다.

네 번째, 수도권 시장이 과열되어 있다면 과감히 지방시장으로도 눈을 돌려 보시기 바란다.

지방도 사람 사는 곳이다. 객관적인 투자가치 면에서는 수도권이 월등히 우월한 건 사실이지만, 큰 욕심 버린다면 별다른 경쟁 없이 꾸준히 수익을 낼 수 있는 곳이 지방시장이다.

서울에 거주하는 분이 저 멀리 전라남도 해남 땅 끝 마을에 있는 매물에 관심을 가지라는 말이 아니다. 수도권에 거주한다면, 남으로는 대전이나 동으로는 원주, 춘천 쪽의 매물에도 관심을 가져보시라는 말이다.

그쪽 시장도 권리분석 용이한 우량아파트 매물은 수도권과 다름없이 경쟁이 치열하지만, 조금이라도 권리분석이 어려운 물건에는 경쟁자가 고작 두, 세 명에 불과하다. 경매학원이나 컨설팅업체들이 수도권에 집중적으로 몰려 있어 경매의 대중화가 아직 그곳까지는 미치지 못한 까닭이다.

평일 내내 직장에 매여 있는 분들은 임장이 쉽지 않겠지만, 마음만 먹으면 불가능할리 없다. 경매 처음 시작하는 분들은 자신이 잘 아는 지역부터 차근차근 섭렵해 나갈 필요가 있겠지만, 일정 정도 실력이 쌓였음에도 패찰을 거듭하시는 분들은 수도권 외곽지역으로 눈길을 한번 돌려 보시는 것도 경쟁을 피하기 위한 좋은 방법이 될 수 있을 것이다.

다시 한 번 강조하지만, 경매에서 경쟁을 피할 수 있는 방법은 실로 다양하고 경매에서 수익을 낼 수 있는 틈새도 결코 적지 않다. 그럼에도 자신의 한계를, 자신의 선입견을 벗어나지 못한 대다수의 경매인들이 이상과열경쟁의 대열에 휩쓸린 채 힘겨운 한숨만을 토해내고 있는 것이 안타까운 현실이다. 그러나 이제는 잔뜩 움추렸던 몸을 한껏 기지개를 켜서 일깨우고 너른 시야로 세상을 바라볼 때이다.

야성이 살아 숨쉬는 투자의 세계로 다시 돌아온 필자

그동안 필자가 수장으로 있는 로펌의 활성화에 진력하느라 필자의 개인적인 투자는 잠시 접어두었었지만, 올 해부터 필자는 단지 법 이론만을 다루는 변호사가 아닌, 실제 발로 뛰며 수익을 일구는 경매투자자로 다시 나서볼 생각이다. 과거 긴장과 설레임이 공존했던 야생으로의 귀환에 벌써부터 필자의 가슴은 두근거린다.

투자자는 애널리스트의 견해를 맹신하지 말고 부동산시장 전반에 대한 전망과 유망투자종목에 대한 자신만의 개인적 견해쯤은 갖고 있어야한다는 것이 평소 필자의 지론인데,

필자가 요즘 특별히 관심을 두고 있는 종목은,

빚을내면서까지 아파트에 투자하기에는 심리적으로나 재정적으로 안정적이지 못한 대다수의 일반 서민들이 내집마련 수요를 충족시키기 위해 차선으로 선택할 수밖에 없는 다세대, 연립 등 빌라경매이다.

실제로 은평구, 강서구, 관악구의 빌라는 이런 이유로 거래량이 눈에 띄게 급증하고 있으며 기타 서민들의 거주지인 노원구, 도봉구, 중랑구 등도 서서히 빌라매매가 활성화 되어 가고 있는 상황임을 주시할 필요가 있겠다.

과거 빌라는 주거수단으로서의 편이성 부족이나 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 이유로 경매시장에서 찬밥신세였으나 이제는 주거수단에 대한 패러다임의 변화와 그간 누적된 매매수요의 뒷받침등으로 빌라매매가 상승세를 탈 것임은 자명하다.

이러한 결론은 최근 3개월치 부동산 기사만 훑어보아도 충분히 확인할 수 있는 내용들인만큼 지금 필자 견해의 신빙성을 의심하기 보다는 실제 발로 뛰면서 빌라거래의 약진을 몸소 체감해 보기 바란다.

학군좋고, 마트있고, 역세권에 포진한 빌라에 법적인 하자가 있어 평균낙찰가율보다 최저가가 많이 저감되어 있다면 아주 근사한 수익모델이 될 수 있을 것이다.

또한 지나치게 단기투자에만 매몰되지 말고 중기, 장기로 투자포트폴리오를 재조정하는 것이 바람직할 것이다.
중기투자용으로는 김포신도시 내의 아파트 중대형 매물 경매를 눈여겨 볼 필요가 있겠다.

강남과 여의도 접근성이 탁월함에도 불구하고 아직 자족적 신도시로서의 위용을 갖추지 못하여 건너편 일산에 비해 현저히 저평가되어 있는 김포신도시는 불편을 감수하며 실거주로 2,3년만 견뎌내면 특별한 노력없이도 자산가치의 상승을 기대하기에 부족함없는 곳이다.

이태리의 '베네치아'에 버금가는 물의도시를 만들겠다는 시 자체의 청사진은 차치하고라도, 씨네폴리스조성과 공항도시철도개발 등의 호재가 이어져 있고 여타의 호재가 없어도 신도시개발이 완료되어 편의시설들만 부족함없이 들어와줘도 입지여건상 가치상승 여력은 충분한 곳이라는 판단이다.

하남 역시 강남접근성 면에서 탁월한 입지에 위치해 있고 인근의 대단위 재건축 단지의 이주수요 및 전세가 비율 상승, 교외형 대형 쇼핑몰인 유니온스퀘어 착공과 지하철 연장선 개통 등 대형호재가 잇달아 대기하고 있어 꾸준한 매매수요가 자족적으로 창출될 수 있으니 하남시쪽의 토지와 주택은 중장기적으로 관심을 갖고 지켜볼만 하겠다.

장기용으로는 강원도 서원주역 인근의 토지와 평택의 안중역 인근, 안성IC 인근의 용이동, 진사리 일대의 토지를 매입해서 개발의 단계에 따라 지가가 상승하는 기쁨을 만끽해보는것도 나쁘지 않겠다.

이 모든 것은 수많은 부동산 투자자중의 한명에 불과한 필자의 주관적인 견해이니 단지 참고만 하시길 바라며, 부동산 투자로 성공을 원하는 분들이라면 스스로 공부하고 노력하여 자신만의 투자의 툴을 갖추어 가는 것이 진정 바람직한 자세일 것이다.

올 한해 여러분들 모두 각자 노력한 만큼 알찬 성과 거두시길 진심으로 응원한다.

정충진 법무법인 열린 대표 변호사

2015.02.07.