오늘 꼭 챙겨서 읽어봐야 할 부동산 이슈 ^^

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

경기 / 시장환경

■ 올해 서울 전·월세 물량 부족 심화 가을 대란 우려

- 4일 국토해양부와 한국건설산업연구원에 따르면 올해 1∼7월 전·월세 거래에서 아파트와 아파트 외 주택이 차지하는 비중은 서울의 경우 각각 37.3 대 62.7로 집계됨. 이는 수도권의 45.1 대 54.9와 지방의 비중 54.1 대 45.9와 큰 차이를 나타내고 있음. 서울 전·월세 물량 100가구 중 아파트는 37가구에 불과한 것으로 서울 아파트 공급 부족 현상이 심화되면서 서울에서 전·월세 아파트를 찾기가 어려운 상황임

- 최근 아파트 분양시장이 침체되면서 아파트 공급이 줄어든 것도 원인이지만 도시형 생활주택 등 아파트 이외의 주택 물량이 급증한 것이 주된 이유로 분석됨. 앞으로 도시형생활주택 등 소형 월세 주택의 공급 증가로 월세 비중도 크게 늘어날 것으로 전망됨

■ 올 전국 아파트 평균 전셋값 6.2% 상승

- 4일 국민은행주택동향조사에 따르면 올 들어 울산 등 지방을 중심으로 전셋값이 오르면서 지난해 말 대비 평균 6.2% 상승한 것으로 조사됨. 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)도 61.7%를 기록, 역대 최고인 2002년 12월(65.3%) 이후 가장 높음

- 서울의 경우 강북권(종로구 등 14개구) 전세가율이 55.1%로 2009년 1월 이후 처음으로 전세가율이 55%를 돌파했으며 전국에서 전세가율이 가장 높은 곳은 광주로 77.1%를 기록함. 매매가 1억 원짜리 아파트의 경우 전셋값이 7710만 원에 이르는 것으로 광주는 최근 3년 동안 아파트 공급이 수요를 따라가지 못한 것이 전셋값 상승 원인으로 분석됨

■ ‘준강남’ 과천 부동산시장 세종시 이전 쇼크

- 한동안 '준강남'으로까지 불리며 승승장구하던 과천 부동산시장이 올 연말로 다가온 과천청사내 중앙부처의 세종시 이전 계획에 따른 쇼크를 받고 있는 것으로 부동산경기 침체 영향도 있지만, 중앙부처 이전 후 과천청사의 리모델링 계획에 따른 공동화 우려 등으로 아파트뿐 아니라 상권도 직격탄을 맞고 있는 것으로 보임

- 5일 과천 현지 부동산 중개업계에 따르면 원문동 주공3단지를 재건축한 '래미안슈르' 84.96㎡(이하 전용면적) 매물은 현재 최저 6억원에 나와 있는 것으로 이는 국토해양부가 발표한 최고 실거래가인 9억3000만원(2009년 3분기)에 비해 3억3000만원이 싼 가격임. 불과 3년만에 35.5% 빠진 셈으로 이 주택형은 지난 5월 신고된 실거래가보다도 최고 8000만원 가량 하락함

- 부처 이전에 따른 영향은 이 지역 일대 상가들에도 들이닥치고 있음. 특히 청사앞 중앙동과 별양동 중심 상가 일대 음식점들은 대부분 청사 공무원들을 대상으로 영업을 해왔던 터라 불안감을 감추지 못하고 있음. 이로인해 청사앞 별양동 중심상가 1층 점포의 경우 1~2년 전만해도 33㎡(10평)당 권리금이 1억원을 호가했지만, 지금은 권리금 없이 들어갈 수 있는 점포도 수두룩한 것으로 조사됨

■ 송도국제업무지구에 들어선 업무용·상가용 건물 공실률 심각한 수준

- 4일 인천경제자유구역청이 인천시의회에 제출한 자료에 따르면 지난해 10월 인천경제자유구역 송도국제업무지구에 준공된 지하 5층 지상 45~51층 연면적 20만1천952㎡ 규모의 센트로드의 입주율은 30.2%에 불과하며 센트로드보다 2개월 앞서 준공된 지하 4층 지상 35층 연면적 12만3천231㎡ 규모의 인터내셔널 비즈니스 스퀘어(IBS)의 입주율은 이보다도 낮은 11.7%에 불과함

- 지난 2010년 7월 준공된 포스코건설 사옥은 54.5%의 입주율을 보여 준공 2년이 지났지만 전체 사무실 중 절반 수준이 비어 있는 것으로 상가건물의 경우에도 센트로드(상가동), 더프라우2(상가)의 입주율은 각각 40%와 30%에 불과함. 특히 지난해 8월 준공된 더샵센트럴파크2(판매시설)의 입주율은 0%인 것으로 파악됨

- 이처럼 인천 송도국제업무지구에 들어선 업무용‧상가용 건물의 공실률이 심각한 수준인 것으로 송도의 높은 공실률은 자칫 송도 전체의 가치를 낮출 수도 있는 만큼, 이들 업무용 건물에 들어올 기업들을 유치하기 위한 보다 전략적이고 적극적인 방안모색이 필요함

■ 대구 부동산시장 7월 동향 '거래는 삭풍, 분양은 훈풍’

- 대구 부동산 시장이 이사철 학군 수요 등의 호재에도 아파트 전세, 매매 거래가 실종된 반면 분양 시장에는 구름 인파가 몰려 대조적인 양상을 보이고 있음

- 국토해양부에 따르면 올 7월 대구 주택 매매 거래량은 3천872건으로 6월(3천879건)에 비해 0.2% 증가하는 데 그쳐 3, 4월보다는 1천 건 이상 감소함. 이는 같은 기간 10%대의 증가율을 보인 부산(8.7%), 광주(16.2%), 대전(10.9%)보다 크게 낮은 것은 물론 광역시 평균(4.4%)보다도 훨씬 밑도는 수치임

- 지난달 29일 1순위 청약을 받은 월배 e-편한세상의 전용면적 59㎡(25평)는 1천694건이 청약돼 2.7대1의 경쟁률을 보이며 84㎡ A형과 B형도 각각 1.4대1과 3.25대1의 경쟁률을 보임. 현대 아이파크 단지도 59㎡ A형이 1순위에서 9.8대1의 경쟁률을 나타내는 등 1순위 내에서 청약이 모두 마감함

- 이에 대해 부동산 관계자들은 2008년 글로벌 금융 위기 전에는 매년 1만5천 가구의 아파트 물량이 쏟아졌으나 이후 경기 침체로 아파트 물량이 3분의 1 수준으로 줄면서 실수요 대기자가 많았기 때문인 것으로 분석하고 있음

■ 부산지역 주택 매매가 3년 7개월 만에 하락세로 전환

- 4일 KB국민은행이 발표한 8월 전국 주택가격 동향조사(8월 13일 기준)와 KB국민은행이 제공하는 부동산 정보 시스템인 KB부동산의 '주택가격 동향'에 따르면 지난 달 부산지역의 주택(아파트·단독·연립 종합) 매매가격 및 전세가격은 전월보다 각각 0.1% 하락한 것으로 나타남

- 지난달 부산지역 주택 매매가격을 보면 해운대구(-0.3%)와 북구(-0.2%)의 하락세가 두드러진 반면, 기장군(0.2%)과 서구(0.1%)는 상승세가 뚜렷함. 특히 해운대구는 주택가격 상승에 대한 기대감 저하로 수요자들의 관망세가 확대되며 하락세를 이어갔고, 북구는 화명동 대규모 신규 아파트의 입주 영향으로 기존 단지의 매물이 적체되며 하락세를 보임

- 부산지역 주택 매매가격(전월 대비)은 지난 1월 0.4%를 정점으로 4월 0.3%, 7월 0.0%로 상승세가 꺾이며 보합세까지 밀리다가 8월(-0.1%)에는 하락으로 전환됨. 부산지역 주택 매매가격이 하락세로 전환한 것은 2009년 1월(-0.1%) 이후 3년 7개월 만임

■ 농지연금 노후생활 안정자금 ‘각광’

- 5일 한국농어촌공사에 따르면 누계 기준으로 지난 8월 말 현재 농지연금 가입자수는 종신형 598명, 기간형 1325명 등 총 1923명으로 집계됨. 제도 시행 1년 만인 지난해 12월에 가입자수가 1000명을 돌파한 데 이어 매달 100명꼴로 증가하고 있는 셈임. 시행 1년8개월 만에 가입자수가 2000명에 육박하고 가입금액도 2600억원을 넘어섬

- 농지연금은 국민연금이나 주택연금(역모기지론) 등을 활용할 수 있는 도시생활자에 비해 사회안전망이 취약한 고령 농민들의 노후생활 안정대책이란 게 농어촌공사 측의 설명임. 아직 도입 초기여서 농지를 처분한 사례는 한 건도 없지만 정부가 농지를 처분할 때 경매보다 최대한 실거래가에 거래되도록 유도할 계획이며 농민들을 보호하기 위해 만든 제도인 만큼 농민들에게 피해가 가지 않도록 할 방침임

■ 깡통주택 최소 18만5000만 가구 총 부채액 58조원

- 부동산 경기침체 장기화로 집값 하락이 지속되고 있는 가운데 집을 팔더라도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 이른바 ‘깡통주택’이 전국적으로 최소 18만5000만 가구에 이르는 것으로 나타났으며 또 이들 가구의 총부채액은 58조 원에 이를 것으로 추산됨

- 문제는 주택 경기침체 장기화로 집값이 좀처럼 오를 기미를 보이지 않고 있어 깡통주택 보유가구의 어려움이 가중될 수 있다는 점으로 KB국민은행에 따르면 지난해 말 대비 8월 말 현재 서울 아파트값은 2.5% 떨어졌고, 서울을 포함한 수도권도 2.2% 하락한 것으로 나타남. 이에 따라 ‘아파트값 하락→깡통주택 보유자의 신용부도→금융권의 동반부실→경기 침체→아파트 값 추가 하락’이라는 악순환이 현실화할 수 있다는 우려도 점차 커지고 있음

정책/제도

■ 박원순 시장 후 도계위 안건 통과율 65%

- 박원순 서울시장 취임 이후 열린 서울시 도시계획위원회(도계위)에서 상정된 심의 안건 통과율이 3분의 2에 미달하는 65%선인 것으로 이는 오세훈 시장 재임 시절의 86%선에 크게 못 미치는 수준임 박 시장의 엄격한 기준으로 인해 시민의 편의와 관련된 개발 사업들이 정체돼 있다는 일각의 지적이 사실로 드러난 셈임

- 이처럼 박 시장이 취임한 후 도계위 심의 통과율이 크게 감소한 것은 도시 개발에 대한 박 시장의 강한 거부감이 반영되고 있는 것으로 풀이됨. 도심지 관광숙박시설 용적률 완화 안건의 경우 올해 들어 보류가 크게 늘었으며 강남 청담동과 논현동 소재 관광호텔 용적률 완화 안건은 부결되기도 함. 객실 외에 유흥시설을 허용할 수 없다는 시의 입장이 반영된 것으로 보임

- 한강변 수변경관관리방안 등을 통한 층고 규제도 오히려 도시 경관을 저해할 소지가 적지 않다는 비판이 제기되고 있으며 개포주공1단지는 4월 도계위에서 재건축안이 보류됨. 이런 분위기가 팽배하다 보니 담당 공무원들은 비슷한 안건을 도계위 소위원회에 상정조차 하지 않는 분위기임

■ 경기도청사 광교신도시로 이전문제 새 국면

- 경기도가 최근 도청사 이전비용 마련을 위해 광교신도시 개발이익금을 초저금리로 융자하거나 아예 개발이익금 중 일부를 지원하는 방안을 검토하고 있는 것으로 확인돼 도청사 이전문제가 새 국면을 맞고 있음. 특히 광교신도시 공동개발사업자인 용인시와 경기도시공사는 '긍정적 검토'입장인 반면, 수원시와 광교신도시 입주민 비상대책위는 '강력 반대' 입장을 밝히고 있어 향후 협의 과정이 주목됨

- 4일 경기도 관계자는 "김문수 지사에게 광교신도시 개발이익금을 초 저금리로 융자하거나 아예 개발이익금 중 일부를 지원받아 도 청사 건립비를 마련하는 방안 등에 대해 보고했다"고 전함. 이 관계자는 "아직 아무 것도 결정된 것은 없지만, (보고대로)결론이 나면 공동사업자 및 비대위측과 협의를 할 예정"이라고 말함

개발/분양

■ 2016년 인천 송도에 재미동포타운 조성

- 천 송도국제도시에 재미동포가 집단으로 거주하고 국내 비즈니스 거점으로 활용할 수 있는 재미동포타운이 2016년까지 조성될 예정으로 인천시와 인천경제청, 코암인터내셔널은 5일 송도컨벤시아에서 재미동포타운 건립을 위한 실행협약을 체결함

- 재미동포타운은 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역과 바로 연결되는 송도국제도시 M2블록 5만3000여㎡에 들어서며 8000억원(토지 매입 대금 포함)을 투입해 아파트 849가구, 오피스텔 1500실, 상가, 재미동포센터 등을 건립할 예정임

■ 강남 개포주공4단지 소형주택 999가구(30.1%)로 구성

- 서울시는 지난 5일 열린 제17차 도시계획위원회에서 강남구 개포주공4단지의 재건축안을 조건부 가결했다고 6일 밝힘. 개포4단지 정비계획안은 총 3천329가구 중 60㎡ 이하의 소형주택을 999가구(30.01%)로 구성하고, 이 중 210가구는 장기전세주택으로 공급한다는 내용으로공원, 도서관, 공공청사를 새로 지으면서도 지역의 역사성을 보존할 수 있게 공원과 도서관 부지에 기존 아파트의 일부를 남기도록 함

- 시는 또 지난달 보류했던 강남구 상아3차아파트와 서초구 삼호가든4차아파트의 재건축안을 조건부 가결함. 구역면적 1만6천447.9㎡의 상아3차아파트는 용적률 299.99%, 최고층수 31층, 총 370가구(임대 49가구 포함)로 구역면적 2만7천429㎡의 서초삼호가든4차아파트는 용적률 299.86%, 최고층수 35층, 총 746가구(임대 120가구 포함)로 계획됨

■ 9월‧10월 오피스텔 ‧ 도시형생활주택 1만여 실 공급

- 올 들어 수익형 부동산 중에서 가장 인기를 끌고 있는 오피스텔이 하반기에도 대거 나와 분양시장을 이끌 전망으로 4일 부동산114와 오피스텔 분양업계에 따르면 9월과 10월 수도권 8000여 실 등 전국에서 오피스텔과 도시형생활주택 1만여 실이 공급될 예정임

- 1~2인 가구의 증가와 바닥 난방, 욕실 설치 등 각종 규제 폐지와 세제 혜택이 더해지면서 브랜드 파워를 지닌 대형 건설사들도 오피스텔 시장에 뛰어들고 있기 때문에 입지조건과 임대여건 등을 꼼꼼히 따진 후 투자해야 함

■ ‘아파트 스타일’ 오피스텔이 대세

- 최근 들어 ‘아파트 평면을 닮은 중형 오피스텔’이 잇따라 쏟아지면서 신혼부부나 3~4인으로 구성된 실수요자들의 관심이 높아지고 있음. 요즘 등장한 오피스텔은 △‘방+거실+방’으로 구성된 3베이형 △‘방+방+거실+방’으로 이뤄진 4베이 등이 눈에 띄며 아파트와 유사한 평면 구성에 욕조와 세탁실, 테라스 등도 갖춰져 아파트와 비교해도 차이가 거의 없어 인기를 끌고 있음

- 지난달 판교신도시에서 공급된 ‘판교역 SK 허브’ 전용 84㎡는 52실 청약에 906명이 몰려 17.4 대 1의 경쟁률을 보임. 방 3개에 욕실 2개가 있는 전용 84㎡형 45실을 배치함. 경기 성남시 정자동의 정자역 ‘AK 와이즈 플레이스’는 전용 45㎡짜리 50실이 들어서 ‘방+거실+방’ 구조로 욕실에는 반신욕조도 설치됨

[진영수(용인)]

좋은 정보 주심에 감사합니다.

[유재철청담]

좋은 자료 감사~