북구 강성훈 의원과의 토론(카톡)

[두문불출.]

동주택관리법 2 조의..... 의무관리대상....... 아파트 단지라는 용어에 집중해 보자.

 

300 세대 이상의 공동주택단지로 조성했으니 애초부터 의무관리대상 공동주택이었으며 

부영주택 역시 의무관리대상에 해당하는 단지의 사업주체로서 관리방식을 

직접 관리가 아닌  위탁관리방식을 선택해 부강주택이라는 전문 아파트관리업체에 맡기고 있지 않은가?

 

이제 관리면적 3 분의 2 이상을 갖고 있는 측이나 

1772 세대 중 1400 여 세대라는 과반수 이상의 입주자(분양)라는 숫자가 달성되었기에 

해당하는 측의 선택으로 관리방식을 정해야 한다.......라는 원칙이 성립하지 않는가?

원칙은 지켜라고 세운 것으로 

지키지 않은 쪽에 지키라고 행정지도 하는 것은 너무도 당연한 것 아닌가? 

[두문불출] [오전 11:24] 선거기간 중 애 많이쓰셨지요?  이제 충분한 휴식을 하셨는지요?  .........우리 부영아파트 문제에 대해  관심 갖고  많은 도움 주셔서 대단히 감사 합니다 . 

[두문불출] [오전 11:27] 저는 우리 입주민 다음 카페에 이런 글을 올려 주민들이 함께 생각 해 보는 장을 마련해 봤습니다.  우리가 기본과 원칙에 대해 간과하거나 소홀히 또는 당연한 것으로 치부하여 다뤘지않은가?.....입니다 . 1772 세대 부영 아파트는 태생부터 의무관리 대상 공동주택으로 부영 역시 전문 관리업체인 부강주택에 위탁관리 하고 있고 .....임대에서 분양 전환으로 이미 과반수 이상의 분양이 이루어져  그들 입주민 스스로 관리방식을 선택하라는 기본 법 정신을 생각하면 .....의무와 원칙을 지키지않은  사업주체에 구청은 당연히 행정지도를 하여 ㅇ ㅝㄴ칙과 의무를 이행하라고 해야하는 것이 당연하다고 생각하는 바 입니다. 의원님의 의견은 어떠신지요? 

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2015. 8. 28., 2015. 12. 29., 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2019. 4. 23.>

1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.

가. 「주택법」 제2조제3호에 따른 공동주택

나. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물

다. 「주택법」 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설

 

2. “의무관리대상 공동주택”이란 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택으로서, 다음 각 목 중 어느 하나에 해당하는 공동주택을 말한다.

가. 300세대 이상의 공동주택

나. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

 

다. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택

라. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

마. 가목부터 라목까지에 해당하지 아니하는 공동주택 중 입주자등이 대통령령으로 정하는 기준에 따라 동의하여 정하는 공동주택

3. “공동주택단지”란 「주택법」 제2조제12호에 따른 주택단지를 말한다.

4. “혼합주택단지”란 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지를 말한다.

5. “입주자”란 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말한다.

6. “사용자”란 공동주택을 임차하여 사용하는 사람(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말한다.

7. “입주자등”이란 입주자와 사용자를 말한다.

8. “입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구를 말한다.

9. “관리규약”이란 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 제18조제2항에 따라 입주자등이 정하는 자치규약을 말한다.

10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장

나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 주택관리업자

라. 임대사업자

마.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)

11. “주택관리사보”란 제67조제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받은 사람을 말한다.

12. “주택관리사”란 제67조제2항에 따라 주택관리사 자격증을 발급받은 사람을 말한다.

13. “주택관리사등”이란 주택관리사보와 주택관리사를 말한다.

14. “주택관리업”이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.

15. “주택관리업자”란 주택관리업을 하는 자로서 제52조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.

16. 삭제 <2016. 1. 19.>

17. 삭제 <2016. 1. 19.>

18. “장기수선계획”이란 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위하여 필요한 주요 시설의 교체 및 보수 등에 관하여 제29조제1항에 따라 수립하는 장기계획을 말한다.

19. “임대주택”이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 및 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다.

20. “임대사업자”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.

21. “임차인대표회의”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조에 따른 임차인대표회의 및 「공공주택 특별법」 제50조에 따라 준용되는 임차인대표회의를 말한다.

② 이 법에서 따로 정하지 아니한 용어의 뜻은 「주택법」에서 정한 바에 따른다.

공동주택 관리법 중 주민 대표회 결성에 대한 해석

1. 현황

0. 광주 북구 신용동 첨단2 부영 아파트 단지
0. 2013년 10년 만기 임대아파트로 입주
0. 1,772 세대의 아파트 단지로 의무 관리 대상 공동주택 단지임
0. 2020년 조기 분양으로 1,329세대 분양
0. 2024년 현재 만기 분양 진행으로 1,400세대 이상 분양 추정

2. 공동주택 관리법에 대한 주민들의 해석

0. 의무 관리 대상 공동주택단지로 1,772세대 중 1,400여 세대의 분양(입주)으로
0. 공동주택관리법 및 같은 법 시행령에 의거 과반수의 입주(분양)로
0. 관리방식을 선택할 수 있는 주민대표회를 구성 할 수 있도록
0. 사업 주체(부영주택)는 입주자와 협력해야 하며
0. 국가 등은 쾌적한 공동체 생활을 위한 지원을 의무화해야 한다는 법 정신에 따라
0, 과반수의 입주(분양)의 조건을 충족하였기에
0. 사업 주체인 부영주택은 조건 없이 즉각 주민대표회 결성을 위한 주민들의 요구에 협력해

3. 공동주택 관리법 및 같은 법 시행령에 대한 관할 지자체인 광주 북구청 공동주택 과장 이하 팀장 주무관의 해석에 대한 이의

0. 위 북구청의 같은 법에 대한 해석은
0. 공동주택관리법에 명문으로 과반수 입주의 조건을 충족하면 주민대표회를 결성 할 수 있다는 내용이 없다고 주장하며 (임대주택에서 분양으로 전환하는 공동주택단지)
0. 법에 명시되지 않는 것을 사업 주체에 이행하라고 강제할 수 없다고 주장하며
0. 과반수의 분양으로 즉각 주민대표회 결성을 할 수 있다는 주민의 해석을 바탕으로
0. 구청 공무원에게 사업 주체인 민간 기업에 조치를 강제하도록 강요하는 것은 부당한 행위라고 주장함

4. 입주민들의 북구청 공무원들의 법 해석에 동의하지 못하는 요점

0. 과반수 입주(분양)로 국가는 쾌적한 공동체 생활을 영위할 수 있도록 배려할 의무가 있으며
0. 사업 주체는 주민의 요구에 협력하여야 한다는 조문을 근거로
0. 당연히 주민의 자치활동을 실행할 수 있는 권리가 있는 것으로
0. 사업 주체가 자치활동에 협력하지 않으면 입주민은 어떤 방식으로 권리를 찾거나 회복할 수 있다는 법문 역시 없는 것으로 미루어
0. 사업 주체의 즉각적인 관리권 선택에 대한 주민들의 요구에 응할 의무가 있는 것일 뿐 의무 이행을 하지 않았을 때의 회복 절차가 없는 것으로 보아
0. 북구청 공동주택과는 주민의 요구와 공동주택관리법 정신에 따라 즉각 사업 주체에 의무를 이행하도록 촉구하고 이행을 보장하도록 제반 조치를 강구함이 당연한 것이라 주장하는데
0. 법제처는 북구청 공동주택공무원의 법 해석과
0. 1,772세대 중 1,400여 분양 입주자의 법 해석에 따른 요구 중 어는 쪽의 주장이 타당한지
판단하여 주시기를 바랍니다

공동주택 특별법 14 조 2 .....

단지 입주자의 과반수가 미달을 하여도 

소수의 몇 사람(들)이  먼저 대표회를 구성하겠다하면 4 명 이상으로 구성 하되 

과반수의 입주가 달성되면 

다시 입주자대표회를 구성 하여야 한다.

 

제14조(입주자대표회의의 구성 등) ① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

② 하나의 공동주택단지를 여러 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대주택은 분양전환된 경우를 말한다) 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다. <개정 2021. 8. 10.>

 

 

민간임대아파트 특별법  52 조 2. 

② 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실 또는 구성하여야 한다는 사실을 입주한 임차인에게 통지하여야 한다. 다만, 임대사업자가 본문에 따른 통지를 하지 아니하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임차인대표회의를 구성하도록 임차인에게 통지할 수 있다. <개정 2018. 8. 14.>

 

민간임대아파트 특별법 시행령  42 조 3.

③ 임대사업자는 법 제52조제3항에 따라 같은 조 제1항 단서에 따른 임차인이 임차인대표회의를 구성하지 않는 경우에 임차인대표회의를 구성해야 한다는 사실과 같은 조 제4항에 따른 협의사항 및 이 조에 따른 임차인대표회의의 구성ㆍ운영에 관한 사항을 반기 1회 이상 임차인에게 통지해야 한다. <신설 2019. 2. 12.>

[북구 의원 강성훈] [오전 10:18] 1.입대의 구성은 가능합니다.
2.전체 공지 후
하는것이 좋을듯 합니다.
3.12월에 분양완료 이기에 사전에 관리규약 재정  비대위 구성이 우선입니다.
[북구 의원 강성훈] [오전 10:20] 1.미분양자 팀
2.분양자팀
3.기타 팀
3팀에 리더들를 합해서 관리규약
재정이 먼저라 생각합니다.
[두문불출] [오전 10:21] 법에 의하지않으면 한 박작도 움직이지않는다는 공무원들이 ....임대주택법에서도  주민대표회 구성을 보장하고 있는 데...하물며   집 주인들이 자기의사결정을 하는 대표회 구성을 못 한다는 것은 말이 안 되는 것으로 ....당연히 해야 할 사업주체의  잘 못을 지적하고 이행을 독촉해야지  대안이 없다라고 손 놓고 있다는 구청공무원들의 근무태도에 대해 비판 합니다 . 
[두문불출] [오전 10:22] 법제처에 유권해석을 의뢰하고 답변에 의해 구청 담당공무원들을 상대로 권익위와  아파트 공동비리신고센터 등에  고발 조치하도록 할 것 입니다.
[북구 의원 강성훈] [오전 10:25] 죄송합니다.
관리규약 진행순서를 설명중 오해가 있었던것 같습니다.

저가 듣기는
관리규약이 선 재정후
입대의구성을 애기 한것 같습니다.

[두문불출] [오전 10:28] 공동주택관리법을 관통하는 말을 하나로 집어 낸다면 ......주민 스스로 "관리방식을 선택" 하는 것 이라고 봅니다  ....누가 언제 어떻게 ...선택 할 것인가 를 결정하는 주체인 주민대표회가 있어야 하고  대표를 선출하기 위한  규약이 있어야한다 ...라는 것 입니다 마치 실과 바늘 같은 관계인 데 .... 공무원들이 배운 한글로 된 글자가 없다는 이유로 ....나 몰라라 를 넘어 부영주택과 유착 내지는 비호하는 듯한 태도는 소극적 행동에 의한 주민 피해에 대해 응당한 책임을 물어야 할 것 입니다.
[북구 의원 강성훈] [오전 10:33] 불가근 불가원입니다.
넘 가까이 해도
넘 멀리해도.
참 어려운 일입니다.

유착과 비호가 되면
요즘은 잡혀갑니다.


[두문불출] [오전 10:37] 못 찾은 권리를 찾겠다는 데....도와주지는 못할망정  주민스스로가  법에 대해 적극적으로 해석하기 위해 두루 찾아 봐 달라는 것을 외면하고 ...임대아파트에서 분양전환되는 아파트에 대한 직접 언급이 법조문에 없다고  버티는 것을 의워ㅕㄴ님이 직접 보고 겼으셨지않습니가? 이런 소극적인 행정을 하는 것은  관련법에 대한 무지와 알려고하지않는 공무원들의  태도에 분명 문제가 있다고 봅니다. 그런 자세에 의한 결과로서의 작금의 현상을 피해자인 주민들은 유착이나 비리로 (해서도 안 되고 상상마저도 허용하지않는 일 이지만 ) ....얼마나 억울하고 분하면 그리 악하게 생각하겠습니까? 
[북구 의원 강성훈] [오전 10:40] 아이고.
오해이십니다.

아파트네 3팀이 서로
하려하니
원칙을 설명했다고 봅니다.

나중에 설명하시게요.

문구하나,
말답변 한번으로
서로 불신하면
도울사람이 없습니다.

서로 틀린것이 아니라
목적은 같은데
서로 이해하는 느낌이 조금 다른뿐입니다.
[두문불출] [오전 10:44] 3 팀이 왜 필요한지에 대해 공무원들이 걱정 할 일이 아닌 데....오지랖 넓게 그건 왜 공무원들이 들고나서는지 이해가 안 됩니다 권리위에 잠을 자는 것은 이미 2021 년 조기분양 이후 부영주택의 ....공지문을 간과한 입주민들에게도 있지만 ....임차인의 권리는 임대주인 부영주택과 해결 할 문제이지 임차인들의 요구를 입주민(분양받은들이 해결 해 줘야 할 의무는 커녕 필요도 없는 문제이며 그들의 권리는 그들이 찾아야지 이족의 일에 끼어들어 어렵게 해서는 안 되는 것으로 ....권리를 찾겠다는 이사람들의 말을 우선 경청하고 공ㅁ무원으로서 할 수 있는 일을 찾는 것이 도리 입니다.

아파트네
3팀 그룹이 서로 입대의 하려고   한다는 뜻입니댜

3 팀에 대해 이해를 못하는 바는 아니지만 .....1772 세대 중 1400 여 세대의 문제에 대해 집중하는 데 곁다리로 공무원이 왜 그걸 들고나와 어지럽히는지  이해 할 수가 없는 것 입니다. 

마무리합니다  그동안 공동주택문제에 누구보다 천착하시어 많은 지식과 경험과 실적을 쌓으신 강의원 님의 노고에 감사 드립니다 . 저희 입주민들은 공무원들의 법에 대한 접근 방식과 행정지도에 많은 실망을 하고  저희가 하고자하는 실천방안을 차근히 실행하여 북구청 담당공무원들의 태도와 그에 기인한 결과에 대해 입주민의 입장에서 소명 할 것은 충분히 소명하여  책임을 묻는 데 부영주택에 앞서 최선을  다 하고자 합니다.