법을 알아야 한다는것을 느끼는 순간

[조문달달]

법을 알아야 한다는것을 느끼는 순간

조문분석노트를 읽는 중인데 주말동안 재산법부분 판례 읽다가 느끼는게 있었네요.

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[1] 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제약할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다.

[2] 민법 제304조는 전세권을 설정하는 건물소유자가 건물의 존립에 필요한 지상권 또는 임차권과 같은 토지사용권을 가지고 있는 경우에 관한 것으로서, 그 경우에 건물전세권자로 하여금 토지소유자에 대하여 건물소유자, 즉 전세권설정자의 그러한 토지사용권을 원용할 수 있도록 함으로써 토지소유자 기타 토지에 대하여 권리를 가지는 사람에 대한 관계에서 건물전세권자를 보다 안전한 지위에 놓으려는 취지의 규정이다. 또한 지상권을 가지는 건물소유자가 그 건물에 전세권을 설정하였으나 그가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 지상권설정자, 즉 토지소유자의 청구로 지상권이 소멸하는 것( 민법 제287조 참조)은 전세권설정자가 전세권자의 동의 없이는 할 수 없는 위 민법 제304조 제2항상의 “지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위”에 해당하지 아니한다. 위 민법 제304조 제2항이 제한하려는 것은 포기, 기간단축약정 등 지상권 등을 소멸하게 하거나 제한하여 건물전세권자의 지위에 불이익을 미치는 전세권설정자의 임의적인 행위이고, 그것이 법률의 규정에 의하여 지상권소멸청구권의 발생요건으로 정하여졌을 뿐인 지상권자의 지료 부지급 그 자체를 막으려고 한다거나 또는 지상권설정자가 취득하는 위의 지상권소멸청구권이 그의 일방적 의사표시로 행사됨으로 인하여 지상권이 소멸되는 효과를 제한하려고 하는 것이라고 할 수 없다. 따라서 전세권설정자가 건물의 존립을 위한 토지사용권을 가지지 못하여 그가 토지소유자의 건물철거 등 청구에 대항할 수 없는 경우에 민법 제304조 등을 들어 전세권자 또는 대항력 있는 임차권자가 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없음은 물론이다. 또한 건물에 대하여 전세권 또는 대항력 있는 임차권을 설정하여 준 지상권자가 그 지료를 지급하지 아니함을 이유로 토지소유자가 한 지상권소멸청구가 그에 대한 전세권자 또는 임차인의 동의가 없이 행하여졌다고 해도 민법 제304조 제2항에 의하여 그 효과가 제한된다고 할 수 없다.

(출처 : 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 | 사법정보공개포털 판례)

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지금 사는곳이 1년전에 임대차 계약을 하고 빌라에서 살고 있는데 지난 추석만 해도 임대차 VS 전세 구분하기는 커녕 물권 채권도 모르고 있던 시절
1년전 부동산 공인중개사만 믿고 거래를 했지만 지금와서 생각해보면 위험할수도 있겠다는 생각이 드네요.

위 판례를 해석해보면 임차인인 나는 대항력을 갖고 있어도 임대인이 토지소유자에게 해야할 지료지금을 게을리하면? 안 좋은 일이 생길수 있는것이라고 보이는데
토지소유자의 청구로 지상권이 소멸하고 지금 살고있는건물이 토지사용권을 가지지 못하여 건물철거 청구를 할수도 있는것이라고 볼수 있겠네요.
임대인 붙잡고 살려줘요~ 할수도 없는것이고. (임대인도 토지소유자의 권리행사에 대항할 수 없음)

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여기서 개인적인 의견
만약에 저렇게 되서 임차인인 나는 살고있는 건물이 철거될 운명앞에 있을 때 (지상권이 아직 소멸되지 않았다고 가정하고 곧 소멸할 예정으로)
토지소유자에게 지료를 (임대인을)대신 변제하고(제삼자의 변제) 토지소유자를 대위해서(변제자 대위) 권리를 행사할수 있겠다는 생각을 해봅니다.
차임과 상계해볼수도 있겠네요.
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그래서 등기부를 확인해보는데 지금사는곳 토지소유자와 건물소유자가 동일인이라 위와 같은 일은 없을거같네요
보통사람들 입장에서는 "전세사기다" 라는 얘기를 충분히 할거같습니다. 
저는 당장 몇개월 전만해도 전세VS임대차 같은것이라고 생각했고, 지상권이라는것은 아얘 존재 자체를 모르고 살아왔으니.....판례에서 볼 수 있는 내용들을 알수가 없죠

이렇게 법을 알아야 한다는것을 느끼기도 하고 공부하고 있는것에 이런것이 적용될수도 있겠다는 생각도 해봅니다.

[카페지기]

조문달달님의 개인적인 의견이 타당합니다. 어떤 사건에서 법적으로 동원할 수 있는 방법론은 한 가지에 그치지 않고 가능한 모든 법적 수단을 동원할 수 있습니다. 그러므로 유능한 법무사가 되려면(합격하기 위해서도 마찬가지) 법을 구석구석 많이 알아야 되는 것이고, 가장 좋은 방법은 조문을 처음부터 끝까지 망라해버리는 방법이죠. 위 판례사안에서 제3자 변제, 변제자대위, 상계를 고려할 수 있을 뿐만 아니라 더 넓게 생각하면 채권자대위, 불법행위, 채무불이행, 부당이득 등 여러 주제들을 떠올릴 수 있고, 그 중에서 가장 적절한 해결방안을 골라서 문제를 해결하는 것이 필요하겠죠. 물론 여러 주제들을 떠올리면서 어떤 방법이 해결방법이 되느냐를 판단하려면 그 방법을 사용할 "요건"이 갖추어졌느냐가 문제되겠죠. 이걸 논하는 것이 판례이고, "법무사 2차시험"입니다.

[조문달달]

어떤 사안에서 제일 먼저 생각나는것이 역시 조문인것 같네요.
공부를 더 해가면서 관련 조문이 더 빠르게, 더 여러가지로 떠오르게 하고 사용할 "요건"이 갖추어졌느냐도 판단할수 있게 반복숙할 해야할거같습니다.