RE:RE: 경매가 아닌 공매의 소액임차보증금 지급 전입요건은 언제까지 일까?

[경매박사황경진]

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  황경진

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2008-06-15 오후 4:54:02

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 RE:RE: 경매가 아닌 공매의 소액임차보증금 지급 전입요건은 언제까지 일까?

	쟁점		(1) 공매대금 배분시 청구인의 소액임차보증금을 국세 등에 우선하여 배분하여야 한다는 청구주장의 당부(경정)
	청구번호		2006부1228	결정일자		2006-07-07	세목		기타
심판청구번호 국심2006부 1228(2006. 7. 10) 주 문 ○○○세무서장○○○이 2005.12.29. ○○○호의 공매대금을 배분한 처분은 청구인의 임차보증금 중 일정액(소액임차보증금 14,000,000원)을 국세 등에 우선하여 배분하는 것으로 이를 경정한다. 이 유 1. 처분개요 가. 청구인은 2004.8.25. ○○○ ○○○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 소유자인 (주)○○○로부터 임차보증금 2천만원 월세 30만원에 임차하여 2004.10.12.부터 거주(확정일자)하다가 2005.12.8. ○○○번지로 퇴거하였다. 나. 처분청은 (주)○○○건설이 2004.9.30. 납기인 부가가치세 등을 체납하자 2004.10.25. 쟁점부동산을 압류하고 2005.4.21. ○○○에 공매를 의뢰하였으며, 2005.10.12. ○○○는 98,005,000원에 공매(매각)를 결정(매수인 김○○○)하였고 매수인이 2005.12.9. 공매대금을 입금완료하자 ○○○는 공매대금 배분순위를 아래와 같이 결정하여 청구인에게 배분계산서를 송부한 후 2005.12.29. 배분하였다. ○○○ 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.3. 이의신청을 거쳐 2006.4.10. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 민사집행법 제84조 제1항의 규정에 의한 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로 집행법원이 정하는 때로서 청구인의 주민등록이 이때까지는 유지되어야 한다고 보는 바, 체납처분에 의한 공매에 있어서도 매각결정일(2004.10.12.)까지 주민등록이 유지되면 대항력을 갖는 것으로 보아야 타당하다. 따라서 2005.12.8. 주민등록을 이전한 청구인에게 주택임대차보호법에 의하여 광역시의 소액 보증금인 1,400만원이 배당되어야 한다. 나. 처분청 의견 청구인은 법원경매시의 배당요구 종기날짜까지 대항력이 유지되면 족하다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산은 법원경매가 아니라 한국자산관리공사 공매 건이므로 체납처분절차에 의한 배분요구의 종기날짜인 배분계산서 작성시점(2004.12.29.)까지 대항력을 유지하여야 한다고 보아 공매대금을 배분한 당초 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점부동산의 공매대금을 배분함에 있어서 청구인의 임차보증금 중 일정액(소액임차보증금 14,000,000원)을 국세 등에 우선되는 것으로 볼 수 있는지 여부 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제35조【국세의 우선】 ① 국세가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물임대차보호법 제14조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 (2) 국세징수법 제61조【공 매】① 세무서장은 압류한 동산유가증권부동산무체재산권과 제41조 제2항의 규정에 의하여 체납자에게 대위하여 받은 물건(통화를 제외한다)을 대통령령이 정하는 바에 의하여 공매에 붙인다. 다만, 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문지식이 필요하거나 기타 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 이를 대행하게 할 수 있으며, 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. (3) 국세징수법 제80조【배분금전의 범위】① 세무서장은 다음 각호의 금전을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제1항 단서 또는 제62조 제2항의 규정이 적용되는 때에는 한국자산관리공사가 이를 대행할 수 있으며, 이 경우의 금전배분은 세무서장이 한 것으로 본다. 3. 압류재산의 매각대금 (4) 국세징수법 제83조【배분계산서의 작성】① 세무서장은 제80조의 규정에 의하여 금전의 배분을 할 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 배분계산서를 작성하고 이를 체납자에게 교부하여야 한다. 이 경우 매각대금의 배분대상자는 세무서장이 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구를 하여야 한다. ② 체납처분은 제1항의 배분계산서를 작성함으로써 종결된다. (5) 주택임대차보호법 제3조【대항력등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. (6) 주택임대차보호법 제8조【보증금 중 일정액의 보호】① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다. (7) 주택임대차보호법시행령 제3조【보증금 중 일정액의 범위 등】① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1천400만원 (8) 주택임대차보호법시행령 제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천500만원 (9) 민사집행법 제84조【배당요구의 종기결정 및 공고】① 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2004.8.25. 쟁점부동산의 소유자인 (주)○○○건설로부터 계약기간 2년 임대보증금 2천만원, 월세 30만원으로 임차하면서 2004.10.12. 확정일자를 받았고, 같은 날 쟁점부동산에 전입하여 거주하다가 2005.12.8 ○○○ 소재 주소지로 전출하였음이 이 건 관련 자료에 의하여 확인된다. (2) 처분청은 (주)○○○건설이 국세를 체납하자 2004.10.25. 쟁점부동산을 압류하고 2005.4.21. ○○○에 공매를 의뢰하였으며, ○○○는 2005.10.12. 공매결정(매수인 김○○○, 공매대금 98,005천원)하고 2005.12.9. 공매대금이 입금완료되자 위 <표>와 같이 공매대금 배분순서를 정하여 배분하였다. (3) 압류재산 매각대금의 배분순서를 정한 국세기본법 제 35조 제1항 4호의 규정에 의하면, 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각하는 경우 임차보증금 중 일정액은 국세․저당권 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 규정하고 있고, 주택임대차보호법 제8조에 의한 소액임차보증금이 국세보다 우선하기 위해서는 국세징수법 제67조의 공매공고일 이전에 주택임대차보호법 제3조에 의한 대항력(주민등록 또는 전입신고)을 갖추어야 하는 것으로 규정하고 있다. (4) 청구인은 쟁점부동산을 압류(2004.10.25.)하기 이전인 2004.10.12. 전입신고를 하였기 때문에 공매공고일 현재 주택임대차보호법상 보증금 중 일정액을 보호받을 수 있는 대항력을 갖추고 있었던 사실에 대하여는 다툼이 없다. 다만, 공매공고일 이전부터 언제까지 거주하여야 국세보다 우선하여 배분을 받을 수 있는지 다투고 있는 것으로 처분청은 이를 배분요구의 종기일인 배분계산서 작성시점(2004.12.29.)까지 보고 그 때까지 거주하여야 우선배분(대항력)을 받을 수 있으나 청구인이 그 이전(2004.12.8.)에 퇴거하여 대항력을 상실하였다는 의견이고, 청구인은 공매도 경매와 같이 2004.10.12. 공매결정일까지 거주하면 우선배분의 대항력을 갖는 것이고 공매결정일 이후 2004.12.8.까지 거주하였으므로 청구인의 임차보증금(2천만원) 중 소액임차보증금(1400만원)은 국세 등에 우선하여 배분받을 수 있다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위해서는 계속 존속하고 있어야 할 것인 바, 민사집행법 제84조 제1항의 규정에 의하면, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 규정하고 있고 우선배분의 대항력을 유지하기 위해서는 경매개시일 이전부터 매각결정일까지 주민등록을 요하고 있음을 알 수 있다. 공매의 경우 대항력을 언제까지 유지하여야 하는지에 대한 특별한 규정을 두고 있지 아니하다면 경매와 다르게 볼 이유가 없다고 보여지며, 공매개시결정일 이전부터 공매결정일까지 쟁점부동산에 주민등록이 등재되어 있었다면 임차보증금 중 일정액의 범위인 소액임차보증금(광역시의 경우 1400만원)에 대하여는 국세보다 우선하여 배분받을 수 있는 대항력이 있다고 보여진다. 특히, 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정이라 할 것인 바○○○, 동 제도가 소액임차인을 보호하기 위한 제도인 점에 비추어 법원경매가 아니라 한국자산관리공사의 공매 건이라 하더라도 특별한 규정을 두고 있지 아니하다면 경매에 준하여 해석함이 타당하다고 보여지며, 그럴 경우 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건에 해당하는 청구인의 임차보증금(2천만원) 중 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항 제2호에서 정하는 금액(1400만원)에 대하여는 국세기본법 관련규정에 의거 국세채권 등에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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