한눈에 모아놓은 오늘의 부동산 이슈

[조상재(서울강남010-5408-3878)]

경기 / 시장환경

■ 하반기 주택경기 전망은? 침체지속 vs 바닥진입

- 하반기로 접어들면서 경기가 쉽게 살아나지 않아 주택시장 침체가 계속될 것이라는 전망이 대세임. 금융권의 경우 장기침체 전망 근거로 실질소득 감소와 집값이 더 떨어질 것이라는 심리적 마지노선의 건재를 들며 경기부진에 가계 빚 증가로 주택구입이 더 어려워 질 것으로 내다봄

- 반면 주택산업연구원은 최근 ‘주택시장 검토 및 전망 연구’에서 주택시장이 바닥권에 진입했다고 주장하면서 ‘바닥론’도 제기됨. 연구원은 그 근거로 전세금 상승에 따른 매수 수요 증가, 주택공급 부족, 금리인하 및 주택가격 하락을 들어 이로 인해 상승기미 없던 집값이 곧 오를 것이라고 전망함. 최근 25년간 전국 집값 상승률이 물가 상승률보다 낮아 주택시장에 거품이 형성됐다고는 볼 수 없으며 주택시장의 추가 하락 가능성 또한 높지 않은 것으로 내다봄

■ 서울 아파트시장 실수요자 매수세 확산 추석 이후 거래급증, 취득세 감면이 매수 동력

- 취득세 감면, 미분양 주택 양도세 한시 면제 등이 본격 시행되면서 서울 지역 주택거래가 빠르게 늘고 있음. 7일 서울부동산정보광장 아파트 실거래가 조사에 따르면 이달 들어 지난 5일까지 서울에서 거래된 아파트 건수는 444건으로 집계됨. 취득세 감면 적용 시점인 지난달 24일부터 28일까지 신고된 아파트 거래건수(60건)의 7배가 넘는 수준으로 지난달 첫주(3~7일) 381건보다도 17% 증가함

- 또한 전셋값 상승으로 매매값과의 격차가 줄어들고 있는 것도 매수세 확산에 한몫함. 국민은행이 발표한 ‘9월 전국 도시주택가격 통계’를 보면 서울 지역 아파트 평균 전세가율은 53.3%로 2003년 6월(53.5%) 이후 9년3개월 만에 가장 높은 수치를 기록함

■ 삼성과 롯데 등 대기업 투자 몰리는 평택, 충주 등 이른바 ‘부동산시장 블루칩’으로 급부상

- 경기 침체에도 삼성전자가 입주하는 평택고덕산업단지와 롯데칠성음료가 맥주공장을 짓는 충주기업도시 등이 나홀로 강세를 보이고 있음. 대기업들이 투자하면서 자족기능이 높아져 주택수요도 확대되면서 신규분양 아파트 청약률이 높아지고, 기존 집값도 다른 지역의 하락세와 달리 강세가 이어지고 있음

- 국민은행 주택가격 동향조사에 따르면 올 들어 평택 아파트 가격은 4% 상승한 것으로 인기 신도시로 꼽히는 분당(-4.9%)과 용인(-4.2%)이 하락세를 보인 것을 감안하면 눈에 띄는 상승세임. 또한 충주의 경우 2007년 1.4% 하락했던 아파트값이 2008년 기업도시가 착공에 들어간 뒤 작년에는 19.8%나 상승하면서 올 들어서도 3.4% 뛰어 기업도시 효과를 톡톡히 보고 있음

- 최근 동시분양에 성공한 화성 동탄2신도시 주변도 삼성전자와 LG전자 등 대기업 관련 종사자 8만명이 근무하고 있어 배후수요가 풍부한 곳으로 꼽히며 인근 동탄 일반산업단지와 테크노밸리도 조성될 예정이어서 집값 강세가 계속될 전망임

■ 최근 5년간 전셋값 가장 많이 오른 지역은 부산으로 38.4% 상승

- 5일 국토해양부에 따르면 2008년부터 지난 8월까지 5년간 부산지역 전셋값 상승률은 38.4%로 전국에서 가장 높음. 부산지역 전셋값은 부동산 경기가 2010년과 2011년 각각 13.7%와 15.2% 올라 두 자릿수 상승률을 보였으나 올 들어 부동산 경기가 빠르게 위축되면서 8월까지 1.6% 오르는 데 그치는 등 상승폭은 한풀 꺾임

■ 분당선‧7호선 연장개통에도 역세권 기대하락, 주거용보다 수익형 부동산 선호

- 지난 6일 분당선 연장 구간(왕십리~선릉)이 개통한 서울 성수동 일대와 오는 25일 지하철 7호선 연장선이 개통하는 부천 일대가 개통이 임박했음에도 오히려 집값이 떨어지고 매물마저 쌓이는 기현상이 나타나고 있음. 부동산 시장 침체로 역세권에 대한 기대감이 하락했기 때문으로 분석됨

- 이와는 대조적으로 오피스텔과 사무실 수요는 꾸준히 늘고 있음. 주거용 부동산 대신 수익형 부동산에 발길이 몰리는 최근 부동산 시장의 특징이 지하철이 뚫리는 지역에서도 예외가 아니라는 사실이 입증되고 있는 셈임. 중동에 오피스텔이 몰려 있는 지역은 공실이 거의 없을 정도로 수요층이 몰리고 있으며 7호선 라인을 중심으로 상가나 오피스 수요도 꾸준히 늘고 있음. 서울 강남보다 유지·관리비가 적게 드는 부천 쪽이 낫다는 판단에 따른 것으로 상가나 오피스를 임대하면 연 8% 이상 수익률 기대할 수 있어 상가나 오피스 관련 매물은 나오자마자 팔려 나가는 등 품귀 현상을 빚고 있음

■ 상가시장에도 빨간불 깡통 상가 전체 담보대출의 4/1을 넘는 등 '상가 푸어'에 대한 우려 높아져

- 지난 7월말 한국은행이 발표한 보고서에서는 상가를 경매로 내놓아도 빚 청산이 않되는 '깡통상가'가 5월말 기준 전체 상가담보대출의 25.6%(12조7000억원)에 이르는 것으로 조사됨. 지난 8일 대법원 법원경매정보에 올라온 근린생활시설은 1560건에 달하는 것으로 사회적 이슈가 되버린 아파트 물건(2407건)과도 큰 차이가 없는 것으로 나타남

- 상가는 주택과 달리 투자금액 규모가 크고 실물경기의 영향을 고스란히 받기 때문에 상권이 장기적으로 불안정하거나 고분양가로 임차인 유치가 어려운 신도시(택지지구)등에서 빈 상가로 방치된 경우 자금 유동성 확보에 대안이 없다면 상가푸어로 전락할 가능성이 큼

■ 주택경기 침체 건설업계 경영난에도 불구하고 분양은 2년 연속 늘어

- 9일 주택보증 전문 공기업 대한주택보증(대주보)에 따르면 올해 1~9월 대주보의 분양보증 실적은 25조254억원으로 집계돼 최근 3년내 최고치를 기록함. 2년 전인 2010년 1~9월 실적(13조5143억원)과 비교하면 2배 규모로 성장함

- 이는 최근 3년간 세종시 등 지방을 중심으로 아파트 신규 분양이 활발하게 진행됐고 수도권에서는 도시형생활주택 등 대체 상품의 건축이 급증했기 때문으로 풀이됨

- 주택분양보증은 건설사 등 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없을 때 분양의 이행 또는 계약금·중도금의 환급을 책임지는 일종의 보험으로 주택법상 20가구 이상의 민간분양주택(아파트·주상복합·도시형생활주택 등)을 짓기 위해서는 대주보 분양보증에 의무 가입해야 함. 그렇기 때문에 보증실적이 커졌다는 것은 분양계획 물량이 그만큼 늘었다는 의미함

정책/제도

■남편명의로 된 주택 1채 보유시, 9억원 이하 주택 추가 구입할 경우 부인 명의로 해야 1주택자 혜택 수혜

- 정부가 지난달 26일 올해 말까지 12억 원 이하 주택을 매입하는 사람에게 취득세 50%를 감면해 주기로 함. 감면 세율은 구입하는 주택의 가격과 구매자가 보유한 주택 수에 따라 달라짐. 9억 원 이하 주택은 취득세율이 2%에서 1%로, 9억 원 초과∼12억 원 이하 주택은 4%에서 2%로, 12억 원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 하향 조정함. 다만 9억 원 이하의 주택을 매입했더라도 2주택 이상 다주택자라면 취득세율이 2%가 적용된다는 점에 유의해야 함

- ‘1주택자’의 기준은 확실히 아는 것이 중요함. 집을 팔았을 때 매입가보다 판매가가 높아 발생하는 양도차익에 따라 부과되는 양도소득세와 달리 취득세가 정의하는 1주택자의 기준은 ‘가구’별이 아니라 ‘인(人)’별로, 남편 이름으로 주택 1채만 있는 가구가 추가로 9억 원 이하의 주택을 구입한다면, 남편이 아니라 아내 이름으로 구입해야 1주택자 혜택을 받을 수 있음. 남편 명의로 샀다면 다주택자에 해당되기 때문임

개발/분양

■ 공원보다 더 많은 녹지를 조망할 수 있는 `골프장 프리미엄` 붙은 아파트 인기

- 최근 어지간한 공원보다 더 많은 녹지를 조망할 수 있는 `골프장 프리미엄`이 관심을 끌고 있음. 정면으로 보이는 산과는 달리 경관이 눈 아래로 펼쳐지는 것이 특징으로 골프장이 보이는 아파트는 그렇지 않은 아파트에 비해 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 비싸게 거래되고 있음

- 경기도 용인시 보정동 행원마을 동아솔레시티 아파트의 경우 전용면적 177㎡는 골프장 한성CC가 내려다보이는 곳과 그렇지 않은 곳의 가격 차이가 최대 2억원까지 차이남. 연말까지 골프장 조망이 가능한 아파트 분양도 줄을 이을 예정임

출처 : 매일경제

■ 10월 분양성수기에 맞춰 특색 있는 오피스텔 분양 서울 3,548실 분양 예정

- 리얼투데이가 10월 서울지역에서 분양예정인 오피스텔을 조사한 결과, 총 7개 사업장에서 3,548실로 조사됨. 가을 분양시즌과 오피스텔 규제 완화가 겹치면서 오피스텔 물량이 몰리고 있음. 10월에 공급 예정인 오피스텔 가운데는 역세권, 자동차전용도로 접근성은 물론 한강조망, 산조망 등의 특징을 갖춘 물량들이 포함 돼 있어 수요자들의 관심을 끌 것으로 기대됨. 특히 강남보금자리지구에서만 3개 단지 1,617실이 분양되는 점도 눈길을 끔. 특히 한강조망, 남산, 대모산 등 서울 고유의 자연환경을 조망할 수 있는 조망권 오피스텔들이 소비자들로부터도 각광 받고 있음

출처 : 매일경제