부동산 그린벨트 풀린 집단취락지구 '돈 되네'

[EUN짱(임지은)]

연립주택•물류창고 등 개발 가능해져

그린벨트에서 풀린 집단취락지구가 뜨고 있다. 땅값도 오르고 찾는 사람도 많다.

당연한 현상이다. 규제에서 풀렸으니 가격이 오를 수밖에 없다. 상대적으로 가격이 낮은 지역은 거래도 활발하다. 앞으로 더 오를 가능성이 큰 데다 각종 개발사업의 채산성 또한 높을 것이라는 판단 때문이다.

수도권내 그린벨트내 취락지구는 1999년부터 지난해 까지 연차적으로 해제돼 왔다. 하지만 규제가 풀리기는 했지만 지구단위계획 등 후속 작업이 마무리 되지 않아 생각만큼 각광을 받지 못했다.

수도권에서는 그린벨트 해제 집단취락지구 내 지구단위계획 수립은 2005∼2007년 사이에 대부분 몰렸다. 지방자치단체들이 '2020년 도시기본계획'에 이를 반영하기 위해 지구단위계획을 미리 수립해 놓고도 지정 고시를 이때로 늦췄기 때문이다. 특히 광명시는 마지막으로 올해 1월까지 제1종 지구단위계획 수립을 모두 완료했다.

그린벨트에서 풀린 집단취락지구는 일단 용도지역상 자연녹지지역로 지정된다. 때문에 각종 행위제한이 많아 개발이 쉽지 않다. 여기에 제1종 지구단위계획이 세워져야만 비로소 여러 가지 개발이 가능해진다.

그린벨트에서 풀린 집단취락지구에 제1종 지구단위계획을 수립하면 최대 4층(6가구) 이하 연립주택을 지을 수 있다. 폭 10m 이상의 도로와 접한 땅에는 음식점 등의 신축도 가능하다.

각 지역의 지구단위계획은 최근 2∼3년 내 완료돼 본격적으로 개발이 추진된 곳은 그렇게 많지 않다. 그런 땅이 요즘 투자자들의 관심을 받고 있다는 얘기다.

서울•수도권 집단취락지구 596곳 해제

▲ 올해 1월까지 그린벨트내에서 해제된 집단취락지구에 대한

   지구단위계획이 수립돼 본격적이 개발이 가능해졌다.

국토해양부에 따르면 그린벨트 해제 취락지구는 전국적으로 모두 1800여 곳으로 99.95㎢(3000만평). 이중 서울•수도권지역은 596곳으로 43.5㎢(132만평)에 달한다. 용인 동백지구(100만평)보다 넓다.

그린벨트에서 해제됐지만 지구단위계획을 수립하지 못한 광명시(3곳)와 군포시(6곳)가 올해 1월 지구단위계획 수립을 완료해 주택 건설 등의 개발이 가능해졌다.

집단취락지구란 주택이 산재한 20가구 이상, 300가구 미만의 자연부락을 말한다. 평균 면적은 대략 9만7000㎡(3만평) 선이지만 20만㎡(6만평)가 넘는 대규모도 있다.

건교부는 1999년 ‘개발제한구역 제도개선방안’을 도입하면서 서울•수도권•광역시 일대 그린벨트 내 집단취락지구 해제작업에 착수했다. 급증하는 택지 등 대도시 주변의 개발수요에 대처하기 위해서다.

그린벨트에서 풀린 집단취락지구는 지구단위계획을 통해 대부분 제1종 일반주거지역으로 정해진다. 그러나 해당 지역 주민이 개발을 반대할 경우 단독주택 등만 지을 수 있는 제1종 전용주거지역으로 지정되는 경우도 있다.

전체적으로는 제1종 일반주거지역 지정 비율이 높다. 하남시에선 전체 집단취락지구 64곳 중 제1종 전용주거지역으로 용도가 정해진 곳은 단 4곳에 불과하다. 제1종 일반주거지역으로 지정된 취락지구엔 건폐율 60%, 용적률 150% 범위 내에서 4층(6가구) 이하의 연립주택 등 공동주택을 지을 수 있다.

신규 고속도로 주변 해제지역 노려볼만

서울•수도권의 그린벨트 해제 집단취락지구의 인기가 높다. 대부분 서울 도심 반경 30㎞ 권역 이내에 위치하고, 주변 자연환경도 잘 보존돼 1급 주거지로 꼽혀서다.

게다가 최근 제2경부•제2영동•제2외곽순환 고속도로 등의 개발계획이 잇따르면서 이곳을 기웃거리는 투자자들도 늘고 있다.

특히 제2경부와 제2영동 고속도로가 만날 경기도 하남에는 물류창고 등을 지으려는 수요가 부쩍 눈에 띈다. 고급 빌라 등의 건축도 활발해지고 있다.

토지114 정우현 대표는 “최근 타운하우스 부지를 찾는 업체들이 그린벨트 해제지역에 관심이 많다”고 말했다.

이에 따라 땅값도 그린벨트 해제 전에 비해 크게 올랐다. 전반적인 부동산시장 침체로 가격이 들썩이지는 않지만 주변에 개발호재가 풍부한 일부 지역에서는 땅값이 두 배 가까이 뛰었다.

지난해 지구단위계획 수립 절차를 끝낸 부천시 그린벨트 내 취락지구는• 음식점 등의 신축이 가능해지면서 땅값이 들썩이고 있다. 지구단위계획 수립 이전까지 ㎡당 36만∼45만원(평당 120만∼150만원)이던 범박동 전답은 현재 ㎡당 90만원(평당 300만원)을 호가한다. 3층까지 신축할 수 있는 낡은 농가주택 값도 두배 가까이 올랐다.

부천 범박동 한솔공인 김철환 사장은 “문의는 늘었지만 값이 오르고 매물도 드물어 거래가 어렵다”고 말했다.

주의해야 할 점은

전문가들은 그린벨트 해제지역 내 부동산 투자에는 신중하라고 조언한다. 이미 땅값이 오를 만큼 올라 투자 목적보다는 실수요 입장에서 접근하라는 것이다.

또 지구단위계획이 세워지면서 공원, 주차장 등 공공시설 용지로 편입될 땅은 피하는 게 좋다고 한다. 이런 땅은 쓰임새가 떨어져 땅값도 바닥세를 면치 못한다. 주민들의 반대로 지구단위수립 대상서 제외된 지역의 투자에도 신중을 기할 필요가 있다.

지구단위계획 수립으로 제1종 전용주거지역으로 지정된 집단취락지구도 마찬가지다. 이런 곳에서는 연립주택 등 공동주택의 신축이 어렵다. 일부 지자체에서는 서로 연접한 300㎡ 미만의 소규모 필지들을 공동개발할 경우 5%의 용적률 인센티브(완화 적용)을 주고 있어 관심을 가져 볼 만 하다.

그린벨트 해제 집단취락지구가 대부분 토지거래허가구역으로 묶인 점에도 주의해야 한다. 때문에 도시지역 내에서 토지거래허가 없이 외지인 매입이 가능한 규모를 노리는 게 좋다. 도시지역에서 토지거래허가 없이 외지인 매입이 가능한 토지 면적은 ▶180㎡ 초과 주거지 ▶200㎡ 초과 상업지 ▶660㎡ 초과 공업지 ▶100㎡ 초과 자연녹지 등이다.

대정하우징 박철민 사장은 “주택 사이에 낀 전답은 땅값이 대지보다 싸 한번 노려 볼만 하다”고 조언했다.

제1종 지구단위계획=지방자치단체가 체계적인 개발이 필요하다고 판단되는 도시지역을 대상으로 용적률, 건폐율, 층고 등의 상한을 미리 정해놓은 도시계획의 기본틀이다. 민간업체는 이 기본틀을 가이드라인으로 각종 개발사업을 할 수 있다. 이에 비해 제2종 지구단위계획은 비도시지역(관리지역)에 수립된다.

그린벨트 해제지역에 지을 수 있는 건축물의 종류

구분	내용
허용용도	· 단독주택 중    -단독주택, 다가구주택(3세대 이하) · 공동주택 중     -다세대주택(3세대 이하), 연립주택(6세대 이하. 단, 10m 도시계획도로와 접한 필지) · 제1종근린생활시설 · 제2종근린생활시설중 다음의 시설(다만, 신규입지는 폭10m 이상의 도로변 1층만 허용)     -일반음식점, 기원, 휴게음식점, 서점, 종교집회장, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 제조업소, 수리점, 세탁소, 사진관, 표구점, 학원(자동차학원 ,무도학원은 제외), 독서실 · 문화 및 집회시설 중     -종교집회장, 전시장 · 판매 및 영업시설 중     -상점 · 의료시설 중    -병원 · 교육연구 및 복지시설 중     -아동관련시설, 노인복지시설, 사회복지시설, 근로복지시설 · 운동시설(옥외철탑이 설치된 골프연습장은 제외) · 공장 중 다음의 시설(다만, 기존건축물의 용도변경에 한함(형질변경이 수반되는 신축불허)   -인쇄업, 기록매체복제업, 봉제업, 컴퓨터 및 주변기기제조업, 컴퓨터관련 전자제품조립업, 두부제조업의 공장, 아파트형공장 · 창고시설 (기존 건축물의 용도변경에 한함) · 자동차관련시설중    -주차장, 세차장 · 공공용시설중    -통신용시설
불허용도	· 허용용도 이외의 용도

자료:하남시